Loi Lemoine assurance emprunteur : les obligations des banques pas toujours respectées

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Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs ont la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier quand ils le souhaitent. Grâce à la loi Lemoine, ils peuvent trouver un contrat moins cher et tout autant, voire plus protecteur. Toujours farouchement opposées à ce droit au changement, certaines banques rechignent à appliquer les obligations que le loi Lemoine a renforcées. Pour preuve, les contrôles effectués par la Direction des fraudes qui mettent en lumière des pratiques illégales.

Réduire le coût de l’assurance emprunteur avec la loi Lemoine

La loi Lagarde de septembre 2010 a instauré le principe de délégation d’assurance qui offre l’opportunité à l’emprunteur de souscrire un contrat d’assurance de prêt concurrent de celui présenté par sa banque. Difficile à mettre en pratique lors de l’octroi du crédit immobilier, l’emprunteur étant tenu par le temps, focalisé sur sa demande de financement et/ou mal informé de ses droits, le libre choix de l’assurance de prêt immobilier s’applique désormais en amont, sur toute la durée de remboursement.

Adoptée en février 2022 et entrée en application pour tous les emprunteurs le 1er septembre 2022, la loi Lemoine rend possible le changement d’assurance en cours de prêt, et à tout moment. L’assuré n’a plus à attendre la date d’échéance autrefois requise (loi Bourquin) pour substituer le premier contrat par un nouveau plus compétitif.

Pourquoi changer d’assurance emprunteur une fois le prêt signé ? Parce qu’une assurance alternative est le plus souvent beaucoup moins onéreuse que le contrat souscrit auprès de la banque et qu’elle permet ainsi de réduire très significativement le coût final du crédit.

La chance qui est donnée à l’emprunteur de souscrire une assurance moins chère court sur toute la durée de son prêt. Plus tôt la demande de changement est faite, plus important sera le gain potentiel.

En changeant de contrat, les clients qui ont fait confiance au courtier Magnolia.fr ont pu économiser 20 000€ ou plus sur la durée restante de leur crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2023 pour mesurer tout l’intérêt financier de souscrire une assurance déléguée.

Pratiques illicites des banques

Pour changer d’assurance emprunteur, la démarche est simple.

  • Vous mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et vous sélectionnez le contrat qui correspond à votre profil et aux exigences de la banque. Pour que le nouveau contrat soit accepté, il faut qu’il présente obligatoirement une équivalence de niveau de garanties avec le premier.
  • Vous envoyez votre lettre de résiliation d’assurance de prêt accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales.
  • La banque dispose alors de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique.

Simple sur le papier, la résiliation/substitution d’assurance emprunteur se révèle malheureusement un peu plus complexe à mettre en œuvre, car les banques continuent de décourager leurs clients. Au terme d’une enquête menée sur deux ans auprès de quelque 144 établissements de crédit, la Direction générale de la concurrence, de la répression des fraudes et de la consommation (DGCCRF) a identifié un certain nombre d’abus qui ont conduit à des avertissements ou des injonctions de mise en conformité. 11% des banques seraient hors-la-loi.

Information erronée

Certaines banques n’hésitent à avancer que le changement d’assurance de prêt est interdit au-delà des 12 premiers mois du contrat de prêt immobilier. Elles jouent sur la méconnaissance des emprunteurs quant à leur droit au libre choix du contrat et au changement à tout moment en cours de prêt.

Non seulement, la banque doit informer son client qu’il peut souscrire l’assurance de son choix dès les prémices de sa demande de prêt, mais il doit également l’informer chaque année sur tout support durable de la faculté de changement à tout moment et de tous les documents à fournir pour l'effectuer.

La DGCCRF a par ailleurs observé que certains établissements refusent à tort les demandes de changement pour non-équivalence des garanties. Cette notion est certes difficile à appréhender pour le client ; ce dernier peut toutefois s’appuyer sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise par sa banque lors de la demande de sa demande de prêt, document qui détaille les garanties exigées pour l’octroi du prêt. L’emprunteur a tout intérêt à se faire accompagner d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour sélectionner le contrat le plus compétitif qui remplit cette exigence.

Les banques vantent également les mérites de leur contrat maison quant à la protection des profils à risques (affections dorso-vertébrales, métier à risques, pratiques sportives), alors que les assurances alternatives sont bien mieux placées pour apporter des garanties sur-mesure aux emprunteurs qui ne relèvent pas d’une couverture standard.

Pratiques dilatoires

Pratique plus sournoise, jouer contre la montre pour décourager le client. Certaines banques ne respectent pas le délai de réponse et vont bien au-delà du délai de 10 jours ouvrés imposé par la loi Lemoine. Les contrôles ont montré que ce délai pouvait aller jusqu’à 124 jours ! Un abus que des courtiers avaient déjà constaté et dénoncé il y a quelques mois.

La réglementation oblige également la banque à émettre l’avenant en même temps que l’acceptation à la demande de changement d’assurance. Certains établissements font traîner la procédure et font prendre le risque à l’emprunteur de payer deux primes d’assurance.

La bonne application de la loi Lemoine a encore du chemin à faire. Si une majorité de banques se soumettent à leurs obligations, d’autres, encore trop nombreuses, font de la résistance et refusent de céder une once de leur rente en assurance emprunteur. Le marché représente chaque année quelque 8 milliards de cotisations, dont environ 85% s’inscrivent au bilan des banques.

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Baisse des taux en 2024 : peut-on déjà renégocier son prêt immobilier ?

Les taux d’intérêts ont commencé à baisser en ce début d’année 2024 après deux ans de progression ininterrompue. L’accès au crédit se desserre pour les candidats à l’emprunt immobilier. Ceux qui détiennent un crédit à l’habitat peuvent-ils d’ores et déjà profiter de cette embellie pour renégocier les conditions et réduire les coûts ? L’option gagnante à saisir actuellement n’est-elle pas plutôt le changement d’assurance emprunteur ? Voici tous les éléments de réponse. Des taux de crédit immobilier sous les 4% L’année 2024 s’engage sur une voie favorable pour les candidats au crédit immobilier. Les taux entament une lente décrue après deux ans de hausse continue qui les a propulsés de 1% en décembre à 2021 à 4,25% en janvier 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les valeurs ont tout simplement quadruplé dans l’intervalle, une progression inédite imputable aux conditions monétaires fortement dégradées (inflation, taux de la Banque Centrale Européenne). Aujourd’hui, il est possible de financer un projet immobilier sous les 4% sur la durée classique de 20 ans. Avec les décotes que peuvent obtenir les courtiers pour les bons dossiers, la négociation peut descendre à 3,60% sur cette maturité. Les taux retrouvent les niveaux de septembre 2023. Notre conseil est toujours le même : mettre les banques en concurrence car elles rouvrent les vannes du crédit après une année 2023 particulièrement morose.     Durée d’emprunt   7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans Taux pour un bon dossier 3,74 % 3,77 % 3,91 % 4,05 % 4,17 %   La question de la renégociation se pose donc pour ceux qui ont emprunté au prix fort. Ce type d’opération n’avait plus cours en 2023 car les conditions n’étaient pas favorables. Renégocier un prêt immobilier : les conditions Il existe deux possibilités de renégocier son crédit immobilier : revoir les conditions avec sa banque faire racheter son prêt par une banque concurrente : on parle alors de rachat de prêt immobilier et non plus de renégociation. Il faut remplir 3 conditions pour envisager la renégociation ou le rachat : avoir contracté son crédit entre 0,7 et 1 point au-dessus des taux actuels : vous avez emprunté à 4,50% sur 20 ans en septembre 2023, il faudrait que le nouveau taux s’affiche entre 3,50% et 3,80%. être encore dans la première moitié de remboursement, mieux, le premier tiers : les mensualités remboursent alors en majorité les intérêts. un capital restant dû d’au moins 50 000€. Le différentiel de taux doit au moins couvrir les frais liés à l’opération : en cas de renégociation auprès de votre banque, vous payez uniquement des frais d’avenant. en cas de rachat par un autre établissement bancaire, vous payez à la banque initiale des indemnités de remboursement anticipé, à moins de les avoir négociés en amont, au moment de votre demande de prêt. Les frais de remboursement anticipé sont encadrés par la loi et ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Vous devez payer aussi les frais de dossier et les autres frais annexes (éventuellement des frais de mainlevée d’hypothèque et de prise d’une nouvelle hypothèque). Qui peut renégocier son prêt immobilier en 2024 ? Si vous observez bien les taux du marché, vous constaterez qu’il est prématuré de vouloir renégocier aujourd’hui un crédit contracté en 2023. Les exemples largement relayés dans la presse ne sont pas représentatifs de la réalité et tiennent lieu d'effet d'annonce pour attirer le chaland. L’écart n’est pas encore suffisant (soit un minimum de 0,7 point) pour que l’opération soit pertinente financièrement. Un conseil : faites des simulations en ligne et faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour étudier la faisabilité de l’opération. Renégocier aujourd’hui, c’est se priver de conditions plus favorables dans quelques mois. Votre meilleure option est de changer d’assurance emprunteur, une opération qui ne dépend nullement des taux d’intérêts. Optez pour le changement d’assurance emprunteur La loi Lemoine de 2022 permet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment pour la remplacer par une offre alternative plus compétitive, à garanties au moins équivalentes. Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier. Sur la durée restante de votre prêt, vous pouvez récupérer des centaines voire des milliers d’euros. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En attendant de pouvoir maximiser vos chances avec le rachat ou la renégociation de votre crédit immobilier, faites valoir votre droit à la substitution d’assurance emprunteur.

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Assurance de prêt immobilier : la loi Lagarde en perte de vitesse

Tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Ce droit a été introduit par la loi Lagarde il y a plus de dix ans, mais force est de constater que de moins en moins d’emprunteurs en profitent lors de leur demande de financement. Ils préfèrent mettre en pratique la loi Lemoine dans un deuxième temps et changer de contrat en cours de prêt. Voici un des effets pervers d’une réglementation qui prône le libre choix de l’assurance de prêt. Explications. Quelle est la principale réforme de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur ? La loi n°2010-737 du 1er juillet 2010, dite loi Lagarde, porte sur la réforme du crédit dans le but de renforcer les droits des emprunteurs. Elle encadre les conditions d’accès au crédit à la consommation, notamment le crédit renouvelable accusé de contribuer au surendettement. Elle comporte également un volet assurance en autorisant l’emprunteur à choisir librement l’assurance en garantie de son prêt conso ou immobilier. Depuis le 1er septembre 2010, tout emprunteur a le droit de souscrire à l'assurance de son choix et de refuser la formule proposée par sa banque. La déliaison entre crédit et assurance introduite par la loi Murcef de 2001 est consolidée par la loi Lagarde. Les emprunteurs peuvent ainsi mettre les offres en concurrence via les comparateurs en ligne et souscrire l’offre qui répond à leurs besoins au meilleur prix. En profitant de la délégation d’assurance, les emprunteurs peuvent réduire jusqu’à 60% le coût de leur assurance de prêt immobilier. La réglementation impose toutefois que le contrat délégué présente une équivalence de niveau de garanties avec la proposition bancaire. Ce droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demance de prêt peine pourtant à s’exercer. L’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance groupe de leur banque en dépit des économies avérées qu’ils peuvent réaliser en signant avec la concurrence. Le phénomène s’est accéléré avec l’entrée en lice de la loi Lemoine en 2022. La loi Lemoine pour changer d’assurance en cours de prêt Entrée en vigueur en juin 2022 pour les nouveaux crédits et en septembre 2022 pour les prêts en cours, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de dénoncer le contrat d’assurance bancaire à tout moment, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi avec les dispositifs précédents (loi Hamon et loi Bourquin). Les emprunteurs reprennent la main sur leur assurance crédit en s'appuyant sur cette nouvelle réglementation qui facilite la substitution de contrat. À la clef, des milliers d’euros d’économies sur la durée restante du crédit immobilier. Chez le courtier Magnolia.fr, le gain moyen s’affiche à 10 000€ pour les quelque 50 000 emprunteurs accompagnés dans leur démarche de changement depuis septembre 2022. La loi Lemoine est donc une réussite, si l’on en croît le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur la réforme de l’assurance emprunteur. Peut-on réellement parler de succès ? Les parts des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en mai 2023, date à laquelle s’arrête l’observation du CCSF. Le rapport a été conduit trop tôt sur une durée qui manque d’ampleur pour constater une vraie ouverture du marché grâce à la loi Lemoine. Moins d’assurances déléguées sur les nouveaux crédits La loi Lemoine est une formidable avancée pour les emprunteurs ; elle réussit là où les autres dispositifs censés faciliter le changement d’assurance ont échoué. En supprimant la contrainte temporelle, elle permet à la substitution d’assurance de prêt de progresser. Elle a pourtant un effet pervers : la mise en retrait de la loi Lagarde.  En 2023, 7,5% des nouveaux crédits immobiliers étaient couverts par une assurance externe, contre 9,3% en 2021, avant la mise en œuvre de la loi Lemoine. Souscrire une assurance déléguée en première intention perd du terrain. Les emprunteurs ne se battent plus pour faire valoir leur droit au libre choix du contrat lors de leur demande de financement. Manque d’information, manque de temps pour chercher une offre alternative mais surtout pression de la banque, ils évitent de contrarier le prêteur qui ne se prive pas d’appuyer son assurance maison quand bien même elle serait plus chère que la concurrence. La priorité des emprunteurs est d’obtenir leur prêt immobilier, quitte à souscrire à une assurance plus onéreuse… qu’ils peuvent résilier rapidement dans un deuxième temps. La loi Lemoine offre ainsi une meilleure protection aux emprunteurs les moins bien armés pour négocier avec leur banque au moment de la souscription du crédit. Chez Magnolia.fr, le changement de contrat représente désormais 90% de l’activité, contre 70% avant septembre 2022. Dans la majorité des cas, la demande de substitution intervient dans la première année de remboursement, ce qui permet d’optimiser les économies, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû.

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Passoires thermiques : les nouvelles règles du DPE au 1er juillet 2024

Face à l’ampleur de la crise qui frappe l’immobilier et le marché locatif en particulier, le gouvernement revoit sa copie sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). L'enjeu est de taille en raison du calendrier d'interdiction à la location des biens les plus gros consommateurs en énergie. Les petites surfaces vont pouvoir bénéficier d’un sursis, ce qui devrait sortir plus de 200 000 logements du statut de passoire thermique selon une étude visant l’impact de cette réforme. Réforme du DPE pour les petits logements La loi Climat et Résilience votée en août 2022 prévoit la sortie progressive du marché locatif des logements dont le DPE indique une grosse consommation d’énergie. Ne peuvent plus être loués depuis janvier 2023 les pires logements de la classe G, soit une consommation supérieure à 450 kWhEP/m²/an. Ce sera au tour de tous les biens de la classe G d’être interdits de location en janvier 2025, puis à ceux de la classe F en janvier 2028. La mesure restrictive s’appliquera aux biens de la classe E à compter de janvier 2034. Ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, et désormais indécents selon les termes de la loi. À moins de rénover son logement énergivore pour l’améliorer d’au moins 2 classes, le propriétaire bailleur ne peut plus le louer. Le calcul du DPE défavorise toutefois les petites surfaces : la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien avec le nombre d’occupants, en raison, par exemple, d’un ballon d’eau chaude surdimensionné. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a donc annoncé mi-février une révision du DPE pour les logements d’une surface inférieure à 40 m². Il faudra attendre le 1er juillet 2024 pour que ce nouveau mode de calcul visant les petites superficies entre en application. L’Ademe (Agence de la transition écologique) met en ligne un simulateur qui permet aux propriétaires concernés de vérifier la nouvelle classe énergie de leur bien en indiquant l’ancien DPE. En corrigeant le biais méthodologique qui pénalise les petites surfaces, 140 000 logements sortent des passoires thermiques. Une estimation en-deçà de la réalité selon une étude de PriceHubble, portail spécialisé dans les solutions d’estimation et d’analyse immobilière. Nouvelle étiquette énergie pour 220 000 passoires thermiques PriceHubble a étudié le DPE de près de 880 000 appartements de moins de 40 m², afin de mesurer l’impact de la réforme, sachant toutefois qu’il est impossible de mesurer la proportion exacte de biens mis en location. Parmi eux, 13% sont classés G, soit environ 594 000 logements. L’analyse s’est concentrée sur les logements de la classe G, puisqu'ils seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Seuls 20,4% d’entre eux sortiront de la catégorie G, une immense majorité sortira donc du marché locatif en janvier prochain. En allant plus loin, 2,03% des biens classés G et 33% des biens classés F basculeront en classe E ou mieux. Ainsi, grâce au nouveau DPE pour les petites surfaces, quelque 220 000 appartements sortiront théoriquement de la catégorie « passoire thermique », ce qui est bien supérieur aux chiffres avancés par le ministère. Dans les marchés locatifs tendus comme à Paris où plus de la moitié des appartements de moins de 40 m² sont étiquetés G, la réforme du DPE est cruciale. 78% des biens de classe G ne verront aucune amélioration. Le nouveau DPE petites surfaces aura un meilleur impact sur les logements de classe F : 33% bénéficieront d’un DPE amélioré et sortiront du statut de passoire énergétique au 1er juillet 2024. Les propriétaires bailleurs de petites surfaces bénéficient ainsi d’un sursis de trois ans pour rénover leur bien et les rendre éligibles à la location en janvier 2028, date où tous les logements des classes G et F ne pourront plus être loués.