Crédit immobilier en 2022 : quand peut-on changer d’assurance emprunteur ?

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Non obligatoire mais exigée par la banque, l’assurance de prêt immobilier est un produit complexe, soumis à une réglementation qui a tout récemment évolué. Les droits des emprunteurs ont été renforcés grâce à la loi Lemoine du 1er juin 2022, qui facilite le changement de contrat en cours de prêt pour que chacun puisse faire des économies. Magnolia.fr vous explique la marche à suivre.

L’indispensable assurance de prêt immobilier 

D’un point de vue légal, la souscription à l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, mais la banque la réclame systématiquement pour prévenir une éventuelle défaillance de l’emprunteur. En cas de décès, invalidité ou incapacité (arrêt de travail) qui empêcherait ce dernier de s’acquitter de sa dette vis-à-vis du prêteur, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités à hauteur des garanties souscrites et de la quotité d’assurance définie à la signature du contrat.

Le droit au libre choix de l’assurance emprunteur

Tout candidat à l’emprunt immobilier peut choisir librement son assurance de prêt immobilier en vertu de la loi Lagarde qui valide la délégation des contrats. Chacun emprunteur a alors deux options :

  1. Souscrire l’assurance proposée par la banque, dite contrat groupe car conçu pour une communauté d’emprunteurs
  2. Préférer une offre externe personnalisée, commercialisée par un prestataire concurrent.

La banque doit accepter toute formule déléguée dès lors que celle-ci présente un niveau de garanties au moins équivalent à son propre contrat. La banque a interdiction de facturer des frais pour délégation d'assurance.

Dans les faits, ce droit au libre choix du contrat d’assurance de prêt immobilier est malheureusement peu usité : les banques empochent 87% des cotisations annuelles grâce notamment à la pression qu’elles exercent sur leurs clients. Une pratique monopolistique qui prive ces derniers de l’opportunité de réaliser d’importantes économies en optant pour un contrat délégué.

Le coût élevé de l’assurance de prêt immobilier

L’enjeu est d’abord financier. L’assurance pèse en moyenne 30% du coût global d’un crédit immobilier, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui intègre tous les frais liés à l’obtention du financement, au-delà des seuls intérêts (frais de dossier, garantie, etc.). Il s’agit du deuxième coût après les intérêts d’emprunt. Plus le profil de l’emprunteur est considéré à risque par l’assureur, plus la prime est élevée. Sont pénalisés les emprunteurs âgés (plus de 45 ans), les personnes avec des problèmes de santé et les personnes qui exercent un métier à risques (pompier, policier, gendarme, ouvrier du bâtiment, etc.).

La délégation d’assurance prêt immobilier permet à tous, quel que soit le profil de risque, d’accéder à des contrats jusqu’à quatre fois moins chers que les offres bancaires. Sur la durée du crédit, on parle de milliers d’euros d’économies. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater le gain potentiel en choisissant une assurance alternative à celle du prêteur.

Le bénéfice d’une assurance crédit individuelle se joue aussi sur le terrain de la protection. Les contrats groupe bancaires étant mutualisés, ils ne peuvent répondre à tous les besoins spécifiques de chaque emprunteur. Avec un contrat externe, vous êtes couvert par des garanties sur-mesure, adaptées à votre situation et à votre projet.

Changer d’assurance emprunteur à tout moment

Le législateur a bien tenté à deux reprises, en vain, de briser le quasi-monopole des banques en matière d’assurance de prêt immobilier via deux dispositifs :

  • La loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance à tout moment durant les 12 premiers mois du crédit ;
  • La loi Bourquin assurance emprunteur qui autorisait la substitution annuelle après la première échéance, sous réserve de respecter un délai de préavis.

C’est finalement la loi Lemoine votée en février 2022 et entrée en application le 1er juin dernier qui va insuffler davantage de concurrence en permettant à chaque emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Comment changer son assurance de prêt ?

La loi Lemoine facilite le changement d’assurance emprunteur en supprimant toute notion de date d’échéance. Pour changer de formule, suivez le guide :

  • mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance prêt immobilier ;
  • sélectionnez le contrat adapté à votre profil le plus compétitif, dans le respect de l’équivalence de garanties ;
  • envoyez votre demande de résiliation à l’assurance accompagnée du nouveau contrat.

Chez Magnolia.fr, nos courtiers en assurance de prêt immobilier peuvent se charger gratuitement des démarches de résiliation/substitution. Vous bénéficiez par ailleurs de leurs conseils éclairés, vous aidant à choisir l’assurance qui correspond à la fois à vos attentes et aux exigences de la banque.

Si vous respectez les deux conditions suivantes, vous n’aurez pas à remplir de questionnaire de santé, conformément aux dispositions de la loi Lemoine : 

  • le montant du capital restant dû est inférieur à 200 000€ (400 000€ pour un couple d’emprunteurs avec une quotité à 50% sur chaque tête) ;
  • vous fêtez vos 60 ans avant le terme du crédit.

Pourquoi changer son assurance de prêt ?

On l’a évoqué plus haut, la délégation d’assurance est génératrice d’économies, qu’il s’agisse d’une souscription initiale ou d’un changement en cours de prêt. Un exemple vaut mieux qu’une théorie.

En novembre 2020, Pierre et Julie, un couple de trentenaires, ont contracté un prêt immobilier de 350 000€ sur 20 ans pour acquérir leur résidence principale, au taux débiteur de 1,15%, couvert par une assurance au taux de 0,36% avec une quotité de 100% sur chaque tête. Chacun paie une cotisation d’assurance de 105€ par mois, soit 210€ pour le couple et un coût global assurance de 50 400€.

 

En octobre 2022, le ménage fait valoir la loi Lemoine et change d’assurance. Après comparaison des offres en ligne, l’assurance la plus compétitive est proposée au taux de 0,10%, à garanties équivalentes. La cotisation tombe à 27€ par mois pour chacun. Bilan : un gain de 156€ par mois et près de 39 000€ d’économies sur la durée résiduelle de leur crédit immobilier !


Plus tôt vous changez d’assurance après la signature de l’offre de prêt, plus grosses seront les économies. Le gain dépend du montant du capital restant dû et de la durée restante de remboursement. N’attendez plus pour réduire le coût de votre assurance emprunteur et celui de votre crédit immobilier. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement ont été multipliées par quatre depuis septembre, signe que les emprunteurs ont compris l’intérêt de la loi Lemoine.

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En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.