Assurance de prêt immobilier : peut-on en changer et à quel moment ?

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Un crédit immobilier nécessite d’être sécurisé par différentes garanties : l’hypothèque ou la caution pour les risques défauts de paiement, et l’assurance de prêt pour les aléas de la vie qui empêcheraient l’emprunteur d’assumer sa dette. L’assurance de prêt immobilier est une dépense contrainte qu’il est possible de négocier en amont comme en aval. Appuyez-vous sur la réglementation : elle favorise le libre choix du contrat d’assurance et vous permet d’en changer à tout moment pour faire de grosses économies. Explications.

Qu’est-ce que la délégation d’assurance emprunteur ?

Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque va vouloir se prémunir contre les risques de non-paiement des mensualités en prenant des garanties. L’hypothèque ou la caution vise les défauts de paiement : l’hypothèque est une sûreté réelle car elle porte sur un bien immobilier qui peut alors être saisi en cas de défaillance de l’emprunteur ; la caution est mise en place par un organisme spécialisé comme Crédit Logement qui prend en charge les mensualités et se retourne ensuite vers l’emprunteur défaillant.

L’assurance de prêt fait également partie des frais de garantie. Elle intervient dans des circonstances bien précises :

En cas de sinistre couvert par l’assurance, le prestataire rembourse à la banque les mensualités à hauteur de la garantie souscrite et de la quotité assurance de prêt choisie lors la souscription. Double protection pour l’assuré et la banque, l’assurance de prêt est aussi importante en termes de prix. Elle coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. La négocier est donc essentiel pour minimiser son impact sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui doit obligatoirement rester sous le taux d’usure.

Pour permettre aux consommateurs de payer le juste prix, le législateur a introduit la délégation d’assurance emprunteur. Depuis septembre 2010, la loi Lagarde offre à chacun le droit de choisir librement l’assurance qui va couvrir son crédit immobilier. Chacun peut ainsi refuser l’assurance que sa banque va nécessairement lui proposer et lui préférer un contrat plus compétitif jusqu’à trois fois moins cher.

Via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, chacun a accès aux meilleures offres du marché et peut sélectionner la formule qui correspond à son profil et aux exigences de la banque. L’acceptation d’une assurance externe repose sur l’équivalence de garanties : le contrat alternatif doit présenter au moins le même niveau de garanties que le contrat bancaire. Pour vous aider à respecter ce principe intangible, appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise par la banque lors de votre demande de financement : elle détaille toutes les garanties exigées pour l’octroi du prêt.

Changer d’assurance emprunteur en cours de prêt

Si le droit au libre choix de l’assurance est acquis à l’emprunteur, ce dernier peut difficilement l’exercer. Environ 85% des ménages emprunteurs souscrivent à l’assurance du prêteur. Une aberration économique quand on sait que les contrats individuels sont jusqu’à 60% moins chers que les contrats groupe bancaires.

Le législateur a tenté de libéraliser le marché en mettant en place deux dispositifs offrant l’opportunité de changer d’assurance en cours de prêt :

  • la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer à tout moment durant la première année du crédit.

  • la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois de remboursement.

La mauvaise foi des banques et leur forte résistance à appliquer les règles n’ont pas permis de faire bouger les lignes. Les droits des emprunteurs sont finalement renforcés en 2022 avec l’adoption de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut résilier l’assurance en cours à tout moment, sans attendre la date d’échéance, et la remplacer par une offre plus compétitive à garanties équivalentes.

La loi Lemoine impose par ailleurs diverses contraintes aux prêteurs :

  • La banque doit informer chaque année son client de son droit au changement d’assurance et des modalités sur tout support durable.

  • La banque doit formuler une réponse à une demande de changement dans les 10 jours ouvrés.

  • Tout refus doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique.

La loi Lemoine oblige également banques et assureurs à indiquer le coût de l’assurance sur 8 ans dans tous les documents précontractuels. 

Comment changer d’assurance emprunteur ?

Désormais, vous pouvez résilier l’assurance de prêt en cours quand vous le souhaitez. Vous bénéficiez d’une opportunité de mieux maîtriser le coût de votre crédit immobilier, le changement d’assurance étant le premier levier d’économies. Le choix de l’assurance la mieux adaptée à votre profil et à votre crédit peut toutefois s’avérer compliqué.

La FSI vous aide à mettre les garanties en parallèle. Armé du document, vous entrez les informations demandées par le comparateur qui va sélectionner les offres répondant aux exigences de la banque en matière de couverture. Vous choisissez le contrat qui vous convient avant de résilier celui en cours via une lettre de résiliation assurance de prêt, accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales.

Marre des démarches administratives ? Laissez-vous guider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous accompagne dans le choix du contrat idoine et peut prendre en charge l’intégralité du processus de résiliation/substitution à votre place.

Pour vous convaincre de l’importance de changer d’assurance emprunteur, consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2023. En un an de mise en œuvre de la loi Lemoine, nos équipes ont fait économiser 300 millions d’euros à quelque 250 000 demandes de changement d’assurance emprunteur et permis à chaque client de réduire en moyenne le coût final de son assurance de 20 000€ sur la durée restante de son prêt immobilier.

Ce n’est pas seulement tentant, c’est important en pleine période d’inflation : avec la loi Lemoine, vous soulagez votre budget mensuel et regagnez du pouvoir d’achat immédiatement, simplement en changeant d’assurance emprunteur.

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MaPrimeRénov’ : les travaux monogestes maintenus malgré la suspension

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Mutuelle santé : les 3 motifs de litiges les plus courants entre assurés et assureurs

La mutuelle santé est un pilier essentiel pour couvrir les frais de santé non pris en charge par la Sécurité sociale. Pourtant, malgré leur utilité, les contrats de complémentaire santé peuvent générer des tensions entre assurés et assureurs. Mauvaise compréhension du contrat, refus de remboursement ou résiliation abusive… Les litiges sont en hausse et soulignent l’importance d’être bien informé avant de souscrire. Zoom sur les 3 motifs de litiges les plus fréquents depuis des années et comment les éviter. 1. Refus de remboursement : le flou des garanties santé Pourquoi les remboursements sont-ils parfois refusés ? En assurance de personne, les assurances santé complémentaire sont la première source de litiges entre clients et prestataires. Le refus de remboursement reste le principal sujet de mécontentement chez les assurés. Un tiers des litiges proviennent de prestations non remboursées ou partiellement prises en charge. 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Résiliation ou non-renouvellement du contrat : l’incompréhension des droits Résiliation abusive : un motif de litige en forte hausse Depuis la loi de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, les assurés peuvent changer de mutuelle à tout moment après un an de contrat. Cependant, certains assureurs résilient eux-mêmes les contrats, souvent sans explication claire, invoquant des "raisons techniques" ou une "fréquence de remboursement excessive". Cette pratique, parfois perçue comme discriminatoire, touche surtout les personnes âgées ou celles avec des pathologies lourdes. Cas fréquents de litige : Résiliation sans préavis réel Refus de renouvellement pour "consommation excessive" Changement des conditions tarifaires après résiliation Que faire en cas de résiliation contestée ? Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. Ils sont souvent dus à : Une transmission dématérialisée défaillante entre la CPAM et la mutuelle (problème avec le système de télétransmission Noémie) Des demandes de justificatifs supplémentaires Une gestion externalisée vers des plateformes peu réactives Les assurés attendent parfois plusieurs semaines, voire des mois, pour obtenir leur remboursement, notamment pour les soins spécialisés généralement coûteux. Bon à savoir : Selon la Fédération Française de l’Assurance, 80% des remboursements de frais de santé de l’année 2022 étaient effectués en moins de 48 heures grâce aux outils numériques que sont la carte Vitale et le système de tiers payant. Ce que dit la loi L’assureur est tenu de respecter un délai raisonnable qui ne peut excéder 2 mois après la réception des pièces justificatives. Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant.  En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal.  Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription :  Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

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Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1.  Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI  Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.