Assurance prêt immobilier : pourquoi la loi Lemoine 2022 nécessite un amendement ?

La loi Lemoine applicable depuis le 1er juin 2022 change la donne en matière d’assurance de prêt immobilier, en offrant à tout emprunteur le droit de changer de contrat à tout moment pour réduire le coût de cette couverture exigée par la banque. Elle facilite également l’accès à l’assurance en supprimant le questionnaire de santé sous certaines conditions. Un récent rapport de l’Assemblée nationale observe une mise en œuvre satisfaisante de cette nouvelle réglementation, et met en lumière un vide juridique concernant les contrats d’assurance régis par le code de la mutualité.

Premier satisfecit pour la loi Lemoine

Six mois après sa promulgation, la loi Lemoine fait l’objet d’un rapport d’information de la part de la commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale. Le règlement de l’Assemblée stipule en effet qu’à l’issue d’un délai de six mois suivant l’entrée en vigueur d’une loi, celle-ci fait l’objet d’un rapport présenté par deux rapporteurs, un de la majorité présidentielle et l’autre d’un groupe d’opposition.

L’objectif est de vérifier que les intentions du législateur sont bien respectées et de dresser un premier état des lieux des nouvelles dispositions introduites par cette ultime loi en assurance de prêt immobilier qui, rappelons-le, vise à simplifier l’accès à l’assurance et à rendre le marché plus transparent.

Revenons rapidement sur trois mesures phares de la loi Lemoine :

Le changement à tout moment de l’assurance de prêt immobilier, improprement appelée résiliation infra-annuelle, puisque son but est de permettre à tout emprunteur de substituer son contrat d’assurance quand il le souhaite et non à un rythme annuel : le droit de changer d'assurance emprunteur est accessible à tous les contrats en stock depuis le 1er septembre.
L’évolution du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer et d’une hépatite C n’ont plus à déclarer leur ancienne maladie à l’assureur lors de la souscription à l’assurance de prêt immobilier, passés 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.
La suppression du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers n’excédant pas 200 000€ et dont le remboursement est effectif avant le 60ème anniversaire de l’assuré.

L’application du droit de résiliation à tout moment de l’assurance prêt immobilier apparaît satisfaisante et ne semble pas poser de problèmes aux opérateurs. Le rapport précise que « les parties auditionnées concordent pour reconnaître que les banques et les assureurs traditionnels ont, de manière quasi systématique et sans exception notable, correctement mis en place les procédures et adaptations technologiques nécessaires à l’application de la loi ».

L’enjeu de cette mesure est bien évidemment financier pour l’assuré. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’impact du droit au changement de l’assurance sur le coût d’un crédit immobilier. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies !

Il est encore trop tôt pour constater l’effet attendu de la loi Lemoine, à savoir une importante substitution des assurances emprunteurs en faveur des assureurs alternatifs, le marché étant capté à 87% par les bancassureurs. Le courtier Magnolia.fr observe toutefois que les demandes de changement de contrat ont bondi de 200% depuis le 1er septembre dernier.

Hausse des tarifs en assurance de prêt immobilier

La loi Lemoine a toutefois un revers que le législateur met en exergue dans son rapport : l’augmentation des primes d’assurance du fait de la suppression du questionnaire assurance prêt immobilier qui renseigne l’assureur sur les risques de santé incarnés par l’emprunteur. Les services du ministère des Finances fait état d’une hausse des tarifs des assureurs alternatifs aux alentours de 20% à 25%, justifiée par la forte mutualisation sur le segment concerné (prêts de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur, soit 400 000€ pour un emprunt à deux avec quotité d’assurance à 50%).

Privés de données de santé pour évaluer le risque et ajuster la prime, les alternatifs sont obligés de relever leurs tarifs. Les banques sont moins affectées par cette mesure, car elles pratiquent la mutualisation depuis toujours et leurs marges sur le produit leur offrent une latitude que n’ont pas les alternatifs (jusqu’à 70% contre une moyenne de 30% pour la concurrence).

La loi permet un meilleur accès à l’assurance mais les tarifs sont en hausse. Cette augmentation des primes est préjudiciable aux plus jeunes générations, celles qui, par une logique mathématique, sont en capacité de rembourser avant leurs 60 ans. Le rapport rappelle que l’emprunt moyen se situe autour de 190 000€ (hors zone tendue comme Île-de-France) et que les prêts de moins de 400 000€ représentent deux tiers des crédits immobiliers.

Bug législatif sur les contrats régis par le code de la mutualité

La fin de la sélection médicale selon les conditions précitées n’était pas contenue dans le texte initial. Elle a été ajoutée par les sénateurs en contrepartie de l’acquisition de leur vote en faveur du droit au changement à tout moment. Le ministère des Finances s’est rendu compte d’un défaut de coordination quant à la rédaction de l’article 10 de la loi Lemoine, relatif à la suppression du questionnaire de santé.

Tel que rédigé, l’article n’applique pas ce nouveau droit aux contrats d’assurance régis par le code de la Mutualité. La codification des assurances repose en effet sur trois codes :

le code des Assurances sur lequel s’appuient les sociétés d’assurance (Axa, Allianz, Generali, etc.),
le code de la Mutualité qui régit les organismes à but non lucratif comme les mutuelles santé et les mutuelles pratiquant des opérations d’assurance (tel le contrat Assurance prêt immobilier April)
le code de la Sécurité Sociale qui détermine le financement et l’organisation de la Sécu et qui régit les institutions de prévoyance.

À ce jour, aucun assureur mutualiste ne s’est prévalu de ce vide juridique pour refuser d’appliquer la loi Lemoine, mais il convient de trouver rapidement un véhicule législatif pour asseoir la sécurité juridique des contrats régis par le code de la mutualité. Le gouvernement a bien tenté au cours de l’été d’introduire un amendement à un projet de loi, mais le texte a été retoqué en tant que cavalier législatif.

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Mutuelle santé : les 3 motifs de litiges les plus courants entre assurés et assureurs

La mutuelle santé est un pilier essentiel pour couvrir les frais de santé non pris en charge par la Sécurité sociale. Pourtant, malgré leur utilité, les contrats de complémentaire santé peuvent générer des tensions entre assurés et assureurs. Mauvaise compréhension du contrat, refus de remboursement ou résiliation abusive… Les litiges sont en hausse et soulignent l’importance d’être bien informé avant de souscrire. Zoom sur les 3 motifs de litiges les plus fréquents depuis des années et comment les éviter. 1. Refus de remboursement : le flou des garanties santé Pourquoi les remboursements sont-ils parfois refusés ? En assurance de personne, les assurances santé complémentaire sont la première source de litiges entre clients et prestataires. Le refus de remboursement reste le principal sujet de mécontentement chez les assurés. Un tiers des litiges proviennent de prestations non remboursées ou partiellement prises en charge. 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Résiliation ou non-renouvellement du contrat : l’incompréhension des droits Résiliation abusive : un motif de litige en forte hausse Depuis la loi de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, les assurés peuvent changer de mutuelle à tout moment après un an de contrat. Cependant, certains assureurs résilient eux-mêmes les contrats, souvent sans explication claire, invoquant des "raisons techniques" ou une "fréquence de remboursement excessive". Cette pratique, parfois perçue comme discriminatoire, touche surtout les personnes âgées ou celles avec des pathologies lourdes. Cas fréquents de litige : Résiliation sans préavis réel Refus de renouvellement pour "consommation excessive" Changement des conditions tarifaires après résiliation Que faire en cas de résiliation contestée ? Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. Ils sont souvent dus à : Une transmission dématérialisée défaillante entre la CPAM et la mutuelle (problème avec le système de télétransmission Noémie) Des demandes de justificatifs supplémentaires Une gestion externalisée vers des plateformes peu réactives Les assurés attendent parfois plusieurs semaines, voire des mois, pour obtenir leur remboursement, notamment pour les soins spécialisés généralement coûteux. Bon à savoir : Selon la Fédération Française de l’Assurance, 80% des remboursements de frais de santé de l’année 2022 étaient effectués en moins de 48 heures grâce aux outils numériques que sont la carte Vitale et le système de tiers payant. Ce que dit la loi L’assureur est tenu de respecter un délai raisonnable qui ne peut excéder 2 mois après la réception des pièces justificatives. Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant. En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal. Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription : Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.

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