Assurance de prêt : déléguez le contrat pour rester sous l'usure en 2020

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Le taux de l'usure est le seuil maximum auquel une banque peut prêter. Cet indice comprend tous les éléments exigés pour l'obtention du financement et ne se limite pas au seul taux d'intérêt.

La faiblesse du taux de l'usure pénalise certains profils, pourtant solvables, en raison de l'assurance emprunteur. Voici comment la délégation d'assurance permet à ces particuliers de concrétiser leur projet immobilier.

Un taux de l'usure trop bas

Cela n'aura échappé à personne : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont au plancher depuis près de deux ans. En 2019, les valeurs ont battu mois après mois, record sur record, le dernier en date en novembre avec 1,12% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés)*. Ce qui ressemble à une aubaine pour tous les emprunteurs se révèle problématique pour certains, en dépit de revenus suffisants pour garantir leur solvabilité.

Le souci vient du taux de l'usure, indicateur empirique au-delà duquel les établissements de crédit ne peuvent accorder le financement. S'il est un frein à l'endettement et constitue une protection pour les emprunteurs, le taux de l'usure en exclut un grand nombre en raison de son mode de calcul.

Attardons-nous d'abord sur le taux de l'usure qui représente le Taux Annuel Effectif Global maximum autorisé par la loi. Ce TAEG est composé de tous les éléments nécessaires à l'obtention du crédit (article R. 314-11 du code de la consommation) :

les intérêts d'emprunt exprimé par le taux nominal,
les frais de garantie (hypothèque, privilège du porteur de deniers, caution),
les frais de dossier,
les frais d'ouverture et de tenue de compte,
les commissions de courtage,
le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais de cession),
l'assurance de prêt.

Le taux de l'usure est défini par la Banque de France chaque trimestre sur la base des taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent pour les opérations de même nature, rehaussés d'un tiers.

Compte tenu de la baisse continuelle des taux d'intérêt depuis deux ans, le taux de l'usure poursuit lui aussi une descente irrémédiable. Début janvier 2020, comme chaque trimestre, la Banque de France a diffusé les nouveaux taux de l'usure et sans surprise, ces taux sont inférieurs à ceux du trimestre passé :

2,60% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans ;
2,51% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
2,61% au lieu de 2,77% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus.

Le niveau très bas du taux de l'usure est préjudiciable à certains candidats à l'emprunt immobilier pourtant dotés de toutes les garanties de solvabilité. Les offres de prêt qu'ils reçoivent dépassent le seuil maximum légal, ce qui les exclut de l'accession à la propriété.

Nombreux sont les courtiers à relayer des cas de particuliers confrontés à ce problème, les seniors, les personnes présentant un risque aggravé pour raisons de santé ou professionnelles étant les premiers concernés.

Pour éviter d'être bloqué par le seuil de l'usure, il faut impérativement faire jouer la concurrence sur le produit qui représente jusqu'à un tiers du coût total d'un crédit immobilier : l'assurance de prêt.

La délégation d'assurance est un droit opposable au prêteur ; celui-ci ne peut refuser un contrat externe souscrit auprès d'un assureur concurrent dès lors qu'il présente des garanties d'un niveau au moins équivalent à celles du contrat groupe. Et dans la grande majorité des situations, l'assurance souscrite en délégation se révèle deux voire trois fois moins chère que l'offre de la banque.

La délégation d'assurance de prêt : seul levier pour respecter le taux de l'usure

Prenons l'exemple de Valérie, 55 ans, non fumeuse et sans antécédent de santé, qui souhaite emprunter 200 000€ pour acquérir sa résidence principale en Normandie. Sa banque lui propose un crédit au taux de 1,28% sur 20 ans, avec des frais de dossier s'élevant à 2 000€ (1% du montant emprunté), des frais de garantie de 2 100€ (caution) et une assurance au taux de 0,75%. Le TAEG atteint 2,87% et s'avère supérieur au taux maximum autorisé (2,61%).

Valérie confie la recherche d'un contrat d'assurance à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Le taux d'assurance ressort à 0,46% avec des garanties parfaitement adaptées à son profil. La banque ne peut refuser ce contrat alternatif et accorde le prêt au TAEG de 2,35%.

Les propositions d'assurance de banques sont margées entre 50% et 70% et ne sont pas négociables. Cette pratique tarifaire pénalise tous les emprunteurs, car elles rehaussent le coût global de leur emprunt.

Pire, elle a pour effet d'empêcher la réalisation d'un projet immobilier aux personnes sujettes à des taux d'assurance élevés. La majoration d'assurance appliquée en cas d'antécédents de santé, de profession à risque ou lorsque l'emprunteur est senior, fait très vite grimper le TAEG au-delà du seuil usuraire.

Le contexte des taux bas renforce d'autant plus l'obstination des banques à conserver leur mainmise sur l'assurance emprunteur, source de profits importants.

Pour les candidats au crédit recalés à cause d'un taux d'assurance bancaire trop élevé, seule la délégation donnera vie à leur projet immobilier grâce à un tarif compétitif qui permettra de contraindre le TAEG en-deçà du taux de l'usure.

*indice Observatoire Crédit Logement/CSA

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Le courtier agréé en assurance de prêt immobilier est un professionnel enregistré au registre de l’Orias, un organisme de contrôle des intermédiaires en assurance, banque et finance. Pour être autorisé à exercer, un courtier doit en effet être obligatoirement immatriculé à ce registre et son numéro à 8 chiffres doit figurer sur tous ses documents commerciaux et contractuels (papier et en ligne). Quel intérêt de passer par un courtier en assurance de prêt ? L’assurance emprunteur est une couverture exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas de défaillance de l’assuré. Dans des situations bien précises (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi), elle rembourse à la banque le capital restant dû ou les mensualités, à hauteur de la garantie activée et de la quotité d’assurance de prêt définie lors de la souscription (dans le cadre d’un emprunt en couple). Faire des économies Ce produit contraint pour l’emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et derrière cette moyenne, une infinité de situations particulières qui méritent toutes une réponse assurantielle appropriée que ne peuvent leur fournir les assurances proposées par les banques compte tenu du principe de mutualisation. Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner pour trouver la formule d’assurance qui correspond à votre profil et à votre problématique. Vous avez la possibilité de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, puis de solliciter les services personnalisés d’un spécialiste qui vous aidera à sélectionner le contrat le plus pertinent au prix le plus avantageux. Les offres émanant des banques sont jusqu’à trois fois plus chères que la concurrence. Le courtier vous aide à trouver l’assurance la plus compétitive qui répond à vos attentes et à celles de la banque. Respecter l’équivalence de garanties L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui renferme des subtilités difficiles à appréhender pour un emprunteur non averti. Pour que la banque accepte que vous soyez couvert par une offre qui n’est pas la sienne, le contrat concurrent doit obligatoirement respecter l’équivalence de niveau de garanties, une notion abrupte qui nécessite l’expertise d’un professionnel. La banque doit vous délivrer une fiche standardisée d’information qui vous permet de connaître les garanties exigées pour l’octroi du prêt. Il vous suffit de transmettre ce document au courtier pour engager la recherche d’une assurance de circonstance. Obtenir son crédit immobilier Cela ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont fortement augmenté depuis janvier 2022. Ils ont quadruplé en dix-huit mois et atteignent désormais la barre des 4% (hors assurance de prêt et autres frais de garantie). Quand le taux nominal n’est pas performant pour cause de revenus faibles et/ou d’apport personnel et d’épargne de précaution insuffisants, il reste peu d’espace entre le taux d’intérêts et le taux d’usure pour intégrer tous les frais annexes. Le rôle du courtier va être de minimiser le poids de l’assurance dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour rester sous le taux d’usure en 2023. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023. Quand utiliser les services d’un courtier en assurance emprunteur ? Au moment de la signature de l’offre de crédit immobilier Le courtier en assurance de prêt intervient en amont d’une demande de financement. Dès que vous avez la FSI, vous engagez la recherche d’une assurance adaptée au meilleur prix avec l’aide de ce spécialiste. 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Prêt immobilier à taux bonifié : pas avant 2025 !

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en octobre 2023

Le crédit immobilier se renchérit au fil des mois compte tenu du contexte monétaire en zone euro qui reste tendu par l’inflation élevée. Les taux d’usure augmentent en octobre dans le sillage des taux d’emprunt constamment orientés à la hausse. Malgré la pression des professionnels de l’immobilier, la Banque de France refuse d’assouplir les conditions d’octroi et laisse inchangé le taux d’endettement maximum. Plus que jamais la délégation d’assurance emprunteur constitue le levier permettant de baisser le coût d’un crédit à l’habitat. Crédit immobilier toujours plus cher Octobre poursuit la tendance observée depuis plus de dix-huit mois. Les taux d’intérêts continuent leur inexorable progression entamée début 2022 dans un contexte géopolitique toujours marqué par la guerre en Ukraine qui maintient l’inflation à des niveaux très élevés. Malgré un léger mieux en septembre avec un indice des prix à la consommation en zone euro à 4,3% contre 5,2% le mois précédent, les valeurs sont loin de l’objectif des 2% souhaité par la Banque Centrale Européenne. Pour contenir cette inflation, la BCE continue sa politique de resserrement monétaire. Le 20 septembre dernier, elle a de nouveau relevé ses taux directeurs, actant ainsi la dixième hausse depuis juillet 2022. Le taux de refinancement atteint désormais 4,50%, contre 0% jusqu’à fin juillet 2022. Il s’agit du plus haut niveau jamais atteint depuis le lancement de la monnaie unique. Le taux de refinancement est celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution, et par voie de conséquence, détermine aussi le taux auquel ces mêmes établissements vont prêter aux ménages. Taux à plus de 4% En ce début octobre, il semble difficile d’emprunter en-dessous de 4% (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie) quelle que soit la durée. Le taux moyen sur 20 ans tous profils confondus se situe à 4,15%, soit une progression de plus de 15 points par rapport au mois précédent. Sur 25 ans, les valeurs excèdent 4,25% et peuvent même atteindre 5% pour les dossiers les moins bien dotés. Pour bénéficier des meilleures conditions, il faut afficher des revenus confortables (au moins 80k€ par an), un apport personnel au moins équivalent à 20% du montant de l’opération et une épargne de précaution post-crédit représentant a minima 6 mensualités du crédit. Nouvelle progression du taux d’usure Les taux d’emprunt augmentant, les taux d’usure suivent le même mouvement. Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux maximum autorisé est proche de 6% en octobre 2023, à 5,80% exactement. Rappelons que le taux d’usure est mensualisé depuis février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024. La décision de la Banque de France de réviser le taux légal à un rythme mensuel plutôt que trimestriel s’explique par la forte tension opérée par la remontée constante des taux d’intérêts. Avec un taux d’usure modifié plus régulièrement, les banques peuvent ajuster leurs barèmes davantage en conséquence de la rapide évolution monétaire. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables selon les durées : Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31% Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,55% Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,80% Prêt à taux variable : 5,40% Prêt relais : 5,79% Le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Cet indicateur contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, les intérêts, mais aussi tous les autres frais annexes inévitables (frais de dossier, garantie, assurance de prêt, etc.). D’après les courtiers en crédit, il faut en général une marge d’au moins 60 points entre le taux nominal et le taux d’usure pour financer la demande de prêt. Pour les dossiers à risques (senior, problème de santé, profession), le coût important de l’assurance emprunteur nécessite une marge bien supérieure. Outre son calcul qui s’est révélé inadapté, le taux d’usure est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, ce qui discrimine les candidats obligés d’allonger la durée de remboursement pour minimiser leur endettement mensuel. Règles du HCSF inchangées Si la BdF a mis de l’eau dans son vin en décidant la mensualisation de l’usure, elle met en revanche son veto à une quelconque réforme des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). D’aucuns espéraient un taux d’endettement bientôt assoupli, qui permettrait aux ménages solvables de s’endetter au-delà de limite des 35% (assurance de prêt incluse) sans mettre en péril leur reste à vivre. L’autre limite concerne la durée de remboursement, plafonnée à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avait pourtant laissé entendre qu’il étudiait l’hypothèse d’un assouplissement des règles d’emprunt pour débloquer le secteur immobilier en pleine crise. C’était sans compter avec l’obstination aveugle du HCSF, organisme dont le président n’est autre que… Bruno Le Maire. Le levier de la délégation d’assurance Le crédit immobilier est peu rémunérateur pour les banques en raison des contraintes monétaires mais elles se rattrapent sur l’assurance emprunteur, produit générateur de très grosses marges. La manne financière de l’assurance de prêt est estimée autour de 8 milliards d’euros annuels, dont plus de 85% comptabilisés au bilan des banques. Avec des marges allant jusqu’à 70%, les banques sont bien peu compétitives face aux assureurs externes qui proposent des contrats jusqu’à trois fois moins chers. Ça tombe bien, puisque tout emprunteur peut faire valoir la loi Lagarde. Le libre choix de l’assurance emprunteur est un droit fondamental qui, via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, permet d’accéder aux meilleures offres du marché et de les mettre en concurrence pour sélectionner la formule la mieux adaptée au prix le plus bas. En souscrivant une assurance de prêt individuelle, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise : des économies qui se chiffrent en milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Et qui dit assurance moins chère, dit aussi TAEG plus faible. Et c’est, parfois, la seule option pour rester sous l’usure et obtenir le financement d’un projet central dans la vie d’un ménage : devenir propriétaire de son logement.

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