Assurance de prêt : déléguez le contrat pour rester sous l'usure en 2020

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Le taux de l'usure est le seuil maximum auquel une banque peut prêter. Cet indice comprend tous les éléments exigés pour l'obtention du financement et ne se limite pas au seul taux d'intérêt.

La faiblesse du taux de l'usure pénalise certains profils, pourtant solvables, en raison de l'assurance emprunteur. Voici comment la délégation d'assurance permet à ces particuliers de concrétiser leur projet immobilier.

Un taux de l'usure trop bas

Cela n'aura échappé à personne : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont au plancher depuis près de deux ans. En 2019, les valeurs ont battu mois après mois, record sur record, le dernier en date en novembre avec 1,12% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés)*. Ce qui ressemble à une aubaine pour tous les emprunteurs se révèle problématique pour certains, en dépit de revenus suffisants pour garantir leur solvabilité.

Le souci vient du taux de l'usure, indicateur empirique au-delà duquel les établissements de crédit ne peuvent accorder le financement. S'il est un frein à l'endettement et constitue une protection pour les emprunteurs, le taux de l'usure en exclut un grand nombre en raison de son mode de calcul.

Attardons-nous d'abord sur le taux de l'usure qui représente le Taux Annuel Effectif Global maximum autorisé par la loi. Ce TAEG est composé de tous les éléments nécessaires à l'obtention du crédit (article R. 314-11 du code de la consommation) :

les intérêts d'emprunt exprimé par le taux nominal,
les frais de garantie (hypothèque, privilège du porteur de deniers, caution),
les frais de dossier,
les frais d'ouverture et de tenue de compte,
les commissions de courtage,
le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais de cession),
l'assurance de prêt.

Le taux de l'usure est défini par la Banque de France chaque trimestre sur la base des taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent pour les opérations de même nature, rehaussés d'un tiers.

Compte tenu de la baisse continuelle des taux d'intérêt depuis deux ans, le taux de l'usure poursuit lui aussi une descente irrémédiable. Début janvier 2020, comme chaque trimestre, la Banque de France a diffusé les nouveaux taux de l'usure et sans surprise, ces taux sont inférieurs à ceux du trimestre passé :

2,60% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans ;
2,51% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
2,61% au lieu de 2,77% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus.

Le niveau très bas du taux de l'usure est préjudiciable à certains candidats à l'emprunt immobilier pourtant dotés de toutes les garanties de solvabilité. Les offres de prêt qu'ils reçoivent dépassent le seuil maximum légal, ce qui les exclut de l'accession à la propriété.

Nombreux sont les courtiers à relayer des cas de particuliers confrontés à ce problème, les seniors, les personnes présentant un risque aggravé pour raisons de santé ou professionnelles étant les premiers concernés.

Pour éviter d'être bloqué par le seuil de l'usure, il faut impérativement faire jouer la concurrence sur le produit qui représente jusqu'à un tiers du coût total d'un crédit immobilier : l'assurance de prêt.

La délégation d'assurance est un droit opposable au prêteur ; celui-ci ne peut refuser un contrat externe souscrit auprès d'un assureur concurrent dès lors qu'il présente des garanties d'un niveau au moins équivalent à celles du contrat groupe. Et dans la grande majorité des situations, l'assurance souscrite en délégation se révèle deux voire trois fois moins chère que l'offre de la banque.

La délégation d'assurance de prêt : seul levier pour respecter le taux de l'usure

Prenons l'exemple de Valérie, 55 ans, non fumeuse et sans antécédent de santé, qui souhaite emprunter 200 000€ pour acquérir sa résidence principale en Normandie. Sa banque lui propose un crédit au taux de 1,28% sur 20 ans, avec des frais de dossier s'élevant à 2 000€ (1% du montant emprunté), des frais de garantie de 2 100€ (caution) et une assurance au taux de 0,75%. Le TAEG atteint 2,87% et s'avère supérieur au taux maximum autorisé (2,61%).

Valérie confie la recherche d'un contrat d'assurance à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Le taux d'assurance ressort à 0,46% avec des garanties parfaitement adaptées à son profil. La banque ne peut refuser ce contrat alternatif et accorde le prêt au TAEG de 2,35%.

Les propositions d'assurance de banques sont margées entre 50% et 70% et ne sont pas négociables. Cette pratique tarifaire pénalise tous les emprunteurs, car elles rehaussent le coût global de leur emprunt.

Pire, elle a pour effet d'empêcher la réalisation d'un projet immobilier aux personnes sujettes à des taux d'assurance élevés. La majoration d'assurance appliquée en cas d'antécédents de santé, de profession à risque ou lorsque l'emprunteur est senior, fait très vite grimper le TAEG au-delà du seuil usuraire.

Le contexte des taux bas renforce d'autant plus l'obstination des banques à conserver leur mainmise sur l'assurance emprunteur, source de profits importants.

Pour les candidats au crédit recalés à cause d'un taux d'assurance bancaire trop élevé, seule la délégation donnera vie à leur projet immobilier grâce à un tarif compétitif qui permettra de contraindre le TAEG en-deçà du taux de l'usure.

*indice Observatoire Crédit Logement/CSA

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Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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