Le taux de l'usure est le seuil maximum auquel une banque peut prêter. Cet indice comprend tous les éléments exigés pour l'obtention du financement et ne se limite pas au seul taux d'intérêt.
La faiblesse du taux de l'usure pénalise certains profils, pourtant solvables, en raison de l'assurance emprunteur. Voici comment la délégation d'assurance permet à ces particuliers de concrétiser leur projet immobilier.
Un taux de l'usure trop bas
Cela n'aura échappé à personne : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont au plancher depuis près de deux ans. En 2019, les valeurs ont battu mois après mois, record sur record, le dernier en date en novembre avec 1,12% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés)*. Ce qui ressemble à une aubaine pour tous les emprunteurs se révèle problématique pour certains, en dépit de revenus suffisants pour garantir leur solvabilité.
Le souci vient du taux de l'usure, indicateur empirique au-delà duquel les établissements de crédit ne peuvent accorder le financement. S'il est un frein à l'endettement et constitue une protection pour les emprunteurs, le taux de l'usure en exclut un grand nombre en raison de son mode de calcul.
Attardons-nous d'abord sur le taux de l'usure qui représente le Taux Annuel Effectif Global maximum autorisé par la loi. Ce TAEG est composé de tous les éléments nécessaires à l'obtention du crédit (article R. 314-11 du code de la consommation) :
- les intérêts d'emprunt exprimé par le taux nominal,
- les frais de garantie (hypothèque, privilège du porteur de deniers, caution),
- les frais de dossier,
- les frais d'ouverture et de tenue de compte,
- les commissions de courtage,
- le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais de cession),
- l'assurance de prêt.
Le taux de l'usure est défini par la Banque de France chaque trimestre sur la base des taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent pour les opérations de même nature, rehaussés d'un tiers.
Compte tenu de la baisse continuelle des taux d'intérêt depuis deux ans, le taux de l'usure poursuit lui aussi une descente irrémédiable. Début janvier 2020, comme chaque trimestre, la Banque de France a diffusé les nouveaux taux de l'usure et sans surprise, ces taux sont inférieurs à ceux du trimestre passé :
- 2,60% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans ;
- 2,51% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
- 2,61% au lieu de 2,77% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus.
Le niveau très bas du taux de l'usure est préjudiciable à certains candidats à l'emprunt immobilier pourtant dotés de toutes les garanties de solvabilité. Les offres de prêt qu'ils reçoivent dépassent le seuil maximum légal, ce qui les exclut de l'accession à la propriété.
Nombreux sont les courtiers à relayer des cas de particuliers confrontés à ce problème, les seniors, les personnes présentant un risque aggravé pour raisons de santé ou professionnelles étant les premiers concernés.
Pour éviter d'être bloqué par le seuil de l'usure, il faut impérativement faire jouer la concurrence sur le produit qui représente jusqu'à un tiers du coût total d'un crédit immobilier : l'assurance de prêt.
La délégation d'assurance est un droit opposable au prêteur ; celui-ci ne peut refuser un contrat externe souscrit auprès d'un assureur concurrent dès lors qu'il présente des garanties d'un niveau au moins équivalent à celles du contrat groupe. Et dans la grande majorité des situations, l'assurance souscrite en délégation se révèle deux voire trois fois moins chère que l'offre de la banque.
La délégation d'assurance de prêt : seul levier pour respecter le taux de l'usure
Prenons l'exemple de Valérie, 55 ans, non fumeuse et sans antécédent de santé, qui souhaite emprunter 200 000€ pour acquérir sa résidence principale en Normandie. Sa banque lui propose un crédit au taux de 1,28% sur 20 ans, avec des frais de dossier s'élevant à 2 000€ (1% du montant emprunté), des frais de garantie de 2 100€ (caution) et une assurance au taux de 0,75%. Le TAEG atteint 2,87% et s'avère supérieur au taux maximum autorisé (2,61%).
Valérie confie la recherche d'un contrat d'assurance à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Le taux d'assurance ressort à 0,46% avec des garanties parfaitement adaptées à son profil. La banque ne peut refuser ce contrat alternatif et accorde le prêt au TAEG de 2,35%.
Les propositions d'assurance de banques sont margées entre 50% et 70% et ne sont pas négociables. Cette pratique tarifaire pénalise tous les emprunteurs, car elles rehaussent le coût global de leur emprunt.
Pire, elle a pour effet d'empêcher la réalisation d'un projet immobilier aux personnes sujettes à des taux d'assurance élevés. La majoration d'assurance appliquée en cas d'antécédents de santé, de profession à risque ou lorsque l'emprunteur est senior, fait très vite grimper le TAEG au-delà du seuil usuraire.
Le contexte des taux bas renforce d'autant plus l'obstination des banques à conserver leur mainmise sur l'assurance emprunteur, source de profits importants.
Pour les candidats au crédit recalés à cause d'un taux d'assurance bancaire trop élevé, seule la délégation donnera vie à leur projet immobilier grâce à un tarif compétitif qui permettra de contraindre le TAEG en-deçà du taux de l'usure.
*indice Observatoire Crédit Logement/CSA
