Assurance de prêt : déléguez le contrat pour rester sous l'usure en 2020

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Le taux de l'usure est le seuil maximum auquel une banque peut prêter. Cet indice comprend tous les éléments exigés pour l'obtention du financement et ne se limite pas au seul taux d'intérêt.

La faiblesse du taux de l'usure pénalise certains profils, pourtant solvables, en raison de l'assurance emprunteur. Voici comment la délégation d'assurance permet à ces particuliers de concrétiser leur projet immobilier.

Un taux de l'usure trop bas

Cela n'aura échappé à personne : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont au plancher depuis près de deux ans. En 2019, les valeurs ont battu mois après mois, record sur record, le dernier en date en novembre avec 1,12% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés)*. Ce qui ressemble à une aubaine pour tous les emprunteurs se révèle problématique pour certains, en dépit de revenus suffisants pour garantir leur solvabilité.

Le souci vient du taux de l'usure, indicateur empirique au-delà duquel les établissements de crédit ne peuvent accorder le financement. S'il est un frein à l'endettement et constitue une protection pour les emprunteurs, le taux de l'usure en exclut un grand nombre en raison de son mode de calcul.

Attardons-nous d'abord sur le taux de l'usure qui représente le Taux Annuel Effectif Global maximum autorisé par la loi. Ce TAEG est composé de tous les éléments nécessaires à l'obtention du crédit (article R. 314-11 du code de la consommation) :

les intérêts d'emprunt exprimé par le taux nominal,
les frais de garantie (hypothèque, privilège du porteur de deniers, caution),
les frais de dossier,
les frais d'ouverture et de tenue de compte,
les commissions de courtage,
le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais de cession),
l'assurance de prêt.

Le taux de l'usure est défini par la Banque de France chaque trimestre sur la base des taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent pour les opérations de même nature, rehaussés d'un tiers.

Compte tenu de la baisse continuelle des taux d'intérêt depuis deux ans, le taux de l'usure poursuit lui aussi une descente irrémédiable. Début janvier 2020, comme chaque trimestre, la Banque de France a diffusé les nouveaux taux de l'usure et sans surprise, ces taux sont inférieurs à ceux du trimestre passé :

2,60% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans ;
2,51% au lieu de 2,67% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
2,61% au lieu de 2,77% pour les prêts à l'habitat à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus.

Le niveau très bas du taux de l'usure est préjudiciable à certains candidats à l'emprunt immobilier pourtant dotés de toutes les garanties de solvabilité. Les offres de prêt qu'ils reçoivent dépassent le seuil maximum légal, ce qui les exclut de l'accession à la propriété.

Nombreux sont les courtiers à relayer des cas de particuliers confrontés à ce problème, les seniors, les personnes présentant un risque aggravé pour raisons de santé ou professionnelles étant les premiers concernés.

Pour éviter d'être bloqué par le seuil de l'usure, il faut impérativement faire jouer la concurrence sur le produit qui représente jusqu'à un tiers du coût total d'un crédit immobilier : l'assurance de prêt.

La délégation d'assurance est un droit opposable au prêteur ; celui-ci ne peut refuser un contrat externe souscrit auprès d'un assureur concurrent dès lors qu'il présente des garanties d'un niveau au moins équivalent à celles du contrat groupe. Et dans la grande majorité des situations, l'assurance souscrite en délégation se révèle deux voire trois fois moins chère que l'offre de la banque.

La délégation d'assurance de prêt : seul levier pour respecter le taux de l'usure

Prenons l'exemple de Valérie, 55 ans, non fumeuse et sans antécédent de santé, qui souhaite emprunter 200 000€ pour acquérir sa résidence principale en Normandie. Sa banque lui propose un crédit au taux de 1,28% sur 20 ans, avec des frais de dossier s'élevant à 2 000€ (1% du montant emprunté), des frais de garantie de 2 100€ (caution) et une assurance au taux de 0,75%. Le TAEG atteint 2,87% et s'avère supérieur au taux maximum autorisé (2,61%).

Valérie confie la recherche d'un contrat d'assurance à un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Le taux d'assurance ressort à 0,46% avec des garanties parfaitement adaptées à son profil. La banque ne peut refuser ce contrat alternatif et accorde le prêt au TAEG de 2,35%.

Les propositions d'assurance de banques sont margées entre 50% et 70% et ne sont pas négociables. Cette pratique tarifaire pénalise tous les emprunteurs, car elles rehaussent le coût global de leur emprunt.

Pire, elle a pour effet d'empêcher la réalisation d'un projet immobilier aux personnes sujettes à des taux d'assurance élevés. La majoration d'assurance appliquée en cas d'antécédents de santé, de profession à risque ou lorsque l'emprunteur est senior, fait très vite grimper le TAEG au-delà du seuil usuraire.

Le contexte des taux bas renforce d'autant plus l'obstination des banques à conserver leur mainmise sur l'assurance emprunteur, source de profits importants.

Pour les candidats au crédit recalés à cause d'un taux d'assurance bancaire trop élevé, seule la délégation donnera vie à leur projet immobilier grâce à un tarif compétitif qui permettra de contraindre le TAEG en-deçà du taux de l'usure.

*indice Observatoire Crédit Logement/CSA

Assurance de prêt

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Les banques font tout pour dissuader l’emprunteur de souscrire un contrat externe, en avançant parfois des arguments fallacieux. Vous pouvez facilement vous rattraper dans un deuxième temps. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni justification. Cette mesure favorise la concurrence et permet de réaliser des économies significatives en comparant les offres du marché. Utilisez cette opportunité pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez le faire dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies, puisque le coût de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur le capital restant dû. 3. Comparez les contrats individuels et collectifs Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisant les risques entre tous les emprunteurs. Cependant, ces contrats ne tiennent pas toujours compte des spécificités individuelles. Les contrats individuels, proposés par des assureurs externes, peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des garanties personnalisées. Il est donc judicieux de comparer ces deux types de contrats pour choisir celui qui vous convient le mieux. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur : vous avez accès aux contrats alternatifs les plus compétitifs du marché, en adéquation avec vos besoins et dans le respect de l’équivalence de garanties avec l’assurance bancaire. 4. Analysez attentivement les garanties et exclusions Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est essentiel de bien comprendre les garanties proposées et les exclusions éventuelles. Les garanties de base incluent généralement le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Des garanties complémentaires, telles que l'incapacité temporaire de travail (ITT) ou l'invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), peuvent être ajoutées en fonction de votre situation. Assurez-vous également de vérifier les exclusions, comme les sports dangereux, les métiers à risques ou certaines pathologies, qui pourraient limiter votre couverture. 5. Tenez compte de votre profil et de votre situation Le coût de l'assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs, notamment l'âge, l'état de santé, la profession et les habitudes de vie. Par exemple, un non-fumeur en bonne santé paiera généralement moins qu'un emprunteur fumeur présentant des problèmes de santé. Certaines professions à risque peuvent également entraîner des surprimes. Il est donc important de choisir un contrat adapté à votre profil pour éviter de payer des garanties inutiles. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les risques accrus en matière de santé, de profession ou de pratiques sportives. Les contrats proposés présentent très souvent des options de rachat d’exclusion de ces risques, ce qui vous permet d’être protégé en cas de survenance d’un sinistre exclu dans les conditions générales. 6. Utilisez des comparateurs en ligne Les comparateurs d'assurance en ligne sont des outils précieux pour évaluer rapidement les différentes offres du marché. En renseignant quelques informations sur votre profil et votre projet immobilier, vous pouvez obtenir des devis personnalisés et comparer les tarifs, les garanties et les conditions générales. Cela vous permettra de faire un choix éclairé et d'optimiser le coût de votre assurance emprunteur. N'hésitez pas à demander l’aide en expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner dans la sélection du contrat adapté à votre situation au meilleur prix. 7. Négociez avec votre banque Même si vous choisissez une assurance externe, il est possible de négocier avec votre banque pour obtenir de meilleures conditions de prêt. Présentez-lui les offres concurrentes que vous avez obtenues et mettez en avant les garanties équivalentes ou supérieures de votre contrat. Une bonne préparation et une argumentation solide peuvent vous aider à convaincre votre conseiller bancaire d'accepter votre choix d'assurance. En suivant ces conseils, vous pourrez optimiser votre assurance emprunteur, réaliser des économies et sécuriser votre crédit immobilier. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est important de bien analyser vos besoins et les offres disponibles pour faire le meilleur choix.

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Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. 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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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