Crédit immobilier : les nouvelles conditions d'emprunt en 2020

Après une année 2019 qui a explosé tous les compteurs, 2020 pourrait marquer un retour au calme. Si les taux des crédits restent hyper attractifs, le resserrement des critères d'octroi voulu par les autorités financières pourrait pénaliser certains candidats à l'emprunt immobilier.

Les banques trop généreuses en 2019

Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,13% en décembre (hors assurance et coût des sûretés), rehaussant d'un tout petit point le record du mois de novembre. Cette situation sans précédent a dopé la concurrence interbancaire. Pour compenser la baisse des taux et la contraction induite de leurs marges, les banques ont misé sur les volumes.

Tous les profils d'emprunteurs pouvant décrocher un taux attractif, il fallait se monter encore plus convaincant et attirer des clients à la marge des critères d'octroi. Les conditions se sont donc assouplies :

allongement des durées d'emprunt : 219 mois en moyenne sur 2019 (232 mois en décembre) contre 200,5 mois fin 2012 ;
réduction de l'apport personnel : 14% du coût d'une acquisition en 2019 contre 25,8% en 2012 ;
taux d'endettement supérieur à la norme : près de 25% des emprunteurs s'endettent au-delà de 33%.

En 2019, 40% des prêts pour l'accession ont été accordés sur des durées de 25 ans et plus. Leur part représentait 15% en 2014. Les prêts d'une durée comprise entre 20 et 24 ans ont gardé une proportion quasi identique en 5 ans (autour de 30% de la production de crédits). L'augmentation des durées longues et très longues est signe que la faiblesse des taux a permis de minimiser la détérioration de la solvabilité des ménages affectés par la hausse des prix des logements.

Résultat, l'année 2019 restera dans les annales comme un millésime exceptionnel en termes de transactions immobilières et de distribution des crédits à l'habitat. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt aura permis la vente de plus d'un million de logements anciens et généré plus de 250 milliards d'euros de nouveaux prêts.

Le recadrage des autorités financières

Ces largesses bancaires ne sont pas du goût du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF), ni de celui de la Banque de France. Leurs craintes portent sur un déséquilibre du modèle français du financement immobilier et sur un risque d'endettement excessif des ménages. Mi-décembre, le HCSF a émis une recommandation dans le but d'enjoindre les établissements de crédit à revenir à des pratiques plus vertueuses. La Banque de France a mis la pression la semaine dernière. Les banques ont pour consigne d'appliquer immédiatement le recadrage souhaité par le régulateur, à savoir :

le strict respect de la règle des 33% de taux d'endettement, c'est-à-dire que la part du budget du ménage emprunteur consacrée au remboursement du ou des crédits ne doit pas excéder un tiers des revenus disponibles ;
la limitation des durées de remboursement à 25 ans ;
l'augmentation de l'apport personnel.

Les banques ont-elles réellement pris des risques en assouplissant les critères d'octroi ? Selon les courtiers en crédit, les emprunteurs à qui l'on a permis de s'endetter au-delà des 33% bénéficient de revenus confortables, ce qui signifie que leur reste à vivre est largement suffisant pour maintenir un équilibre budgétaire. Or, cette notion bancaire essentielle a échappé aux recommandations des autorités financières. Si l'on observe plus finement la structure de la production en 2019, seuls 1,7% des crédits ont été octroyés sur des durées supérieures à 25 ans. La consigne des autorités paraît dès lors symbolique. En accordant des prêts sur des durées très longues, les banques augmentent certainement le risque d'impayés, mais si l'on tient compte de la durée moyenne de détention (autour de 10 ans), ce risque se réduit. Quant à l'apport personnel, les banques commencent à se montrer plus exigeantes. En 2020, il deviendra très difficile de décrocher un crédit qui financera un projet immobilier à 100%, a fortiori à 110% (avec frais d'acquisition), sauf pour les investisseurs qui pourront compter sur les revenus locatifs.

La délégation d'assurance emprunteur : un plan toujours gagnant

Selon les autorités de régulation, les marges des banques sur le crédit immobilier sont réduites à la portion congrue à cause des taux d'intérêt au plancher. Ne soyons pas dupes : le coût d'un emprunt immobilier ne se limite pas aux intérêts. Les banques disposent d'autres ressources pour gagner de l'argent, à commencer par les frais de dossier qu'il devient désormais impossible de négocier. Si les comparateurs les situent entre 0,25% et 1,20% du montant emprunté, ces frais qui rémunèrent le temps passé à l'étude du dossier atteignent plus souvent 1% du financement et viennent grossir le taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend toutes les dépenses exigées pour l'octroi du crédit, et qui, rappelons-le, ne doit pas excéder le seuil de l'usure.

Une autre source de revenus à laquelle les banques ne veulent pas renoncer est l'assurance emprunteur. Elles margent entre 50% et 70% sur ce produit. En période de taux bas, c'est presque une bouée de sauvetage, quitte à refuser les demandes de prêt avec assurance déléguée. Certains établissements de crédit ont menacé de mettre fin à leur partenariat avec les courtiers, d'autres, et elles sont les plus nombreuses, ont choisi de renégocier les commissions de courtage, en clair de les diminuer. On peut difficilement penser que la synergie banques/courtiers s'arrête là ; en tant qu'apporteurs d'affaires, les intermédiaires sont incontournables, nonobstant l'expertise et le temps qu'ils consacrent à l'analyse des dossiers, travail qu'ils épargnent aux banques.

Seul un courtier saura frapper à la bonne porte. La banque ne peut refuser un contrat délégué souscrit auprès d'un assureur externe s'il respecte l'équivalence de niveau de garanties. Pour ne pas se faire retoquer, mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Non seulement la couverture sera en tous points conforme aux exigences de la banque, mais elle sera bien souvent moins chère que la proposition d'assurance groupe. Tous les profils sont gagnants, les jeunes actifs en bonne santé qui ne doivent pas payer pour les emprunteurs incarnant plus de risques, et les autres, à commencer par les seniors, généralement exclus des propositions d’assurance bancaires, et les personnes présentant des risques aggravés pour raisons professionnelles ou de santé.

Chez Magnolia.fr, nous aidons tous les emprunteurs à trouver l’assurance adaptée à leur projet et à leur profil, en sélectionnant les offres présentant les meilleures garanties au tarif le plus compétitif.

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Santé et budget : comment bien gérer ses dépenses médicales en 2026

Gérer ses dépenses de santé, souvent imprévisibles, tout en préservant son équilibre financier, est devenu un enjeu majeur pour un grand nombre de ménages français. Le coût des soins va continuer de peser sur le budget : consultations chez les spécialistes, médicaments faiblement remboursés, soins dentaires onéreux ou encore équipements optiques dispendieux. Face à cette hausse continue des frais de santé, une organisation méthodique et une meilleure compréhension du fonctionnement du système de santé deviennent essentielles. L’objectif est clair : protéger sa santé sans déséquilibrer son budget. Dans un contexte où les dépenses médicales peuvent rapidement s'accumuler, connaître ses droits, choisir une complémentaire santé adaptée et adopter de bons réflexes permet de réduire significativement son reste à charge. Comprendre le fonctionnement du système de santé : la base pour maîtriser son budget Le système de santé français repose sur un modèle solidaire particulièrement protecteur, mais parfois complexe. La Sécurité Sociale rembourse une partie des frais médicaux sur la base de tarifs conventionnés et à des taux de remboursement divers. Cependant, nombre de dépenses ne sont remboursées qu’en partie, voire pas du tout : dépassements d’honoraires, prothèses dentaires, lunettes de vue, médecines alternatives, aides auditives, actes hors nomenclature comme implants dentaires ou chirurgie réfractive de l’œil, etc. C’est précisément pour combler ces manques que la complémentaire santé joue un rôle clé. Elle intervient pour réduire le reste à charge et propose souvent des services additionnels : accompagnement personnalisé, programmes de prévention, réseaux de soins négociés, téléconsultation, etc. Bien comprendre ce que l’Assurance Maladie rembourse et ce que prend en charge une mutuelle santé permet d’adopter une stratégie plus efficace. Cela évite les mauvaises surprises et facilite la planification des dépenses de santé tout au long de l’année. Identifier les postes de santé les plus coûteux Certaines dépenses médicales sont de véritables « bombes budgétaires ». Les plus courantes sont : Les soins dentaires, notamment les prothèses ou implants L’optique, avec des montures et verres parfois très onéreux L’hospitalisation, dont les frais annexes peuvent grimper rapidement (chambre individuelle, lit accompagnant…) Les médicaments non remboursés ou faiblement pris en charge ; La médecine douce, très plébiscitée mais rarement couverte par la Sécurité sociale. En identifiant les postes les plus coûteux, il devient plus simple de choisir une complémentaire santé adaptée ou d’adopter des comportements qui limitent les dépenses inutiles. Planifier les soins, privilégier les dispositifs de prévention ou encore comparer les tarifs des professionnels sont autant de réflexes efficaces pour mieux gérer son budget santé au quotidien. Quels sont les bons réflexes pour réduire ses dépenses médicales ? Économiser sur ses frais de santé sans réduire la qualité des soins est possible grâce à quelques pratiques simples : Privilégier les praticiens conventionnés Choisir un médecin de secteur 1, c’est-à-dire qui applique les tarifs de la Sécurité Sociale, supprime automatiquement les dépassements d’honoraires. Ce réflexe évite de gonfler inutilement la facture. Si le praticien exerce en secteur 2, choisissez de préférence un professionnel adhérent à l’OPTAM (Optique Pratique Tarifaire Maîtrisée), un dispositif dans lequel il s’engage à limiter ses dépassements d’honoraires. Utiliser le tiers-payant Ne pas avancer les frais grâce au système du tiers payant est un vrai atout pour lisser son budget et éviter les sorties d’argent imprévues. Étaler les soins non urgents Programmer les soins coûteux permet de mieux organiser ses finances et de répartir les dépenses sur plusieurs mois. Participer aux campagnes de dépistage Les campagnes de prévention gratuites évitent certaines pathologies coûteuses à traiter et représentent une économie immédiate. Prévenir vaut mieux que guérir En matière de santé, la prévention est toujours le meilleur investissement. Une alimentation équilibrée, une activité physique régulière et des contrôles de santé annuels limitent les risques de dépenses imprévues. Les avantages souvent méconnus des complémentaires santé Les mutuelles ne se contentent plus de rembourser : elles accompagnent les assurés dans une démarche globale de santé. Parmi leurs services les plus utiles : Téléconsultation Accéder à un médecin en quelques minutes sans se déplacer permet de gagner du temps, d’éviter certains frais et d'obtenir un avis médical rapidement. Certaines pharmacies proposent ce service de consultation à distance. Réseaux de soins Grâce à des partenariats négociés, les assurés bénéficient de tarifs préférentiels sur l’optique, le dentaire ou les audioprothèses. Aides à domicile En cas de maladie ou d’hospitalisation, certaines mutuelles prévoient l’intervention d’une aide-ménagère ou d’un soutien à la parentalité, mais aussi d’autres services d’assistance comme le portage des repas ou des médicaments, ainsi que la garde des animaux de compagnie. Couverture solidaire La Complémentaire Santé Solidaire (CSS) permet aux ménages les plus modestes d'accéder à une protection efficace sans débourser un centime ou avec une participation minime (entre 8€ et 30€/mois selon l’âge). Comparer pour mieux choisir sa mutuelle santé Face au nombre croissant d’offres sur le marché, la comparaison devient un incontournable pour faire le bon choix. Les comparateurs en ligne de mutuelle santé permettent d’obtenir en quelques minutes une sélection d’offres correspondant à son profil : situation familiale, âge, besoins de santé, budget disponible, etc. Ces outils sont particulièrement utiles pour : analyser le niveau de remboursement réel identifier les exclusions de garantie comprendre les délais de carence estimer le rapport qualité-prix simuler le reste à charge selon différentes formules. La transparence des contrats est un enjeu essentiel : lire attentivement les conditions générales évite bien des déconvenues et permet éventuellement d’envisager un changement de mutuelle pour une formule plus avantageuse. Important : Depuis la mise en œuvre fin 2020 de la résiliation infra annuelle en mutuelle santé, vous pouvez renoncer à votre contrat à tout moment et sans frais après une année de souscription. Anticiper les évolutions de sa situation personnelle Santé et budget sont étroitement liés à l’évolution de la vie : départ à la retraite, arrivée d’un enfant, pathologie chronique, changement de situation professionnelle… Chaque étape modifie nos besoins de santé et nécessite une adaptation de la couverture santé complémentaire. Anticiper permet : d’éviter les ruptures de garantie de limiter le surcoût lié à un changement tardif de profiter d’avantages liés à la fidélité d’ajuster ses remboursements au plus juste. Certaines mutuelles proposent également des bonus de prévention ou des réductions pour les assurés qui prennent soin de leur santé. Un argument supplémentaire pour ajuster sa couverture régulièrement. Souscrire une mutuelle santé en couple est généralement gage d’économie sous réserve d’avoir à peu près les mêmes besoins. Vous pouvez diminuer votre cotisation de 10%, voire plus. Le rôle clé du numérique dans la maîtrise du budget santé Aujourd’hui, les technologies numériques transforment le rapport des Français à leur santé. Les outils digitaux facilitent la gestion des dépenses et simplifient le quotidien : applications de suivi des remboursements dossiers médicaux partagés plateformes de téléconsultation comparateurs de mutuelles connectés alertes pour rappeler les remboursements ou les renouvellements de contrat. Ces solutions rendent la santé plus accessible et permettent d’optimiser ses dépenses sans effort. Stratégies pratiques pour une gestion maîtrisée de ses dépenses médicales Pour mieux équilibrer son budget santé, quelques stratégies simples peuvent faire la différence : Tenir un carnet de dépenses Noter chaque dépense permet d’identifier les postes les plus coûteux et d’ajuster sa mutuelle en conséquence. Choisir des médicaments génériques Ils offrent la même efficacité que les princeps ou médicaments de marque, à un coût bien plus faible. De plus, en cas de refus d'un médicament générique, sauf mention “non substituable” sur l’ordonnance, vous êtes moins bien remboursé et par la Sécu et par la mutuelle, et vous ne bénéficiez pas du tiers payant. Négocier certains forfaits Par exemple, les équipements médicaux peuvent parfois être négociés ou achetés via des réseaux partenaires. Constituer une épargne santé Mettre de côté quelques euros chaque mois sur un livret dédié permet d’anticiper les imprévus médicaux. Cette petite réserve offre une grande tranquillité d’esprit.

Assurance emprunteur : pourquoi et comment profiter de la loi Lemoine de 2022 ?

Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément transformé le marché de l’assurance de prêt immobilier. Elle offre aux emprunteurs une liberté nouvelle, des économies importantes et un accès facilité à la propriété, notamment pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Pourtant, beaucoup d’acheteurs immobiliers ne connaissent pas encore pleinement leurs droits ni la manière d’en tirer profit. Découvrez pourquoi cette loi est une avancée majeure et comment en bénéficier concrètement pour réduire le coût total de votre crédit sans tarder. Pourquoi la loi Lemoine est une révolution pour les emprunteurs ? Une résiliation à tout moment : un avantage inédit Depuis 2022, la loi Lemoine introduit un droit majeur : l’emprunteur peut résilier et changer son assurance de prêt immobilier à n’importe quel moment, sans attendre la date anniversaire ou la première année du contrat. Ce changement met enfin fin à la rigidité des règles précédentes (loi Hamon et amendement Bourquin) qui limitaient les possibilités de changement. Vous pouvez désormais comparer les offres dès que vous le souhaitez, sans contrainte temporelle, et changer dès que vous obtenez une formule plus protectrice ou moins chère. La substitution d’assurance de prêt immobilier peut être engagée dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Un gain financier considérable En moyenne, l’assurance emprunteur représente entre 25 % et 40 % du coût total d’un crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs peuvent choisir une assurance individuelle à tarif plus compétitif que l’assurance groupe de la banque. Les économies sont souvent significatives : jusqu’à 15 000 € sur un prêt de 2500 000 € sur 20 ans, voire 20 000 € ou plus pour les profils jeunes et non-fumeurs. La loi Lemoine encourage donc la mise en concurrence, ce qui fait mécaniquement baisser les tarifs du marché. La suppression du questionnaire médical pour certains prêts Autre avancée majeure : la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé d’assurance de prêt pour les crédits à l’habitat répondant à 2 conditions cumulatives : le montant assuré est inférieur ou égal à 200 000 € par emprunteur ; la date de fin du prêt intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Les emprunteurs concernés n’ont plus à déclarer leurs antécédents médicaux Les impacts sont immédiats : accès à la propriété facilité aucune surprime d'assurance de prêt liée à l’état de santé aucune exclusion médicale respect plus strict de la vie privée. Un droit à l’oubli renforcé La loi Lemoine assouplit le délai du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer ou de l’hépatite C. Le délai passe de 10 ans à 5 ans, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Les emprunteurs concernés n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie à l’assureur. Ce changement supprime de nombreuses barrières à l’emprunt pour les personnes guéries, qui peuvent désormais accéder au crédit sans voir le coût de leur assurance exploser. Or dispositions de la loi Lemoine (prêt jusqu’à 200 000€ remboursé avant 60 ans), le droit à l’oubli n’exclut pas de remplir un questionnaire santé et de déclarer toute éventuelle séquelle liée au traitement relevant du droit à l’oubli ou à tout autre traitement ou maladie en cours au moment de la souscription. Qui peut profiter pleinement de la loi Lemoine ? La quasi-totalité des emprunteurs est concernée, mais certains profils tirent un avantage particulier de la nouvelle réglementation. Les primo-accédants et jeunes emprunteurs Souvent en bonne santé et/ou souscrivant des montants inférieurs à 200 000 €, ils bénéficient pleinement de la suppression du questionnaire médical et/ou de tarifs allégés. Les personnes ayant eu un cancer Grâce au droit à l’oubli réduit à 5 ans, ces profils retrouvent un accès plus simple à l’assurance, sans surprimes excessives. Si vous avez souscrit une assurance avant la réforme introduite par la loi Lemoine, pensez à changer d’assurance de prêt pour bénéficier de conditions plus avantageuses. Les emprunteurs déjà engagés dans un prêt Même si votre crédit date d’avant 2022, vous avez le droit de changer d’assurance immédiatement, sans condition. La loi Lemoine est accessible à tous les emprunteurs depuis le 1er septembre 2022, quelle que soit l’antériorité de leur contrat. Pour beaucoup, cela représente la possibilité de corriger un contrat trop cher ou mal adapté. Les emprunteurs refusés auparavant La fin du questionnaire médical sous certaines conditions donne accès au marché à de nombreuses personnes qui subissaient jusqu’alors refus ou exclusions. Comment profiter concrètement de la loi Lemoine ? 1. Comparer les offres d’assurance emprunteur Le premier réflexe consiste à mettre en concurrence les assureurs via un comparateur d’assurance de prêt. Une bonne comparaison doit prendre en compte : le tarif global exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) les exclusions de garanties les franchises et délais de carence. Important : ne comparez jamais uniquement sur la base du prix, tenez compte de l’équivalence des garanties exigée par la banque car elle conditionne l’acceptation d’une assurance externe. 2. Obtenir une assurance déléguée La loi Lagarde facilite la délégation d’assurance, c’est-à-dire le choix d’une assurance externe plutôt que celle proposée par votre banque. Les avantages sont : des tarifs plus bas (jusqu’à 60% moins chers) des garanties personnalisées à votre problématique (âge, santé, profession, pratique sportive) une meilleure prise en charge en cas d’incapacité ou d'invalidité. La banque ne peut pas refuser une assurance déléguée dès lors qu’elle respecte l’équivalence des garanties. 3. Résilier son contrat actuel à tout moment Pour résilier, rien de plus simple : Souscrivez votre nouvelle assurance. Envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre assureur actuel. Votre banque doit répondre sous 10 jours ouvrés et rédiger l’avenant au contrat dans ce même délai. La loi encadre strictement les refus abusifs : en cas de non-respect des délais, la banque s’expose à une amende de 15 000 €. 4. Vérifier les garanties équivalentes Votre banque vous remet obligatoirement une fiche standardisée d’information (FSI). Ce document indique les critères indispensables pour valider une assurance déléguée. Assurez-vous que l’offre choisie les remplit scrupuleusement. 5. Faire appel à un courtier en assurance emprunteur Un professionnel peut vous accompagner pour : analyser votre profil dénicher l’offre la plus compétitive négocier les garanties gérer la résiliation et la souscription. Cela garantit un gain de temps et souvent des économies supérieures. Pourquoi ignorer la loi Lemoine serait une erreur ? La loi Lemoine offre une opportunité unique d’alléger le coût de votre crédit immobilier. Ne pas en profiter revient souvent à : payer une assurance beaucoup trop chère maintenir des garanties insuffisantes (notamment en cas d’arrêt de travail) conserver un contrat moins protecteur qu’une offre alternative perdre des milliers d’euros sur la durée restante du crédit. Dans un contexte où les taux immobiliers et les conditions d’emprunt évoluent rapidement, optimiser son assurance est un moyen efficace de réduire son budget sans modifier son prêt.

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