Délégation d’assurance de prêt immobilier : avantages et règles en 2023


Un emprunteur a la possibilité de se rendre auprès d'une autre compagnie que son établissement financier pour souscrire une assurance emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier. On parle d'assurance de prêt "hors banque" ou plus précisément de délégation d’assurance emprunteur.

Un établissement de crédit immobilier propose à l'emprunteur de souscrire un contrat d'assurance de prêt directement auprès de son établissement. Il s'agit d'un contrat de groupe. Ce système repose sur un principe de standardisation des tarifs et sur la mutualisation des garanties et des risques, avec une cotisation calculée pour toute la durée de vie du prêt. À noter que 4 contrats d'assurance emprunteur sur 5 font partie de cette catégorie.

C'est quoi la délégation d'assurance ?

En tant qu'emprunteur, il est possible de souscrire un contrat individuel auprès d'une société externe à celle de l'établissement de crédit. Les garanties sont choisies en fonction des caractéristiques de l'emprunteur (âge, sexe, état de santé, lieu de résidence, profession, situation familiale, etc). Le montant de la cotisation est calculé en fonction du capital dû auprès de l'établissement financier et diminue à mesure que le crédit est amorti. 

La réglementation en assurance de prêt immobilier a évolué tout récemment avec la loi Lemoine. Le principe de délégation s'applique désormais à tout moment pour changer de contrat, et non plus à date d'échéance. 

 

Quelle est la loi qui a ouvert le marché de la délégation d'assurance dans le cadre d'un crédit immobilier ?

Le marché de l'assurance emprunteur a connu une évolution progressive, en particulier par la mise en œuvre successive de différentes lois depuis 2010. Le volet assurance emprunteur de la loi Lagarde est mis en place en septembre 2010. Il instaure le principe de délégation d'assurance de prêt immobilier.

Un emprunteur peut désormais souscrire un contrat d'assurance emprunteur auprès d'un autre établissement que sa banque, à condition que le contrat offre un niveau de garantie équivalent au contrat de groupe.

Résiliation assurance pret immobilier

Le libre choix du contrat d'assurance emprunteur est malheureusement bafoué par les banques, raison pour laquelle le législateur introduit successivement deux autres dispositifs destinés à élargir la concurrence :

  • la loi Hamon de juillet 2014 : l'emprunteur dispose d'un délai de 12 mois à compter de la signature du contrat de crédit immobilier pour choisir une autre assurance que celle de la banque. Il doit engager la démarche au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt.
  • la loi Bourquin de janvier 2018 : les emprunteurs ont la possibilité de changer d'assurance tous les ans, au moment de la date anniversaire du contrat. Moyennant un préavis de 2 mois, la résiliation annuelle doit être annoncée et accompagnée de plusieurs documents : la fiche standardisée d'information, la délégation de bénéfice, le certificat d'adhésion ainsi que l'acceptation de la banque. Le nouveau contrat doit bien entendu contenir le même niveau de garanties que le contrat groupe proposé par la banque.

Loi Lemoine assurance emprunteur

Les banques n'ont eu de cesse de contourner la loi pour empêcher la délégation d'assurance de prêt immobilier en amont comme en aval, tel que l'autorisent les lois Hamon et Bourquin. Plus d'une décennie après la loi Lagarde, les banques captent plus de 85% des 8 milliards de cotisations annuelles, une anomalie dans un système censé prôné une concurrence saine et loyale.

Le législateur remet le métier sur l'ouvrage et adopte en février 2022 la loi Lemoine, portée par la députée Patricia Lemoine. L'objectif est de rendre le marché de l'assurance emprunteur plus simple, plus juste et plus transparent. La loi Lemoine met en palce 3 mesures phares :

 

Comment changer d'assurance emprunteur ?

Il a toujours été possible de résilier un contrat d'assurance de prêt immobilier, mais la démarche a trop souvent été entravée par les banques, peu enclines à céder quelques parts de marché sur un produit juteux sur lequel elles peuvent appliquer des marges jusqu'à 70%.

La loi Lemoine facilite et simplifie le changement d'assurance crédit immobilier en supprimant toute date à respecter pour engager une démarche de substitution. Les emprunteurs bénéficient par ailleurs d'une meilleure information grâce à la loi Lemoine.  En effet, la fiche standardisée d'information, obligatoirement remise par le prêteur, doit mentionner le droit au changement d'assurance emprunteur à tout moment et indiquer le coût d'assurance prêt immobilier au bout de 8 ans.

Changement d'assurance emprunteur : quels sont les avantages ?

Contrairement au contrat de groupe, utiliser la délégation d'assurance permet de choisir un contrat aux garanties personnalisées. Ce sont les critères propres à l'emprunteur qui définissent les niveaux de garantie (profession, hobbies, lieu de vie, état de santé, situation familiale en plus de l'âge et du sexe). Ce contrat est moins cher, car il est entièrement négocié et réévalué selon l'amortissement du capital dû à la banque. Au fil du temps, l'emprunteur paie une cotisation de moins en moins élevée, à mesure qu'il rembourse le prêt immobilier.

Comment bien choisir son assurance emprunt ?

Avant de signer un contrat d'assurance emprunteur, plusieurs éléments doivent être examinés avec attention :

  • Les garanties d'assurance prêt immobilier, celles qui sont obligatoires comme celles qui sont facultatives, ainsi que les exclusions de garantie
  • Le montant de la cotisation ainsi que les éventuels frais de dossier
  • Les délais de carence sur les garanties et les délais de franchise
  • Les conditions générales propres au contrat
  • La quotité assurance de prêt (pourcentage du montant de l'emprunt à charge de chaque emprunteur)
  • Le taux assurance prêt immobilier exprimé par le TAEA (taux annuel effectif d'assurance) ; cet indice permet de mesurer la part réelle de la cotisation d'assurance en comparaison au coût total du prêt immobilier

Comment procéder à la délégation d'une assurance emprunteur ?

Voici les 5 étapes clefs pour effectuer une délégation d'assurance de prêt immobilier conforme à la réglementation et qui soit pertinente en termes de tarifs et de protection pour l'emprunteur.

Comparer les assurances emprunteur

La toute première chose à faire consiste à comparer plusieurs offres établies par d'autres établissements d'assurance. Les contrats doivent être similaires au niveau des garanties mais peuvent différer sur certains éléments, à l'avantage de l'assuré. Pour cela, utilisez notre simulateur d'assurance de prêt, qui compare plusieurs offres de contrat d'assurance sur la base de critères définis.

Calculer le coût total du crédit

L'établissement d'assurance emprunteur prépare une simulation qui intègre le coût de l'assurance au crédit immobilier. Cette étape est importante, car elle permet d'entamer une négociation sur les conditions du prêt et sur les taux avec le conseiller bancaire.

Acceptation du contrat d’assurance emprunteur par la banque

L'offre d'assurance emprunteur privilégiée est soumise au banquier, lequel s'assure que les garanties sont équivalentes à celles proposées dans le contrat de groupe. Pour cela, il s'appuie sur la fiche d'information standardisée ainsi que la notice afin de faire les différents contrôles. Une fois l'accord obtenu par la banque pour procéder à une délégation d'assurance emprunteur, le contrat définitif peut être signé.

Souscription du contrat d’assurance de prêt

Le dossier de l'emprunteur est alors traité par la compagnie d'assurance retenue, qui effectue ses procédures afin d'établir une attestation d'assurance crédit en faveur de la banque. Une fois ce document en possession du banquier, il effectue une deuxième vérification des éléments inclus (conditions, garanties, tarifs). Il dispose ensuite d'un délai de 10 jours pour notifier son accord ou le refus du contrat d'assurance.

Mise à disposition des fonds

C'est généralement après avoir finalisé l'accord de négociation de délégation d'assurance que le contrat de crédit immobilier peut être définitivement signé. De cette façon, les fonds peuvent être mis à disposition immédiatement. En cas de demande de délégation d'emprunteur suivant la signature du crédit, la banque aura besoin de temps additionnel pour effectuer ses vérifications.

Quand faire une délégation d’assurance de prêt immobilier ?

Vous n’avez pas signé pour votre prêt immobilier

De par l'application de la loi Lagarde, l'emprunteur est en droit de présenter un contrat d'assurance externe à la banque. Il doit le faire avant de signer le contrat de prêt. L'offre déléguée doit être conforme au principe d'équivalence de garanties exigée par la banque.

Vous avez signé votre prêt immobilier

Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l'entrée en application de la loi Lemoine le 1er juin 2022. Dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt, vous pouvez, si vous le souhaitez, résilier le contrat d'assurance bancaire et le substituer par une offre à couverture au moins équivalente.

Depuis le 1er septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l'antériorité de leur contrat d'assurance de prêt, ont l'opportunité de se réclamer de la loi Lemoine pour changer de formule quand bon leur semble, sans devoir respecter une date d'échéance.

Les emprunteurs semblent avoir compris l'enjeu financier de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, on assiste au boom du changement d'assurance de prêt immobilier chez les courtiers. Vous pouvez réaliser jusqu'à 25 000€ d'économie avec la loi Lemoine ! C'est autant de moins sur le coût global de votre crédit immobilier.

Rachat assurance pret immobilier

En cas de rachat de crédit immobilier par une banque concurrente, l'assurance emprunteur souscrite initialement est automatiquement résiliée. Le rachat repose sur une nouvelle offre de prêt qui est alors garantie par la souscription à une nouvelle assurance emprunteur. Vous disposez du libre choix du contrat et pouvez faire jouer la délégation d'assurance pour trouver une formule moins chère que celle du prêteur, et tout aussi protectrice.

Quel est le coût d’une délégation d’assurance de prêt immobilier ?

Les banques ont l'interdiction de facturer des frais de délégation, en vertu de la loi de séparation et de régulation des activités bancaires. Le fait de souscrire une assurance emprunteur par délégation ne peut donc pas faire l'objet d'une facturation.

D'autre part, en cas de nécessité d'effectuer un bilan médical (prise de sang, visite médicale, autres examens), les frais sont pris en charge dans leur intégralité par l'assureur. L'assurance peut suggérer à l'emprunteur de se rendre dans un centre agréé mais devra rembourser les frais dans tous les cas (même les factures établies par un centre tiers).

Délégation d’assurance emprunteur en cas de profil à risques

Lorsque l'emprunteur présente un profil à risque, l'établissement bancaire peut refuser de l'assurer, par crainte de ne pas percevoir les remboursements de l'emprunt. Cela peut concerner des risques professionnels, médicaux ou liés à la pratique d'un loisir ou sport à risque. Dans ce cas, il est nécessaire de se tourner vers une délégation d'assurance. Il est important de déclarer tous les risques auprès de l'établissement d'assurance afin que cette dernière puisse ajuster les garanties de façon personnalisée.

Que faire en cas de refus d’une délégation d’assurance par sa banque ?

Une banque peut refuser une délégation d'assurance pour le seul motif que les garanties présentes dans le contrat proposé par un établissement tiers sont insuffisantes. Elle doit le notifier par écrit à l'emprunteur dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la transmission du contrat, et motiver sa position de manière exhaustive sur un document unique sous peine d'amende pouvant aller jusqu'à 15 000€ (dispositions de la loi Lemoine). On constate toutefois que les banques ne respectent pas le délai de réponse, puisqu'en mars 2023 elles mettent en moyenne 26 jours pour formuler une réponse à une demande de changement de contrat.

Si toutefois le contrat est refusé sans motif juste, et qu'aucune solution ne peut être trouvée à l'amiable, l'emprunteur peut saisir le médiateur de sa banque. Cet organisme dispose ensuite de deux mois pour examiner le dossier et notifier une décision définitive.

Dans une période de vive remontée des taux d'intérêts, comme celle amorcée depuis le printemps 2022, consécutivement à la dégradation des conditions monétaires en lien avec la guerre en Ukraine, la délégation d'assurance emprunteur est la clef pour obtenir un prêt immobilier en 2023.

Ne vous privez pas de votre droit au libre choix du contrat, ni à la possibilité d'en changer à tout moment en cours de prêt. En mettant les offres en concurrence via un comparateur d'assurance prêt immobilier, vous accédez aux meilleures offres du marché et pouvez sélectionner l'assurance déléguée conforme à vos exigences et à celles de la banque.