Assurance décennale pour marchands de biens : obligations, risques et conseils clés

Vous êtes marchand de biens et vous réalisez des travaux avant revente ? Savez-vous que votre responsabilité peut être engagée jusqu’à 10 ans après la vente ? Dans certains cas, l’assurance décennale devient non seulement indispensable, mais aussi légalement obligatoire. Pourtant, peu de professionnels de l’achat-revente en mesurent les enjeux juridiques et financiers. Quelles sont vos obligations ? Quels risques courez-vous sans couverture adaptée ? Comment bien choisir votre contrat ? Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur l’assurance décennale pour marchand de biens : de ses conditions d’application aux garanties couvertes, en passant par les tarifs pratiqués et les bons réflexes à adopter pour sécuriser votre activité.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier spécialisé dans l'achat, la rénovation et la revente rapide de biens immobiliers dans une optique de plus-value. Contrairement au promoteur immobilier, il n’agit pas nécessairement en qualité de constructeur, mais ses activités peuvent l’amener à réaliser ou faire réaliser d’importants travaux de transformation. Le promoteur crée à partir de zéro, tandis que le marchand de biens revalorise les surfaces existantes.

Concrètement, il achète des immeubles, maisons, appartements ou terrains, y effectue parfois des travaux (division, rénovation, surélévation, changement de destination), puis les revend. Cette activité peut générer une responsabilité importante, notamment en cas de dommages survenant après la revente du bien.

Activité encadrée et professionnelle, le statut de marchand de biens est soumis à des règles juridiques et fiscales spécifiques. Parmi elles : la question de la responsabilité décennale lorsqu’il y a réalisation ou commande de travaux.

L’assurance décennale est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?

Une obligation indirecte liée à la nature des travaux

En principe, l’assurance ou garantie décennale est obligatoire pour tout professionnel du bâtiment réalisant des travaux de construction ou de rénovation lourde (loi Spinetta de 1978). 

Le marchand de biens, bien qu’il ne soit pas toujours un constructeur au sens strict, peut être assimilé à un maître d’ouvrage délégué ou à un promoteur lorsqu’il fait effectuer des travaux structurants.

Il est alors considéré comme assujetti à la responsabilité décennale, en vertu de l'article 1792 du Code civil, dès lors qu’il intervient de manière déterminante dans la conception, la coordination ou la réalisation des travaux.

Exemple : un marchand de biens qui achète un immeuble, fait modifier sa structure (planchers, murs porteurs, étages), installe un ascenseur ou transforme un local commercial en logements est tenu de souscrire une assurance décennale.

En cas de vente dans les 10 ans : responsabilité engagée

Si le bien est revendu dans les 10 années suivant la fin des travaux, le marchand de biens engage sa responsabilité décennale, même s’il a délégué la réalisation à une entreprise.

En résumé

Pourquoi souscrire une assurance décennale quand on est marchand de biens ?

Une protection juridique incontournable

Souscrire une assurance décennale permet au marchand de biens de se prémunir contre les conséquences financières des malfaçons ou dommages compromettant la solidité du bien ou le rendant impropre à sa destination.

En cas de sinistre post-revente, la garantie décennale couvre les frais de réparation, sans attendre une décision de justice sur la responsabilité du professionnel. Elle protège ainsi l'investisseur contre :

• des recours d’acquéreurs mécontents,
• des réparations coûteuses,
• la mise en jeu de sa responsabilité civile.

Une crédibilité renforcée auprès des acheteurs

Disposer d’un contrat d’assurance décennale rassure les acquéreurs. Cela prouve que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, et valorise le bien au moment de la revente.

Un notaire ou un agent immobilier peut d’ailleurs exiger une attestation de garantie décennale avant de finaliser l’acte de vente.

Éviter les litiges coûteux

Sans assurance décennale, le marchand de biens doit indemniser personnellement les dommages, parfois pour des montants très élevés (fissures, affaissements, infiltrations...). Cette situation peut menacer sa trésorerie et sa pérennité professionnelle.

Quels sont les dommages couverts par l’assurance décennale marchand de biens ?

L’assurance décennale couvre les dommages qui compromettent :

• La solidité de l’ouvrage : fissures structurelles, affaissement des fondations, défaut d’étanchéité majeur, effondrement de plancher ou de toiture...
• L’habitabilité ou l’usage du bien : infiltrations d’eau rendant les pièces inutilisables, isolation thermique défaillante, installation électrique non conforme...
• Les éléments indissociables du bâti : cloisons porteuses, dallages, planchers...

Ce qui n’est pas couvert

• Les dommages esthétiques (taches, peinture écaillée),
• Les défauts d’entretien post-vente,
• Les sinistres dus à une cause étrangère (catastrophe naturelle sans lien avec les travaux). 

À noter : si le marchand de biens agit aussi en qualité de maître d’ouvrage, il peut être tenu responsable même en cas de faute de l’entreprise intervenante.

Comment calculer le prix d’une assurance décennale pour marchand de biens ?

Le prix d’une assurance décennale dépend de plusieurs facteurs :

1. Le type de travaux réalisés

Plus les travaux sont techniques et structurants (gros œuvre, toiture, fondations...), plus le risque couvert est élevé, donc plus la prime d’assurance sera importante.

2. Le chiffre d’affaires prévisionnel

Les assureurs se basent souvent sur un CA estimé pour l’année pour fixer la cotisation. Un CA élevé entraîne une prime plus importante.

3. La zone géographique

Certains départements sont considérés comme plus sinistrés (risques climatiques, inondations, submersion, instabilité du sol...), ce qui impacte le tarif.

4. L’expérience du professionnel

Un marchand de biens débutant sans antécédents peut se voir appliquer une surcharge de prime pendant les premières années.

5. Les garanties souscrites

Certains contrats incluent des options (garantie biennale, RC pro, dommages-ouvrage, etc.) qui font grimper la note.

Combien coûte une assurance décennale pour marchand de biens ?

Le tarif moyen constaté en 2025 pour un marchand de biens se situe entre 3 500 € et 12 000 € par an, selon l’ampleur des projets.

Exemples de tarifs indicatifs : 

 Astuce : certains assureurs proposent une tarification à l’opération ou au chantier, intéressante si l’activité est ponctuelle.

Où trouver une assurance décennale pour marchand de biens ?

Les assureurs spécialisés

Peu d’assureurs traditionnels acceptent de couvrir les marchands de biens, en raison du risque juridique spécifique. Il est recommandé de se tourner vers des compagnies spécialisées dans l’immobilier et la construction.

Exemples d’assureurs/mutuelles spécialisés (à titre indicatif) :

• SMABTP
• QBE
• AXA Pro BTP
• LSN Assurances
• Wakam (via courtiers)

Les courtiers spécialisés

Passer par un courtier en assurance décennale permet d’obtenir :

• Un comparatif de devis adapté au profil du marchand de biens,
• Un accompagnement sur les garanties réellement nécessaires,
• Des contrats sur mesure pour l’activité spécifique.

Plateformes en ligne

De nombreuses plateformes proposent aujourd’hui des devis en ligne personnalisés. Attention cependant à la lecture fine des exclusions.

Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance décennale pour trouver le contrat adapté à votre profession au meilleur prix.

Quelles sont les autres assurances à prévoir pour un marchand de biens ?

La garantie dommages-ouvrage

Obligatoire pour les maîtres d’ouvrage, cette garantie prend en charge les réparations sans attendre qu’un tribunal statue sur la responsabilité. Elle est complémentaire à la décennale et peut rassurer les acheteurs.

La principale différence entre dommages ouvrage et décennale est la mise en jeu immédiate de la première, sans recherche de responsabilité, pour tout sinistre couvert par la seconde.

La RC professionnelle

L’assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas obligatoire pour un marchand de biens, mais elle est vivement conseillée pour couvrir les fautes professionnelles non liées à des travaux (conseils, diagnostics erronés...). Elle est souvent réclamée par le notaire lors de la signature de l’acte de vente.

L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Elle protège le patrimoine immobilier contre les dommages pendant la phase de travaux (incendie, vol de matériaux, chute d’échafaudage…). En complément de la RC Pro qui couvre les conséquences de votre activité, l’assurance PNO protège le bien quand il est vacant des risques qui relèvent généralement d’une habituelle assurance habitation (dégâts des eaux, incendie, explosion, tempête, grêle, vol, vandalisme, etc.)

Comment bien choisir son contrat d’assurance décennale ?

Les critères de choix

• Étendue des garanties : certaines polices excluent des travaux spécifiques (fondations, piscines, etc.)
• Montant des plafonds : vérifiez les plafonds d’indemnisation.
• Franchise applicable : elle peut impacter le coût réel de l’assurance.
• Délais de prise d’effet : certains contrats demandent une visite technique préalable.
• Réactivité de l’assureur en cas de sinistre : analysez les avis clients et les délais d’indemnisation.

Comparer plusieurs devis

N’hésitez pas à demander au moins trois devis détaillés, pour évaluer le rapport qualité/prix.