Assurance décennale maître d’ouvrage : obligations, garanties, conseils pratiques

L'assurance décennale du maître d'ouvrage est un élément crucial dans le secteur de la construction. Que vous soyez un particulier ou un professionnel qui fait construire, comprendre les enjeux et obligations en matière d'assurance est essentiel. Dans ce guide exhaustif, nous allons explorer toutes les facettes de l'assurance décennale et des autres garanties indispensables pour le maître d'ouvrage.

Maître d'ouvrage vs maître d'œuvre : comprendre les différences essentielles

Qui est le maître d'ouvrage ?

Le maître d'ouvrage (MOA) est la personne physique ou morale pour qui le projet de construction est réalisé. C'est lui qui :

• Finance les travaux
• Définit le programme de construction
• Fixe le budget
• Est le propriétaire final de l'ouvrage

Qu'il s'agisse d'un particulier faisant construire sa maison ou d'une entreprise développant un complexe immobilier, le maître d'ouvrage est le donneur d'ordre du projet.

Qui est le maître d'œuvre ?

Le maître d'œuvre (MOE) est le responsable de la conception et du suivi de la réalisation des travaux. Ce peut être un artisan, une entreprise du bâtiment, un architecte, un cabinet d’architecture ou un bureau d’étude. Ses missions principales sont :

• La conception architecturale
• L'élaboration des plans
• La coordination des différents intervenants
• La construction, la rénovation ou la transformation du bien
• Le suivi du chantier
• Le respect du cahier des charges

Cette distinction est fondamentale car les responsabilités et les obligations d'assurance diffèrent selon le rôle. Un contrat de maîtrise d’œuvre est signé entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage qui permet de fixer les garanties et le salaire du premier.

Conformément à la loi Spinetta de 1978, le maître d’œuvre doit souscrire une assurance ou garantie décennale, car il est tenu responsable de tout dommage d’envergure qui pourrait affecter le bâtiment sur une période de 10 ans à compter de la livraison du chantier. Il est également soumis à une obligation d’assurance de responsabilité civile professionnelle (RC Pro) qui couvre les accidents éventuels sur le chantier.

En tant que donneur d'ordre et commanditaire du projet immobilier, le maître d’ouvrage a d’autres obligations d’assurance.

Assurance décennale pour maître d’ouvrage : quelles sont les autres assurances indispensables ?

La dommages-ouvrage : une assurance obligatoire

Avant l’ouverture du chantier, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO). Elle permet :

• Un préfinancement rapide des réparations des dommages relevant de la garantie décennale, à savoir ceux qui menacent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination
• Une intervention sans recherche préalable de responsabilité
• Une protection efficace du patrimoine immobilier

La DO couvre les désordres suivants :

• Vices et malfaçons affectant la structure de l’ouvrage et compromettant sa solidité (toiture, maçonnerie, etc.)
• Ceux qui affectent la solidité des équipements indissociables de l’ouvrage, à savoir les éléments qui ne peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage (canalisations encastrées par exemple)
• Dommages qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination (défaut d’étanchéité, désordre affectant la sécurité des personnes, dysfonctionnement du chauffage collectif)

Le prix de l’assurance DO pour un particulier est compris entre 1 et 4% du coût de la construction. En 2023, le prix moyen était de 3 850€ pour une maison individuelle et de 2 250€ pour la rénovation d’un appartement.

L’assurance DO ne couvre pas les sinistres survenant durant les travaux. Ces situations sont garanties par l’assurance TRC.

L'assurance Tous Risques Chantier (TRC) : une assurance complémentaire indispensable

Chaque professionnel intervenant sur le chantier est responsable des travaux qui lui sont confiés. En cas de dommages survenant sur la période du chantier, il doit les réparer. Toutefois, il peut être difficile d’identifier la responsabilité réelle de tel ou tel acteur. L’assurance Tous Risques Chantier ou TRC est importante car elle permet de pallier les sinistre pouvant entraîner un retard ou un abandon du chantier indépendamment de toute recherche de responsabilité.

Elle est facultative mais recommandée, car elle couvre :

• Les dégâts matériels pendant la construction (dégâts des eaux, incendie, explosion, fausse manœuvre, etc.)
• Le matériel et les équipements utilisés sur le chantier
• Le vol et le vandalisme sur chantier
• Les dommages causés par les intempéries, les élément extérieurs ou les catastrophes naturelles

La TRC entre en jeu au début des travaux et reste valide pendant la durée du chantier jusqu’à sa réception. Le contrat repose sur la règle du “Tout sauf” : tous les dommages sont couverts sauf ceux exclus et mentionnés.

La TRC peut être complétée par :

• La garantie des existants qui permet une indemnisation des biens déjà existants
• La garantie maintenance après livraison qui permet une indemnisation durant 12 mois après la réception du chantier
• La garantie perte d’exploitation qui couvre le préjudice financier.

L’assurance TRC coûte autour de 0,15% du coût de la construction HT ; son montant dépend de l’ampleur des travaux et de la nature de l’ouvrage, également du nombre d’intervenants sur le chantier, de la valeur des équipements et matériels et du niveau de couverture demandé.

L'assurance Responsabilité Civile Maître d'Ouvrage (RCMO)

La RCMO vise à garantir la responsabilité civile du maître d’ouvrage durant la durée des travaux sur un bâtiment existant ou d’une construction. Elle couvre les conséquences financières des responsabilités qu’il est susceptible d’endosser du fait de :

• Dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers (visiteurs, voisins, passants)
• Accidents sur le chantier (blessure ou décès d’un ouvrier si procès avec la famille)
• Nuisances liées aux travaux (affaissement de la voirie due à un engin du chantier par exemple)
• Pollutions accidentelles

Le contrat contient une garantie Défense Recours qui permet au maître d’ouvrage de se défendre s’il est mis en cause en cas de dommages pour lesquels il n’est pas responsable (frais d’avocat, de justice).

Le coût de la RCMO est parfois confondu avec celui de la TRC. Si l’assurance est souscrite à part, elle coûte entre 0,12% et 0,20% du montant des travaux.

La garantie constructeur non-réalisateur (CNR)

Un constructeur non-réalisateur est toute personne qui fait construire par et pour des tiers, à savoir :

• Un promoteur immobilier
• Un constructeur de maisons individuelles
• Un marchand de biens
• Un vendeur d’immeubles achevés ou à construire (VEFA)
• Un maître d’ouvrage délégué.

Les CNR ci-dessus mentionnés sont obligés de souscrire une assurance CNR qui contient :

• La responsabilité décennale
• Une protection décennale en cas de dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et ses éléments constitutifs
• Une garantie en cas d‘impropriété à destination.

Tout particulier construisant un bien pour y vivre, et qui le revend avant le délai de 10 ans suivant la réception des travaux, n’est pas tenu légalement de souscrire une garantie CNR. Le notaire pourra toutefois vérifier que vous êtes bien couvert par une assurance CNR pour finaliser la transaction.

Attention à la confusion fréquente entre assurance décennale et garantie CNR. La première est destinée aux professionnels du bâtiment, ceux qui effectuent les travaux, la seconde vise les professionnels et les particuliers non-constructeurs, et permet de se retourner contre les constructeurs en cas de sinistre.

La garantie CNR représente un coût relativement faible par rapport à l’ensemble des assurances de construction. Son taux oscille entre 0,04% et 0,20% du montant des travaux.

Comment choisir son assurance décennale en tant que maître d’ouvrage ?

Privilégiez :

• La solidité financière de l’assureur
• L'expérience en construction
• La qualité du service
• La rapidité d'intervention

Sollicitez les services d’un courtier spécialisé en assurances de construction pour vous aider à sélectionner la couverture adaptée à votre situation, qui vous couvre en toutes circonstances et au meilleur prix.

Quels documents conserver ? 

Conservez :

• Les attestations d'assurance
• Les rapports d'expertise
• Les procès-verbaux de réception
• La documentation technique

Assurance décennale maître d’ouvrage : ce qu’il faut retenir et nos recommandations

Ce guide complet vous permet de maîtriser les enjeux de l'assurance décennale et des autres garanties essentielles pour le maître d'ouvrage. Une bonne protection assurantielle est la clé d'un projet de construction réussi. La protection du maître d'ouvrage passe par :

• Une bonne compréhension des obligations
• Le choix d'assurances adaptées
• Un suivi rigoureux du chantier
• La conservation des documents

Pour sécuriser votre projet de construction :

1. Anticipez les besoins en assurance
2. Vérifiez toutes les attestations
3. Documentez chaque étape
4. Conservez les preuves

FAQ sur l'assurance décennale maître d'ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Tout professionnel ou particulier en qualité de maître d’ouvrage doit souscrire une assurance DO pour préfinancer les réparations suite à des dommages relevant de la garantie décennale;

Quand souscrire l'assurance dommages-ouvrage ? 

La souscription doit intervenir avant l'ouverture du chantier, idéalement au moment du dépôt du permis de construire.

Quel est le coût moyen de l'assurance DO ? 

Le coût varie entre 1% et 4% du montant des travaux, selon la complexité du projet et les garanties choisies.