Immobilier : comment réussir son premier achat en 2023 ?

L’achat immobilier est pour beaucoup le projet d’une vie. Les primo-accédants sont souvent jeunes et inexpérimentés en la matière, et l’accès au crédit bancaire est pour le moins semé d’embûches. Voici quelques conseils pour vous aider à réaliser un premier achat immobilier.

Choisir un bien immobilier adapté

La recherche d’un bien immobilier est précédée par deux étapes cruciales :

la définition de vos besoins : acquisition de la résidence principale ou achat locatif ? Achat neuf ou ancien ? Ville ou campagne ?
l’évaluation de votre capacité d’endettement, à savoir le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre projet.

Ces deux paramètres vont orienter vos recherches et vous éviter des visites inutiles de logements inadaptés à votre situation et à votre budget. Les agences immobilières apprécient les clients qui savent où ils vont. Pour chacun, le temps est précieux et une vision claire du projet d’achat permet de toucher rapidement la cible. À moins d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et de savoir négocier de particulier à particulier, passer par un professionnel vous permet de bénéficier de conseils éclairés ; il faudra toutefois intégrer les frais d’agence dans votre budget.

La capacité d’emprunt connue, vous pouvez diriger vos recherches vers les biens qui correspondent au plus près de vos desiderata.

Quels seront les critères d’emprunt en 2023 ?

Il ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont très vivement progressé en 2022. En cette fin décembre, le taux moyen du marché tourne aux alentours de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% il y a un an, et on file avec certitude vers des taux à plus de 3% au cours du printemps 2023.

L’évolution constante des taux débiteurs s’impose à votre capacité d’emprunt, qui se rétrécit à mesure que les taux augmentent en l’absence de hausse de vos revenus. Une simulation de crédit en janvier 2023 devient rapidement obsolète le mois suivant, vous obligeant à ajuster constamment le montant empruntable. C’est la croix du pèlerin emprunteur : adapter en permanence son projet face à la mouvance des conditions de crédit.

Les banques étant par ailleurs soumises aux normes d’octroi, vous ne pourrez emprunter au-delà de :

35% d’endettement, tous crédits confondus, assurance emprunteur incluse ;
25 ans, sauf achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants (au moins 25% du montant de l’opération) où la jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds permet de s’endetter jusqu’à 27 ans.

En tant que primo-accédant, la banque peut déroger à ces règles et vous octroyer un crédit à la marge des seuils imposés. Cette souplesse concerne essentiellement l’acquisition de la résidence principale, et de la solidité de votre dossier dépendra la générosité du prêteur. Le secours d’un courtier va de nouveau se révéler indispensable en 2023 pour optimiser vos chances de décrocher votre financement bancaire.

Ces règles d’octroi ont renforcé l’exigence d’apport personnel. Difficile pour un jeune primo-accédant de mobiliser une épargne qui fait bien souvent défaut. L’année 2022 restera aussi marquée par un apport personnel record partout en France, qui atteint désormais en moyenne près de 20% du montant d’une opération immobilière. À cela s’ajoute l’obligation de conserver une épargne de précaution (au moins équivalente à 6 mensualités) pour pallier un éventuel coup dur.

Sachez en outre que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt : en cas d’achat dans l’ancien, les banques exigent que le coût des éventuels travaux de rénovation soit fondu dans le crédit.

Sollicitez les aides à l’acquisition immobilière

Pour un premier achat immobilier, vous pouvez sans doute bénéficier des aides publiques à l’accession, sous réserve qu’elle concerne la résidence principale :

Le PTZ (Prêt à taux Zéro) qui est souscrit en complément d’un crédit classique et qui permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération ;
Le PEL (Prêt Épargne Logement) : va-t-on assister au retour en grâce du PEL en 2023 ? Avec la remontée des taux d’intérêt, le taux du prêt via un Plan d’Epargne Logement redevient compétitif.
Le PAS (Prêt Accession Sociale) accordé sous conditions de ressources ;
Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement) réservé aux salariés du privé.

Ces aides financières minimisent le recours à l’emprunt classique, plus cher, et viennent consolider votre capacité d’endettement. Elles peuvent être complétées par des coups de pouce de la collectivité. Cliquez sur l’annuaire Anil des aides locales à l’accession à la propriété pour savoir si votre commune et votre département peut vous aider à devenir propriétaire de votre logement.

Pensez aux coûts annexes

Si vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété, vous devez connaître les charges annuelles (assurance de l’immeuble, honoraires de syndic, entretien et nettoyage des parties communes, chauffage collectif, ascenseur, etc.) et les intégrer dans votre montage financier. Le vendeur a obligation de vous donner accès au carnet d’entretien et aux procès-verbaux des assemblées générales qui stipulent les travaux ou rénovations prévus, ainsi que leurs coûts.

Autre dépense à laquelle penser quand on achète un logement, la taxe foncière, qui va faire un bond de 7% en moyenne en 2023. Mais la rénovation énergétique est une solution pour réduire la taxe foncière : 453 communes accordent une exonération partielle ou totale conditionnée à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.

Déléguez votre assurance de prêt immobilier

Last but not least, l’assurance emprunteur, un coût incompressible pour tous ceux qui financent leur achat à crédit. Par obligation légale, elle fait malheureusement partie des frais intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final de votre prêt, et pèse en moyenne un tiers de ce coût.

En faisant jouer votre droit au libre choix du contrat d’assurance, vous pouvez diminuer la prime par deux ou par trois, et économiser des milliers d’euros sur la durée du prêt. À garanties équivalentes, les assurances proposées par les prestataires externes sont beaucoup moins chères que les formules bancaires. Parmi les avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier, figure également la possibilité d’être bien conseillé par un courtier spécialisé pour être mieux couvert.

Et si vous n’avez pu souscrire l’assurance de votre choix au moment de votre demande de prêt, vous bénéficiez de la loi Lemoine dès le lendemain de la signature du crédit. Ce dispositif vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre de date d’échéance, et de souscrire rapidement une formule meilleur marché et tout aussi protectrice.

Dernières publications

Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

Crise de l’immobilier et du logement en 2023 : quelles sont les mesures envisagées ?

Hier dimanche, le gouvernement a dévoilé une série de mesures visant à juguler la crise de l’immobilier, devenue une crise du logement. Rien de révolutionnaire et aucune solution pour résoudre les difficultés d’accès au crédit hormis la révision mensuelle du taux d’usure jusqu’à fin 2023. La fin du Pinel en 2024 semble actée et le prolongement du PTZ jusqu’en 2027 est un soulagement pour la primo-accession. Fin du Pinel et prolongement du PTZ La crise de l’immobilier 2023 est d’une telle ampleur qu’elle nécessite sans tarder des solutions d’urgence pour éviter une crise sociale. 2,42 millions de ménages sont dans l’attente d’un logement social et plus de 300 000 personnes sont sans domicile fixe. Depuis des mois, les professionnels de l’immobilier implorent le gouvernement de passer à l’action. Des acteurs majeurs du secteur ont remis au ministre du Logement Olivier Klein fin novembre 2022 trois cahiers contenant 200 propositions techniques dont certaines ont été retenues et dévoilées dimanche soir par Matignon. Pour répondre efficacement à la crise du logement, le gouvernement privilégie cinq objectifs : Favoriser l’accession à la propriété et à la location Soutenir la production et la rénovation de logements sociaux Relancer la construction Accélérer la rénovation énergétique du parc privé. L’exécutif ne souhaite pas encadrer les prix du foncier, pourtant une des mesures choc proposées fin 2022 par le collectif de professionnels du logement, mais confirme la prolongation du PTZ. Dans un contexte de remontée des taux d’intérêts, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, constitue un soutien pour les ménages accédants de leur résidence principale, notamment les jeunes actifs peu dotés en apport personnel et en épargne de précaution. Ce dispositif sera prolongé jusqu’en 2027, alors qu’il devait prendre fin en décembre 2024, mais il sera recentré sur les logements neufs en collectif dans les zones dites tendues et ailleurs dans les zones détendues sous conditions de rénovation énergétique. Côté locatif, le Pinel sera abrogé fin 2024, car jugé inefficace et trop coûteux pour les finances publiques. Le gouvernement va mettre l’accent sur le logement locatif intermédiaire, c’est-à-dire le logement proposé à loyers modérés sans être social. Pour relancer la construction neuve aujourd’hui en plein marasme, la Caisse des dépôts et consignations va racheter 47 000 logements qui n’ont pas été vendus et une enveloppe supplémentaire de 160 millions d’euros sur 5 ans sera consacrée à un dispositif destiné à accorder un logement pérenne aux foyers mal logés. Sur le volet rénovation énergétique, les guichets France Rénov’ passeront de 150 à 450 et les accompagnateurs Rénov’ augmenteront de 2 000 à 5 000, ce qui devrait booster MaPrimRénov’, le dispositif phare d’aide au financement des travaux énergétiques, qu’on soit propriétaire occupant ou bailleur. Accès au crédit immobilier : les obstacles demeurent En revanche, peu d’amélioration côté crédit bancaire. Le gouvernement, sur avis de la Banque de France, n’envisage aucun assouplissement des conditions d’octroi. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ne bougent pas d’un iota, le taux d’endettement restant bloqué à 35% des revenus nets, quel que soit le niveau de ressources du foyer emprunteur. Une aberration quand on sait que le reste à vivre d’un ménage à l’aise financièrement a bien évidemment une tout autre amplitude que celui d’un foyer au Smic, à taux d’effort équivalent. La durée maximale de remboursement est maintenue à 25 ans, sauf exception pour une acquisition dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’envergure où elle peut aller jusqu’à 27 ans. Avant la mise en place des normes, les primo-accédants pouvaient s’endetter sur 30 ans, l’allongement de la durée de remboursement étant un des moyens efficaces avec la délégation d'assurance emprunteur de réduire leur taux d’endettement mensuel. Le seul changement concerne le taux d’usure, qui, rappelons-le, a constitué un réel obstacle à l’accès au crédit depuis l'envolée des taux d'emprunt, sa révision mensuelle depuis le 1er février dernier était provisoire et devait durer six mois. Le gouvernement va prolonger la mensualisation jusqu’à fin 2023, afin d’éviter que ce taux « ne devienne un blocage ». Son mode de calcul reste toutefois inchangé. Le TAEG maximum autorisé contraindra toujours l’assurance de prêt immobilier et affichera le même plafond qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il y a quelques semaines, les banques s’étaient dites prêtes à assouplir les critères d’octroi afin de faciliter l’accès à l'emprunt, alors que la production de crédits immobiliers chute de 40% sur un an. Le Comité National de Refondation (CNR) pour le logement doit détailler aujourd’hui lundi les mesures annoncées hier par le gouvernement. Les propositions retenues n’ont aucune action immédiate, tandis qu’une meilleure flexibilité dans l’octroi des crédits permettrait aux ménages actuellement empêchés d’emprunter bien que solvables de concrétiser rapidement leur projet immobilier.

Changement d’assurance emprunteur : connaissez-vous la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Vous détenez un crédit immobilier et vous n’avez pas encore entendu parler de cette loi fondamentale en assurance emprunteur ? Elle vous permet pourtant de faire de grosses économies sur le coût global de votre prêt. Magnolia.fr vous explique comment regagner du pouvoir d’achat grâce à la loi Lemoine. Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat Adoptée par le Parlement le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Dès cette date, tout nouvel emprunteur a pu bénéficier d’une mesure essentielle pour son pouvoir d’achat : changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans minimum d’engagement de souscription et sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par les dispositifs. Ce dispositif est accessible à tous les emprunteurs quelle que soit l’antériorité de leur contrat depuis le 1er septembre. La loi Lemoine fête donc sa première année. Elle facilite la mise en concurrence des différents acteurs du marché, permettant aux emprunteurs de trouver le contrat le plus compétitif à garanties équivalentes. Les banques commercialisent leurs propres contrats d’assurance de prêt immobilier, mais elles sont jusqu’à trois fois plus chères que les prestataires externes. Puisque le libre choix du contrat d’assurance est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de crédit immobilier, le législateur autorise les emprunteurs à en profiter une fois l’offre de prêt signée avec un processus beaucoup simple qu’auparavant. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant l’entrée en application de la loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient se prévaloir de l’un des deux dispositifs suivants s’ils souhaitaient changer d’assurance en cours de prêt : La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut substituer l’assurance n’importe quand durant la première année de son crédit, jusqu’à 15 jours avant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur peut bénéficier de la résiliation infra-annuelle qui l’autorise à changer d’assurance à date d’échéance, avec un délai de préavis de deux mois. En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, assortie d’un préavis, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance de prêt immobilier. La seule condition pour obtenir l’accord de la banque est que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes au contrat résilié. Pour changer d’assurance de prêt, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat. Le prêteur dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive. Où trouver l’assurance de prêt immobilier la moins chère ? La mise en concurrence des offres est indispensable pour décrocher l’assurance la plus compétitive. Le marché est vaste et seul un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt : elle recense tous les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque, ce qui facilite la comparaison des contrats d’assurance. Vous entrez les informations dans le formulaire et vous recevez sans tarder plusieurs devis qui respectent l’équivalence de niveau de garanties. Vous sélectionnez ensuite le contrat qui affiche le tarif le plus avantageux tout en répondant aux exigences de la banque. La notion d’équivalence de garanties est complexe. C’est ici que le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier révèle toute son utilité. Cet expert vous permet de mieux appréhender l’étendue des garanties et de choisir le contrat adapté à votre problématique, conforme à la couverture requise par la banque. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour évaluer l’impact financier du changement d’assurance sur le coût de votre crédit. Ce sont des milliers d'euros que vous pouvez économiser ! Les autres changements introduits par la loi Lemoine La substitution de l’assurance en cours de prêt à tout moment a été adoptée par les sénateurs en contrepartie d’une mesure facilitant l’inclusion de certains emprunteurs pénalisés par leur historique de santé. Si vous réunissez les deux conditions suivantes, vous échappez au questionnaire de santé qui peut vous discriminer, en renchérissant le coût de l'assurance et en diminuant votre protection par l'application d'exclusions de garanties : La part assurée est inférieure à 200 000€, soit 400 000€ si vous empruntez à deux, sous réserve que la quotité d’assurance soit de 50% sur chaque tête. Le solde du prêt intervient avant vos 60 ans. La loi Lemoine renforce par ailleurs un dispositif fondamental pour les personnes touchées par la maladie. Le délai pour bénéficier du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans pour les emprunteurs en rémission d’un cancer, mais également pour ceux guéris d’une hépatite virale C. S’ils doivent toujours remplir un questionnaire de santé (sauf prêt inférieur à 200 000€), ces profils n’ont pas à déclarer leur ancienne pathologie.

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