Immobilier : comment réussir son premier achat en 2023 ?

L’achat immobilier est pour beaucoup le projet d’une vie. Les primo-accédants sont souvent jeunes et inexpérimentés en la matière, et l’accès au crédit bancaire est pour le moins semé d’embûches. Voici quelques conseils pour vous aider à réaliser un premier achat immobilier.

Choisir un bien immobilier adapté

La recherche d’un bien immobilier est précédée par deux étapes cruciales :

la définition de vos besoins : acquisition de la résidence principale ou achat locatif ? Achat neuf ou ancien ? Ville ou campagne ?
l’évaluation de votre capacité d’endettement, à savoir le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre projet.

Ces deux paramètres vont orienter vos recherches et vous éviter des visites inutiles de logements inadaptés à votre situation et à votre budget. Les agences immobilières apprécient les clients qui savent où ils vont. Pour chacun, le temps est précieux et une vision claire du projet d’achat permet de toucher rapidement la cible. À moins d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et de savoir négocier de particulier à particulier, passer par un professionnel vous permet de bénéficier de conseils éclairés ; il faudra toutefois intégrer les frais d’agence dans votre budget.

La capacité d’emprunt connue, vous pouvez diriger vos recherches vers les biens qui correspondent au plus près de vos desiderata.

Quels seront les critères d’emprunt en 2023 ?

Il ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont très vivement progressé en 2022. En cette fin décembre, le taux moyen du marché tourne aux alentours de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% il y a un an, et on file avec certitude vers des taux à plus de 3% au cours du printemps 2023.

L’évolution constante des taux débiteurs s’impose à votre capacité d’emprunt, qui se rétrécit à mesure que les taux augmentent en l’absence de hausse de vos revenus. Une simulation de crédit en janvier 2023 devient rapidement obsolète le mois suivant, vous obligeant à ajuster constamment le montant empruntable. C’est la croix du pèlerin emprunteur : adapter en permanence son projet face à la mouvance des conditions de crédit.

Les banques étant par ailleurs soumises aux normes d’octroi, vous ne pourrez emprunter au-delà de :

35% d’endettement, tous crédits confondus, assurance emprunteur incluse ;
25 ans, sauf achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants (au moins 25% du montant de l’opération) où la jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds permet de s’endetter jusqu’à 27 ans.

En tant que primo-accédant, la banque peut déroger à ces règles et vous octroyer un crédit à la marge des seuils imposés. Cette souplesse concerne essentiellement l’acquisition de la résidence principale, et de la solidité de votre dossier dépendra la générosité du prêteur. Le secours d’un courtier va de nouveau se révéler indispensable en 2023 pour optimiser vos chances de décrocher votre financement bancaire.

Ces règles d’octroi ont renforcé l’exigence d’apport personnel. Difficile pour un jeune primo-accédant de mobiliser une épargne qui fait bien souvent défaut. L’année 2022 restera aussi marquée par un apport personnel record partout en France, qui atteint désormais en moyenne près de 20% du montant d’une opération immobilière. À cela s’ajoute l’obligation de conserver une épargne de précaution (au moins équivalente à 6 mensualités) pour pallier un éventuel coup dur.

Sachez en outre que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt : en cas d’achat dans l’ancien, les banques exigent que le coût des éventuels travaux de rénovation soit fondu dans le crédit.

Sollicitez les aides à l’acquisition immobilière

Pour un premier achat immobilier, vous pouvez sans doute bénéficier des aides publiques à l’accession, sous réserve qu’elle concerne la résidence principale :

Le PTZ (Prêt à taux Zéro) qui est souscrit en complément d’un crédit classique et qui permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération ;
Le PEL (Prêt Épargne Logement) : va-t-on assister au retour en grâce du PEL en 2023 ? Avec la remontée des taux d’intérêt, le taux du prêt via un Plan d’Epargne Logement redevient compétitif.
Le PAS (Prêt Accession Sociale) accordé sous conditions de ressources ;
Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement) réservé aux salariés du privé.

Ces aides financières minimisent le recours à l’emprunt classique, plus cher, et viennent consolider votre capacité d’endettement. Elles peuvent être complétées par des coups de pouce de la collectivité. Cliquez sur l’annuaire Anil des aides locales à l’accession à la propriété pour savoir si votre commune et votre département peut vous aider à devenir propriétaire de votre logement.

Pensez aux coûts annexes

Si vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété, vous devez connaître les charges annuelles (assurance de l’immeuble, honoraires de syndic, entretien et nettoyage des parties communes, chauffage collectif, ascenseur, etc.) et les intégrer dans votre montage financier. Le vendeur a obligation de vous donner accès au carnet d’entretien et aux procès-verbaux des assemblées générales qui stipulent les travaux ou rénovations prévus, ainsi que leurs coûts.

Autre dépense à laquelle penser quand on achète un logement, la taxe foncière, qui va faire un bond de 7% en moyenne en 2023. Mais la rénovation énergétique est une solution pour réduire la taxe foncière : 453 communes accordent une exonération partielle ou totale conditionnée à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.

Déléguez votre assurance de prêt immobilier

Last but not least, l’assurance emprunteur, un coût incompressible pour tous ceux qui financent leur achat à crédit. Par obligation légale, elle fait malheureusement partie des frais intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final de votre prêt, et pèse en moyenne un tiers de ce coût.

En faisant jouer votre droit au libre choix du contrat d’assurance, vous pouvez diminuer la prime par deux ou par trois, et économiser des milliers d’euros sur la durée du prêt. À garanties équivalentes, les assurances proposées par les prestataires externes sont beaucoup moins chères que les formules bancaires. Parmi les avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier, figure également la possibilité d’être bien conseillé par un courtier spécialisé pour être mieux couvert.

Et si vous n’avez pu souscrire l’assurance de votre choix au moment de votre demande de prêt, vous bénéficiez de la loi Lemoine dès le lendemain de la signature du crédit. Ce dispositif vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre de date d’échéance, et de souscrire rapidement une formule meilleur marché et tout aussi protectrice.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

L’ostéopathie pourrait disparaître du panel des prestations prises en charge par les complémentaires santé dès 2026. Cette perspective, encore à l’étude, suscite de nombreuses interrogations, car plus d’un Français sur deux a consulté un ostéopathe au cours des 5 dernières années. L’annonce secoue autant les professionnels que les assurés, tandis que les mutuelles craignent une remise en cause de certains engagements contractuels déjà conclus dans la fonction publique. Pourquoi un tel projet ? Quels impacts sur les patients et sur le système de santé ? Essayons de comprendre les enjeux de ce déremboursement potentiel de l’ostéopathie. Pourquoi l’ostéopathie pourrait ne plus être remboursée par les mutuelles ? La piste d’un arrêt du remboursement de l’ostéopathie dans les contrats de mutuelle responsable fait suite à 2 rapports récents : l’un émanant du Haut Conseil pour l’avenir de l’Assurance Maladie (HCAAM), l’autre du Sénat. 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Déremboursement de l’ostéopathie : un risque de report massif vers la médecine conventionnée Si l’ostéopathie n’était plus remboursée en 2026, les patients pourraient modifier profondément leurs habitudes de soins. À la place d’une consultation ostéopathique, qui coûte en moyenne entre 50 et 80 €, les Français pourraient se tourner davantage vers : leur médecin généraliste les kinésithérapeutes, dont les soins sont remboursés par l’Assurance maladie les traitements médicamenteux, notamment antalgiques et anti-inflammatoires. Selon le député Guillaume Lepers (LR), cette situation pourrait provoquer une amplification du recours aux médicaments, parfois déjà surconsommés en France. Il alerte également sur une conséquence indirecte : la hausse des arrêts de travail, qui pèse à son tour sur la Sécurité sociale et les entreprises. Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. Fin du remboursement de l’ostéo : en contradiction avec certains engagements publics Le potentiel déremboursement de l’ostéopathie met aussi en lumière un paradoxe. En effet, la réforme de la protection sociale complémentaire dans la fonction publique a récemment intégré plusieurs pratiques non conventionnées dans ses cahiers des charges. Rappel : la mutuelle à adhésion obligatoire en entreprise concerne le secteur privé depuis janvier 2016 et le secteur public à compter de janvier 2026. Un exemple marquant provient de l’Éducation nationale. L’étiopathie a été intégrée comme garantie obligatoire dans les complémentaires santé collectives. Cela a obligé certaines mutuelles, dont la MGEN, à ajouter des prestations qu’elles ne couvraient pas jusqu’ici. Si l’État décidait demain de dérembourser les médecines douces dans les contrats responsables, il se retrouverait donc en contradiction avec ses propres orientations fixées pour les agents publics. Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. Pour les assurés, le risque est donc double : perdre une prise en charge, sans bénéficier d’une baisse notable de cotisation. La Mutualité Française estime qu’il faut effectivement revoir le périmètre des soins couverts par les mutuelles responsables. Défini sur les soins essentiels par les pouvoirs publics, ce type de contrat a été enrichi par les organismes pour être en phase avec les pratiques aujourd’hui plébiscitées par les assurés. La question est de savoir si la mutualisation doit également s’appliquer aux soins alternatifs de bien-être. Quelles conséquences pour les patients ? L’arrêt du remboursement par les mutuelles en 2026 entraînerait plusieurs effets collatéraux : 1. Une hausse du reste à charge Les séances d’ostéopathie deviendraient entièrement payantes pour les assurés, ce qui pourrait limiter l’accès à ces soins pour les foyers les plus modestes. 2. 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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le Jeudi 20 novembre 2025 Le Groupe Magnolia, premier acteur du courtage en assurance de prêt, accélère le développement de son activité en complémentaire santé via sa marque Magnolia Santé. Le groupe dévoile aujourd’hui Protectio, sa première offre de complémentaire santé conçue en partenariat avec l’assureur Prévoir, spécialement pensée pour répondre aux besoins des retraités. Une nouvelle étape dans la diversification du Groupe Magnolia Depuis plus de 20 ans, Magnolia s’est imposé comme un acteur de référence dans le courtage d’assurance de prêt grâce à une approche centrée sur l’accompagnement, la transparence et les solutions sur mesure. Avec Magnolia Santé, le groupe poursuit cette ambition : élargir l’accès à des solutions de santé adaptées et proposer, en plus de son activité de distribution, ses propres contrats conçus pour répondre finement aux attentes de ses clients. Protectio : une couverture complète et ajustée pour les retraités Fruit d’un travail conjoint entre Magnolia et Prévoir, Protectio se distingue par des garanties renforcées et modulables, permettant aux retraités de choisir une protection adaptée à leur état de santé et à leur budget : Un produit responsable décliné en 4 niveaux de garanties Une prise en charge de la chambre particulière dès le niveau 1 Une offre renforcée sur l’hospitalisation, les soins courants et les médecines douces Des bonus de fidélité dès la 1re année sur l’hospitalisation et les soins courants Des tarifs compétitifs pour les seniors et une réduction de 10 % pour les couples L’objectif de Protectio : permettre aux retraités de sélectionner les options réellement utiles, de maîtriser leur budget et de payer le juste prix, sans surprotection ni reste à charge excessif. Un lancement dans un contexte de forte inflation des coûts de santé L’arrivée de Protectio répond à un enjeu majeur : la hausse continue des dépenses de santé pour les ménages, en particulier les seniors. Les tarifs des mutuelles ont augmenté de 6 % en 2025, et une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % est attendue en 2026. Le budget santé des seniors représente en moyenne 15 % de leurs revenus (DREES). Le coût moyen d’une mutuelle santé s’élève à environ 120 € par mois pour les jeunes retraités et 170 € pour les 75 ans et plus. Le reste à charge annuel moyen approche les 300 € par assuré. Dans ce contexte, Magnolia réaffirme sa conviction : des offres ajustables, claires et transparentes sont indispensables pour permettre aux retraités de faire face aux augmentations successives sans renoncer à des soins essentiels. Encourager la mise en concurrence et la vigilance Magnolia rappelle qu’il est possible de changer de mutuelle santé chaque année à la date d’échéance du contrat, un droit essentiel pour permettre aux assurés de comparer régulièrement les offres du marché.Dans un secteur en pleine évolution, cette flexibilité est l’un des moyens les plus efficaces pour maîtriser durablement ses dépenses de santé en choisissant des contrats plus adaptés et compétitifs. Le Groupe Magnolia poursuit ainsi le combat qu’il mène depuis plus de 20 ans dans l’assurance de prêt : proposer une large gamme d’offres, créer ses propres solutions et garantir le meilleur rapport qualité/prix dans une logique de transparence totale.

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Crédit immobilier : quels taux prévus fin 2025 et début 2026 ?

Le marché du crédit immobilier aborde la fin de l’année 2025 dans un climat finalement plus serein que prévu. Alors que certains anticipaient une remontée rapide du coût de l’emprunt dès l’automne, les taux semblent se stabiliser malgré un contexte politique tendu en France. Les emprunteurs bénéficient même de conditions plus clémentes qu’au cours des mois précédents, et les banques se montrent globalement disposées à soutenir les projets d’achat. Quel est le niveau réel des taux immobiliers ? Quelles perspectives pour 2026 ? Voici une analyse détaillée pour mieux comprendre les tendances du moment. Des taux immobiliers stabilisés autour de 3,14 % en 2025 D’après les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen accordé en octobre 2025 s’établit à 3,14 %, toutes durées de prêt confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Certains profils très solides parviennent même à négocier des conditions plus avantageuses avec des décotes substantielles qui améliorent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel du coût final d’un crédit immo : autour de 3,10 % sur 25 ans et environ 2,99 % sur 20 ans, selon les observations communiquées par plusieurs courtiers. Les taux moyens constatés en octobre sont les suivants : 15 ans : 3,04 % 20 ans : 3,17 % 25 ans : 3,22 % Ces niveaux, légèrement en retrait par rapport aux prévisions pessimistes de la rentrée, témoignent d’une accalmie sur le marché du crédit. Début septembre, les scénarios les plus prudents envisageaient un retour à 3,5 %, voire 4 %, à l’horizon de janvier 2026, en raison du contexte politique national et d’un environnement économique incertain. Finalement, la situation s’est détendue grâce à une amélioration des indicateurs financiers. Un contexte monétaire plus favorable Le rôle clé de l’OAT 10 ans dans la détente des taux L’une des principales explications de ce repli concerne l’évolution du rendement de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans. Entre le début et la fin octobre, ce taux de référence a reculé de 3,60 % à 3,34 %, ce qui influence mécaniquement le coût de financement des banques et, par ricochet, les taux proposés aux particuliers. Les OAT 10 ans constituent la base de financement à long terme de l’État. Plus leur rendement est élevé, plus le pays est considéré comme risqué, ce qui pousse les marchés à exiger une rémunération plus importante. Quand l’OAT baisse, cela allège le coût de la dette publique et facilite également un assouplissement des taux bancaires. Les taux directeurs de la BCE restent inchangés Autre facteur favorable : La Banque Centrale Européenne (BCE) a de son côté maintenu ses taux directeurs, compte tenu de la maîtrise de l’inflation, désormais proche de son objectif de 2%. Toutefois, comme l'indice de prix à la consommation dépasse légèrement la cible des 2 %, une baisse rapide des taux directeurs n’est pas envisagée. La BCE doit en effet arbitrer entre maîtrise de l’inflation et soutien à l’économie, dans un contexte mondial marqué par des tensions géopolitiques et des conflits commerciaux. Cette pause prolongée dans la politique monétaire contribue à stabiliser l’environnement du crédit et laisse aux ménages un cadre plus prévisible pour construire leurs projets d’achat Des conditions d’emprunt attractives, surtout pour les primo-accédants Selon plusieurs experts, la fin d’année 2025 est particulièrement propice aux projets d’achat. La capacité d’achat des ménages est aujourd’hui l'une des meilleures des 25 dernières années. La combinaison de taux stabilisés et d’un marché immobilier encore en transition crée un contexte idéal pour les acquéreurs motivés. Conscientes du rôle essentiel des primo-accédants dans la dynamique du marché, les banques multiplient les offres ciblées à leur intention. Leur objectif est de séduire les jeunes acheteurs de moins de 35 ans grâce à des taux légèrement bonifiés, des facilités de financement ou des prêts complémentaires avantageux. Avec la chute du nombre de transactions en 2023 et 2024, les établissements bancaires cherchent à relancer la production de crédits, notamment auprès de cette clientèle stratégique qui représente plus de 50% de l’activité. Le prêt immobilier est un produit d’appel essentiel pour les établissements bancaires qui peuvent ainsi proposer sur le long terme d’autres produits assurantiels et financiers (assurance habitation, plan épargne retraite, placements). Par ailleurs, la durée moyenne d’emprunt continue d’augmenter, atteignant 250 mois (soit plus de 20 ans) au troisième trimestre 2025. Les banques s’en servent pour lisser les mensualités et maintenir un taux d’endettement acceptable (au plus 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise), malgré un niveau des prix immobiliers toujours élevés dans certaines zones. Fin 2025 : une fenêtre d’opportunités pour les emprunteurs Au regard de ces éléments, la fin de l’année 2025 apparaît comme une période privilégiée pour concrétiser un achat immobilier. Les taux ne devraient pas dépasser 3,25 %, même pour les dossiers standard, ce qui reste très raisonnable par rapport aux anticipations du début d’année. Selon Crédit Logement/CSA, cette évolution devrait même permettre de boucler 2025 avec un taux moyen annualisé de 3,14 %, soit une baisse notable de 0,53 point par rapport à 2024. Si cette dynamique reste fragile et dépend fortement des décisions de la BCE et de la conjoncture économique mondiale, elle permet aux acquéreurs de souffler après plusieurs années de hausse continue des taux. Perspectives 2026 : légère remontée des taux ou maintien de la stabilité ? Prévoir l’évolution des taux immobiliers sur l’année 2026 reste délicat, mais les grandes tendances se dessinent. Plusieurs facteurs laissent penser qu’une légère remontée pourrait intervenir au cours du premier semestre : une pression persistante sur les marchés obligataires des tensions géopolitiques persistantes un budget 2026 encore incertain une politique du logement jugée insuffisante pour fluidifier le marché. Les projections prudentes anticipent des taux compris entre 3,30 % et 3,40 % pour un prêt sur 20 ans en 2026. Ce niveau reste néanmoins inférieur à celui observé dans les années précédentes et n’a rien d’alarmant à l’échelle historique. Fin 2023, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,50 %. La reprise du marché immobilier, certes timide, semble désormais amorcée. L’activité devrait progressivement retrouver un équilibre en 2026. Les ménages vont intégrer l’idée que les taux ne retomberont pas au niveau exceptionnel des années 2020-2021. Est par ailleurs vivement attendu le statut de bailleur privé, inscrit dans la loi de finances 2026. Vivement attendu pour redynamiser le secteur du locatif, le dispositif prévoit notamment un amortissement des investissements immobiliers privés neufs et anciens.

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