L’achat immobilier est pour beaucoup le projet d’une vie. Les primo-accédants sont souvent jeunes et inexpérimentés en la matière, et l’accès au crédit bancaire est pour le moins semé d’embûches. Voici quelques conseils pour vous aider à réaliser un premier achat immobilier.
Choisir un bien immobilier adapté
La recherche d’un bien immobilier est précédée par deux étapes cruciales :
- la définition de vos besoins : acquisition de la résidence principale ou achat locatif ? Achat neuf ou ancien ? Ville ou campagne ?
- l’évaluation de votre capacité d’endettement, à savoir le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre projet.
Ces deux paramètres vont orienter vos recherches et vous éviter des visites inutiles de logements inadaptés à votre situation et à votre budget. Les agences immobilières apprécient les clients qui savent où ils vont. Pour chacun, le temps est précieux et une vision claire du projet d’achat permet de toucher rapidement la cible. À moins d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et de savoir négocier de particulier à particulier, passer par un professionnel vous permet de bénéficier de conseils éclairés ; il faudra toutefois intégrer les frais d’agence dans votre budget.
La capacité d’emprunt connue, vous pouvez diriger vos recherches vers les biens qui correspondent au plus près de vos desiderata.
Quels seront les critères d’emprunt en 2023 ?
Il ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont très vivement progressé en 2022. En cette fin décembre, le taux moyen du marché tourne aux alentours de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% il y a un an, et on file avec certitude vers des taux à plus de 3% au cours du printemps 2023.
L’évolution constante des taux débiteurs s’impose à votre capacité d’emprunt, qui se rétrécit à mesure que les taux augmentent en l’absence de hausse de vos revenus. Une simulation de crédit en janvier 2023 devient rapidement obsolète le mois suivant, vous obligeant à ajuster constamment le montant empruntable. C’est la croix du pèlerin emprunteur : adapter en permanence son projet face à la mouvance des conditions de crédit.
Les banques étant par ailleurs soumises aux normes d’octroi, vous ne pourrez emprunter au-delà de :
- 35% d’endettement, tous crédits confondus, assurance emprunteur incluse ;
- 25 ans, sauf achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants (au moins 25% du montant de l’opération) où la jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds permet de s’endetter jusqu’à 27 ans.
En tant que primo-accédant, la banque peut déroger à ces règles et vous octroyer un crédit à la marge des seuils imposés. Cette souplesse concerne essentiellement l’acquisition de la résidence principale, et de la solidité de votre dossier dépendra la générosité du prêteur. Le secours d’un courtier va de nouveau se révéler indispensable en 2023 pour optimiser vos chances de décrocher votre financement bancaire.
Ces règles d’octroi ont renforcé l’exigence d’apport personnel. Difficile pour un jeune primo-accédant de mobiliser une épargne qui fait bien souvent défaut. L’année 2022 restera aussi marquée par un apport personnel record partout en France, qui atteint désormais en moyenne près de 20% du montant d’une opération immobilière. À cela s’ajoute l’obligation de conserver une épargne de précaution (au moins équivalente à 6 mensualités) pour pallier un éventuel coup dur.
Sachez en outre que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt : en cas d’achat dans l’ancien, les banques exigent que le coût des éventuels travaux de rénovation soit fondu dans le crédit.
Sollicitez les aides à l’acquisition immobilière
Pour un premier achat immobilier, vous pouvez sans doute bénéficier des aides publiques à l’accession, sous réserve qu’elle concerne la résidence principale :
- Le PTZ (Prêt à taux Zéro) qui est souscrit en complément d’un crédit classique et qui permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération ;
- Le PEL (Prêt Épargne Logement) : va-t-on assister au retour en grâce du PEL en 2023 ? Avec la remontée des taux d’intérêt, le taux du prêt via un Plan d’Epargne Logement redevient compétitif.
- Le PAS (Prêt Accession Sociale) accordé sous conditions de ressources ;
- Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement) réservé aux salariés du privé.
Ces aides financières minimisent le recours à l’emprunt classique, plus cher, et viennent consolider votre capacité d’endettement. Elles peuvent être complétées par des coups de pouce de la collectivité. Cliquez sur l’annuaire Anil des aides locales à l’accession à la propriété pour savoir si votre commune et votre département peut vous aider à devenir propriétaire de votre logement.
Pensez aux coûts annexes
Si vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété, vous devez connaître les charges annuelles (assurance de l’immeuble, honoraires de syndic, entretien et nettoyage des parties communes, chauffage collectif, ascenseur, etc.) et les intégrer dans votre montage financier. Le vendeur a obligation de vous donner accès au carnet d’entretien et aux procès-verbaux des assemblées générales qui stipulent les travaux ou rénovations prévus, ainsi que leurs coûts.
Autre dépense à laquelle penser quand on achète un logement, la taxe foncière, qui va faire un bond de 7% en moyenne en 2023. Mais la rénovation énergétique est une solution pour réduire la taxe foncière : 453 communes accordent une exonération partielle ou totale conditionnée à la réalisation de travaux d’économies d’énergie.
Déléguez votre assurance de prêt immobilier
Last but not least, l’assurance emprunteur, un coût incompressible pour tous ceux qui financent leur achat à crédit. Par obligation légale, elle fait malheureusement partie des frais intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final de votre prêt, et pèse en moyenne un tiers de ce coût.
En faisant jouer votre droit au libre choix du contrat d’assurance, vous pouvez diminuer la prime par deux ou par trois, et économiser des milliers d’euros sur la durée du prêt. À garanties équivalentes, les assurances proposées par les prestataires externes sont beaucoup moins chères que les formules bancaires. Parmi les avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier, figure également la possibilité d’être bien conseillé par un courtier spécialisé pour être mieux couvert.
Et si vous n’avez pu souscrire l’assurance de votre choix au moment de votre demande de prêt, vous bénéficiez de la loi Lemoine dès le lendemain de la signature du crédit. Ce dispositif vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre de date d’échéance, et de souscrire rapidement une formule meilleur marché et tout aussi protectrice.
