Un premier achat immobilier correspond à l’acquisition d’une résidence principale par une personne n’ayant pas été propriétaire de son logement au cours des deux dernières années : c’est le statut de primo-accédant. Si cette situation ouvre droit à des aides et dispositifs spécifiques, elle s’accompagne aussi de difficultés bien connues : apport insuffisant, frais annexes souvent mal anticipés et démarches bancaires complexes.
Au-delà du prix du bien, ce sont ces obstacles qui inquiètent le plus. Comment couvrir les frais de notaire, présenter un dossier solide ou obtenir un prêt sans apport important ? Pour beaucoup, le premier achat immobilier est synonyme d’incertitudes et de stress, davantage que d’excitation.
Pourquoi le premier achat immobilier paraît-il si compliqué quand on est primo-accédant ?
Le rêve d’achat immobilier se heurte vite à trois obstacles majeurs : manque d’apport, frais sous-estimés et peur du refus bancaire.
- Un apport personnel difficile à réunir : les primo-accédants n’ont pas de revente pour compléter leur budget. Résultat : un apport souvent inférieur à 10 %, quand les banques exigent au moins 10 %.
- Des frais annexes lourds et invisibles : notaire, garantie, assurance, taxe foncière, charges de copropriété. Ces coûts atteignent jusqu’à 15 % du prix du projet, soit 30 000 € supplémentaires pour un bien de 200 000 €.
- Un dossier bancaire stressant : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs d’apport… chaque pièce est scrutée. Le taux d’endettement, plafonné à 35 %, bloque toute demande au-delà.
Entre apport insuffisant, frais cachés et exigences bancaires strictes, le parcours du primo-accédant reste semé d’embûches.
Quelles sont les principales aides financières pour alléger un premier achat ?
Pour compenser ces freins, l’État, les banques et certains organismes proposent des dispositifs spécifiques aux primo-accédants. Ils permettent de réduire le coût ou d’obtenir plus facilement un financement.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un financement sans intérêts
Le PTZ est réservé aux primo-accédants et peut couvrir jusqu’à la moitié du prix d’achat, sans intérêts. Ses conditions ont été assouplies depuis avril 2025 : il s’applique désormais aux maisons individuelles comme aux logements collectifs, sans restriction géographique.
Exemple : pour un couple avec deux enfants en zone B1, le PTZ peut financer jusqu’à 100 000 € sur un achat de 200 000 €.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : 100 % de financement pour les revenus modestes
Le PAS est accessible sous conditions de revenus, mais il finance jusqu’à 100 % de l’achat, y compris les frais annexes. Autre atout : des frais de notaire réduits d’environ 30 %.
Le Prêt Conventionné (PC) : sans condition de ressources
Contrairement au PAS, le PC n’est pas soumis à des plafonds de revenus. Il peut couvrir 100 % du prix du logement, qu’il soit neuf, ancien ou en construction. Son taux est plafonné, mais dépend des banques. Il peut aussi être combiné avec un PTZ ou un PEL.
Le Prêt Épargne Logement (PEL) : valoriser son effort d’épargne
Le PEL permet d’obtenir un prêt dont le montant dépend des intérêts accumulés. S’il est bien préparé, il peut compléter efficacement un financement principal.
Plafond : 92 000 €, avec une durée de remboursement de 2 à 15 ans.
Le Prêt Action Logement et Agri-Accession : un coup de pouce pour les salariés
Anciennement appelé “1 % logement”, le prêt Action Logement finance l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien. Il est réservé aux salariés d’entreprises du privé non agricole (10 salariés et plus).
Montant : jusqu’à 40 000 €, taux fixe, sans frais de dossier ni garantie. Les salariés agricoles peuvent bénéficier d’un dispositif similaire : Agri-Accession.
Existe-t-il des dispositifs spécifiques pour réduire le prix d’achat ?
Outre les prêts aidés, certains mécanismes permettent d’abaisser directement le coût du logement ou de bénéficier d’un avantage fiscal.
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)
Le PSLA est une formule intéressante pour les ménages qui hésitent à se lancer. Vous commencez par louer le logement avec un loyer modéré, puis vous avez la possibilité de lever une option pour l’acheter. Ce mécanisme présente plusieurs avantages :
- TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix du logement,
- Exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
- Décote automatique sur le prix de vente liée à la période de location.
Selon la Fédération des Coop’HLM, ce dispositif permet de réduire le coût global de 10 à 15 % par rapport à une acquisition classique.
La TVA à 5,5 % dans certains quartiers (ANRU, QPV)
Si vous achetez dans un quartier en zone ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine) ou en Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV), vous pouvez bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %.
Exemple concret : un appartement neuf affiché à 200 000 € passe à 166 000 € après application de la TVA réduite.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) : dissocier foncier et bâti
Avec le BRS, vous devenez propriétaire de votre logement, mais pas du terrain qui reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Vous payez une redevance modeste pour l’usage du terrain, ce qui permet d’alléger le coût d’achat de 20 à 40 % selon les zones.
Le bail est signé pour une durée longue (jusqu’à 99 ans), transmissible et renouvelable.
L’accession à prix maîtrisé avec les collectivités locales
De nombreuses communes proposent des programmes en accession à prix maîtrisé, en partenariat avec des promoteurs. Le principe : une décote sur le prix de vente, généralement 20 à 30 % inférieure au marché.
Exemple :
- À Bordeaux, le « Passeport Premier Logement » aide les primo-accédants à acheter avec un prix plafonné et des subventions complémentaires.
- À Paris, un « Prêt Paris Logement 0 % » permet d’emprunter entre 6 000 € et 39 600 € selon la composition familiale.
Ces dispositifs sont souvent cumulables avec le PTZ ou le PAS.
Comment être sûr de bénéficier des aides primo-accédants ?
Connaître les aides ne suffit pas : il faut prouver son éligibilité et présenter un dossier qui rassure les banques et organismes.
Les conditions générales à remplir
Résidence principale, plafonds de revenus, zones géographiques et recours obligatoire à un prêt immobilier.
- Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années.
- Acheter une résidence principale (pas d’investissement locatif).
- Respecter les plafonds de revenus selon la zone (PTZ, PAS, aides locales).
- Souscrire un prêt immobilier éligible (PC, PAS, PTZ).
Ces conditions sont vérifiées par la banque et les organismes d’aide au moment du montage du dossier.
La constitution d’un dossier solide
Un dossier complet inspire confiance et accélère la décision bancaire. Voici les documents généralement demandés :
- Identité et situation familiale : carte d’identité, livret de famille, justificatif de domicile.
- Revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs d’allocations.
- Épargne et apport : relevés bancaires, attestations.
- Projet immobilier : compromis de vente, plan de financement, devis de travaux.
Le rôle du courtier et des professionnels
Passer par un courtier en prêts immobiliers peut augmenter vos chances d’obtenir un financement surtout si votre apport est faible. Il négocie avec plusieurs banques et valorise votre profil.
Le notaire sécurise l’acte et peut alerter sur des risques liés au bien (copropriété, urbanisme, servitudes).
FAQ – Premier achat immobilier
Quels sont les critères pour être considéré comme primo-accédant ?
Un primo-accédant est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Cela ne concerne pas les résidences secondaires ni les investissements locatifs : seule la résidence principale compte.
Quel est l’apport minimum demandé pour un premier achat immobilier ?
En moyenne, les banques exigent au moins 10 % d’apport personnel pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, assurance). Par exemple, pour un bien de 200 000 €, il faut prévoir environ 20 000 €. Toutefois, certaines aides (PTZ, PAS, PC) permettent de réduire ce besoin d’apport.
Peut-on acheter sans apport quand on est primo-accédant ?
Oui, mais c’est plus difficile. Les banques acceptent parfois un financement à 110 % (prix du bien + frais), mais uniquement si le dossier est solide (revenus stables, emploi sécurisé). Dans ce cas, le PAS ou le Prêt Conventionné sont des leviers à explorer.
Quelles sont les aides les plus connues pour un premier achat immobilier ?
Les aides nationales les plus utilisées sont :
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ),
- le Prêt d’Accession Sociale (PAS),
- le Prêt Conventionné (PC),
- le Prêt Action Logement.
À cela s’ajoutent des aides locales (Paris, Lyon, Bordeaux…) et des dispositifs spécifiques comme le PSLA ou le Bail Réel Solidaire.
L’APL accession existe-t-elle toujours en 2025 ?
Oui. L’APL accession est maintenue pour les ménages modestes qui financent leur résidence principale via un prêt conventionné ou un PAS. Elle prend la forme d’une aide mensuelle versée directement à la banque pour réduire les mensualités.
Quelle est la différence entre le PTZ et le PAS ?
- Le PTZ est un prêt sans intérêts, qui vient compléter un prêt principal et peut financer jusqu’à 40–50 % du projet.
- Le PAS, lui, est un prêt accordé sous conditions de ressources, qui peut couvrir 100 % du prix du logement, avec frais de notaire réduits.