Premier achat immobilier : aides de l’état, vérifications et conseils


Le premier achat immobilier est un des actes les plus important d'une vie compte tenu de l'engagement financier. On peut agir sur un coup de cœur, mais le choix d'une acquisition immobilière doit plutôt être guidée par la raison. Voici tous les points essentiels à vérifier pour réussir l'achat de votre premier logement.

Quel est mon projet immobilier ?

Avant d'envisager l’achat de votre futur logement, vous devez répondre à plusieurs questions fondamentales pour mieux cerner votre projet :

  • Quel est mon besoin de surface ? En fonction de la situation de la famille (enfants à naître ou étudiants qui quitteront le foyer, départ à la retraite), définissez une superficie idéale.
  • Où acheter ? L'emplacement est le critère numéro 1 pour tout achat immobilier réussi. Il doit combiner proximité des services (santé, écoles, transports) et qualité de vie (peu ou pas de nuisances sonores, luminosité).
  • Acheter neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? Le neuf est environ 20% plus cher que l'ancien qui offre de son côté un choix plus large de logements en termes de prix et de surface. Une maison avec jardin demandera plus d'entretien qu'un appartement en copropriété. Votre choix de vie est la clef. Le neuf requiert une plus grande patience, si vous achetez en VEFA ou faites construire. Autre paramètre : les frais de notaire coûtent autour de 7,5% du prix d'achat dans l'ancien et entre 2% et 3% dans le neuf.
  • Quelle est l'offre dans la zone géographique ? Étudiez le marché local en faisant le tour des agences, en consultant les journaux et les sites d'annonces immobilières. En cliquant sur SeLoger, vous connaîtrez le prix moyen des appartements et des maisons dans la zone concernée, quartier par quartier.
  • Puis-je financer des travaux ? Votre budget immobilier devra intégrer le montant de la rénovation.
  • Combien d'années je compte rester dans le logement ? En moyenne, les Français restent 7 ans dans leur bien immobilier. Au bout de cette période, vous devez pouvoir revendre votre logement au minimum au même prix, au mieux avec une plus-value.

Comment puis-je financer mon projet immobilier ?

Une fois le projet défini dans les grandes largeurs, il vous faut estimer au mieux le montant de votre budget prévisionnel. Les banques sont plus enclines à prêter à des candidats bien préparés, avec un dossier de financement solide, étayé avec toutes les informations qu'elles exigeront de toute façon. Utilisez les simulateurs en ligne pour faire un premier bilan de votre capacité d'emprunt. Entrez vos charges (crédits en cours, assurances, impôts, frais courants) et vos revenus réguliers (salaires et pensions), sans oublier de prendre en compte votre apport personnel et les frais d'acquisition, pour évaluer la mensualité maximum que vous pouvez assumer. Sur la base de cette capacité de remboursement, vous pouvez jouer sur la durée d'emprunt, le taux d'intérêt et le taux d'assurance, et explorer ainsi diverses possibilités. 

Votre crédit devra respecter 2 règles strictes et cumulables :

  1. votre taux d'endettement est limité à 33% (vos dettes ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus) ;
  1. la durée de remboursement est limitée à 25 ans.

Sollicitez les services d'un courtier en crédit pour mieux étudier la faisabilité de votre projet. Il connaît les banques accueillantes aux primo-accédants et décrochera pour vous l'offre de prêt la plus compétitive.

En fonction de votre budget, vous pouvez affiner votre projet voire l'orienter différemment. L'éligibilité à une aide de l'État sera également déterminante dans le calcul de votre budget d’achat immobilier.
N'oubliez pas d'inclure les frais obligatoires liés à votre crédit : frais de dossier, frais de courtage, frais de garantie (hypothèque ou caution), frais de tenue de compte, primes d'assurance emprunteur, frais d'expertise. Tous ces coûts additionnées vont déterminer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), seuil indicateur qui vous permet de comparer objectivement les offres de prêt.
Attention aux frais d'acquisition (frais de notaire), qui s'ajoutent aux autres dépenses et qui ne sont pas intégrés dans le TAEG ! 

Quelles sont les aides publiques pour mon premier achat immobilier ?

En tant que primo-accédant, vous bénéficiez d'aides financières publiques. Le dispositif phare est le Prêt à Taux Zéro ou PTZ : souscrit en complément d'un prêt classique, il permet de financer sa résidence principale et peut représenter jusqu'à 40% du montant de l'acquisition. 

En 2020 et 2021, l'achat d'un logement ancien est possible uniquement en zones B2 et C, avec condition de rénovation lourde et de respect des normes environnementales, les travaux devant représenter au moins 25% du montant de l'opération. Le montant de l'aide dépend du lieu (zones A et Abis, B1, B2 et C) et du nombre d'occupants du logement.

Le PTZ est cumulable avec d'autres prêts aidés :

  • le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : accordé sous conditions de ressources en fonction de la situation géographique et du nombre d'occupants, il peut financer la totalité de l'opération à l'exception des frais de notaire.
  • le prêt conventionné : accordé sous conditions de ressources, il permet d'obtenir un financement à taux plafonné auprès d'établissements ayant signé une convention avec l'État.
  • le PEL (Prêt Épargne Logement) : à partir d'un PEL (Plan Épargne Logement), il peut atteindre au plus 92 000€, dépendant des droits au prêt, c'est-à-dire du montant des intérêts cumulés sur le PEL.
  • le prêt Action Logement : proposé par certaines entreprises du secteur privé, il permet de financer partiellement à taux réduit l'achat ou la construction de la résidence principale.

L'aide financière à laquelle vous pouvez prétendre peut être considérée comme une forme d'apport personnel par l'organisme de crédit, en particulier le PTZ.

Comment trouver le logement que je recherche ?

Le recours à une agence immobilière est vivement conseillé pour le premier achat : vous serez accompagné tout au long de la transaction par un professionnel à qui vous pouvez aussi confier un mandat de recherche. 

L'agent se chargera d'organiser les visites et de négocier avec le propriétaire pour votre compte. Soyez vigilant sur votre offre d'achat en fixant un prix réaliste, sans oublier d'insérer une condition suspensive relative à l'obtention du prêt immobilier.

La vente immobilière de particulier à particulier s'adresse aux personnes averties, qui possèdent de solides notions en immobilier ou peuvent, à défaut, se faire accompagnées par un professionnel du secteur (architecte, artisan) lors des visites pour déceler d'éventuels vices cachés et/ou toutes les potentialités du logement. 

Vous trouverez de nombreux sites d'annonces immobilières comme SeLoger, LogicImmo ou LeBonCoin. L'alternative est de consulter le site des offices notariaux près de chez vous (https://www.immobilier.notaires.fr/fr/annonces-immobilieres-notaires). 

Professionnel incontournable qui officialisera la transaction qu'elle se négocie en direct ou via une agence, le notaire vous assistera et vous conseillera dans toutes les démarches, notamment sur les conditions suspensives à inclure dans l'offre d'achat et a fortiori dans l'avant-contrat.