Comment définir son projet et son budget d’achat immobilier ?
Définir l’usage du bien
Commencez par préciser la destination de votre futur logement : sera-t-il votre résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif ?
Établissez ensuite vos critères essentiels, ceux sur lesquels vous ne transigerez pas (secteur, superficie, nombre de pièces) et identifiez les points où vous pourrez faire des compromis (étage, présence de travaux, extérieur, etc.).
Évaluer votre capacité d’emprunt
Faites le point sur vos revenus réguliers, vos charges récurrentes et vos crédits en cours afin de déterminer une mensualité cible qui laisse un “reste à vivre” confortable. Prévoyez toujours une marge de sécurité : testez votre budget avec un taux d’intérêt légèrement supérieur et des charges de copropriété réalistes, pour éviter les mauvaises surprises.
Choisir le bon emplacement
L’emplacement reste le critère le plus déterminant. Analysez le quartier et la micro-localisation : proximité des transports, des écoles, des commerces, temps de trajet, nuisances éventuelles (axes routiers, bars), risques naturels (inondation), qualité de la copropriété ou du voisinage, projets urbains et PLU.
Gardez à l’esprit que l’adresse influence directement le prix au mètre carré, la taxe foncière, la demande locative et la facilité de revente.
Comment rechercher et présélectionner les biens immobiliers à acheter ?
Diversifiez vos sources pour ne rien manquer
Ne vous limitez pas à un seul canal. Consultez les agences et réseaux locaux, les études notariales, les plateformes d’annonces, les groupes et forums locaux, ainsi que les marchands de biens. Pensez aussi à l’off-market, souvent accessible par le bouche-à-oreille.
Paramétrez des alertes ciblées
Affinez vos recherches avec des filtres précis : zone et micro-quartier, budget ou fourchette de prix, surface minimale, typologie du bien, étage, ascenseur, extérieur, stationnement, niveau minimum de DPE, et temps de trajet maximal vers vos points d’intérêt.
Décryptez les annonces
Dès la première lecture, vérifiez :
- le prix au m² comparé aux biens similaires,
- le DPE et les autres diagnostics,
- l’année et l’état de l’immeuble,
- les charges de copropriété et la taxe foncière,
- l’exposition, le vis-à-vis, les nuisances (axes, bars),
- les risques recensés (ERP).
Élaborez une liste objective
Créez un tableau de suivi et attribuez à chaque bien une note sur 10 selon plusieurs critères :
- emplacement,
- qualité,
- état général ou travaux à prévoir,
- rapport prix/marché,
- niveau de charges et fiscalité,
- potentiel de revente.
Écartez systématiquement les biens notés en dessous de 7/10.
Demandez les documents clés avant toute visite
Avant de vous déplacer, exigez les pièces suivantes :
- DPE et annexes,
- derniers PV d’assemblée générale,
- montant des charges et travaux votés,
- plan et métrage loi Carrez,
- taxe foncière,
- règlement de copropriété,
- estimation des travaux.
Évaluez la valeur et le potentiel du bien
Analysez l’évolution des prix du secteur, la tension locative, les projets urbains (PLU), la qualité des écoles et des transports.
Intégrez un budget travaux et aléas (10 à 15 %) pour comparer équitablement un bien “clé en main” et un bien “à rénover”.
Identifiez les signaux d’alerte
Écartez sans hésiter les biens présentant :
- un prix/m² incohérent,
- un DPE F ou G sans plan de rénovation,
- des charges anormalement élevées,
- des problèmes structurels (humidité, fissures),
- des contentieux de copropriété,
- un rez-de-chaussée sombre et bruyant.
Achat immobilier : comment bien visiter et évaluer les biens ?
Préparer la visite
Listez vos critères non négociables, imprimez le plan et fixez un temps de trajet test aux heures de pointe. Emportez : mètre (ou laser), niveau/bille, lampe, boussole/app, testeur de prises, carnet photos.
Check technique sur place
- Structure & humidité : fissures actives, taches, odeurs, ventilation.
- Ouvertures & isolation : état des fenêtres, joints, ponts thermiques, bruit extérieur.
- Électricité & plomberie : tableau, terre, différentiels, pression d’eau, chauffe-eau/chaudière (âge, entretien).
- Parties communes / terrain : toiture, façade, escaliers, boîtes aux lettres, infiltration sous-sol, drainage.
- Fonctionnel : circulation, rangements, hauteur sous plafond, luminosité (orientation, masques).
Documents à consulter
Demandez avant ou après la visite : DPE + annexes, métrage Carrez, plan, taxe foncière, travaux votés/à voter, diagnostics (amiante, plomb, électricité, gaz), règlement de copro, servitudes.
Estimer travaux & coûts cachés
Distinguez rafraîchissement (peinture/sols), remise aux normes (électricité/gaz), gros œuvre (toiture, structure). Chiffrez avec un ratio €/m², puis ajoutez 10 - 15 % d’imprévus. Intégrez meubles, cuisine, électroménager, honoraires, garanties et déménagements.
Attention : un DPE faible impacte chauffage, assurances, revente et mise en location.
Comment faire une offre et négocier lors d’un achat immobilier ?
Préparez votre stratégie
Fixez un prix plafond, votre prix cible et des paliers de concession (ex. −5 000 €, puis −2 000 €). Réunissez accord de principe, justificatifs de revenus/épargne et devis de travaux pour étayer votre position.
Ce que doit contenir l’offre d’achat
Formulez une offre écrite avec :
- Identité des acquéreurs (noms, coordonnées).
- Désignation du bien : adresse, lot(s), surfaces, annexes.
- Prix proposé en net vendeur (+ répartition des honoraires).
- Financement : comptant ou prêt (montant, durée, taux max), assurance indicative.
- Justificatifs joints : attestation/accord bancaire, revenus, épargne.
- Clauses suspensives : prêt (X €, Y ans, Z % max, délai 45 j), absence de préemption, servitudes majeures.
- Dépôt de garantie envisagé (chez le notaire au compromis).
- Validité de l’offre (48–72 h).
- Calendrier : délai pour signer le compromis et cible d’acte authentique.
- Éléments inclus/exclus (mobilier, parking).
- Notaire pressenti (le vôtre, le sien, ou double-notariat).
Réponses possibles du vendeur
- Acceptation écrite “pure et simple” → passage au compromis.
- Contre-proposition (prix, dates, inclus) → à accepter/refuser/négocier.
- Refus de l’offre.
- Expiration sans réponse → offre caduque.
Compromis de vente ou promesse de vente ?
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
C’est un contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent réciproquement sur un prix, un bien et un calendrier. Il fixe les pièces annexes et les clauses suspensives.
Clauses suspensives : rôle et exemples
Elles protègent l’acheteur : si l’événement prévu ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité et l’acompte est restitué. Exemples : obtention du prêt (montant, durée, taux max), absence de préemption, absence de servitudes majeures, vente préalable de votre bien.
Signer le compromis : quelles implications ?
Vous versez un acompte (souvent 5 - 10 %), consigné chez le notaire, jamais au vendeur. Vous vous engagez à poursuivre la vente dans les délais requis.
A savoir : vous disposez de 10 jours à compter du lendemain de la notification signée pour vous rétracter sans motif ; l’acompte est alors intégralement remboursé.
Qu’est-ce que la promesse de vente ?
La promesse de vente est un engagement du vendeur à vous réserver le bien pendant une période d’option ; vous seul décidez d’acheter ou non. En contrepartie, vous versez une indemnité d’immobilisation (souvent 5 - 10 %).
Quelles différences avec le compromis de vente ?
- Compromis : engagement réciproque dès la signature.
- Promesse : option d’achat pour l’acquéreur pendant la durée convenue.
Quelles sont les implications de la promesse de vente ?
- Vous levez l’option (vous achetez) : l’indemnité est imputée sur le prix au moment de l’acte.
- Vous renoncez après le délai de rétractation et hors clause suspensive : l’indemnité est acquise au vendeur.
- Une clause suspensive échoue (ex. prêt refusé) : la promesse tombe et l’indemnité est restituée.
Comment se passe la signature de l’acte de vente chez le notaire ?
C’est la dernière étape : vous devenez officiellement propriétaire lors de la signature de l’acte authentique. Ce document scelle définitivement la vente et opère le transfert de propriété, avec remise d’une attestation de propriété.
Le jour de la signature, vendeur et acquéreur se réunissent chez le notaire pour une lecture commentée et la validation de l’acte. Le document récapitule la désignation du bien, le prix, les modalités de paiement et de financement, les charges et proratas, les servitudes/garanties, la date de remise des clés et les dernières déclarations/diagnostics. Le notaire s’assure que chaque clause est claire et acceptée.
Après signature, la banque débloque les fonds ; vous réglez le solde du prix (déduction faite de l’acompte). Le notaire répartit aussitôt les sommes (vendeur, droits d’enregistrement, agence, remboursements éventuels) et remet les clés. La vente est juridiquement parfaite.
Dans les semaines suivantes, l’acte est publié au Service de la publicité foncière ; vous recevez la copie authentique (titre de propriété).
Comment assurer le processus d’achat immobilier grâce à l’assurance emprunteur ?
Indispensable pour obtenir un prêt, l’assurance emprunteur sécurise l’opération pour la banque et pour vous. Elle garantit la continuité du remboursement en cas d’aléas et permet de finaliser l’achat dans les délais, sans risque de blocage.
Ses objectifs : protéger votre budget et vos proches, sécuriser l’établissement prêteur, maintenir le projet (remboursements pris en charge selon les garanties), et préserver votre capacité de revente/location à terme.
Garanties de base de l’assurance de prêt :
- Décès
- Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
- Invalidité Permanente Totale (IPT)
- Invalidité Permanente Partielle (IPP) – selon options
- Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
- Perte d’emploi (facultative)
Bonnes pratiques avant de souscrire :
- Comparer niveau de couverture, équivalence de garanties, TAEA et coût total.
- Vérifier exclusions, franchises (délai avant indemnisation) et carences.
- Choisir la quotité adaptée (répartition entre co-emprunteurs).
- Préciser le mode d’indemnisation (forfaitaire vs indemnitaire) et les plafonds.
- Contrôler âges limites, professions à risque, délais de prise en charge.
- Utiliser un comparateur pour aligner prix/couverture et faciliter la délégation.