Neuf ou ancien : le bon choix dépend de votre budget global, de vos délais d’emménagement et de votre tolérance aux travaux/risques. Ce guide vous aide à comparer coût total, aides mobilisables, confort/énergie et sécurité juridique.
Neuf ou ancien : que choisir ?
Neuf (VEFA ou livré)
- Frais d’acquisition réduits (≈ 2–3 %).
- Normes récentes (RE2020), charges maîtrisées au départ.
- Garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).
- Prix/m² souvent plus élevé, délais plus longs en VEFA, intérêts intercalaires possibles.
Ancien
- Prix/m² souvent inférieur, disponibilité rapide.
- Potentiel de négociation et de valorisation via travaux.
- Frais d’acquisition plus élevés (≈ 7–8 %).
- Travaux d’entretien/rénovation à anticiper (copropriété, DPE, mises aux normes).
À savoir : comparez toujours le coût sur 5–10 ans, pas seulement le prix d’achat.
Budget : prix d’achat, frais d’acquisition et coût du crédit
Prix/m² & enveloppe globale
Le neuf se paie souvent plus cher au m² (qualité, normes, garanties), mais peut générer des économies d’usage (énergie, maintenance). L’ancien permet d’acheter plus grand ou mieux situé, au prix d’un capex travaux à planifier.
Frais de notaire : le différentiel qui pèse
- Neuf : ~2–3 % du prix.
- Ancien : ~7–8 % du prix.
Exemple (300 000 €) : neuf ≈ 6 000–9 000 € ; ancien ≈ 21 000–24 000 €.
Pensez aussi aux frais de garantie du prêt et aux honoraires d’intermédiaires.
Crédit & VEFA : déblocages et intérêts intercalaires
En VEFA, le prêt se débloque par étapes (fondations, hors d’eau, livraison). Avant l’emménagement, vous pouvez payer des intérêts intercalaires qui s’ajoutent au coût global. Voir aussi : [appel de fonds notaire].
À noter : réservez une marge pour imprévus (2–5 % du budget).
Aides & fiscalité en 2025 : ce qui change le calcul
PTZ (prêt à taux zéro) : où, pour qui, comment ?
Le PTZ reste un levier majeur pour les primo-accédants, avec des plafonds de revenus et des quotités variables.
- Neuf : accès élargi selon zones et typologies, conditions propres à 2025.
- Ancien avec travaux : possible si les travaux représentent une part significative du coût (se référer aux règles en vigueur).
Consultez notre guide [Aides achat immobilier] et la page [Premier achat] pour les détails actualisés.
Taxe foncière & exonérations
Les constructions neuves peuvent bénéficier d’une exonération temporaire (souvent jusqu’à 2 ans), soumise à décision locale et à déclaration dans les délais.
Attention : vérifiez les règles communales avant de finaliser le budget.
Délais, risques et garanties : l’expérience d’achat
Ancien : rapidité & due diligence
Avantage clé : temps court entre compromis et acte. En contrepartie, soignez la due diligence : DPE, diagnostics, PV d’AG, fonds de travaux, état des parties communes, servitudes, règles d’urbanisme.
Neuf (VEFA) : calendrier et protections
Points forts : calendrier connu, logement conforme aux normes, garanties légales (1 an, 2 ans, 10 ans). Vigilances : fiabilité du promoteur, garantie financière d’achèvement, clauses de retard, planning d’appels de fonds.
À retenir : lisez toutes les annexes techniques avant de signer.
Confort, énergie et charges : ce que vous payez après l’achat
Neuf : performance & sérénité d’usage
Constructions RE2020 : isolation, chauffage et ventilation optimisés, impactant positivement vos charges et votre confort. Parties communes récentes, faible maintenance les premières années.
Ancien : cachet, emplacement… et rénovation
Le charme de l’ancien s’accompagne de travaux cycliques (toiture, ravalement, ascenseur, chauffage). Évaluez la capacité de la copropriété (fonds, dettes, litiges).
À noter : un DPE défavorable pèse sur le budget énergétique et la revente.
Quel profil pour quel type de bien ?
- Primo-accédant au budget serré :
Ancien “prêt à emménager” si délais courts ; Neuf pertinent si aides + confort long terme. - Famille avec horizon long :
Neuf pour charges maîtrisées et garanties ; Ancien si emplacement premium prioritaire. - Investisseur :
Ancien pour rendement/valeur à créer via travaux ; Neuf pour attractivité locative et faible capex. - Télétravail/équilibre de vie :
Comparez entre la ville ou la campagne et le temps de trajet ; par exemple travailler à Paris et vivre en province.
À savoir : le temps a une valeur : délais VEFA vs disponibilité immédiate.