Immobilier : comment acheter à deux quand on vit en concubinage ?

L'achat immobilier en commun est un des grands projets de la vie d'un couple. Quand on n'est ni marié ni pacsé, cet acte comporte des risques en cas de séparation ou de décès d'un des deux. Voici les précautions à prendre quand on acquiert un logement en concubinage.

Rappel sur la définition de concubinage : aucun statut juridique ni fiscal

Longtemps, le droit français a ignoré les situations de concubinage, ne reconnaissant que le mariage comme statut officiel. Les choses ont heureusement évolué, le mariage est une des trois formes de couples reconnues par le droit avec :

l'union libre ou en concubinage,
le Pacs (Pacte civil de solidarité), une situation intermédiaire créée par la loi du 15 novembre 1999, définit comme "un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune".

Cette même loi apporte aussi une définition de l'union libre. Selon l'article 515-8 du Code civil, "le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple".

Le concubinage n'est subordonné à aucun formalisme, pas de cérémonie, ni de déclaration comme l'impose le mariage ou le Pacs, et la rupture se fait elle aussi sans forme, par décès ou séparation. Il est toutefois possible d'établir un certificat de vie commune ou de concubinage à la mairie par de simples justificatifs de domicile ou l’attestation de témoins. Ce document est utile notamment pour percevoir des aides sociales.

La question du patrimoine de chacun dans une situation de concubinage est centrale, mais elle a le mérite d'être simple. Les couples mariés peuvent choisir un des trois régimes matrimoniaux prévus par la loi, les couples pacsés peuvent soit conserver la propriété individuelle des biens que chacun achète, soit opter par convention pour le régime de l'indivision qui dure le temps que dure le Pacs.

En union libre, chacun conserve la propriété exclusive de ce qu'il achète ou reçoit, et en cas d'achat en commun, c'est le régime de l'indivision qui s'applique.

La question fiscale est elle aussi très importante : considérés par la loi comme des étrangers l'un pour l'autre, les concubins ne bénéficient d'aucune faveur fiscale, à défaut des couples mariés ou pacsés qui bénéficient du régime avantageux de la donation au dernier vivant. En cas de décès d'un des concubins, les parts reviennent à ses héritiers (enfants, parents, frères ou sœurs) et non à l'autre concubin, et si un testament a été rédigé, le survivant sera soumis au même régime fiscal que les tiers, c'est-à-dire qu'il sera taxé sur la part nette disponible au taux de 60%, après abattement de 1 594€.

L'achat d'un bien immobilier quand on vit en concubinage implique d'anticiper toutes les éventualités pour se protéger mutuellement.

Crédit immobilier et concubinage

Comme il n'y a aucun lien juridique entre deux concubins, ceux-ci n'ont aucun devoir ni aucun droit l'un envers l'autre. Cette absence de statut juridique a un avantage : il n'y aucune solidarité financière entre concubins, chacun doit assumer ses dettes contrairement aux couples mariés.

Dans le cadre de l'achat en commun d'un logement, les concubins ont deux options :

souscrire deux emprunts distincts, mais l'échec de l'obtention d'un des prêts va rendre caduque le compromis de vente conformément à la clause suspensive ;
souscrire un seul et même prêt, chacun ayant le statut de co-emprunteur.

Cette seconde solution est privilégiée par la banque, car les deux concubins sont solidairement responsables du remboursement de la totalité des sommes empruntées. Il est primordial que la quotité d'assurance emprunteur soit justement calibrée pour qu'en cas de décès ou d'invalidité d'un des deux, l'autre n'ait pas à assumer une mensualité supérieure à sa réelle capacité d'endettement.

L'achat du logement en indivision pour un couple en concubinage

En l'absence de règle juridique, les concubins doivent prévoir des aménagements pour gérer le patrimoine acheté en commun en cas de séparation ou de décès d'un des deux.

L'indivision s'applique de plein droit, c'est-à-dire par défaut, en dehors de toute précision dans l'acte de vente. Elle est aussi une solution amiable pour organiser le partage des biens indivis. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière, et dans le cadre d'un achat immobilier, elle est obligatoirement établie par convention chez un notaire et doit faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière.

La convention d’indivision permet d'indiquer la répartition de la participation financière de chacun, tenant compte des apports et des remboursements personnels du ou des prêts. Si les quote-parts sur le prix d'achat ne sont pas précisées, il existe une présomption d'acquisition à égalité (50/50).

Attention : favoriser son concubin en indiquant dans l'acte une répartition égalitaire alors que l'on finance la totalité ou la plus grande partie du bien immobilier peut être requalifié par l'administration fiscale en donation déguisée (droits taxés à 60%).

Conséquences de l'indivision en cas de séparation des concubins

Le régime de l'indivision a son revers : la vente du logement nécessite l'accord des deux concubins propriétaires. Si les deux parties s'entendent, chacun récupère le montant de la vente équivalent à sa quote-part ou l'un rachète la quote-part de l'autre et devient l'unique propriétaire du bien. Il devra alors assumer seul le remboursement du prêt restant dû.

S'il y a désaccord, le droit français prévoit que nul n'est tenu de rester dans l'indivision. En cas de séparation, l'un des concubins peut racheter la part de l'autre, à défaut, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente du bien, le partage se faisant selon la quote-part de chacun.

Conséquences de l'indivision en cas de décès d'un des concubins

Le concubin survivant est co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Comme nul ne peut être contraint de rester dans le régime de l'indivision, le bien acheté en commun est bien souvent vendu et le produit de la vente soumis au partage judiciaire.

Les concubins peuvent avoir prévu de se léguer mutuellement leur quota-part, mais ce legs devra respecter la réserve héréditaire et le concubin survivant s'acquitter d'importants droits de succession. En prévoyant un droit d'usage et d'habitation, ce qui permet au survivant d'occuper le logement à vie (sans la possibilité de le vendre ni de le louer), les droits de succession sont calculés à hauteur de 60% sur la valeur de l'usufruit qui va dépendre de l'âge du bénéficiaire (50% de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 40% entre 61 et 70 ans, etc.).

L'achat du logement en SCI

Le notaire qui réalise l'acte de vente peut aussi suggérer aux concubins d'acheter via une SCI (Société Civile Immobilière), un montage plus organisé que l'indivision, qui permet d'échapper en partie à la voracité de l'administration fiscale. La SCI permet également une traçabilité efficace de l'investissement réalisé par chacun et une meilleure prise en compte de ses investissements.

La SCI achète le logement et chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la SCI. Les concubins rédigent librement les statuts de la SCI, ils peuvent ainsi se protéger l'un l'autre avec le démembrement croisé de propriété : chacun achète la moitié de parts de la SCI en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit ; en cas de décès, le concubin survivant possède la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut ainsi rester dans le logement, les héritiers du concubin décédé ne conservant que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

La rédaction d'une clause d'agrément est l'autre précaution à prendre. Par la biais de cette clause, les statuts de la SCI prévoient que les héritiers du concubin décédé ne peuvent devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu'à la condition que le survivant donne son accord. Celui-ci peut s'opposer à la venue des héritiers dans la SCI, sous réserve d'acheter leurs parts.

En cas de séparation, la vente du bien est partagée en fonction des parts sociales de chacun.

Pour plus d'informations et de conseils sur l'acquisition de patrimoine, consultez notre guide complet sur l'achat immobilier !

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Changement d'assurance emprunteur : les 3 documents indispensables

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, chaque emprunteur peut résilier son assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité, et la substituer par une offre moins chère et mieux adaptée. Pourtant, nombre de démarches échouent ou s'éternisent faute d'un dossier correctement constitué dès le départ. Pour éviter cet écueil, voici les 3 pièces indispensables à réunir avant de lancer votre demande de substitution. 1. L'offre de prêt (ou contrat de prêt signé) Définition Il s'agit du document contractuel remis par votre banque lors de la finalisation de votre crédit immobilier. Il engage juridiquement les 2 parties et constitue la pièce maîtresse de tout dossier de changement d'assurance. Ce qu'elle contient La nature et l'objet du projet financé Le montant, la durée et le taux de crédit immobilier Les conditions de l'assurance emprunteur associée (garanties souscrites, niveau de couverture, coût) Où la trouver Dans vos archives liées à l'acquisition immobilière Auprès de votre conseiller bancaire, sur simple demande Dans votre espace client en ligne, rubrique « Crédits » ou « Documents » 2. Le tableau d'amortissement Définition Le tableau d'amortissement d'un crédit immobilier est un document obligatoire, fourni par la banque, qui détaille mois par mois le remboursement du prêt. Il ventile chaque échéance entre capital remboursé, intérêts, assurance et solde restant dû. On lui connaît plusieurs synonymes : échéancier, plan de remboursement, tableau de financement. La colonne clé est celle du capital restant dû : c'est sur cette base que sera calculée la prime de votre nouvelle assurance emprunteur. Ce qu'il contient La date de chaque échéance (format JJ/MM/AAAA) Le montant des intérêts et du capital remboursé à chaque mensualité Le capital restant dû après chaque paiement La durée résiduelle du crédit Où le trouver Joint à l'offre de prêt lors de la signature Téléchargeable depuis votre espace client bancaire Disponible sur demande écrite (courrier ou email) auprès de votre banque Pourquoi un tableau actualisé est préférable Plus les données transmises à votre courtier ou assureur sont précises, plus le devis obtenu reflètera fidèlement votre situation réelle. Un tableau à jour avec les dates d'échéances exactes permet d'affiner le tarif proposé et d'éviter toute correction en cours de dossier. 3. La Fiche Standardisée d'Information (FSI) Définition Obligatoirement remise par la banque ou l'assureur, la Fiche Standardisée d’Information récapitule les garanties exigées pour votre contrat en cours. Tout nouvel assureur s'y réfère pour formuler une offre conforme aux exigences de votre établissement prêteur selon le principe cardinal d’équivalence de garanties entre les 2 contrats. Ce qu'elle contient Les garanties minimales requises : DC, PTIA, ITT, IPT, IPP… Le fonctionnement détaillé de chaque garantie Le niveau de couverture attendu (quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux) Les critères d'équivalence définis par la grille du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) Le cas échéant, la franchise minimale applicable Où la trouver Votre banque est tenue de vous la remettre gratuitement lors de votre demande de prêt. Si vous ne l'avez jamais reçue, contactez directement votre conseiller et réclamez-la explicitement. Ce qu'elle ne fait pas Beaucoup d'emprunteurs utilisent la FSI comme seul outil de comparaison. Elle sert uniquement de base pour respecter l’équivalence de garanties minimales, mais elle ne suffit pas pour sélectionner le contrat compétitif qui répond à votre profil d’emprunteur. En réalité, la FSI est : Un outil de conformité réglementaire, pas un outil de conseil Un cadre de validation pour la banque, pas un guide d'optimisation Un document standardisé, donc parfois imprécis sur certaines subtilités contractuelles Comment bien l'utiliser Identifier les exigences minimales imposées par votre banque Les croiser avec les informations figurant dans votre offre de prêt Souscrire un nouveau contrat qui respecte ces critères, sans pour autant dégrader votre niveau de protection réel Récapitulatif Document Utilité principale Offre de prêt Cadre contractuel et conditions initiales du crédit Tableau d’amortissement Capital restant dû et durée résiduelle pour le calcul du tarif d’assurance FSI Garanties minimales exigées par la banque Ces 3 documents constituent la base d'un dossier solide. Les rassembler en amont vous permettra d'obtenir des devis précis, de comparer les offres efficacement et de mener votre changement d'assurance à terme sans mauvaise surprise. Pour une sécurité totale, sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt : cet expert vous accompagne dans toutes les démarches, de la recherche du contrat adapté à la substitution selon les exigences bancaires.

Mutuelle santé et tiers payant refusé : comprendre les causes et les solutions

Le tiers payant est aujourd’hui un dispositif largement utilisé pour éviter l’avance de frais chez les professionnels de santé. Pourtant, il arrive que certains assurés se retrouvent face à un tiers payant refusé, même lorsqu’ils disposent d’une mutuelle santé. Cette situation peut être source d’incompréhension, voire de difficultés financières. Pourquoi un tiers payant peut-il être refusé ? Quelles sont les démarches à suivre ? Et comment éviter ce type de désagrément ? Décryptage complet. Qu’est-ce que le tiers payant en mutuelle santé ? Le tiers payant est un mécanisme qui permet à l’assuré de ne pas avancer tout ou partie des frais médicaux. Concrètement : La part remboursée par la Sécurité Sociale est directement versée au professionnel de santé. La mutuelle complète éventuellement ce remboursement. L’assuré ne règle que le reste à charge, voire rien du tout. Les 2 types de tiers payant On distingue 2 formes de tiers payant : Le tiers payant partiel L’Assurance Maladie prend en charge sa part. L’assuré doit avancer la part complémentaire, remboursée ensuite par sa mutuelle. Le tiers payant intégral Ni avance de frais pour la part obligatoire Ni avance pour la part complémentaire Applicable chez certains professionnels ou selon les contrats Votre carte de mutuelle atteste de vos droits aux remboursements complémentaires et de l’accès au tiers payant (en fonction des garanties souscrites). Pourquoi un tiers payant peut-il être refusé ? Un tiers payant refusé ne signifie pas nécessairement un dysfonctionnement. Plusieurs raisons peuvent expliquer cette situation. Une mutuelle non reconnue ou mal paramétrée Le cas le plus fréquent concerne un problème de transmission entre la mutuelle et l’Assurance Maladie : Carte Vitale non mise à jour Télétransmission NOEMIE inactive Changement récent de mutuelle non pris en compte Le professionnel ne peut donc pas vérifier vos droits en temps réel. Un professionnel de santé non conventionné tiers payant Tous les professionnels ne pratiquent pas le tiers payant, notamment : Certains spécialistes Les praticiens en secteur 2 Les professionnels non conventionnés Dans ce cas, le refus est tout simplement lié à leur mode d’exercice. Bon à savoir : le tiers payant peut être refusé si vous consultez un spécialiste hors parcours de soins coordonnés ou si vous n’avez pas déclaré de médecin traitant. Des garanties insuffisantes Votre contrat de mutuelle peut ne pas couvrir certains actes : Dépassements d’honoraires Soins spécifiques (optique, dentaire, médecines douces) Le professionnel peut alors refuser le tiers payant sur la part non garantie. Une carte de tiers payant non présentée Cela peut sembler évident, mais l’absence de justificatif entraîne souvent un refus : Carte mutuelle oubliée Attestation non fournie Application mobile non accessible Dans quels cas le tiers payant ne peut être refusé ? Contrairement aux idées reçues, il existe des situations où le tiers payant est obligatoire et ne peut pas être refusé par le professionnel de santé. Les bénéficiaires de la CSS Les patients couverts par la CSS (Complémentaire Santé Solidaire) bénéficient automatiquement du tiers payant : Aucune avance de frais Prise en charge intégrale dans le respect du parcours de soins Obligation pour le professionnel de l’appliquer Les bénéficiaires de l'AME (Aide Médicale de l'État) se voient également appliquer le tiers payant automatiquement. Un refus dans ces cas est contraire à la réglementation. Les patients en affection de longue durée (ALD) Pour les soins liés à une ALD : Le tiers payant s’applique sur la part remboursée à 100 %. Le professionnel ne peut pas exiger d’avance de frais sur cette partie. Les femmes enceintes À partir du 6ème mois de grossesse : Tous les soins liés à la maternité sont pris en charge à 100 %. Le tiers payant est obligatoire. Les accidents du travail et maladies professionnelles Dans ces situations : Les soins sont pris en charge intégralement. Le tiers payant est de droit. Les actes de prévention spécifiques Certains actes sont également concernés : Dépistages organisés Examens obligatoires Autres situations où le tiers payant est automatique : soins suite à un acte de terrorisme consultations en lien avec la contraception des mineures à partir de 15 ans. Quelles conséquences en cas de tiers payant refusé ? Un refus de tiers payant implique une avance de frais immédiate, parfois importante. Un impact financier direct Paiement intégral de la consultation ou des soins Remboursement différé (quelques jours à plusieurs semaines) Risque de déséquilibre budgétaire Un remboursement parfois plus long Sans tiers payant, les conséquences sont les suivantes : La feuille de soins doit être transmise. Le remboursement dépend des délais de traitement. La mutuelle intervient en second temps. Que faire en cas de tiers payant refusé ? Face à un tiers payant refusé, plusieurs actions peuvent être mises en place rapidement. Vérifier ses droits Avant toute chose : Mettre à jour sa carte Vitale en pharmacie ou borne Vérifier la validité de sa mutuelle Contrôler la télétransmission Contacter sa mutuelle Votre organisme complémentaire peut : Confirmer vos garanties de mutuelle santé Réactiver la télétransmission Fournir une attestation à jour Un simple appel peut suffire à débloquer la situation. Demander une feuille de soins Si vous avez avancé les frais : Exigez une feuille de soins papier ou électronique Transmettez-la rapidement à l’Assurance Maladie Suivez vos remboursements via votre espace en ligne Comment éviter un refus de tiers payant ? Anticiper reste la meilleure stratégie pour éviter un tiers payant refusé. Mettre régulièrement à jour ses informations Carte Vitale actualisée au moins une fois par an Coordonnées à jour auprès de la mutuelle Vérification des droits avant un rendez-vous Choisir une mutuelle avec tiers payant étendu Toutes les mutuelles ne proposent pas le même niveau de service. Privilégiez : Un réseau de soins étendu Le tiers payant généralisé Une application mobile performante Utiliser les réseaux de soins partenaires Certains réseaux de soins facilitent le tiers payant : Opticiens Dentistes Audioprothésistes Dans ces réseaux, le tiers payant est souvent automatique. Tiers payant refusé : quels recours possibles ? Le tiers payant est un droit. Si le refus vous semble injustifié, des recours existent. Contester auprès du professionnel de santé Vous pouvez demander : Une explication claire du refus Une vérification de vos droits Une solution alternative (paiement différé, par exemple) Faire intervenir sa mutuelle Votre mutuelle peut : Contacter directement le professionnel Fournir une garantie de paiement Régulariser la situation Saisir un médiateur En cas de litige persistant, faites appel à un intermédiaire chargé de résoudre le conflit à l’amiable : Médiateur de la mutuelle Médiateur de l’Assurance Maladie Un tiers payant refusé est une situation fréquente mais généralement explicable. Dans la majorité des cas, il s’agit d’un problème administratif ou technique facilement résoluble. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de maintenir ses droits à jour, de choisir une mutuelle adaptée et de vérifier ses garanties avant les soins. En cas de refus, des solutions existent pour régulariser rapidement la situation et obtenir son remboursement. FAQ : mutuelle et tiers payant refusé Le tiers payant est-il obligatoire ? Non, il dépend du professionnel et de la situation de l’assuré. Peut-on contester un refus de tiers payant ? Vous pouvez contester si vos droits sont valides, mais le professionnel reste libre dans certains cas. Combien de temps pour être remboursé en cas de refus de tiers payant ? En moyenne : 5 à 10 jours pour l’Assurance Maladie 2 à 5 jours supplémentaires pour la mutuelle

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