Immobilier : comment acheter à deux quand on vit en concubinage ?

immobilier-comment-acheter-a-deux

L'achat immobilier en commun est un des grands projets de la vie d'un couple. Quand on n'est ni marié ni pacsé, cet acte comporte des risques en cas de séparation ou de décès d'un des deux. Voici les précautions à prendre quand on acquiert un logement en concubinage.

 

Rappel sur la définition de concubinage : aucun statut juridique ni fiscal

Longtemps, le droit français a ignoré les situations de concubinage, ne reconnaissant que le mariage comme statut officiel. Les choses ont heureusement évolué, le mariage est une des trois formes de couples reconnues par le droit avec :

  • l'union libre ou en concubinage,
  • le Pacs (Pacte civil de solidarité), une situation intermédiaire créée par la loi du 15 novembre 1999, définit comme "un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune".

Cette même loi apporte aussi une définition de l'union libre. Selon l'article 515-8 du Code civil, "le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple". 

Le concubinage n'est subordonné à aucun formalisme, pas de cérémonie, ni de déclaration comme l'impose le mariage ou le Pacs, et la rupture se fait elle aussi sans forme, par décès ou séparation. Il est toutefois possible d'établir un certificat de vie commune ou de concubinage à la mairie par de simples justificatifs de domicile ou l’attestation de témoins. Ce document est utile notamment pour percevoir des aides sociales.

La question du patrimoine de chacun dans une situation de concubinage est centrale, mais elle a le mérite d'être simple. Les couples mariés peuvent choisir un des trois régimes matrimoniaux prévus par la loi, les couples pacsés peuvent soit conserver la propriété individuelle des biens que chacun achète, soit opter par convention pour le régime de l'indivision qui dure le temps que dure le Pacs. 

En union libre, chacun conserve la propriété exclusive de ce qu'il achète ou reçoit, et en cas d'achat en commun, c'est le régime de l'indivision qui s'applique.

La question fiscale est elle aussi très importante : considérés par la loi comme des étrangers l'un pour l'autre, les concubins ne bénéficient d'aucune faveur fiscale, à défaut des couples mariés ou pacsés qui bénéficient du régime avantageux de la donation au dernier vivant. En cas de décès d'un des concubins, les parts reviennent à ses héritiers (enfants, parents, frères ou sœurs) et non à l'autre concubin, et si un testament a été rédigé, le survivant sera soumis au même régime fiscal que les tiers, c'est-à-dire qu'il sera taxé sur la part nette disponible au taux de 60%, après abattement de 1 594€.

L'achat d'un bien immobilier quand on vit en concubinage implique d'anticiper toutes les éventualités pour se protéger mutuellement.

Crédit immobilier et concubinage

Comme il n'y a aucun lien juridique entre deux concubins, ceux-ci n'ont aucun devoir ni aucun droit l'un envers l'autre. Cette absence de statut juridique a un avantage : il n'y aucune solidarité financière entre concubins, chacun doit assumer ses dettes contrairement aux couples mariés.

Dans le cadre de l'achat en commun d'un logement, les concubins ont deux options :

  1. souscrire deux emprunts distincts, mais l'échec de l'obtention d'un des prêts va rendre caduque le compromis de vente conformément à la clause suspensive ;
  2. souscrire un seul et même prêt, chacun ayant le statut de co-emprunteur.

Cette seconde solution est privilégiée par la banque, car les deux concubins sont solidairement responsables du remboursement de la totalité des sommes empruntées. Il est primordial que la quotité d'assurance emprunteur soit justement calibrée pour qu'en cas de décès ou d'invalidité d'un des deux, l'autre n'ait pas à assumer une mensualité supérieure à sa réelle capacité d'endettement.

L'achat du logement en indivision pour un couple en concubinage

En l'absence de règle juridique, les concubins doivent prévoir des aménagements pour gérer le patrimoine acheté en commun en cas de séparation ou de décès d'un des deux.

L'indivision s'applique de plein droit, c'est-à-dire par défaut, en dehors de toute précision dans l'acte de vente. Elle est aussi une solution amiable pour organiser le partage des biens indivis. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière, et dans le cadre d'un achat immobilier, elle est obligatoirement établie par convention chez un notaire et doit faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière. 

La convention d’indivision permet d'indiquer la répartition de la participation financière de chacun, tenant compte des apports et des remboursements personnels du ou des prêts. Si les quote-parts sur le prix d'achat ne sont pas précisées, il existe une présomption d'acquisition à égalité (50/50).

Attention : favoriser son concubin en indiquant dans l'acte une répartition égalitaire alors que l'on finance la totalité ou la plus grande partie du bien immobilier peut être requalifié par l'administration fiscale en donation déguisée (droits taxés à 60%).

Conséquences de l'indivision en cas de séparation des concubins

Le régime de l'indivision a son revers : la vente du logement nécessite l'accord des deux concubins propriétaires. Si les deux parties s'entendent, chacun récupère le montant de la vente équivalent à sa quote-part ou l'un rachète la quote-part de l'autre et devient l'unique propriétaire du bien. Il devra alors assumer seul le remboursement du prêt restant dû.

S'il y a désaccord, le droit français prévoit que nul n'est tenu de rester dans l'indivision. En cas de séparation, l'un des concubins peut racheter la part de l'autre, à défaut, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente du bien, le partage se faisant selon la quote-part de chacun.

Conséquences de l'indivision en cas de décès d'un des concubins

Le concubin survivant est co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Comme nul ne peut être contraint de rester dans le régime de l'indivision, le bien acheté en commun est bien souvent vendu et le produit de la vente soumis au partage judiciaire.

Les concubins peuvent avoir prévu de se léguer mutuellement leur quota-part, mais ce legs devra respecter la réserve héréditaire et le concubin survivant s'acquitter d'importants droits de succession. En prévoyant un droit d'usage et d'habitation, ce qui permet au survivant d'occuper le logement à vie (sans la possibilité de le vendre ni de le louer), les droits de succession sont calculés à hauteur de 60% sur la valeur de l'usufruit qui va dépendre de l'âge du bénéficiaire (50% de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 40% entre 61 et 70 ans, etc.).

L'achat du logement en SCI

Le notaire qui réalise l'acte de vente peut aussi suggérer aux concubins d'acheter via une SCI (Société Civile Immobilière), un montage plus organisé que l'indivision, qui permet d'échapper en partie à la voracité de l'administration fiscale. La SCI permet également une traçabilité efficace de l'investissement réalisé par chacun et une meilleure prise en compte de ses investissements.

La SCI achète le logement et chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la SCI. Les concubins rédigent librement les statuts de la SCI, ils peuvent ainsi se protéger l'un l'autre avec le démembrement croisé de propriété : chacun achète la moitié de parts de la SCI en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit ; en cas de décès, le concubin survivant possède la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut ainsi rester dans le logement, les héritiers du concubin décédé ne conservant que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

La rédaction d'une clause d'agrément est l'autre précaution à prendre. Par la biais de cette clause, les statuts de la SCI prévoient que les héritiers du concubin décédé ne peuvent devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu'à la condition que le survivant donne son accord. Celui-ci peut s'opposer à la venue des héritiers dans la SCI, sous réserve d'acheter leurs parts.

En cas de séparation, la vente du bien est partagée en fonction des parts sociales de chacun.

 

Pour plus d'informations et de conseils sur l'acquisition de patrimoine, consultez notre guide complet sur l'achat immobilier !

Dernières publications

assurance-emprunteur-sports-hiver

Presse // Assurance emprunteur et sports d’hiver : attention aux risques en cas d'accident ! (nos astuces et conseils pour se couvrir au mieux!)

On y est : ce sont les vacances pour les plus chanceux ! De nombreux français ont choisi de partir au sport d'hiver en famille. Mais attention ...ski, snowboard... ces activités sportives sont considérées à risques et les accidents sont très nombreux (entre 130 000 et 160 000 chaque année). Dans le cadre de votre assurance crédit immobilier, Magnolia.fr vous explique aujourd’hui comment se couvrir au mieux contre les accidents liés à ces sports et ce que vous risquez en cas de non déclaration auprès de votre assureur. Sports à risques : entre métier, loisirs et compétition, quoi déclarer ? Le questionnaire de souscription à l’assurance de prêt interroge l’emprunteur sur son état de santé, sa profession, le fait de fumer ou non, également sur la pratique éventuelle d’un sport. L’activité sportive pratiquée va permettre à l’assureur d’évaluer le niveau de risques, certains sports étant considérés comme dangereux en raison du risque élevé d’accidents voire de mortalité. Les sports de montagne, pratiqués en hiver comme en été, sont classés dans la catégorie des sports à risques. En font partie le ski (freestyle, hors piste, snowboard, ski cross, saut à ski, ski de fond) et des pratiques émergentes comme le snowkite (version kitesurf sur neige), le snowscoot (trottinette des neiges). L’alpinisme, l’escalade, le parapente, le deltaplane et les disciplines en eaux vives, qui sont davantage pratiqués en été, sont également considérés comme présentant des risques accrus. L’assureur va toutefois distinguer si l’assuré pratique ce sport de manière amatrice ou professionnelle. Si vous êtes professionnel, cela vous catégorise dans les emprunteurs exerçant une profession à risque et vous bénéficierez certainement de surprimes et/ou d’exclusions liées à votre activité. Dans le cas où vous êtes amateur, il fait la distinction entre loisirs et compétition. En cas de loisirs, pas de déclaration particulière à effectuer, contrairement à la compétition. Très important : attention aux hors pistes ! Si vous êtes dans le cadre d’une pratique de loisirs en bon père/bonne mère de famille, ne prenez pas de risques inutiles en vous blessant hors des pistes balisées : l’assureur ne prendra pas en charge vos indemnités. Si la pratique du hors piste est courante chez vous, déclarez-le à votre assureur au moment de l’adhésion. Celui-ci vous proposera un tarif adapté. Le fait de détenir une licence ne diminue pas la notion de risques. Cela permet uniquement de garantir la responsabilité civile sans pour autant couvrir les accidents corporels dont le licencié pourrait être victime. La GAV (Garantie des Accidents de la Vie), utile notamment pour couvrir les dommages domestiques et les accidents survenus dans le cadre des loisirs, exclut généralement les sports à risques. Inutile également de faire valoir l’assurance complémentaire proposée avec le forfait ski. La protection de l’emprunteur qui pratique un sport d’hiver est donc centrale en assurance de prêt, car le contrat a pour finalité de sécuriser le crédit en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité. Sports de montagne : attention aux exclusions de garanties Toute assurance a pour objet de couvrir un risque dit aléatoire, c’est-à-dire indépendant de votre volonté. En pratiquant un sport à risques comme le ski, vous savez sciemment que cette activité présente des risques élevés d’accidents et de blessures, ce qui fait d’emblée disparaître le caractère aléatoire du risque. L’assureur va en tirer les conséquences et pourra appliquer soit :  Une clause d’exclusion sur les garanties décès/incapacité et invalidité : vous n’êtes pas couvert en cas de décès ou de séquelles consécutives à un accident survenu lors de la pratique sportive ; Une surprime en échange de quoi vous êtes couvert en cas de sinistre même lors de la pratique du sport déclaré (soit un rachat de clause d’exclusion) ; Rien du tout ! Il existe des contrats qui intègrent les sports à risques dans leur garantie et qui donc n’applique pas de surcoût à la pratique. Nos conseils:  Bien regarder les conditions générales de son contrat et plus précisément les clauses d’exclusions qui sont toujours bien détaillées ; Bien déclarer la pratique d’un sport d’hiver si celle-ci est pratiquée de manière professionnelle, en compétition ou bien en dehors du cadre classique (hors piste) ; Si demain la pratique d’un sport d’hiver devient professionnelle ou autre, prévenez votre assureur et changez de contrat.  Les risques en cas de fausse déclaration ? Si les garanties excluent le sport ou la pratique concernés, vous n’avez droit à aucune indemnisation en cas d’accident et vous devez continuer à assumer le remboursement du prêt immobilier. Et en cas de décès, vos ayants droit héritent de la dette. 

casser-PEL-2023-crédit-immobilier

Hausse des taux de prêt immobilier en 2023 : cassez votre PEL !

Les taux d’intérêts des crédits n’en finissent pas de grimper depuis un an, ce qui affecte le pouvoir d’achat immobilier des ménages et peut compromettre leur projet. Vous avez un PEL ? Utilisez-le pour réduire le recours au crédit bancaire. Grâce au prêt épargne logement, vous bénéficiez d’un taux préférentiel sur une partie du montant de l’opération. Explications avec Magnolia.fr. Quels taux d’emprunt en février 2023 ? Depuis près d’un an, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont repartis à la hausse. Tous les mois, ils ont augmenté de quelques points, jusqu’à 40 points de base entre décembre 2022 et janvier 2023. La progression est non seulement constante, mais rapide et d’une ampleur sans précédent. Elle est due au contexte géopolitique marqué par la guerre en Ukraine, qui perturbe les conditions monétaires et renchérit le loyer de l’argent. Les banques ajustent leurs barèmes de taux aux contraintes de refinancement auxquelles elles sont confrontées. Jusqu’en juillet 2022, elles empruntaient auprès de la Banque Centrale Européenne à 0%, à partir du mercredi 8 février 2023, ce taux passe à 3%, soit la cinquième augmentation en l'espace de huit mois. En janvier 2022, il était encore possible de s’endetter autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans. La barre des 2% a été franchie à l’automne dernier et les taux continuent de grimper en février 2023. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans s’affiche à 2,80%. Un prêt de 200 000€ sur cette durée coûtait 20 749€ d’intérêts en janvier 2022, contre 61 427€ en février 2023. Critères d’emprunt en 2023 Et ce n’est pas près de l’arrêter là. Les courtiers anticipent des taux autour de 3,50% dès le printemps, et à 4% pour la fin de l’année. La solution pour obtenir son prêt immobilier en 2023 est de renforcer sa solvabilité en mobilisant davantage d’apport personnel et en ayant une épargne de précaution suffisante, nouveau critère exigé par certaines banques. Face à la crise énergétique et à l’inflation, les prêteurs veulent s’assurer que l’emprunteur peut assumer les dépenses du quotidien en perpétuelle augmentation. Actuellement, le niveau de l’apport personnel moyen se situe entre 18% et 20% du montant de l’opération, soit 60 000€. Plus vous abondez le démarrage de votre acquisition, moins vous avez besoin d’emprunter. Cela témoigne de votre engagement dans un projet qui est souvent celui d’une vie et rassure la banque sur votre capacité à épargner régulièrement. Et si vous avez un PEL (Plan Épargne Logement), vous pouvez renforcer votre indépendance vis-à-vis du prêteur. Mon PEL pour maîtriser mon endettement La question n’est pas de savoir s’il est intéressant d'ouvrir un PEL en 2023, dont le taux de rémunération est passé de 1% à 2% au 1er janvier dernier, mais de profiter de son plan pour accéder à la propriété. Créé en 1969, le PEL est un produit de placement réglementé destiné à faciliter l’accès au prêt immobilier. Au bout d’une phase d’épargne de 4 années, vous pouvez solliciter un prêt épargne logement à un taux préférentiel. Mais la baisse historique des taux d’intérêts des crédits immobiliers depuis 2016 avait oblitéré le bénéfice du PEL. Le taux de prêt PEL était fixé à 2,70% entre le 1er février 2016 et le 1er août 2016, puis à 2,20% jusqu’au 1er janvier 2023, bien au-dessus des taux du marché jusqu’à l’été dernier. Mieux valait alors conserver son épargne sur le PEL plutôt que d’utiliser ses droits à prêt. Avec la hausse continue des taux d’intérêts, ce pourrait être le retour en grâce du PEL. Tout dépend de la date à laquelle vous avez ouvert votre PEL. Vous êtes gagnant si vous avez ouvert votre PEL entre le 1er août 2016 et fin 2022 : vous pouvez bénéficier d’un taux de prêt épargne logement à 2,20% (hors assurance obligatoire). C’est nettement moins avantageux avec un PEL ouvert entre février et août 2016 (2,70%). Comment connaître le montant du prêt immobilier associé à votre PEL ? Ce montant est calculé en fonction des intérêts acquis. La plupart des banques, mais aussi les courtiers en crédit, proposent un simulateur de PEL en ligne, un outil qui vous permet d’évaluer le montant du prêt PEL selon les droits à prêt et la durée de remboursement choisie. Exemple Vous avez acquis 750€ d’intérêts sur votre PEL ouvert en septembre 2016. Vous pouvez alors emprunter au taux préférentiel de 2,20% une somme variable selon la durée de remboursement choisie : Durée de remboursement Montant maximum du prêt Mensualités Total intérêts 15 ans 24 373 € 159 € 4 264 € 14 ans 26 146 € 181 € 4 257 € 13 ans 28 190 € 208 € 4 249 € 12 ans 30 572 € 242 € 4 241 € 11 ans 33 385 € 285 € 4 233 € 10 ans 36 756 € 342 € 4 225 € 9 ans 40 869 € 417 € 4 217 € On pourrait aller ainsi jusqu’à 2 années de remboursement pour obtenir un prêt de 92 000€, qui est le plafond autorisé, mais cela n’aurait aucune pertinence compte tenu de la mensualité élevée (3 922€). Notez que vous conservez l'épargne constituée, qui peut servir d'apport personnel. Gagnant/gagnant ! Attention : vous perdez vos droits à prêt au bout de 15 ans, quelle que soit la date d'ouverture du PEL. Pour un crédit classique de 200 000€ sur 20 ans avec l’hypothèse d’un taux à 2,80%, les intérêts se montent à 61 427€. Vous sollicitez un prêt PEL de 40 869€ remboursé sur 9 ans au taux de 2,20% qui vient compléter un prêt classique de 151 131€ au taux de 2,53% sur 15 ans. Le total des intérêts des 2 prêts s’élève à 36 483€, vous économisez 24 944€. PEL et assurance emprunteur Rappelons que le prêt PEL doit être couvert par une assurance emprunteur, au même titre qu'un crédit immobilier classique. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et décrocher la formule la plus compétitive, souvent trois fois moins chère que l’assurance de votre banque. Le montage d’un prêt immobilier incluant un prêt PEL est complexe car divers scénarios de montant et de durée de remboursement sont possibles en fonction de votre capacité d’endettement, dans le respect d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) obligatoirement sous le taux d’usure. Faites appel à un courtier pour vous aider dans cette démarche et négocier auprès des banques l’offre de crédit la plus avantageuse.

assurance-emprunteur-levier-diminuer-coût-crédit-immo

Assurance emprunteur : premier levier pour diminuer le coût de votre prêt immobilier

Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque va systématiquement exiger que vous soyez couvert par une assurance emprunteur. En fonction de votre profil, cette couverture est plus ou moins chère. Fort heureusement la réglementation vous autorise à mettre les offres en concurrence, afin de réduire le coût de votre crédit, parfois même de l’obtenir en restant sous l’usure. Assurance déléguée contre assurance bancaire Deux acteurs se partagent le marché de l’assurance emprunteur : les banques qui captent 87% des cotisations annuelles et les assureurs alternatifs qui récoltent les miettes. Vous y voyez une distorsion ? Vous avez raison. Les assurances de prêt immobilier proposées par les établissements bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que celles de la concurrence, mais ce sont les banques qui distribuent le crédit, elles sont donc en position dominante pour présenter leur produit, voire l’imposer si l’emprunteur n’est pas au fait de la réglementation. Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, vous avez le droit de choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur. Les banques ne peuvent plus lier l’octroi du financement à la souscription de leur propre assurance. La seule condition pour que la banque accepte une assurance externe est que cette dernière présente des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe bancaire. La réglementation a tout récemment évolué en assurance de prêt immobilier. L’entrée en application de la loi Lemoine 2022 révolutionne le marché par trois mesures phares : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans date d’échéance ni engagement minimum de souscription la suppression du questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’assuré le renforcement du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer. Avec la loi Lemoine, la concurrence reste toujours moins chère que les banques, alors profitez-en ! Le coût de l’assurance crédit immobilier La question du coût est centrale en assurance emprunteur, car cette couverture s’ajoute aux autres frais incompressibles exigés par la banque pour octroyer le prêt immobilier : Les intérêts exprimés par le taux nominal ou taux brut Les frais de dossier La garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution). Selon le cas, sont ajoutés les frais d’expertise du bien immobilier, les frais d’ouverture et de tenue de compte, et les parts sociales si le prêt est distribué par une banque mutualiste. La commission du courtier n’est pas un coût intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car le mandat de courtage relève de la seule initiative de l’emprunteur.  En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une moyenne, c’est l’arbre qui cache la forêt. Les profils dits à risques en raison de leur âge, de leurs antécédents de santé ou de leur profession, paient leur assurance beaucoup plus cher que les emprunteurs standards. Il existe des formules d’assurance de prêt métier à risques qui prennent en compte les caractéristiques de la profession exercée, tout en appliquant une surprime sur les garanties invalidité/incapacité mises en jeu en cas d’arrêt de travail. Les fumeurs sont eux aussi discriminés en assurance emprunteur. Si la réforme introduite par la loi Lemoine supprime la sélection médicale sous certaines conditions, la déclaration fumeur ou non-fumeur reste incontournable, quelle que soit la demande. Un fumeur paie en moyenne son assurance prêt immobilier deux fois plus cher qu’un non-fumeur, mais la surprime peut aller jusqu’à 70% du taux standard. Déléguez l’assurance pour rester sous l’usure Vous avez la possibilité de maîtriser le coût de votre crédit immobilier en tirant partie de la réglementation, soit en amont avec la loi Lagarde, soit en cours de prêt avec la loi Lemoine. En négociant l’assurance emprunteur au moment de la demande de financement, vous pouvez gagner 30 à 60 points de base sur le TAEG. Énorme ! Alors que les taux continuent de grimper en février 2023, le fait de souscrire une assurance externe permet d’abaisser le TAEG significativement. C’est même souvent la seule option pour rester sous le taux d’usure et obtenir son crédit. Voici un exemple : Vous avez 45 ans, êtes non-fumeur et souhaitez emprunter 250 000€ sur 20 ans. Le taux d’intérêts s’affiche à 2,80% et viennent s’ajouter l’assurance bancaire au taux de 0,49%, les frais de dossier (1 000€) et la garantie (2 500€). Le TAEG sort à 3,83%, soit 4 points au-dessus du taux d’usure applicable (taux maximum sur 20 ans à 3,79%). En comparant les offres sur un site spécialisé en assurance emprunteur, le TAEG descend à 3,22% grâce à un taux d’assurance à 0,13%. Que ce soit lors d’une souscription initiale ou pour un changement d’assurance en cours de prêt, mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats du marché. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance. Souscrire une assurance externe fait partie des astuces pour rester sous l’usure en 2023 ; c’est même la première solution pour obtenir son crédit immobilier dans une période où les taux d’intérêts n’en finissent pas de grimper.