Immobilier : comment acheter à deux quand on vit en concubinage ?

L'achat immobilier en commun est un des grands projets de la vie d'un couple. Quand on n'est ni marié ni pacsé, cet acte comporte des risques en cas de séparation ou de décès d'un des deux. Voici les précautions à prendre quand on acquiert un logement en concubinage.

Rappel sur la définition de concubinage : aucun statut juridique ni fiscal

Longtemps, le droit français a ignoré les situations de concubinage, ne reconnaissant que le mariage comme statut officiel. Les choses ont heureusement évolué, le mariage est une des trois formes de couples reconnues par le droit avec :

l'union libre ou en concubinage,
le Pacs (Pacte civil de solidarité), une situation intermédiaire créée par la loi du 15 novembre 1999, définit comme "un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune".

Cette même loi apporte aussi une définition de l'union libre. Selon l'article 515-8 du Code civil, "le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple".

Le concubinage n'est subordonné à aucun formalisme, pas de cérémonie, ni de déclaration comme l'impose le mariage ou le Pacs, et la rupture se fait elle aussi sans forme, par décès ou séparation. Il est toutefois possible d'établir un certificat de vie commune ou de concubinage à la mairie par de simples justificatifs de domicile ou l’attestation de témoins. Ce document est utile notamment pour percevoir des aides sociales.

La question du patrimoine de chacun dans une situation de concubinage est centrale, mais elle a le mérite d'être simple. Les couples mariés peuvent choisir un des trois régimes matrimoniaux prévus par la loi, les couples pacsés peuvent soit conserver la propriété individuelle des biens que chacun achète, soit opter par convention pour le régime de l'indivision qui dure le temps que dure le Pacs.

En union libre, chacun conserve la propriété exclusive de ce qu'il achète ou reçoit, et en cas d'achat en commun, c'est le régime de l'indivision qui s'applique.

La question fiscale est elle aussi très importante : considérés par la loi comme des étrangers l'un pour l'autre, les concubins ne bénéficient d'aucune faveur fiscale, à défaut des couples mariés ou pacsés qui bénéficient du régime avantageux de la donation au dernier vivant. En cas de décès d'un des concubins, les parts reviennent à ses héritiers (enfants, parents, frères ou sœurs) et non à l'autre concubin, et si un testament a été rédigé, le survivant sera soumis au même régime fiscal que les tiers, c'est-à-dire qu'il sera taxé sur la part nette disponible au taux de 60%, après abattement de 1 594€.

L'achat d'un bien immobilier quand on vit en concubinage implique d'anticiper toutes les éventualités pour se protéger mutuellement.

Crédit immobilier et concubinage

Comme il n'y a aucun lien juridique entre deux concubins, ceux-ci n'ont aucun devoir ni aucun droit l'un envers l'autre. Cette absence de statut juridique a un avantage : il n'y aucune solidarité financière entre concubins, chacun doit assumer ses dettes contrairement aux couples mariés.

Dans le cadre de l'achat en commun d'un logement, les concubins ont deux options :

souscrire deux emprunts distincts, mais l'échec de l'obtention d'un des prêts va rendre caduque le compromis de vente conformément à la clause suspensive ;
souscrire un seul et même prêt, chacun ayant le statut de co-emprunteur.

Cette seconde solution est privilégiée par la banque, car les deux concubins sont solidairement responsables du remboursement de la totalité des sommes empruntées. Il est primordial que la quotité d'assurance emprunteur soit justement calibrée pour qu'en cas de décès ou d'invalidité d'un des deux, l'autre n'ait pas à assumer une mensualité supérieure à sa réelle capacité d'endettement.

L'achat du logement en indivision pour un couple en concubinage

En l'absence de règle juridique, les concubins doivent prévoir des aménagements pour gérer le patrimoine acheté en commun en cas de séparation ou de décès d'un des deux.

L'indivision s'applique de plein droit, c'est-à-dire par défaut, en dehors de toute précision dans l'acte de vente. Elle est aussi une solution amiable pour organiser le partage des biens indivis. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière, et dans le cadre d'un achat immobilier, elle est obligatoirement établie par convention chez un notaire et doit faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière.

La convention d’indivision permet d'indiquer la répartition de la participation financière de chacun, tenant compte des apports et des remboursements personnels du ou des prêts. Si les quote-parts sur le prix d'achat ne sont pas précisées, il existe une présomption d'acquisition à égalité (50/50).

Attention : favoriser son concubin en indiquant dans l'acte une répartition égalitaire alors que l'on finance la totalité ou la plus grande partie du bien immobilier peut être requalifié par l'administration fiscale en donation déguisée (droits taxés à 60%).

Conséquences de l'indivision en cas de séparation des concubins

Le régime de l'indivision a son revers : la vente du logement nécessite l'accord des deux concubins propriétaires. Si les deux parties s'entendent, chacun récupère le montant de la vente équivalent à sa quote-part ou l'un rachète la quote-part de l'autre et devient l'unique propriétaire du bien. Il devra alors assumer seul le remboursement du prêt restant dû.

S'il y a désaccord, le droit français prévoit que nul n'est tenu de rester dans l'indivision. En cas de séparation, l'un des concubins peut racheter la part de l'autre, à défaut, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente du bien, le partage se faisant selon la quote-part de chacun.

Conséquences de l'indivision en cas de décès d'un des concubins

Le concubin survivant est co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Comme nul ne peut être contraint de rester dans le régime de l'indivision, le bien acheté en commun est bien souvent vendu et le produit de la vente soumis au partage judiciaire.

Les concubins peuvent avoir prévu de se léguer mutuellement leur quota-part, mais ce legs devra respecter la réserve héréditaire et le concubin survivant s'acquitter d'importants droits de succession. En prévoyant un droit d'usage et d'habitation, ce qui permet au survivant d'occuper le logement à vie (sans la possibilité de le vendre ni de le louer), les droits de succession sont calculés à hauteur de 60% sur la valeur de l'usufruit qui va dépendre de l'âge du bénéficiaire (50% de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 40% entre 61 et 70 ans, etc.).

L'achat du logement en SCI

Le notaire qui réalise l'acte de vente peut aussi suggérer aux concubins d'acheter via une SCI (Société Civile Immobilière), un montage plus organisé que l'indivision, qui permet d'échapper en partie à la voracité de l'administration fiscale. La SCI permet également une traçabilité efficace de l'investissement réalisé par chacun et une meilleure prise en compte de ses investissements.

La SCI achète le logement et chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la SCI. Les concubins rédigent librement les statuts de la SCI, ils peuvent ainsi se protéger l'un l'autre avec le démembrement croisé de propriété : chacun achète la moitié de parts de la SCI en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit ; en cas de décès, le concubin survivant possède la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut ainsi rester dans le logement, les héritiers du concubin décédé ne conservant que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

La rédaction d'une clause d'agrément est l'autre précaution à prendre. Par la biais de cette clause, les statuts de la SCI prévoient que les héritiers du concubin décédé ne peuvent devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu'à la condition que le survivant donne son accord. Celui-ci peut s'opposer à la venue des héritiers dans la SCI, sous réserve d'acheter leurs parts.

En cas de séparation, la vente du bien est partagée en fonction des parts sociales de chacun.

Pour plus d'informations et de conseils sur l'acquisition de patrimoine, consultez notre guide complet sur l'achat immobilier !

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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