Immobilier : comment acheter à deux quand on vit en concubinage ?

L'achat immobilier en commun est un des grands projets de la vie d'un couple. Quand on n'est ni marié ni pacsé, cet acte comporte des risques en cas de séparation ou de décès d'un des deux. Voici les précautions à prendre quand on acquiert un logement en concubinage.

Rappel sur la définition de concubinage : aucun statut juridique ni fiscal

Longtemps, le droit français a ignoré les situations de concubinage, ne reconnaissant que le mariage comme statut officiel. Les choses ont heureusement évolué, le mariage est une des trois formes de couples reconnues par le droit avec :

l'union libre ou en concubinage,
le Pacs (Pacte civil de solidarité), une situation intermédiaire créée par la loi du 15 novembre 1999, définit comme "un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune".

Cette même loi apporte aussi une définition de l'union libre. Selon l'article 515-8 du Code civil, "le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple".

Le concubinage n'est subordonné à aucun formalisme, pas de cérémonie, ni de déclaration comme l'impose le mariage ou le Pacs, et la rupture se fait elle aussi sans forme, par décès ou séparation. Il est toutefois possible d'établir un certificat de vie commune ou de concubinage à la mairie par de simples justificatifs de domicile ou l’attestation de témoins. Ce document est utile notamment pour percevoir des aides sociales.

La question du patrimoine de chacun dans une situation de concubinage est centrale, mais elle a le mérite d'être simple. Les couples mariés peuvent choisir un des trois régimes matrimoniaux prévus par la loi, les couples pacsés peuvent soit conserver la propriété individuelle des biens que chacun achète, soit opter par convention pour le régime de l'indivision qui dure le temps que dure le Pacs.

En union libre, chacun conserve la propriété exclusive de ce qu'il achète ou reçoit, et en cas d'achat en commun, c'est le régime de l'indivision qui s'applique.

La question fiscale est elle aussi très importante : considérés par la loi comme des étrangers l'un pour l'autre, les concubins ne bénéficient d'aucune faveur fiscale, à défaut des couples mariés ou pacsés qui bénéficient du régime avantageux de la donation au dernier vivant. En cas de décès d'un des concubins, les parts reviennent à ses héritiers (enfants, parents, frères ou sœurs) et non à l'autre concubin, et si un testament a été rédigé, le survivant sera soumis au même régime fiscal que les tiers, c'est-à-dire qu'il sera taxé sur la part nette disponible au taux de 60%, après abattement de 1 594€.

L'achat d'un bien immobilier quand on vit en concubinage implique d'anticiper toutes les éventualités pour se protéger mutuellement.

Crédit immobilier et concubinage

Comme il n'y a aucun lien juridique entre deux concubins, ceux-ci n'ont aucun devoir ni aucun droit l'un envers l'autre. Cette absence de statut juridique a un avantage : il n'y aucune solidarité financière entre concubins, chacun doit assumer ses dettes contrairement aux couples mariés.

Dans le cadre de l'achat en commun d'un logement, les concubins ont deux options :

souscrire deux emprunts distincts, mais l'échec de l'obtention d'un des prêts va rendre caduque le compromis de vente conformément à la clause suspensive ;
souscrire un seul et même prêt, chacun ayant le statut de co-emprunteur.

Cette seconde solution est privilégiée par la banque, car les deux concubins sont solidairement responsables du remboursement de la totalité des sommes empruntées. Il est primordial que la quotité d'assurance emprunteur soit justement calibrée pour qu'en cas de décès ou d'invalidité d'un des deux, l'autre n'ait pas à assumer une mensualité supérieure à sa réelle capacité d'endettement.

L'achat du logement en indivision pour un couple en concubinage

En l'absence de règle juridique, les concubins doivent prévoir des aménagements pour gérer le patrimoine acheté en commun en cas de séparation ou de décès d'un des deux.

L'indivision s'applique de plein droit, c'est-à-dire par défaut, en dehors de toute précision dans l'acte de vente. Elle est aussi une solution amiable pour organiser le partage des biens indivis. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière, et dans le cadre d'un achat immobilier, elle est obligatoirement établie par convention chez un notaire et doit faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière.

La convention d’indivision permet d'indiquer la répartition de la participation financière de chacun, tenant compte des apports et des remboursements personnels du ou des prêts. Si les quote-parts sur le prix d'achat ne sont pas précisées, il existe une présomption d'acquisition à égalité (50/50).

Attention : favoriser son concubin en indiquant dans l'acte une répartition égalitaire alors que l'on finance la totalité ou la plus grande partie du bien immobilier peut être requalifié par l'administration fiscale en donation déguisée (droits taxés à 60%).

Conséquences de l'indivision en cas de séparation des concubins

Le régime de l'indivision a son revers : la vente du logement nécessite l'accord des deux concubins propriétaires. Si les deux parties s'entendent, chacun récupère le montant de la vente équivalent à sa quote-part ou l'un rachète la quote-part de l'autre et devient l'unique propriétaire du bien. Il devra alors assumer seul le remboursement du prêt restant dû.

S'il y a désaccord, le droit français prévoit que nul n'est tenu de rester dans l'indivision. En cas de séparation, l'un des concubins peut racheter la part de l'autre, à défaut, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente du bien, le partage se faisant selon la quote-part de chacun.

Conséquences de l'indivision en cas de décès d'un des concubins

Le concubin survivant est co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Comme nul ne peut être contraint de rester dans le régime de l'indivision, le bien acheté en commun est bien souvent vendu et le produit de la vente soumis au partage judiciaire.

Les concubins peuvent avoir prévu de se léguer mutuellement leur quota-part, mais ce legs devra respecter la réserve héréditaire et le concubin survivant s'acquitter d'importants droits de succession. En prévoyant un droit d'usage et d'habitation, ce qui permet au survivant d'occuper le logement à vie (sans la possibilité de le vendre ni de le louer), les droits de succession sont calculés à hauteur de 60% sur la valeur de l'usufruit qui va dépendre de l'âge du bénéficiaire (50% de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 40% entre 61 et 70 ans, etc.).

L'achat du logement en SCI

Le notaire qui réalise l'acte de vente peut aussi suggérer aux concubins d'acheter via une SCI (Société Civile Immobilière), un montage plus organisé que l'indivision, qui permet d'échapper en partie à la voracité de l'administration fiscale. La SCI permet également une traçabilité efficace de l'investissement réalisé par chacun et une meilleure prise en compte de ses investissements.

La SCI achète le logement et chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la SCI. Les concubins rédigent librement les statuts de la SCI, ils peuvent ainsi se protéger l'un l'autre avec le démembrement croisé de propriété : chacun achète la moitié de parts de la SCI en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit ; en cas de décès, le concubin survivant possède la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut ainsi rester dans le logement, les héritiers du concubin décédé ne conservant que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

La rédaction d'une clause d'agrément est l'autre précaution à prendre. Par la biais de cette clause, les statuts de la SCI prévoient que les héritiers du concubin décédé ne peuvent devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu'à la condition que le survivant donne son accord. Celui-ci peut s'opposer à la venue des héritiers dans la SCI, sous réserve d'acheter leurs parts.

En cas de séparation, la vente du bien est partagée en fonction des parts sociales de chacun.

Pour plus d'informations et de conseils sur l'acquisition de patrimoine, consultez notre guide complet sur l'achat immobilier !

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Si vous le demandez, la nouvelle mutuelle a obligation de se charger des formalités de résiliation pour vous, ce qui limite les contraintes administratives et permet une concordance de dates entre les 2 contrats. Comparer les offres chaque année, notamment à la réception de l’avis d’échéance, permet de détecter rapidement une dérive tarifaire et d’agir avant que la cotisation ne devienne excessive. Ce simple exercice via un comparateur de mutuelle santé permet de constater un delta pouvant aller jusqu’à 300 € par an à garanties équivalentes. Erreur n°2 : conserver des garanties inadaptées à ses besoins de santé La seconde erreur fréquente chez les seniors consiste à payer pour des garanties devenues inutiles. Avec le temps, les habitudes de consommation de soins évoluent, mais le contrat, lui, reste souvent inchangé. 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Crédit immobilier : pourquoi il coûtera plus cher en 2026 et en 2027

Après 2 années marquées par une relative accalmie, le marché du crédit immobilier semble entrer dans une nouvelle phase de tension. La baisse progressive observée en 2024, suivie d’une stabilisation fragile en 2025, laisse désormais place à un scénario beaucoup moins favorable pour les emprunteurs. Selon les dernières analyses de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédit immobilier devraient poursuivre leur progression en 2026, avec une accélération attendue en 2027. Cette perspective soulève de nombreuses interrogations pour les ménages qui envisagent un achat immobilier ou une renégociation de leur financement. Faut-il anticiper une remontée durable des taux ? Quels sont les facteurs économiques à l’œuvre ? Quelles conséquences concrètes pour la capacité d’emprunt des particuliers ? Et surtout, comment maîtriser cette hausse du coût du crédit immobilier ? Une nouvelle tendance haussière des taux d’emprunt La fin du point bas des taux immobiliers Le plus bas niveau des taux de crédit immobilier a été observé à l’été 2025, avec une moyenne proche de 3,06 % hors assurance emprunteur et frais annexes. Depuis, la dynamique s’est inversée. Dès l’automne, les banques ont progressivement relevé leurs barèmes, portant le taux moyen à environ 3,17 % en décembre 2025. Cette évolution n’est pas considérée comme ponctuelle par les observateurs du marché. Elle marque plutôt un retour à des conditions de financement davantage alignées avec les réalités économiques et financières actuelles. Une trajectoire de hausse appelée à durer Les analyses de l’Observatoire Crédit Logement/CSA convergent vers un même constat : la hausse des taux devrait se poursuivre sur les 2 prochaines années. Les prévisions avancent les niveaux suivants : environ 3,55 % au quatrième trimestre 2026 près de 3,95 % au quatrième trimestre 2027. En moyenne annuelle, les taux s’établiraient autour de 3,41 % en 2026, puis 3,60 % en 2027, confirmant un resserrement progressif mais durable des conditions d’emprunt. Pourquoi les taux de crédit immobilier remontent-ils en 2026 ? Le poids des marchés obligataires Les banques fixent leurs taux en grande partie en fonction du coût auquel elles se refinancent sur les marchés financiers. Les obligations d’État françaises, et notamment l’OAT sur 10 ans, jouent un rôle de référence. Or, la dette publique française affiche depuis fin 2025 des rendements nettement plus élevés, un niveau inédit depuis plus d’une décennie. Cette situation entraîne mécaniquement : une hausse du coût de refinancement des établissements bancaires un ajustement à la hausse des taux proposés aux emprunteurs une réduction de la marge de négociation pour certains profils. Une politique monétaire encore incertaine Même si la Banque Centrale Européenne (BCE) a amorcé un assouplissement après la période de forte inflation, elle reste prudente sur ses futures orientations. Plusieurs éléments freinent une baisse franche des taux : un contexte géopolitique très instable des incertitudes persistantes sur la croissance européenne une vigilance accrue face au risque inflationniste. Dans ce cadre, le scénario d’une baisse rapide et significative des taux immobiliers apparaît peu probable à court et moyen terme. Quelles conséquences concrètes pour les futurs emprunteurs ? Le bon timing pour emprunter est-il déjà passé ? Les signaux envoyés par les autorités financières depuis début 2026 vont tous dans le même sens : la période la plus favorable pour contracter un prêt immobilier semble désormais derrière nous. François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, encourage les ménages ayant un projet immobilier à anticiper et emprunter maintenant, soulignant que la phase de baisse des taux s’était interrompue. Attendre trop longtemps implique de revoir sa stratégie et ses prétentions d'achat, et d’intégrer un coût du crédit plus élevé dans les simulations. Une capacité d’emprunt sous pression La hausse des taux d’intérêt a un impact direct sur le budget des emprunteurs. À montant identique, un crédit plus cher entraîne : des mensualités plus élevées un coût total du crédit en augmentation une capacité d’emprunt réduite à revenus constants. Sur un prêt de longue durée, quelques dixièmes de point supplémentaires peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’intérêts en plus. Des durées de prêt proches des limites réglementaires Pour compenser la hausse des taux, de nombreux ménages allongent la durée de leur crédit. La durée moyenne des prêts immobiliers frôle désormais les 21 ans, se rapprochant de la limite de 25 ans fixée par les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en janvier 2021. Cette situation laisse peu de marge de manœuvre supplémentaire, notamment pour les primo-accédants ou les foyers aux revenus modestes. Bon à savoir : Le régulateur autorise une durée légale de remboursement pouvant aller jusqu’à 27 ans en cas de jouissance du bien reportée dans le cadre d’un achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation. Un accès au crédit immobilier de plus en plus sélectif Des profils favorisés et d’autres pénalisés Dans un contexte de taux en hausse, les banques renforcent leur exigence sur la qualité des dossiers. Sont généralement avantagés : les ménages disposant d’un apport personnel conséquent les profils en CDI avec des revenus stables les emprunteurs présentant un faible taux d’endettement. À l’inverse, certains ménages peuvent se voir exclus du marché, faute de capacité d’emprunt suffisante. Un marché immobilier plus difficile d’accès Cette sélection accrue des emprunteurs contribue à un marché immobilier plus tendu, où l’accession à la propriété devient plus complexe pour une partie de la population. Les professionnels alertent sur un risque de contraction du nombre de transactions si la tendance se confirme. Ne pas se limiter au taux nominal Le rôle central du TAEG Le taux d’intérêt affiché par la banque n’est pas le seul indicateur à analyser. Le taux annuel effectif global (TAEG) intègre l’ensemble des frais liés au crédit : intérêts bancaires frais de dossier garantie (hypothèque ou caution) primes d’assurance emprunteur. Deux offres peuvent ainsi afficher des taux nominaux différents, tout en présentant un TAEG similaire. Si la garantie ne se négocie pas, le taux d’emprunt, les frais de dossier et surtout l’assurance emprunteur peuvent en revanche être mis en concurrence. Bon à savoir : Les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour l'achat de leur résidence principale. Couplé à un crédit classique, le PTZ permet de diminuer significativement le coût global grâce à l'absence d'intérêts à payer à la banque sur une partie du financement. L’assurance emprunteur, premier levier d’optimisation L’assurance de prêt représente une part significative du coût total du crédit, en moyenne entre 20% et 40% du TAEG. En optimisant ce poste, il est possible de : réduire sensiblement le TAEG compenser partiellement la hausse des taux améliorer la soutenabilité du projet immobilier. La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance de prêt et de refuser celui proposé par la banque. Les offres déléguées souscrites auprès d’assureurs concurrents sont jusqu’à 4 fois moins chères, à garanties équivalentes. Important : si la délégation d’assurance est difficile à mettre en place lors de la demande de financement, passez à l’action dans un deuxième temps. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Comment anticiper la hausse des taux en 2026 et 2027 ? Face à un environnement de crédit moins favorable, l’anticipation devient essentielle. Plusieurs leviers peuvent être actionnés : comparer les offres de financement sur l’ensemble du marché travailler son dossier en amont (apport, stabilité professionnelle) optimiser l’assurance emprunteur se faire accompagner par un professionnel du crédit. Dans un contexte de remontée durable des taux immobiliers, une approche globale et stratégique du financement reste la meilleure solution pour concrétiser son projet dans de bonnes conditions.

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Assurance emprunteur : jusqu’à 70% de marges pour les banques ! Changez de contrat !

Derrière l’assurance emprunteur se cache l’un des marchés les plus lucratifs du secteur bancaire. Marges atteignant jusqu’à 70 %, profits annuels estimés à plusieurs milliards d’euros et concurrence encore largement bridée : il est urgent que les emprunteurs prennent conscience de l’enjeu financier qui pèse sur leur crédit immobilier. Décryptage d’un système encore très favorable aux banques… et des solutions concrètes pour en sortir. Assurance de prêt immobilier : un marché ultra-rentable pour les banques L’assurance emprunteur est une protection indispensable pour sécuriser un crédit immobilier. Elle intervient pour rembourser le prêt auprès de la banque au cas où l‘emprunteur serait victime d’un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La plupart des emprunteurs ignorent, mais l’assurance de prêt constitue surtout une source de rentabilité exceptionnelle pour les établissements bancaires. Autre facteur que beaucoup négligent : l'assurance de prêt représente entre 20 % et 40% du coût d'un crédit immobilier. Selon les données publiées par l’UFC-Que Choisir, les banques encaissent chaque année 7,6 milliards d’euros de primes d’assurance emprunteur, pour plus de 5 milliards d’euros de bénéfices nets. Cela correspond à une marge moyenne proche de 70 %, un niveau très largement supérieur aux standards observés dans un marché réellement concurrentiel (30% en moyenne). Une marge de 70 %, c’est 3 fois plus que ce qui serait considéré comme acceptable dans un marché concurrentiel normal. Les emprunteurs financent massivement les profits bancaires, bien souvent sans en avoir conscience. Cette rentabilité hors norme explique pourquoi les banques tiennent tant à “imposer” leurs contrats d’assurance groupe, un rente annuelle de près de 8 milliards d’euros, malgré les nombreuses réformes destinées à ouvrir le marché. Assurance emprunteur : des sinistres faibles, des marges élevées Les chiffres de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) confirment cette réalité économique. Le ratio sinistres/primes, qui mesure la part reversée aux assurés en cas de coup dur, reste particulièrement bas. Selon les types de contrats, ce ratio varie entre 21 % et 39 %. Autrement dit, pour 100 euros de cotisations encaissées, seuls 21 à 39 euros sont effectivement redistribués sous forme d’indemnisation. Le reste alimente directement la marge des assureurs bancaires. Dans ces conditions, l’assurance emprunteur n’apparaît plus comme un simple produit de protection, mais bien comme un centre de profit stratégique pour les groupes bancaires, surtout en période de crédit immobilier peu rémunérateur. Pourquoi la concurrence peine encore à s’imposer en assurance emprunteur Depuis plus de 10 ans, plusieurs lois se sont succédé pour favoriser la mise en concurrence de l’assurance emprunteur : loi Lagarde en 2010, loi Hamon, amendement Bourquin, puis loi Lemoine en 2022. Sur le papier, l’emprunteur est désormais libre de choisir et de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Dans la pratique, les obstacles restent nombreux. Des stratégies de blocage bien rodées De nombreux emprunteurs se heurtent à des pratiques dissuasives voire abusives lorsqu’ils souhaitent quitter l’assurance de leur banque : délais de réponse qui dépassent le cadre légal (10 jours ouvrés) demandes de documents non prévus par la réglementation refus peu clairs ou insuffisamment justifiés multiplication des allers-retours administratifs. Ces méthodes ont été largement documentées. Tout récemment, la DGCCRF a d’ailleurs sanctionné plusieurs banques pour non-respect des règles en matière de substitution d’assurance. Le seul refus légal est la non-équivalence de niveau de garanties entre le contrat groupe et le contrat individuel délégué. La banque est obligée de motiver tout refus par écrit et de manière exhaustive, afin que l’emprunteur puisse identifier le manquement et présenter une offre alternative conforme dans un deuxième temps. Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes Le baromètre de l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs) met en lumière l’ampleur du problème : 38 % des demandes de changement dépassent le délai légal de 10 jours ouvrés 41 % des dossiers font l’objet de multiples relances et demandes complémentaires 20 % des emprunteurs subissent des délais supérieurs à 20 jours. Malgré la loi Lemoine, plus de 85 % des emprunteurs restent assurés auprès de leur banque, maintenant de facto une situation de quasi-monopole. Délégation d’assurance emprunteur : une opportunité encore sous-exploitée Pourtant, des alternatives existent, et elles sont particulièrement efficaces. La délégation d’assurance de prêt immobilier permet de souscrire un contrat individuel auprès d’un assureur externe, à garanties équivalentes ou supérieures à celles exigées par la banque. Des économies substantielles à la clé Dans de nombreux cas, changer d’assurance emprunteur permet de : diviser par 2 à 4 le coût total de l’assurance économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’un crédit immobilier améliorer le niveau de couverture sans surcoût. Contrairement aux idées reçues, les contrats alternatifs ne sont pas moins protecteurs. Bien au contraire. Des garanties souvent plus favorables Les assureurs spécialisés proposent fréquemment : une meilleure prise en charge des affections dorso-vertébrales et psychiques (maladies non objectivables) des définitions d’invalidité plus protectrices le maintien des garanties en cas de changement de profession (irrévocabilité des garanties) une couverture plus adaptée aux profils atypiques (indépendants, cadres, seniors, professions de santé, métiers à risques, adeptes des sports dangereux). Voilà autant d’éléments qui renforcent l’intérêt de la délégation d’assurance, au-delà de la seule question du prix. Loi Lemoine : des droits renforcés pour les emprunteurs Depuis 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles du jeu. Elle permet à chaque emprunteur de résilier et changer son assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. 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Conserver toutes les preuves Il est essentiel de garder une trace écrite de l’ensemble des échanges : courriers recommandés emails comptes rendus d’appels téléphoniques. Ces éléments peuvent être utilisés en cas de saisine du médiateur bancaire ou de signalement auprès de la DGCCRF. 3. Se faire accompagner par un expert C’est souvent le facteur clé de réussite. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de prendre en charge l’intégralité du processus : analyse du contrat existant recherche d’une assurance alternative équivalente, dans le respect de vos intérêts constitution du dossier de substitution relances et gestion des refus abusifs. Cet accompagnement permet de rééquilibrer le rapport de force face aux stratégies de rétention des banques. Reprendre le contrôle de son assurance emprunteur L’enjeu est à la fois financier et pédagogique : informer les emprunteurs sur le poids réel de l’assurance dans le coût global de leur crédit immobilier. N’ayez pas peur de votre banque. Vous disposez de tous les outils législatifs pour optimiser votre assurance emprunteur, le levier le plus efficace pour réduire le coût total de votre prêt immobilier. Osez franchir le pas, avec les bons outils et les bons interlocuteurs.

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