Hausse des taux en juin 2022 : le crédit immobilier de moins en moins accessible

hausse taux emprunt immobilier juin 2022

Après plusieurs années au niveau plancher, les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont dans une phase ascendante depuis janvier dernier. Toutes les durées sont concernées, mais les valeurs restent très inférieures à l'inflation, ce qui est problématique pour les banques, inquiètes pour leur rentabilité face à une usure décorrélée de la réalité du marché. Conséquence : certains établissements ont décidé de se passer des courtiers, eux-mêmes frappés par l'évolution rapide des conditions du marché.

Des taux en hausse mais très inférieurs à l'inflation

Le mois de juin s'entame dans la lignée des mois précédents avec des hausses de taux significatives qui confirment, si besoin était, la fin de l'argent facile. Les barèmes bancaires reçus par les courtiers en ce début de mois témoignent sans exception d'une augmentation généralisée des taux d'emprunt. Aucune durée n'échappe à ce mouvement haussier enclenché dès la fin de l'année 2021, qui s'est vivement accéléré avec la dérive inflationniste en lien avec la guerre en Ukraine.

Le taux moyen sur 25 ans, qui est la durée maximale autorisée par le régulateur, a progressé de près de 50% depuis janvier 2022, passant de 1,25% à 1,75% (hors assurance et coût des sûretés. Un ménage avec 4 000€ de revenus mensuels peut théoriquement assumer une mensualité de 1 320€ (taux d'endettement à 33%). Avec cette même mensualité, il était en capacité d'emprunter 332 118€ en janvier 2022, contre 313 072€ actuellement, soit un budget amputé de 19 046€.

Le taux moyen se situe autour de 1,35% sur 15 ans et autour de 1,55% sur la durée classique de 20 ans. Il y a à peine six mois il est courant d'emprunter sur cette maturité sous la barre symbolique de 1%. Les observateurs estiment que s'endetter sous les 2% va devenir de plus en plus rare face à une inflation galopante, en phase de s'installer durablement.

Si l'inflation pénalise le pouvoir d'achat des ménages avec un taux de 5,2% sur un an à fin mai, les taux d'emprunt immobilier en sont encore bien loin. Une bonne nouvelle pour les candidats à l'emprunt, car les taux n'augmentent pas autant qu'ils le devraient.

Les banques bloquées par l'usure

Ce n'est pas par philanthropie que les banques freinent l'augmentation des taux proposés aux emprunteurs, mais par obligation conjoncturelle. Le crédit est encadré par les taux de l'usure, plafonds légaux que les établissements bancaires ne doivent pas dépasser, même d'un point. En vertu d'une méthode de calcul en décalage avec la réalité du terrain, l'usure se situe toujours à un niveau plancher. Le taux légal pour les prêts de 20 ans et plus est de 2,40% pour le deuxième trimestre, contre 2,41% au trimestre précédent.

Or, les conditions de prêt d'il y a trois mois ne sont pas les mêmes aujourd'hui à cause de la remontée soudaine des taux d'intérêt. Les taux maximum autorisés étant le reflet des crédits octroyés le trimestre précédent, les emprunteurs se trouvent coincés par l'effet ciseau. C'est tout le paradoxe du dispositif de l'usure, censé protéger les consommateurs, qui se révèle contre productif en bloquant l'accès au crédit immobilier à des profils solvables.

Les banques sont elles aussi pénalisées par la faiblesse de l'usure qui les obligent à ne pas répercuter en totalité l'évolution monétaire si elles veulent continuer à prêter. Mais ne pouvant pas augmenter les taux en conséquence, elles voient leurs marges fondre comme neige au soleil.

Faiblesse de l’usure : un problème pour tous

Certains établissements prennent le parti d'augmenter les frais de dossier (jusqu'à 250€), d'autres, plus radicales, ne prêtent plus, car le crédit n'est plus rentable. D'autres encore choisissent d'arrêter leur collaboration avec les courtiers. Selon les indiscrétions des intermédiaires, deux grandes enseignes auraient pris cette décision, la Société Générale et le Crédit du Nord, sans que ces dernières l'aient officiellement confirmée. Elles prêtent en direct, mais à des taux moins compétitifs.

Va-t-on assister à une nouvelle passe d'armes entre les banques et les courtiers, comme durant l'automne 2020 quand les seconds dénonçaient les pratiques anti-concurrentielles des premières ? La mission des courtiers est devenue plus complexe dans un environnement frappé par la hausse des taux et une usure inadaptée, ce qui la rend d'autant plus légitime. Eux aussi font des efforts tarifaires pour que les demandes de prêt immobilier entrent dans les clous de l’usure.

Les autorités financières doivent rapidement se saisir du problème de l'usure, devenue un facteur de blocage à tous les niveaux de la chaîne du crédit. En juin 2021, on s'endettait en moyenne à 1,20% contre 1,55% actuellement, alors que l'usure était de 20 points supérieure (2,60% contre 2,40%). Face aux changements brutaux des conditions du marché, une réforme rapide s'impose, car de plus en plus de ménages se voient évincés de l'accession à la propriété.

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Immobilier : le gouvernement tacle les résidences secondaires

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Assurance prêt immobilier : tous les avantages de la délégation en 2022

Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La  banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle.  Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation.  Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.