Crédit immobilier : attention à l'effet ciseau

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Les taux d'intérêts des crédits immobiliers remontent de manière significative en avril, alors que les taux de l'usure restent faibles. La conjonction de ces deux facteurs commence à provoquer bon nombre de refus : c'est le fameux effet ciseau qui exclut de plus en plus de candidats, et plus seulement les plus modestes ou ceux qui paient leur assurance emprunteur le plus cher en raison de leur état de santé.

Forte hausse des taux d'emprunt

Après une légère remontée en début d'année 2022, la progression des taux d'intérêt s'accélère. À l’entame de ce mois d'avril, les courtiers observent une nouvelle hausse des barèmes bancaires. Selon les intermédiaires, l'augmentation oscille entre 20 et 45 points de base sur toutes les durées et tous les profils.

La période bénie d'un emprunt sur 20 ans contracté sous la barre symbolique de 1% (hors assurance et coût des sûretés) est bel et bien révolue. Sur cette même maturité, le taux du marché se situe entre 1,40% et 1,60%, soit 50 points de base additionnels en trois mois. Pour ceux qui empruntent sur 25 ans, soit la durée maximale autorisée, qui concerne par ailleurs plus de 60% des demandes de crédit immobilier, le taux moyen s'affiche entre 1,50% et 1,80% selon les profils. Certaines banques n'hésitent pas à outrepasser la barre des 2% pour les profils avec les plus bas revenus.

Contexte monétaire compliqué

La hausse des taux d'emprunt s'affirme donc au fil des mois, conséquence du contexte géopolitique qui pousse le curseur de l'inflation et de l'emprunt obligataire vers le haut. La guerre en Ukraine fait peser une menace sur l'économie mondiale, notamment en Europe où l'inflation grimpe en flèche. Selon l'estimation provisoire de l'Insee, les prix à la consommation en France auraient augmenté de 4,5% en mars sur un an, après 3,6% le mois précédent. Pour mémoire, l'inflation titrait 1,1% un an plus tôt.

En parallèle, l'OAT 10 ans, le taux auquel emprunte l'État français sur cette durée, a franchi la barre de 1% fin mars, le plus haut niveau depuis cinq ans, alors qu'il était autour de 0% en décembre dernier. Cet indicateur est déterminant pour les banques françaises car il conditionne leur capacité de refinancement, érodant leurs marges sur les crédits immobiliers quand il remonte.

La pression inflationniste et monétaire oblige les banques à répercuter une partie de ces hausses sur les crédits aux particuliers, tout en cherchant à rester compétitives. Leurs objectifs commerciaux étant ambitieux, calés sur les performances de l'année passée, l'exercice se révèle bien difficile. Pour ne pas rogner leurs marges sur le crédit, elles sont obligées de durcir les conditions d'octroi au risque de pénaliser davantage de ménages et de porter un coup sévère à la formidable dynamique du marché immobilier depuis deux ans.

Forte menace d'exclusion

La hausse des taux d'emprunt n'est pas sans conséquence sur l'accès au crédit à l'habitat, d'autant que l'usure, elle, reste au plancher. C'est la très mauvaise nouvelle de ce deuxième trimestre 2022. Depuis le 1er avril et ce, pour les trois mois à suivre, le taux maximum légal est fixé à 2,40% (contre 2,41% au T1 2022) pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus. Sur les durées plus courtes, le seuil de l'usure s'établit à :

  • 2,51% (contre 2,44% au T1 2022) pour les prêts de moins de 10 ans
  • 2,43% (contre 2,40% au T1 2022) pour les prêts de 10 à moins de 20 ans.

Les ménages qui souhaitent emprunter sur les plus longues durées sont donc pénalisés par la remontée de taux nominaux et la baisse de l'usure. L'effet ciseau va rendre l'accès au crédit plus compliqué pour bon nombre de candidats, même ceux qui présentent un dossier standard, sans risque accru. Alors même que le crédit s'est renchéri de 15 points en un an, le taux de l'usure en a perdu 20 pour les prêts sur 20 ans et plus dans l'intervalle.

Pour rappel, les taux d'usure indiquent les TAEG maximum (Taux Annuel Effectif Global) au-delà desquels les banques ne peuvent plus prêter, le TAEG agrégeant tous les frais imposés à l'octroi du crédit (frais de dossier, garantie, honoraires de courtage, assurance emprunteur). Calculés tous les trois mois sur la base des TAEG moyens octroyés par les établissements de crédit, augmentés d'un tiers, ils sont une nouvelle fois décorrélés de la réalité du marché. 

On voit ici que cette méthode de calcul, qui prend en compte des taux accordés durant le trimestre précédent, n'est pas contextualisée : en cas de remontée des taux nominaux, comme c'est le cas actuellement, le décalage provoque un effet ciseau, facteur d'exclusion.

Les ménages qui écopent des taux les plus élevés sur les durées les plus longues en raison de revenus modestes et d’apport personnel faible, ainsi que les profils stigmatisés par des problèmes de santé, ne peuvent plus emprunter, même s'ils respectent le plafond légal du taux d'endettement (35% des revenus nets). Dans certaines agences de courtage en crédit, un dossier sur 5 se voit refuser pour dépassement du taux d'usure.

La consolation viendra peut-être pour certains de la réforme de l'assurance emprunteur. À partir du 1er juin prochain, la loi Lemoine supprime la sélection médicale pour les personnes qui souhaitent emprunter moins de 200 000€, remboursés avant leur 70ème anniversaire. Le poids de l'assurance va donc logiquement s'alléger pour les profils avec des risques aggravés de santé qui n'auront plus à déclarer leur passif dans le questionnaire médical.

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