Hausse des taux et envolée de l’apport personnel : la fin du crédit immobilier facile ?

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C'est une des conséquences de la baisse du pouvoir d'achat et du climat économique anxiogène : l'apport personnel réclamé par les banques comme mise de départ d'un crédit immobilier explose pour excéder désormais les 50 000€. Les montants varient d'une région à l'autre en fonction des prix des logements. Force est de constater que le phénomène risque de resserrer davantage l'accès à la propriété, déjà frappé par les normes d'octroi imposées aux banques.

Apport personnel plus élevé que jamais

Selon les données du réseau de courtage Finance Conseil, les banques n'ont jamais été aussi gourmandes en apport personnel. Ces fonds exigés par le prêteur pour diminuer la somme empruntée et le rassurer sur la capacité d'épargne du client atteignent actuellement près de 20% du montant total d'un projet immobilier.

Les candidats doivent désormais poser sur la table 52 594€ en moyenne pour avoir grâce aux yeux des établissements de crédit, contre 29 405€ il y a un an, soit une augmentation de près de 80%. La progression est spectaculaire et témoigne de la frilosité des banques à distribuer des financements dans un climat d'incertitude où les paramètres économiques sont chahutés par le contexte géopolitique, quitte à ralentir la vive dynamique du marché immobilier qui prévaut depuis deux ans.

La hausse de l’apport personnel n’est pas équitable selon les régions. C’est dans les Hauts-de-France et en Nouvelle-Aquitaine qu’il a progressé le plus fortement. Il représente 21,7% du projet immobilier en Nouvelle-Aquitaine, soit 56 449€, contre 24 606€ il y a un an (+ 129%). Dans les Hauts-de-France, le niveau d’apport personnel atteint 19,3% du projet, soit 46 473€ actuellement, contre 22 638€ en 2021 (+ 105%). La région Île-de-France affichant les prix immobiliers les plus élevés, c’est ici que le niveau de l’apport personnel est le plus important : il faut déposer en moyenne 132 899€ contre 85 985 euros en 2021, soit une hausse de 54% sur un an.

Dérive inflationniste

Les deux facteurs incriminés dans ce changement de paradigme sont la très forte hausse de l'inflation et la remontée de l'emprunt obligataire de l'État français. Depuis décembre, les valeurs progressent, et leur évolution s'est accélérée avec la guerre en Ukraine débutée le 24 février dernier. Cet environnement monétaire inflationniste, qui tire le pouvoir d'achat des Français vers le bas, oblige les banques à réviser leur barèmes de taux à la hausse, une hausse certes prévisible mais plus brutale qu'escomptée.

Arrivés à leur niveau plancher durant l'automne dernier, les taux d'emprunt n'avaient d'autre vocation que de remonter, en corrélation avec le reprise de l’inflation et l'OAT 10 ans qui est désormais bien loin de la zone négative où il oscillait l'an dernier.

Si le crédit immobilier reste encore bon marché avec des taux moyens qui s'établissent autour de 1,40% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), il est probable qu'il se renchérisse au fil des semaines et qu'il devienne difficilement accessible aux profils modestes.

On peut d'ores et déjà constater qu'avec un tel niveau d'apport personnel les candidats avec les revenus les plus faibles sont exclus d'emblée, à moins de solliciter l'aide familiale ou d'avoir réussi à se constituer un joli bas de laine, mission quasi impossible pour les jeunes actifs qui entrent dans la vie professionnelle. D'autant que le PTZ, prêt sans intérêt destiné au financement de la résidence principale des primo-accédants, n'est plus considéré par les banques comme un apport personnel.

Apport personnel, indicateur de solvabilité

Le constat posé par les intermédiaires en crédit sur le niveau d'apport exigé par les banques montre l'importance de cet indicateur pour évaluer la solvabilité du candidat à l'emprunt

Avant l'entrée en vigueur des règles d'octroi en janvier 2020, une mise initiale de 10% pouvait être suffisante, on pouvait même emprunter 110% du montant du projet, en cas d'investissement locatif par exemple. Ces 10% minimum servaient à payer les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, qui n'entrent pas dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comme la garantie immobilière, les frais de dossier et l'assurance, mais qui restent un coût assumé par l'acheteur emprunteur.

L'apport personnel illustre les capacités de gestionnaire de l'emprunteur et son aptitude à épargner. Il peut être constitué de liquidités personnelles, qu'il s'agisse d'un compte bancaire, d'un placement financier (livret A, PEL, plan d'épargne, assurance vie), ou provenir d'un héritage, d'une donation ou du produit de la vente d'un premier bien immobilier.

En toute logique comptable, plus l'apport est conséquent, plus les conditions du prêt seront intéressantes. Il diminue d'autant le montant à emprunter, donc la durée du crédit et sa mensualité, et réduit au passage les risques pris par la banque qui accorde de fait un taux préférentiel. 

Avec l'entrée en application des normes d'octroi qui plafonnent le taux d'endettement à 35% des revenus nets et limitent la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d'achat dans le neuf), le niveau de l'apport personnel s'était redressé de manière significative, passant de 13,7% du montant de l'opération en 2019 à 19% en 2021. Les chiffres avancés par le courtier Finance Conseil corroborent donc une tendance qui perdure, déjà observée par d’autres courtiers ces deux dernières années.

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