Crédit immobilier : qu'est-ce que le saut de charges ?

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La décision de la banque d'accorder ou non un prêt immobilier repose sur plusieurs facteurs, au premier rang desquels la stabilité financière et le taux d'endettement. Le niveau de l'apport personnel est également important, ainsi que le reste à vivre et le saut de charges. Ce dernier élément, généralement peu connu des candidats à l'emprunt, est pourtant essentiel, car il corrobore tous les autres. Explications.

Définition du saut de charges

Dans l'analyse d’une demande de financement, la banque va scruter plusieurs paramètres :

  • votre profil (âge, profession, nature du contrat de travail, niveau de revenus)
  • votre projet immobilier (achat résidence principale ou secondaire, investissement locatif)
  • votre capacité d'emprunt qui est le montant maximum que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt
  • votre apport personnel : il témoigne de votre capacité d'épargne et doit a minima pouvoir financer les frais annexes (droits de mutation, garantie).
  • votre reste à vivre, c'est-à-dire les ressources à disposition pour régler les dépenses courantes une fois la mensualité payée.

Tous ces indicateurs sont pris en compte et sont bien évidemment interdépendants. La finalité n'est pas tant de respecter un taux d'endettement inférieur ou égal à 35% des revenus nets, conformément aux règles des autorités financières, mais de s'assurer que le crédit arrivera à son terme.

Il est un autre indicateur auquel la banque prête la plus grande attention : le saut de charge, qui sert à évaluer le changement de niveau de vie suite à la contractation du prêt. Pour faire simple, le saut de charges représente la différence entre le montant du loyer que vous payez aujourd'hui et le montant de la future mensualité de crédit immobilier.

Pourquoi le saut de charges est-il important ?

Le saut de charges va déterminer si l'augmentation des charges consécutive à la contractation du prêt vous permet de conserver un niveau de vie correct. Le saut de charges peut aussi indiquer une diminution des charges, auquel cas votre reste à vivre avec ce crédit sera plus élevé qu'avant la demande de prêt, ce qui est de bon augure. Illustration avec trois exemples.

  1. vous êtes hébergé gratuitement chez vos parents et n'avez donc aucun loyer à payer. Si vous contractez un crédit immobilier avec une mensualité de 800€, le saut de charges est donc de 800€, une somme qui doit représenter au plus 35% de vos revenus en l'absence de tout autre crédit. Le saut de charges est conséquent et entraîne un changement de budget drastique qui, sans la démonstration d'une capacité d'endettement conforme, conduit au refus de financement, d’autant plus si vous n’avez pas été capable d’épargner.
  2. vous payez un loyer de 700€ et la mensualité du futur crédit est de 800€. Le saut de charges est de 100€. Si le taux d'endettement reste sous le seuil des 35% et que votre reste à vivre est suffisant, l'obtention du crédit ne devrait poser aucun problème. Mais une somme minime comme 100€ peut aussi vous recaler si les paramètres précédents ne sont pas respectés.
  3. vous payez un loyer de 700€ et la mensualité du futur crédit est de 650€. Le saut de charges négatif (-50€) indique que le budget futur sera légèrement moins important. Dès lors que vous pouvez assumer un loyer à 700€, la voie est libre pour devenir propriétaire de votre logement.

Saut de charges et reste à vivre

Les nouvelles normes d'octroi en place depuis deux ans limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) et la durée de remboursement à 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds). Le régulateur n'a fixé aucun seuil pour le reste à vivre et le saut de charges, deux indicateurs laissés à la libre appréciation des établissements de crédit.

Le reste à vivre n'est soumis à aucun minimum légal, puisqu'il dépend du niveau des revenus. Selon les exigences de la banque, le minimum requis en 2021 se situait entre 700€ et 1 000€ par adulte et entre 300€ et 500€ par enfant à charge. Un saut de charge négatif génère un reste à vivre plus élevé une fois le prêt souscrit ; à l'inverse, un saut de charge positif qui diminue le reste à vivre de manière significative risque de compromettre le projet immobilier. 

Attention : même si le taux d'endettement respecte la limite, un reste à vivre trop faible va oblitérer la demande de financement.

On peut remarquer que les personnes dotées de revenus élevés sont elles aussi soumises au plafond de verre du taux d'endettement. Malgré un reste à vivre plus confortable que celui d'un foyer au Smic, qui outrepasse souvent les minima bancaires, ces profils ne peuvent emprunter au-delà des 35%, limite juridiquement imposée aux banques qui entraîne des sanctions administratives en cas de manquement.

L'application stricte et à l'aveugle des règles d'octroi conduit à des situations paradoxales  et pénalisantes où un candidat avec des revenus élevés et un reste à vivre conséquent ne peut plus emprunter si le taux d'endettement excède la norme.

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Mutuelle santé et tiers payant : la carte Vitale obligatoire en pharmacie

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La carte Vitale est le sésame du parcours de soins en France. Elle contient toutes les informations nécessaires au professionnel de santé pour vérifier vos droits et activer immédiatement le remboursement de vos dépenses médicales. Que vous soyez chez le médecin, hospitalisé, chez le kiné ou à la pharmacie, la carte Vitale permet de bénéficier du remboursement automatique, sans formulaire à remplir. En pharmacie, le professionnel insère la carte dans son lecteur pour accéder à votre dossier. Cela lui permet notamment de : vérifier la prise en charge des médicaments prescrits  appliquer automatiquement le tiers payant  consulter, avec votre consentement, votre dossier médical partagé (DMP), afin de repérer d’éventuelles contre-indications ou interactions médicamenteuses. Bon à savoir : le tiers payant est un droit pour les patients atteints d’une affection de longue durée (ALD), les femmes enceintes (du 1er jour du 6e mois et jusqu’au 12e jours après l’accouchement), les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et de l’AME (Aide Médicale de l’État). La carte Vitale numérique : une alternative pratique mais encore incomplète Depuis le 11 mars 2025, tous les assurés français ont la possibilité de demander une carte Vitale dématérialisée. Cette carte numérique, appelée aussi carte Vitale sécurisée, peut être installée sur un smartphone via l'application « carte Vitale », disponible gratuitement sur l'App Store et Google Play. Elle offre plusieurs fonctionnalités utiles : consultation des droits à remboursement  suivi en temps réel des remboursements  accès aux mêmes services que la carte physique. Néanmoins, cette version digitale ne remplace pas totalement la carte Vitale physique. En effet, tous les professionnels de santé ne sont pas encore équipés de lecteurs compatibles avec cette technologie. Par précaution, il est donc recommandé de toujours avoir sa carte Vitale physique sur soi, même si vous disposez de la version numérique. Que faire si vous oubliez votre carte Vitale en pharmacie ? Dans le nouveau cadre mis en place, un oubli de carte Vitale signifie avance de frais. Vous devrez alors : Régler le montant total de vos médicaments directement au pharmacien. Demander une feuille de soins. L’envoyer à votre caisse d’Assurance maladie pour obtenir un remboursement. Ces démarches allongent les délais de remboursement et peuvent décourager certains patients. D’où l’importance d’avoir systématiquement sa carte Vitale avec soi ou sur son smartphone. Différence entre tiers payant et mutuelle Le tiers payant permet aux patients de ne pas avancer leurs frais de santé lors d'une consultation, d’une hospitalisation, de l’achat de lunettes de vue ou de médicaments. Il existe 2 formes de tiers payant : celui de la Sécurité sociale et celui de la mutuelle santé. Le tiers payant de l’Assurance maladie couvre la part remboursée par la Sécurité sociale. Grâce à la carte Vitale et au système de télétransmission NOEMIE, les données sont transmises automatiquement à la caisse, sans besoin de feuille de soins. Si le soin est pris en charge à 100 %, aucun paiement n’est exigé. Le tiers payant complémentaire, ou tiers payant mutuelle, prend en charge la part des frais non couverts par la Sécurité sociale, selon les garanties prévues dans votre contrat. Il fonctionne avec la carte de mutuelle, qui atteste de vos droits. Le professionnel de santé transmet directement les informations à la complémentaire santé, ce qui permet d’éviter ou de limiter les avances de frais pour l’assuré. Ce double dispositif facilite l’accès aux soins, en simplifiant les démarches administratives et en réduisant les dépenses immédiates pour les patients.

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Hausse des tarifs des consultations spécialistes : report au 1er janvier 2026

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Prêt immobilier 2025 : les principaux motifs de refus des banques

En 2025, malgré une légère accalmie sur le front des taux d’intérêt, décrocher un crédit immobilier reste un parcours semé d’embûches. Les banques, plus prudentes que jamais, rejettent de nombreux dossiers, y compris ceux de ménages a priori solvables. Pourquoi ces refus se multiplient-ils ? Quelles sont les banques les plus strictes ? Et surtout, comment éviter que votre demande ne soit recalée ? Décryptage. Des conditions de crédit durcies malgré des taux stabilisés Depuis le début de l’année, le marché du prêt immobilier retrouve doucement son souffle. Bien que les taux se soient stabilisés en moyenne entre 3% et 3,50 % selon les durées (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), la prudence reste de mise chez les établissements prêteurs. Ce n’est pas tant le coût du crédit qui freine les projets, mais les nouvelles exigences des banques. En effet, les critères d’octroi sont devenus plus stricts : niveau d’apport, taux d’endettement, type de contrat de travail… Autant de variables désormais scrutées à la loupe. Ce phénomène est observé à l’échelle nationale, avec de grandes disparités selon les régions et les établissements bancaires. Les 3 motifs de refus les plus récurrents en 2025 D’après les observations des réseaux de courtiers, les 3 raisons mises en avant par les banques pour recaler les demandes de prêt immobilier sont :  1. Faible apport personnel Certaines enseignes comme La Banque Postale exigent désormais un apport personnel conséquent, souvent supérieur à 15 %. Les prêteurs se montrent inflexibles sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme restante une fois les charges payées. Résultat : de nombreux dossiers, pourtant bien construits, n’obtiennent pas le feu vert. Il faut toutefois signaler que le crédit immobilier sans apport n’est pas une légende urbaine : sous réserve de présenter un profil premium et d’avoir un projet hyper solide, certaines banques prêtent 100% voire 110% du montant de l’opération. 2. Parcours professionnel précaire Avec un taux de refus qui dépasse parfois les 35 %, certains établissements rejettent massivement les demandes émanant de candidats en contrat précaire, souvent stigmatisés d’entrée de jeu par un apport personnel insuffisant. Les salariés en CDD, les travailleurs indépendants ou encore les primo-accédants sans capital initial sont les plus touchés. 3. Pas le bon profil Les réseaux bancaires comme le Crédit Agricole ne suivent pas une politique homogène sur tout le territoire. Certaines caisses régionales adoptent une ligne très stricte, notamment envers les primo-accédants ou les investisseurs locatifs. Dans certaines régions, plus d’un dossier sur deux est aujourd’hui refusé si vous présentez l’un de ces profils. Pourquoi les banques deviennent-elles aussi sélectives ? Plusieurs facteurs expliquent cette frilosité nouvelle des banques françaises : Un contexte économique incertain La conjoncture de 2025 reste marquée par un contexte géo-politique anxiogène et la prudence des marchés. Les taux d’intérêt, bien que stabilisés, restent élevés comparés à ceux des années précédentes, notamment entre fin 2019 et début 2022 où ils se situaient entre 1,50 et 1%. Et qui dit taux élevés, dit risque mécaniquement augmenté pour les prêteurs. Des normes réglementaires plus strictes Les banques doivent se conformer aux règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2021, qui impose un taux d’endettement maximal à 35 % (assurance emprunteur comprise) et une durée de prêt de 25 ans maximum. Ces restrictions réduisent leur marge de manœuvre. Un client solvable avec de hauts revenus pourrait tout à fait s’endetter au-delà de la limite des 35% sans compromettre son reste à vivre, or, la réglementation l’interdit. À noter : la durée maximale de remboursement peut aller jusqu’à 27 ans dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération. Une stratégie de ciblage assumée En période de marges réduites, certaines banques préfèrent limiter leur production de crédit pour se concentrer sur les profils les plus rentables à long terme. Résultat : elles sélectionnent davantage et refusent des profils pourtant acceptés il y a encore quelques années. Les profils à risque en 2025 : qui sont les plus concernés par les refus de prêt immobilier ? La sévérité accrue des établissements touche en priorité certains profils : Apport inférieur à 10 % : un apport trop faible est souvent rédhibitoire. Contrats précaires : CDD, intérimaires, freelances ou auto-entrepreneurs sont systématiquement examinés avec rigueur. La présence d’un co-emprunteur en CDI facilite l’obtention du financement. Taux d’endettement supérieur à 33 % : même si le reste à vivre est correct, ce seuil est rarement toléré. Investisseurs locatifs : même en cas de rentabilité, ils sont perçus comme plus risqués. Primo-accédants dans les grandes villes : le coût élevé de l’immobilier urbain rend les projets plus risqués aux yeux des banques. Comment éviter un refus de prêt immobilier en 2025 ? Malgré cette sélectivité, il est encore possible de mettre toutes les chances de votre côté. Voici les conseils les plus efficaces des courtiers : 1. Renforcer son apport personnel Un apport entre 15 et 20 % du prix du bien améliore nettement la crédibilité du dossier. Si vous êtes en mesure de le constituer votre apport pour un prêt immobilier via une épargne personnelle, un don familial ou la revente d’un autre bien, cela peut faire toute la différence. 2. Réduire ses dettes en amont Avant de déposer votre demande, soldez les crédits à la consommation en cours. Cela permet d’alléger le taux d’endettement et d’augmenter votre capacité d’emprunt. 3. Passer par un courtier immobilier Un courtier en crédit immobilier expérimenté connaît les attentes spécifiques de chaque établissement. Il saura présenter votre dossier sous son meilleur jour et vous orienter vers la banque la plus adaptée à votre situation. 4. Ne pas négliger les banques en ligne et caisses régionales Les banques en ligne ou certaines petites caisses régionales peuvent se montrer plus souples. Elles cherchent à attirer de nouveaux clients, ce qui peut jouer en votre faveur. Sachez que le dézonage bancaire est une solution autorisée qui permet d’acheter dans un département et d'emprunter dans un autre. 5. Soigner le dossier Un dossier bien construit, avec des revenus réguliers, une situation professionnelle stable et un projet immobilier cohérent, augmente fortement vos chances d’obtenir un accord. Le choix de la banque : une décision stratégique En 2025, le choix de l’établissement prêteur est aussi important que celui du bien immobilier lui-même. Un refus dans une grande enseigne nationale ne signifie pas que votre projet est voué à l’échec. Il peut simplement indiquer qu’il faut recalibrer votre stratégie et vous adresser à un autre interlocuteur. C’est pourquoi il est crucial de ne pas multiplier les demandes en même temps, ce qui pourrait nuire à votre scoring bancaire. Préférez une démarche ciblée et accompagnée par un courtier, pour éviter les refus en cascade. Conclusion  Les refus de prêt immobilier se multiplient en 2025, mais ils ne sont pas synonymes de fatalité. En comprenant les critères de sélection des banques, en anticipant les freins potentiels et en construisant un dossier solide, il reste possible d’obtenir un financement, même dans ce contexte tendu. Mettez toutes les chances de votre côté : soignez votre profil, entourez-vous d’un courtier compétent et choisissez votre banque avec discernement.