Crédit immobilier : plus de 20% des emprunteurs renégocient leur prêt

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont bondi de près de 50 points de base depuis fin 2021, de quoi inciter certains emprunteurs à renégocier leur prêt avant de futures dégradations. Le phénomène a pris graduellement de l'ampleur pour concerner désormais un emprunteur sur cinq. L'occasion nous est donnée d'aborder plus en détails la renégociation et le rachat de crédit immobilier, deux composantes d'une même démarche.

Reprise des renégociations de crédits immobiliers

En ce début 2022, les emprunteurs ont bien intégré la remontée des taux d'intérêt et compris qu'il était temps de réviser les conditions de leur crédit immobilier pour profiter de valeurs encore faibles avant un probable ajustement beaucoup plus appuyé. Selon le dernier rapport de la Banque de France publié le 1er avril, les renégociations de crédits représentaient 21,1% du montant des nouveaux prêts à l'habitat sur les mois de janvier et février 2022.

On est encore loin des volumes observés au début de l'année 2017 où la part des renégociations atteignait près de 60% de la production. Le phénomène s’était ralenti ensuite, avant qu'il ne s'intensifie en avril 2020 où les renégociations représentaient près de 48% des crédits immobiliers.

Les réserves d'emprunteurs potentiellement concernés par le rachat ou la renégociation de crédit immobilier s'étant taries, le mouvement était peu significatif en septembre 2020 (13%), mais au fil des mois il est monté doucement, passant de 17% en juin 2021 à plus de 19% en octobre 2021.

Les données de la Banque de France s'inscrivent dans un contexte de taux toujours au plancher, toutefois, la hausse marquée des taux d'intérêt en mars et en ce début avril pourrait accélérer les demandes de la part d'emprunteurs soucieux de profiter des dernières performances avant une envolée des valeurs. Le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement autour de 1,40% alors qu'il était tombé à 1,00% à l'automne dernier.

Et la météo devrait malheureusement se dégrader dans les prochaines semaines avec les risques que la guerre en Ukraine fait peser sur les marchés monétaires. Selon les professionnels, le taux sur 20 ans devrait rapidement atteindre 1,5%, hors assurance emprunteur. Avec une inflation à 4,5% en mars dernier et un rendement de l'emprunt obligataire en nette progression (OAT 10 ans à plus de 1% depuis fin mars), les banques n'ont d'autre choix que d'ajuster leurs barèmes de taux à la hausse.

Renégociation ou rachat de crédit immobilier ?

Quand vous souhaitez réviser le taux de votre emprunt, vous avez deux options : la renégociation ou le rachat, deux réalités différentes pour une finalité identique. La renégociation concerne uniquement les opérations réalisées en interne, auprès de la banque où le prêt a été souscrit. Le rachat fait appel à un établissement concurrent et consiste à solder le crédit en cours pour en souscrire un nouveau à de nouvelles conditions.

Si la renégociation semble plus simple sur le papier, puisqu'elle n'implique pas de changer de banque, elle est rarement concluante, car le prêteur va diminuer sa marge en accordant un taux plus faible, à moins d'être un client premium et d'accepter de souscrire à d'autres produits comme une assurance ou un placement financier. S'il y concède, le taux sera moins intéressant que celui proposé par la concurrence, l'acceptation est alors formalisée par simple avenant au contrat.

Une astuce pour convaincre le banquier : lui présenter les offres des établissements concurrents. En refusant, il perd un client sur le long terme. Et si la réussite ne vous sourit pas, il faudra engager une demande de rachat de crédit immobilier. La démarche a un coût, car elle engendre plusieurs frais :

les pénalités de remboursement anticipé à la première banque : les IRA sont réglementées et plafonnées à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû.
les frais de dossier : incompressibles dans toute demande de nouveau prêt ;
les frais de nouvelle garantie : mainlevée d'hypothèque et prise de nouvelle hypothèque, ou nouvelle caution que vous pouvez en partie financer par la réversion des 75% du fonds de garantie si l'organisme de cautionnement est Crédit Logement.

Pour que l'opération de rachat soit intéressante financièrement, elle doit compenser les frais et générer un gain. L'objectif d'un rachat ou d'une renégociation de prêt immobilier peut avoir l'une ou l'autre de ces orientations :

diminuer votre mensualité de crédit en conservant la même durée de remboursement ;

réduire la durée d'endettement en maintenant une mensualité identique.

La seconde option est celle qui dégage les économies les plus importantes, le risque pour le prêteur se réduisant d'autant plus que le crédit est remboursé plus tôt. Si vos revenus n'ont pas bougé ou se sont améliorés, elle est à privilégier.

Terminons par ces informations fondamentales qui justifient pleinement un rachat ou une renégociation de crédit immobilier. Les 3 règles suivantes doivent être cumulées :

le différentiel entre les deux taux doit se situer entre 70 et 100 points de base : si vous avez souscrit un emprunt au taux de 2,5% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux doit titrer au moins 1,7%.
le prêt doit être dans le premier tiers de remboursement : dans les premières années du prêt, les mensualités sont constituées en grande partie des intérêts, dont la part diminue au fil de l'amortissement du capital.
le capital restant dû doit atteindre au moins 50 000€.

Si vous êtes de ceux qui ont contracté un crédit immobilier avant janvier 2016, il est encore temps de renégocier. Faites une simulation en ligne sur les sites des courtiers pour affirmer ou infirmer la faisabilité de l'opération et estimer le gain potentiel.

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Prêt immobilier après 45 ans : tous les critères pour emprunter sereinement

Passé 45 ans, concrétiser un projet immobilier reste parfaitement accessible. Résidence principale, investissement locatif ou acquisition d’une maison secondaire : les opportunités sont nombreuses. Toutefois, l’accès au crédit immobilier obéit à des règles plus strictes et à une analyse plus fine du profil emprunteur. L’âge n’est pas un obstacle en soi, il peut même être un atout, et devient un paramètre central dans l’équation financière. Pour maximiser vos chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions, il est essentiel de comprendre précisément les critères étudiés par les banques et d’adopter une stratégie adaptée. Quelles sont les règles du crédit immobilier après 45 ans ? Il n’y a pas de limite d’âge légale pour contracter un prêt immobilier. Cela est laissé à l’appréciation du prêteur qui déterminera s’il peut accorder un financement en fonction de la solvabilité de l’emprunteur et de son âge en fin de prêt. Une durée d’emprunt encadrée Les établissements bancaires sont tenus d’appliquer des règles strictes en matière de durée de crédit. La norme réglementaire édictée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) limite la durée de remboursement d’un prêt immobilier à 25 ans, avec une extension possible jusqu’à 27 ans dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou d’un bien ancien avec travaux de rénovation représentant au moins 10% du montant du projet. Concrètement : Un emprunteur de 45 ans pourra théoriquement rembourser jusqu’à 70-75 ans. Plus l’âge avance, plus la durée d’emprunt se réduit. Une durée plus courte entraîne des mensualités plus élevées. Cette contrainte impacte directement la capacité d’emprunt. À revenus équivalents, un emprunteur de 50 ans pourra financer un montant inférieur à celui d’un profil plus jeune. Le taux d’endettement : un critère incontournable Le taux d’endettement reste le principal indicateur analysé par les banques. Il ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Les établissements financiers examinent : Les revenus nets (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.) Les charges récurrentes (crédits en cours, pensions, etc.) La stabilité des ressources Mais aujourd’hui, un autre indicateur prend de plus en plus d’importance : le reste à vivre. Le reste à vivre : non réglementé mais essentiel Contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas réglementé ; il est apprécié librement par les banques. Il correspond à la somme disponible après paiement de toutes les mensualités de crédit, soit 65% au plus des revenus si on applique la règle des 35% de taux d’effort.. Plus que le taux d’endettement, le reste à vivre est un paramètre cardinal pour les banques, car il représente la capacité financière d’un ménage pour vivre décemment au quotidien. Soyons pragmatiques : 65% de 2 000 € et 65% de 6 000 € ne donnent pas du tout le même reste à vivre ! Pour un couple sans enfant, les banques exigent souvent un minimum d'environ 1 000 € à 1 500 €. L’assurance emprunteur : le véritable enjeu après 45 ans Une hausse significative des cotisations avec l’âge Après 45 ans, le coût de l’assurance emprunteur devient un élément déterminant du crédit immobilier. L’âge fait partie des critères d’évaluation du risque par l’assureur, comme la santé, la profession, le tabagisme et la pratique sportive. À titre indicatif, le taux d’assurance de prêt se situe : Entre 30 et 45 ans : environ 0,10 % à 0,40 % du capital emprunté Après 45 ans : entre 0,50 % et plus de 1 % selon le profil Cette hausse s’explique par : Un risque statistique plus élevé (maladie, invalidité) Des garanties plus coûteuses (décès, incapacité de travail) L’assurance emprunteur peut représenter une part très importante du coût total du crédit, parfois équivalente aux intérêts en présence de risques accrus. L’âge limite imposé par les banques et les assureurs Les contrats groupe des bancassureurs imposent une limite d’âge en fin de prêt, souvent fixée à 75 ans. Les offres alternatives individuelles sont plus généreuses et vont jusqu’à 80 voire 85 ans pour la garantie décès. Si le terme de l’assurance est inférieur à celui du prêt, vous prenez le risque de ne pas être couvert en cas de sinistre, et laisser la dette immobilière à vos ayants droit en cas de décès. Optimiser son assurance emprunteur grâce à la délégation Pourquoi éviter le contrat groupe de la banque ? L’assurance de groupe proposée par la banque repose sur une mutualisation des risques. Elle n’est pas personnalisée et fixe la cessation de la garantie décès à 70 ou 75 ans. Ses autres limites sont : une tarification standardisée une faible adaptation au profil réel de l’emprunteur un coût souvent élevé Les avantages de la délégation d’assurance La délégation d’assurance de prêt permet de choisir un contrat externe, mieux ajusté à votre profil. Les bénéfices sont : une tarification individualisée la possibilité d’économiser plusieurs milliers d’euros des garanties adaptées à votre situation Dans certains cas, l’économie réalisée peut atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt. Assurance emprunteur après 45 ans : anticiper les formalités médicales Un questionnaire de santé plus approfondi Avec l’âge, les assureurs deviennent plus exigeants sur le plan médical. Vous pouvez être amené à fournir : Un questionnaire de santé d’assurance de prêt détaillé Des examens médicaux complémentaires Des analyses biologiques La transparence est essentielle : toute omission ou fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner le refus d’indemnisation ou la nullité du contrat. Comment bien préparer son dossier médical ? Pour éviter les mauvaises surprises : Rassemblez vos documents médicaux en amont Anticipez les éventuels examens Comparez plusieurs assureurs Une bonne préparation permet d’obtenir une couverture adaptée, sans surcoût excessif. Vous pouvez demander à votre médecin traitant de vous aider à remplir le formulaire. Prêt immobilier après 45 ans : mettre en avant ses atouts pour rassurer la banque Valoriser la stabilité professionnelle Après 45 ans, votre parcours professionnel devient un véritable avantage. Les banques apprécient : l’ancienneté dans l’emploi les revenus stables les profils en CDI ou indépendants installés les emplois dans la fonction publique Cette stabilité compense en partie le critère de l’âge. L’importance de l’apport personnel Un apport personnel conséquent est un levier clé. Il permet de : réduire le montant emprunté améliorer le taux d’endettement rassurer la banque sur votre capacité à épargner Un apport minimum de 10 à 20 % est souvent recommandé, au-delà, vous optimisez votre dossier. Adapter son crédit à la perspective de la retraite Anticiper la baisse de revenus L’un des points de vigilance majeurs concerne le passage à la retraite. Les banques analysent : Vos revenus actuels vos revenus futurs estimés votre capacité à maintenir les mensualités Lors du passage à la retraite, les ressources diminuent : le taux de remplacement moyen est évalué à 75% pour les fonctionnaires et à 50% pour les salariés du secteur privé. Les solutions pour sécuriser son financement Plusieurs options permettent d’anticiper cette transition : Le prêt modulable : possibilité de réduire les mensualités Le lissage des échéances : adaptation progressive Le remboursement anticipé partiel Ces mécanismes permettent d’ajuster le crédit à l’évolution de votre situation financière. Le nantissement : une alternative stratégique Qu’est-ce que le nantissement ? Le nantissement consiste à mettre en garantie un produit d’épargne, comme une assurance vie. En cas de défaillance : La banque peut récupérer les fonds placés. Le risque est fortement réduit. Pourquoi utiliser cette solution ? Le nantissement présente plusieurs avantages : Il peut remplacer une assurance coûteuse. Il valorise votre patrimoine existant. Il rassure fortement l’établissement prêteur. C’est une solution particulièrement pertinente pour les emprunteurs disposant d’une épargne importante. Les stratégies clés pour réussir son projet immobilier après 45 ans Pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions, voici les leviers essentiels à activer : Les bonnes pratiques à adopter Choisir une durée d’emprunt adaptée Maintenir un taux d’endettement inférieur à 35 % Optimiser le coût de l’assurance emprunteur Comparer systématiquement les offres Les leviers d’optimisation financière Opter pour la délégation d’assurance Augmenter son apport personnel Utiliser le nantissement si pertinent Anticiper la retraite dans le montage du dossier Les éléments différenciants Un dossier complet et structuré Une gestion financière saine Une épargne régulière Une stabilité professionnelle démontrée Les services d’un courtier en crédit immobilier sont précieux pour vous accompagner au mieux de vos intérêts et obtenir la meilleure offre de financement. Emprunter après 45 ans n’a rien d’exceptionnel. En revanche, cela nécessite une approche plus stratégique et une préparation rigoureuse. L’âge impose certaines contraintes, notamment en matière de durée de crédit et de coût de l’assurance, mais il s’accompagne aussi d’atouts solides : revenus plus élevés que les jeunes actifs, stabilité professionnelle, épargne. En maîtrisant les critères d’analyse des banques et en optimisant chaque levier (assurance, apport, garanties), vous pouvez sécuriser votre financement et concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions. L’essentiel : anticiper, comparer et structurer votre dossier avec précision.

PRESSE // Hausse des prix des mutuelles santé : peut-on vraiment se passer de complémentaire ?

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mars 2026 Alors que les cotisations de mutuelles santé continuent d’augmenter fortement, la question se pose avec acuité : est-il encore pertinent, voire possible, de vivre sans mutuelle aujourd’hui en France ? Selon plusieurs estimations du secteur, les tarifs des complémentaires santé ont progressé d’environ 6 % en 2025, avec des hausses anticipées comprises entre 4 % et 15 % en 2026. Cette inflation s’inscrit dans un contexte où les tentatives de régulation, notamment les appels de l’État à modérer les prix, peinent à produire des effets durables. Une hausse structurelle des dépenses de santé Cette augmentation n’est pas le fruit du hasard. Elle reflète une tendance de fond : la progression continue des dépenses de santé. D’après la DREES, celles-ci représentent désormais plus de 12 % du PIB en France, avec une croissance annuelle moyenne de 3 à 4 %, pouvant atteindre 6 % ces deux dernières années. Trois facteurs principaux expliquent cette dynamique : Le vieillissement de la population : les seniors concentrent une part importante des dépenses de santé, notamment en raison de besoins accrus en soins. L’augmentation du coût des soins : dépassements d’honoraires, hausse des prix en optique, dentaire et audioprothèses, ainsi que le financement d’innovations médicales plus coûteuses. Le transfert de charges vers les complémentaires : une part croissante des dépenses est moins remboursée par l’Assurance Maladie et davantage prise en charge par les mutuelles. Les seniors en première ligne Les retraités sont particulièrement touchés. Le montant des cotisations varie fortement avec l’âge : une mutuelle peut coûter environ 400 € par an pour un jeune, contre jusqu’à 1 600 € par an pour un senior, soit 8 à 12 % du budget d’un retraité selon ses revenus. Face à cette pression financière, certains font le choix — ou subissent la contrainte — de renoncer à une complémentaire santé. D’après la DREES, environ 5 % de la population française, soit près de 3 millions de personnes, vivent aujourd’hui sans mutuelle. Un pari risqué : le coût réel sans mutuelle Renoncer à une complémentaire expose à des restes à charge parfois élevés : Consultation chez un médecin généraliste (30 €)Remboursement Assurance Maladie : 21 €→ Reste à charge sans mutuelle : 9 € Couronne dentaire (offre 100 % santé – 472,50 €)Remboursement : environ 72 €→ Reste à charge sans mutuelle : environ 400 € Hospitalisation (coût moyen estimé : 8 480 €)Remboursement Assurance Maladie : 6 400 €→ Reste à charge sans mutuelle : environ 2 080 € Ces exemples illustrent le risque financier important en cas d’imprévu. Quelles alternatives pour les Français ? Face à cette situation, plusieurs solutions existent : 1. Adapter son contratIl est possible de changer de mutuelle chaque année afin d’opter pour une formule plus économique, notamment si les besoins en santé diminuent. 2. Se tourner vers des offres à prix réduitCertaines complémentaires proposent des contrats adaptés aux seniors, incluant les dispositifs « 100 % santé », avec des niveaux de cotisation plus accessibles. Formules économiques (entrée de gamme) : entre 50 € et 80 € par mois, soit 600 € à 960 € par an, avec une prise en charge centrée sur les soins essentiels et le panier « 100 % santé » Formules intermédiaires : entre 80 € et 150 € par mois, offrant un bon équilibre entre budget et garanties renforcées (optique, dentaire) Formules complètes (premium) : entre 150 € et 250 € par mois, voire davantage pour les profils les plus âgés À titre d’exemple, en 2026 : une personne de 60 à 64 ans peut trouver une formule économique autour de 55 à 75 € par mois, tandis qu’un senior de 70 ans ou plus devra plutôt compter 80 à 110 € par mois pour une couverture basique Le prix moyen d’une mutuelle senior se situe aujourd’hui autour de 130 € par mois, mais il est possible de descendre en dessous de ce niveau en optant pour des garanties ciblées sur les besoins essentiels. Ces offres « à prix réduit » impliquent généralement des remboursements limités hors panier 100 % santé, mais elles permettent néanmoins de se protéger contre les dépenses les plus lourdes, notamment en cas d’hospitalisation. 3. Bénéficier de la Complémentaire santé solidaire (C2S)Destinée aux ménages aux revenus modestes, la C2S permet une prise en charge étendue des soins sans avance de frais. Selon les ressources, elle est : soit gratuite, soit accessible pour une contribution modérée (jusqu’à environ 1 € par jour et par personne). 4. Anticiper par l’épargneEnfin, certains choisissent de constituer une épargne dédiée aux dépenses de santé. Cette stratégie nécessite toutefois une capacité financière suffisante et une épargne immédiatement mobilisable. Dans un contexte de hausse continue des coûts, renoncer à une mutuelle peut apparaître comme une solution économique à court terme, mais constitue un risque financier majeur en cas de problème de santé. Plus que jamais, l’enjeu réside dans l’arbitrage entre budget contraint et sécurité sanitaire.

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