Crédit immobilier : plus de 20% des emprunteurs renégocient leur prêt

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont bondi de près de 50 points de base depuis fin 2021, de quoi inciter certains emprunteurs à renégocier leur prêt avant de futures dégradations. Le phénomène a pris graduellement de l'ampleur pour concerner désormais un emprunteur sur cinq. L'occasion nous est donnée d'aborder plus en détails la renégociation et le rachat de crédit immobilier, deux composantes d'une même démarche.

Reprise des renégociations de crédits immobiliers

En ce début 2022, les emprunteurs ont bien intégré la remontée des taux d'intérêt et compris qu'il était temps de réviser les conditions de leur crédit immobilier pour profiter de valeurs encore faibles avant un probable ajustement beaucoup plus appuyé. Selon le dernier rapport de la Banque de France publié le 1er avril, les renégociations de crédits représentaient 21,1% du montant des nouveaux prêts à l'habitat sur les mois de janvier et février 2022.

On est encore loin des volumes observés au début de l'année 2017 où la part des renégociations atteignait près de 60% de la production. Le phénomène s’était ralenti ensuite, avant qu'il ne s'intensifie en avril 2020 où les renégociations représentaient près de 48% des crédits immobiliers.

Les réserves d'emprunteurs potentiellement concernés par le rachat ou la renégociation de crédit immobilier s'étant taries, le mouvement était peu significatif en septembre 2020 (13%), mais au fil des mois il est monté doucement, passant de 17% en juin 2021 à plus de 19% en octobre 2021.

Les données de la Banque de France s'inscrivent dans un contexte de taux toujours au plancher, toutefois, la hausse marquée des taux d'intérêt en mars et en ce début avril pourrait accélérer les demandes de la part d'emprunteurs soucieux de profiter des dernières performances avant une envolée des valeurs. Le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement autour de 1,40% alors qu'il était tombé à 1,00% à l'automne dernier.

Et la météo devrait malheureusement se dégrader dans les prochaines semaines avec les risques que la guerre en Ukraine fait peser sur les marchés monétaires. Selon les professionnels, le taux sur 20 ans devrait rapidement atteindre 1,5%, hors assurance emprunteur. Avec une inflation à 4,5% en mars dernier et un rendement de l'emprunt obligataire en nette progression (OAT 10 ans à plus de 1% depuis fin mars), les banques n'ont d'autre choix que d'ajuster leurs barèmes de taux à la hausse.

Renégociation ou rachat de crédit immobilier ?

Quand vous souhaitez réviser le taux de votre emprunt, vous avez deux options : la renégociation ou le rachat, deux réalités différentes pour une finalité identique. La renégociation concerne uniquement les opérations réalisées en interne, auprès de la banque où le prêt a été souscrit. Le rachat fait appel à un établissement concurrent et consiste à solder le crédit en cours pour en souscrire un nouveau à de nouvelles conditions.

Si la renégociation semble plus simple sur le papier, puisqu'elle n'implique pas de changer de banque, elle est rarement concluante, car le prêteur va diminuer sa marge en accordant un taux plus faible, à moins d'être un client premium et d'accepter de souscrire à d'autres produits comme une assurance ou un placement financier. S'il y concède, le taux sera moins intéressant que celui proposé par la concurrence, l'acceptation est alors formalisée par simple avenant au contrat.

Une astuce pour convaincre le banquier : lui présenter les offres des établissements concurrents. En refusant, il perd un client sur le long terme. Et si la réussite ne vous sourit pas, il faudra engager une demande de rachat de crédit immobilier. La démarche a un coût, car elle engendre plusieurs frais :

les pénalités de remboursement anticipé à la première banque : les IRA sont réglementées et plafonnées à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû.
les frais de dossier : incompressibles dans toute demande de nouveau prêt ;
les frais de nouvelle garantie : mainlevée d'hypothèque et prise de nouvelle hypothèque, ou nouvelle caution que vous pouvez en partie financer par la réversion des 75% du fonds de garantie si l'organisme de cautionnement est Crédit Logement.

Pour que l'opération de rachat soit intéressante financièrement, elle doit compenser les frais et générer un gain. L'objectif d'un rachat ou d'une renégociation de prêt immobilier peut avoir l'une ou l'autre de ces orientations :

diminuer votre mensualité de crédit en conservant la même durée de remboursement ;

réduire la durée d'endettement en maintenant une mensualité identique.

La seconde option est celle qui dégage les économies les plus importantes, le risque pour le prêteur se réduisant d'autant plus que le crédit est remboursé plus tôt. Si vos revenus n'ont pas bougé ou se sont améliorés, elle est à privilégier.

Terminons par ces informations fondamentales qui justifient pleinement un rachat ou une renégociation de crédit immobilier. Les 3 règles suivantes doivent être cumulées :

le différentiel entre les deux taux doit se situer entre 70 et 100 points de base : si vous avez souscrit un emprunt au taux de 2,5% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux doit titrer au moins 1,7%.
le prêt doit être dans le premier tiers de remboursement : dans les premières années du prêt, les mensualités sont constituées en grande partie des intérêts, dont la part diminue au fil de l'amortissement du capital.
le capital restant dû doit atteindre au moins 50 000€.

Si vous êtes de ceux qui ont contracté un crédit immobilier avant janvier 2016, il est encore temps de renégocier. Faites une simulation en ligne sur les sites des courtiers pour affirmer ou infirmer la faisabilité de l'opération et estimer le gain potentiel.

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Investissement immo : Loc’Avantages et Denormandie, 2 dispositifs qui peinent à convaincre

Alors que le marché immobilier reste sous tension, 2 dispositifs censés favoriser la location abordable et la rénovation de l’ancien peinent à convaincre. Malgré leurs réductions d’impôt attractives, Loc’Avantages et Denormandie souffrent d’un manque d’intérêt flagrant de la part des investisseurs. En cause : des démarches complexes, des loyers encadrés et une rentabilité limitée. Essayons de décrypter pourquoi ces dispositifs fiscaux, pourtant prometteurs, sont boudés par les particuliers en 2025, et le resteront si aucune réforme n’intervient. Loc’Avantages : un dispositif fiscal intéressant mais boudé par les investisseurs Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022 pour succéder à "Louer Abordable" (loi Cosse), vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché en échange d’un avantage fiscal conséquent. Pourtant, en 2025, seuls 3 947 ménages ont profité du dispositif. Un chiffre très faible au regard du potentiel fiscal offert. Les objectifs du Loc’Avantages Ce dispositif, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), repose sur un principe simple : Louer un logement vide à un loyer inférieur au prix du marché Signer une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans Louer à un locataire aux revenus modestes, sous conditions de ressources. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 % et 65 % selon le niveau de modération du loyer. Des réductions d’impôt progressives selon le loyer pratiqué Le taux d’avantage fiscal dépend du rabais consenti sur le loyer : Loyer inférieur de 15 % : réduction d’impôt de 15 à 20 % des loyers perçus Loyer inférieur de 30 % : réduction portée à 35 à 40 % Loyer inférieur de 45 % : réduction maximale de 65 %. Ce gain fiscal est toutefois plafonné à 10 000 € par an, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Des contraintes trop lourdes pour séduire les propriétaires Si l’objectif du Loc’Avantages est louable, sa mise en œuvre s’avère complexe et peu rentable pour nombre d’investisseurs. Des loyers trop encadrés L’un des principaux freins réside dans le niveau des loyers imposés. Louer 30 à 45 % en dessous du prix du marché réduit considérablement la rentabilité locative. Beaucoup de propriétaires estiment que la réduction d’impôt ne compense pas la perte de revenus locatifs. Des démarches administratives décourageantes Le conventionnement avec l’Anah nécessite : Une procédure longue et technique, avec de nombreux justificatifs Un contrôle des plafonds de ressources du locataire Un suivi régulier de la conformité du bail. Une durée d’engagement contraignante La durée minimale de location de 6 ans rebute également certains bailleurs. En cas de revente anticipée ou de besoin de récupérer le bien, le non-respect de l’engagement entraîne la perte de l’avantage fiscal. Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens. Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller. En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme. Un champ d’application limité La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique : Seules environ 500 communes sont éligibles. Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement. Des travaux obligatoires coûteux et encadrés Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit : Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles). Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives : Le coût des rénovations est souvent élevé. Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets. Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent. Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans. Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile. Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ? Les causes du désintérêt pour Loc’Avantages et Denormandie sont similaires : Des contraintes disproportionnées Conditions d’accès complexes Engagements longs (6 à 12 ans) Vérifications administratives fréquentes Une rentabilité limitée Loyers trop bas par rapport au marché Travaux coûteux pour Denormandie Plafonds fiscaux parfois jugés insuffisants Une visibilité insuffisante Dispositifs méconnus du grand public Communication institutionnelle faible Peu de relais auprès des courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine Dispositif Objectif principal Avantage fiscal maximal Contraintes majeures Nb de bénéficiaires en 2025 Loc’Avantages Louer à un prix abordable via la convention Anah Jusqu’à 65% des loyers Loyer inférieur au marché, durée de 6 ans, démarches lourdes 3 947 Denormandie Rénover l’ancien dans les centres-villes Jusqu’à 21% du prix du bien Travaux coûteux, zone limitée, conditions énergétiques 2 091 Quelles alternatives pour les investisseurs immo en 2026 ? Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers : Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ; Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ; l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location. Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs. Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français. Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Assorti d’un engagement locatif de longue durée (15 ans) très pénalisant, ce dispositif pérenne censé remplacer le Pinel est toutefois plus simple et hors plafonnement. L'annonce de la création d'un réel statut de bailleur privé en 2026, censé relancer l'investissement locatif, redonne espoir aux milliers de particuliers qui hésitent à louer leur bien ou à acheter de l'immobilier en vue de générer des revenus complémentaires.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

L’ostéopathie pourrait disparaître du panel des prestations prises en charge par les complémentaires santé dès 2026. Cette perspective, encore à l’étude, suscite de nombreuses interrogations, car plus d’un Français sur deux a consulté un ostéopathe au cours des 5 dernières années. L’annonce secoue autant les professionnels que les assurés, tandis que les mutuelles craignent une remise en cause de certains engagements contractuels déjà conclus dans la fonction publique. Pourquoi un tel projet ? Quels impacts sur les patients et sur le système de santé ? Essayons de comprendre les enjeux de ce déremboursement potentiel de l’ostéopathie. Pourquoi l’ostéopathie pourrait ne plus être remboursée par les mutuelles ? La piste d’un arrêt du remboursement de l’ostéopathie dans les contrats de mutuelle responsable fait suite à 2 rapports récents : l’un émanant du Haut Conseil pour l’avenir de l’Assurance Maladie (HCAAM), l’autre du Sénat. Tous deux pointent une envolée des dépenses liées aux pratiques non conventionnées comme l’ostéopathie, la chiropraxie ou encore l’étiopathie. Dans son rapport de 2024, le Sénat met en avant un chiffre majeur : les prestations connexes à la santé ont vu leur coût multiplié par 5 en 8 ans, jusqu’à atteindre 1 milliard d’euros remboursés par les complémentaires santé. Cette progression est jugée difficilement tenable dans un contexte de tensions financières pour les mutuelles. En conséquence, les 2 instances recommandent d’exclure les médecines douces des garanties remboursées par les contrats responsables. Et comme ces contrats représentent la très grande majorité du marché (95% des offres de complémentaire santé), une telle décision reviendrait, dans les faits, à supprimer toute prise en charge de l’ostéopathie. Bon à savoir : le remboursement de l’ostéopathie par la Sécurité Sociale est possible uniquement si la séance est pratiquée par un médecin de secteur 1 diplômé en ostéopathie. Déremboursement de l’ostéopathie : un risque de report massif vers la médecine conventionnée Si l’ostéopathie n’était plus remboursée en 2026, les patients pourraient modifier profondément leurs habitudes de soins. À la place d’une consultation ostéopathique, qui coûte en moyenne entre 50 et 80 €, les Français pourraient se tourner davantage vers : leur médecin généraliste les kinésithérapeutes, dont les soins sont remboursés par l’Assurance maladie les traitements médicamenteux, notamment antalgiques et anti-inflammatoires. Selon le député Guillaume Lepers (LR), cette situation pourrait provoquer une amplification du recours aux médicaments, parfois déjà surconsommés en France. Il alerte également sur une conséquence indirecte : la hausse des arrêts de travail, qui pèse à son tour sur la Sécurité sociale et les entreprises. Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. Fin du remboursement de l’ostéo : en contradiction avec certains engagements publics Le potentiel déremboursement de l’ostéopathie met aussi en lumière un paradoxe. En effet, la réforme de la protection sociale complémentaire dans la fonction publique a récemment intégré plusieurs pratiques non conventionnées dans ses cahiers des charges. Rappel : la mutuelle à adhésion obligatoire en entreprise concerne le secteur privé depuis janvier 2016 et le secteur public à compter de janvier 2026. Un exemple marquant provient de l’Éducation nationale. L’étiopathie a été intégrée comme garantie obligatoire dans les complémentaires santé collectives. Cela a obligé certaines mutuelles, dont la MGEN, à ajouter des prestations qu’elles ne couvraient pas jusqu’ici. Si l’État décidait demain de dérembourser les médecines douces dans les contrats responsables, il se retrouverait donc en contradiction avec ses propres orientations fixées pour les agents publics. Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. Pour les assurés, le risque est donc double : perdre une prise en charge, sans bénéficier d’une baisse notable de cotisation. La Mutualité Française estime qu’il faut effectivement revoir le périmètre des soins couverts par les mutuelles responsables. Défini sur les soins essentiels par les pouvoirs publics, ce type de contrat a été enrichi par les organismes pour être en phase avec les pratiques aujourd’hui plébiscitées par les assurés. La question est de savoir si la mutualisation doit également s’appliquer aux soins alternatifs de bien-être. Quelles conséquences pour les patients ? L’arrêt du remboursement par les mutuelles en 2026 entraînerait plusieurs effets collatéraux : 1. Une hausse du reste à charge Les séances d’ostéopathie deviendraient entièrement payantes pour les assurés, ce qui pourrait limiter l’accès à ces soins pour les foyers les plus modestes. 2. Une modification du parcours de soins Les patients pourraient reporter leurs besoins vers les médecins ou kinésithérapeutes, allongeant parfois les délais de rendez-vous. 3. Une possible aggravation de certaines douleurs Privés d’une solution non médicamenteuse, certains patients pourraient voir leurs symptômes persister, nécessitant davantage de consultations médicales. 4. Une hausse de la consommation de médicaments Plusieurs élus craignent une multiplication des prescriptions d’antalgiques ou d’anti-inflammatoires. 5. Un impact sur la prévention L’ostéopathie est souvent utilisée à titre préventif. Sans remboursement, les consultations anticipées pourraient se raréfier. Faut-il s’attendre à une révision des garanties de mutuelle santé en 2026 ? Les assurés doivent s’attendre à voir évoluer les garanties de leur complémentaire santé dans les prochains mois. Comme ce fut le cas lors des réformes précédentes, les mutuelles pourraient ajuster leurs contrats dès que les arbitrages gouvernementaux seront rendus publics. Les professionnels de santé, eux, espèrent encore faire entendre leur voix pour défendre des pratiques considérées comme utiles à la prévention et au bien-être des patients.

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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le Jeudi 20 novembre 2025 Le Groupe Magnolia, premier acteur du courtage en assurance de prêt, accélère le développement de son activité en complémentaire santé via sa marque Magnolia Santé. Le groupe dévoile aujourd’hui Protectio, sa première offre de complémentaire santé conçue en partenariat avec l’assureur Prévoir, spécialement pensée pour répondre aux besoins des retraités. Une nouvelle étape dans la diversification du Groupe Magnolia Depuis plus de 20 ans, Magnolia s’est imposé comme un acteur de référence dans le courtage d’assurance de prêt grâce à une approche centrée sur l’accompagnement, la transparence et les solutions sur mesure. Avec Magnolia Santé, le groupe poursuit cette ambition : élargir l’accès à des solutions de santé adaptées et proposer, en plus de son activité de distribution, ses propres contrats conçus pour répondre finement aux attentes de ses clients. Protectio : une couverture complète et ajustée pour les retraités Fruit d’un travail conjoint entre Magnolia et Prévoir, Protectio se distingue par des garanties renforcées et modulables, permettant aux retraités de choisir une protection adaptée à leur état de santé et à leur budget : Un produit responsable décliné en 4 niveaux de garanties Une prise en charge de la chambre particulière dès le niveau 1 Une offre renforcée sur l’hospitalisation, les soins courants et les médecines douces Des bonus de fidélité dès la 1re année sur l’hospitalisation et les soins courants Des tarifs compétitifs pour les seniors et une réduction de 10 % pour les couples L’objectif de Protectio : permettre aux retraités de sélectionner les options réellement utiles, de maîtriser leur budget et de payer le juste prix, sans surprotection ni reste à charge excessif. Un lancement dans un contexte de forte inflation des coûts de santé L’arrivée de Protectio répond à un enjeu majeur : la hausse continue des dépenses de santé pour les ménages, en particulier les seniors. Les tarifs des mutuelles ont augmenté de 6 % en 2025, et une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % est attendue en 2026. Le budget santé des seniors représente en moyenne 15 % de leurs revenus (DREES). Le coût moyen d’une mutuelle santé s’élève à environ 120 € par mois pour les jeunes retraités et 170 € pour les 75 ans et plus. Le reste à charge annuel moyen approche les 300 € par assuré. Dans ce contexte, Magnolia réaffirme sa conviction : des offres ajustables, claires et transparentes sont indispensables pour permettre aux retraités de faire face aux augmentations successives sans renoncer à des soins essentiels. Encourager la mise en concurrence et la vigilance Magnolia rappelle qu’il est possible de changer de mutuelle santé chaque année à la date d’échéance du contrat, un droit essentiel pour permettre aux assurés de comparer régulièrement les offres du marché.Dans un secteur en pleine évolution, cette flexibilité est l’un des moyens les plus efficaces pour maîtriser durablement ses dépenses de santé en choisissant des contrats plus adaptés et compétitifs. Le Groupe Magnolia poursuit ainsi le combat qu’il mène depuis plus de 20 ans dans l’assurance de prêt : proposer une large gamme d’offres, créer ses propres solutions et garantir le meilleur rapport qualité/prix dans une logique de transparence totale.

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