Le marché immobilier à l'épreuve de la guerre en Ukraine

Déjà confrontés aux normes d'octroi des crédits et à la remontée de taux d'emprunt, l'immobilier subit de plein fouet les conséquences de la guerre en Ukraine. Le conflit pèse sur le moral des ménages dans un contexte inflationniste sans précédent. Résultat : les ventes de logement chutent, mais les prix, eux, continuent de progresser.

Hausse des taux sur fond de conditions durcies

Lors du déclenchement de la guerre en Ukraine le 24 février dernier, les effets sur l'économie mondiale ont rapidement été identifiés mais rares étaient ceux capables de voir les répercussions sur le marché immobilier. Après plus de deux mois de conflit, l'impact est visible, mettant en souffrance le moral des Français et leurs désirs d'accession.

Le contexte géopolitique n'a fait qu'aggraver une situation déjà tendue depuis le début de l'année. La mise en place des normes d'octroi en janvier 2021 avait durci l'accès au crédit immobilier sans pour autant ralentir la demande. Preuves en sont les chiffres records de l’année 2021 en termes de production de crédits à l’habitat et de nombre de transactions.

La double limite du taux d'endettement à 35% des revenus nets (avant impôt et assurance incluse) et de la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf) a renforcé l'exigence d'apport personnel de la part des banques. Mais depuis janvier 2022, la crise du pouvoir d'achat creuse la problématique en raison d’une inflation galopante (+4,8% sur un an en avril 2022).

Il faut désormais près de 20% du montant total de l'opération pour obtenir le financement de son projet immobilier, et l'existence d'une épargne résiduelle (entre 4 et 6 mois de mensualités du crédit contracté) est devenue au fil des semaines un nouveau critère d'octroi. Le tout emballé dans cette ambiance anxiogène de guerre sur le territoire européen. Le moral des Français est au plus bas et il le serait à moins.

Les chiffres illustrent avec flagrance l'impact néfaste du contexte géopolitique sur le comportement des ménages. Selon le baromètre LPI-SeLoger, le marché immobilier s'est contracté de 8,5% en février 2022. Déjà en janvier 2022, le nombre de compromis de vente signés au cours du trimestre précédent était en baisse de 4,7% sur un an. La faute en incombe à la remontée significative des taux d'emprunt qui va pourtant accélérer et gagner en ampleur avec l’incursion du conflit russo-ukrainien. Fin mars 2022, les taux sur toutes les durées avaient augmenté de 50 points de base environ.

Le choc de la guerre, additionné à des conditions d'emprunt devenues moins accessibles, fait chuter les ventes de logements de 23,6% en premier trimestre en glissement annuel. Dans plus de la moitié des régions, les transactions ont reculé d'au moins 25%, comme en Normandie, en Bretagne, en Lorraine et en Île-de-France.

Demande en berne et prix en progression constante

Il ne fait plus aucun doute que la demande réagit très nettement à la dégradation du pouvoir d'achat dans un contexte marqué par la guerre en Ukraine qui suscite une montée des incertitudes tout en renforçant les faiblesses du marché observées jusqu'alors.

Actuellement, les ménages français préfèrent remettre aux calendes grecques leurs velléités d'achat, d'autant que les prix sont toujours tirés vers le haut. D'après les données LPI-SeLoger, les prix des appartements anciens ont progressé de 0,6% en mars 2022 en glissement trimestriel, contre +0,2% en décembre 2021. Le marché des maisons, où la demande reste très soutenue, fait nettement mieux avec une augmentation des prix de 3,4% au cours du premier trimestre 2022, en glissement trimestriel. Le phénomène trouverait son explication dans la prédominance des acheteurs aisés et très bien dotés en apport personnel sur le segment des maisons neuves.

Tous types de logements confondus, la hausse est légèrement plus marquée dans l'ancien (+1,7%) que dans le neuf (+1,2%). Si les prix ont continué leur progression dans 93% des villes françaises, cette hausse est en train de ralentir, essentiellement dans les communes de plus de 100 000 habitants.

Ainsi, des villes qui enregistraient un bond autour de 10% au printemps dernier se contentent désormais d'une augmentation inférieure à 1% sur un an. Dans toutes les grandes métropoles, les prix des maisons anciennes chutent entre 6,1% et plus de 15% en évolution annuelle. Les valeurs sont positives pour les appartements anciens, avec des prix en progression de 0% à 9,5% sur un an.

Les acheteurs se font plus rares et les vendeurs moins gourmands dans leurs prétentions. La marge de négociation pour l'ensemble du marché s'établissait à 5,8% en mars 2022, en progression de 59% depuis l'été dernier. Certaines régions subissent plus fortement l'affaiblissement de la demande, comme en Auvergne, en Bourgogne, Franche-Comté et Champagne-Ardenne où les prix accusent une décote plus nette, d'au moins 7%.

L'heure est malheureusement au pessimisme face à la dérive inflationniste et à un enlisement probable de la guerre en Ukraine dont les répercussions vont sans doute affecter sur le long terme l'économie en général et le marché immobilier en particulier.

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Les banques font tout pour dissuader l’emprunteur de souscrire un contrat externe, en avançant parfois des arguments fallacieux. Vous pouvez facilement vous rattraper dans un deuxième temps. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni justification. Cette mesure favorise la concurrence et permet de réaliser des économies significatives en comparant les offres du marché. Utilisez cette opportunité pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez le faire dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies, puisque le coût de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur le capital restant dû. 3. Comparez les contrats individuels et collectifs Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisant les risques entre tous les emprunteurs. Cependant, ces contrats ne tiennent pas toujours compte des spécificités individuelles. Les contrats individuels, proposés par des assureurs externes, peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des garanties personnalisées. Il est donc judicieux de comparer ces deux types de contrats pour choisir celui qui vous convient le mieux. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur : vous avez accès aux contrats alternatifs les plus compétitifs du marché, en adéquation avec vos besoins et dans le respect de l’équivalence de garanties avec l’assurance bancaire. 4. Analysez attentivement les garanties et exclusions Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est essentiel de bien comprendre les garanties proposées et les exclusions éventuelles. Les garanties de base incluent généralement le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). 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Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les risques accrus en matière de santé, de profession ou de pratiques sportives. Les contrats proposés présentent très souvent des options de rachat d’exclusion de ces risques, ce qui vous permet d’être protégé en cas de survenance d’un sinistre exclu dans les conditions générales. 6. Utilisez des comparateurs en ligne Les comparateurs d'assurance en ligne sont des outils précieux pour évaluer rapidement les différentes offres du marché. En renseignant quelques informations sur votre profil et votre projet immobilier, vous pouvez obtenir des devis personnalisés et comparer les tarifs, les garanties et les conditions générales. Cela vous permettra de faire un choix éclairé et d'optimiser le coût de votre assurance emprunteur. N'hésitez pas à demander l’aide en expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner dans la sélection du contrat adapté à votre situation au meilleur prix. 7. Négociez avec votre banque Même si vous choisissez une assurance externe, il est possible de négocier avec votre banque pour obtenir de meilleures conditions de prêt. Présentez-lui les offres concurrentes que vous avez obtenues et mettez en avant les garanties équivalentes ou supérieures de votre contrat. Une bonne préparation et une argumentation solide peuvent vous aider à convaincre votre conseiller bancaire d'accepter votre choix d'assurance. En suivant ces conseils, vous pourrez optimiser votre assurance emprunteur, réaliser des économies et sécuriser votre crédit immobilier. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est important de bien analyser vos besoins et les offres disponibles pour faire le meilleur choix.

Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

Le tiers payant permet d’accéder aux soins sans avancer d’argent. Mais qui peut en bénéficier ? Est-ce automatique ? Quels soins sont concernés ? Et surtout, votre mutuelle est-elle tenue de l’appliquer ? Voici les 5 questions clés pour tout comprendre sur ce dispositif essentiel. Les mutuelles sont-elles obligées d’appliquer le tiers payant ? Depuis janvier 2022, les complémentaires santé sont tenues de proposer le tiers payant sur les soins relevant de la réforme 100 % Santé (optique, dentaire et audiologie). Cette obligation vise à faciliter l’accès aux soins sans reste à charge pour les assurés. En dehors de ce périmètre, les mutuelles ne sont pas légalement contraintes d'appliquer le tiers payant. Toutefois, dans les faits, la majorité des contrats le prévoient, au moins partiellement. Cela dépend des accords passés entre les professionnels de santé, les réseaux de soins partenaires et les complémentaires. Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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