Le marché immobilier à l'épreuve de la guerre en Ukraine

Déjà confrontés aux normes d'octroi des crédits et à la remontée de taux d'emprunt, l'immobilier subit de plein fouet les conséquences de la guerre en Ukraine. Le conflit pèse sur le moral des ménages dans un contexte inflationniste sans précédent. Résultat : les ventes de logement chutent, mais les prix, eux, continuent de progresser.

Hausse des taux sur fond de conditions durcies

Lors du déclenchement de la guerre en Ukraine le 24 février dernier, les effets sur l'économie mondiale ont rapidement été identifiés mais rares étaient ceux capables de voir les répercussions sur le marché immobilier. Après plus de deux mois de conflit, l'impact est visible, mettant en souffrance le moral des Français et leurs désirs d'accession.

Le contexte géopolitique n'a fait qu'aggraver une situation déjà tendue depuis le début de l'année. La mise en place des normes d'octroi en janvier 2021 avait durci l'accès au crédit immobilier sans pour autant ralentir la demande. Preuves en sont les chiffres records de l’année 2021 en termes de production de crédits à l’habitat et de nombre de transactions.

La double limite du taux d'endettement à 35% des revenus nets (avant impôt et assurance incluse) et de la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf) a renforcé l'exigence d'apport personnel de la part des banques. Mais depuis janvier 2022, la crise du pouvoir d'achat creuse la problématique en raison d’une inflation galopante (+4,8% sur un an en avril 2022).

Il faut désormais près de 20% du montant total de l'opération pour obtenir le financement de son projet immobilier, et l'existence d'une épargne résiduelle (entre 4 et 6 mois de mensualités du crédit contracté) est devenue au fil des semaines un nouveau critère d'octroi. Le tout emballé dans cette ambiance anxiogène de guerre sur le territoire européen. Le moral des Français est au plus bas et il le serait à moins.

Les chiffres illustrent avec flagrance l'impact néfaste du contexte géopolitique sur le comportement des ménages. Selon le baromètre LPI-SeLoger, le marché immobilier s'est contracté de 8,5% en février 2022. Déjà en janvier 2022, le nombre de compromis de vente signés au cours du trimestre précédent était en baisse de 4,7% sur un an. La faute en incombe à la remontée significative des taux d'emprunt qui va pourtant accélérer et gagner en ampleur avec l’incursion du conflit russo-ukrainien. Fin mars 2022, les taux sur toutes les durées avaient augmenté de 50 points de base environ.

Le choc de la guerre, additionné à des conditions d'emprunt devenues moins accessibles, fait chuter les ventes de logements de 23,6% en premier trimestre en glissement annuel. Dans plus de la moitié des régions, les transactions ont reculé d'au moins 25%, comme en Normandie, en Bretagne, en Lorraine et en Île-de-France.

Demande en berne et prix en progression constante

Il ne fait plus aucun doute que la demande réagit très nettement à la dégradation du pouvoir d'achat dans un contexte marqué par la guerre en Ukraine qui suscite une montée des incertitudes tout en renforçant les faiblesses du marché observées jusqu'alors.

Actuellement, les ménages français préfèrent remettre aux calendes grecques leurs velléités d'achat, d'autant que les prix sont toujours tirés vers le haut. D'après les données LPI-SeLoger, les prix des appartements anciens ont progressé de 0,6% en mars 2022 en glissement trimestriel, contre +0,2% en décembre 2021. Le marché des maisons, où la demande reste très soutenue, fait nettement mieux avec une augmentation des prix de 3,4% au cours du premier trimestre 2022, en glissement trimestriel. Le phénomène trouverait son explication dans la prédominance des acheteurs aisés et très bien dotés en apport personnel sur le segment des maisons neuves.

Tous types de logements confondus, la hausse est légèrement plus marquée dans l'ancien (+1,7%) que dans le neuf (+1,2%). Si les prix ont continué leur progression dans 93% des villes françaises, cette hausse est en train de ralentir, essentiellement dans les communes de plus de 100 000 habitants.

Ainsi, des villes qui enregistraient un bond autour de 10% au printemps dernier se contentent désormais d'une augmentation inférieure à 1% sur un an. Dans toutes les grandes métropoles, les prix des maisons anciennes chutent entre 6,1% et plus de 15% en évolution annuelle. Les valeurs sont positives pour les appartements anciens, avec des prix en progression de 0% à 9,5% sur un an.

Les acheteurs se font plus rares et les vendeurs moins gourmands dans leurs prétentions. La marge de négociation pour l'ensemble du marché s'établissait à 5,8% en mars 2022, en progression de 59% depuis l'été dernier. Certaines régions subissent plus fortement l'affaiblissement de la demande, comme en Auvergne, en Bourgogne, Franche-Comté et Champagne-Ardenne où les prix accusent une décote plus nette, d'au moins 7%.

L'heure est malheureusement au pessimisme face à la dérive inflationniste et à un enlisement probable de la guerre en Ukraine dont les répercussions vont sans doute affecter sur le long terme l'économie en général et le marché immobilier en particulier.

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Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier facilement, puisque vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour dénoncer le contrat en cours de prêt : vous le substituez par une formule plus compétitive quand vous le jugez opportun. Comment s’assurer que votre contrat alternatif respecte bien cette exigence bancaire et réglementaire ? En souscrivant un contrat labellisé « équivalence de garantie » comme Spiti ou Kala, et en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information obligatoirement remise par votre banque lors de votre demande de financement. Vous pouvez aussi confier votre demande de résiliation/substitution à un de nos experts qui prendra en charge l’intégralité des démarches administratives.

Mutuelle senior : comment baisser le coût des soins dentaires en 2024 ?

Les soins dentaires sont souvent considérés comme une dépense inévitable, en particulier pour les seniors qui doivent faire face à des besoins de santé plus spécifiques. Avec le coût croissant des frais médicaux, il est essentiel de bénéficier d’une bonne mutuelle pour garantir les soins dentaires, considérés comme parmi les plus onéreux. La réglementation permet en outre une prise en charge optimale de certains frais dentaires. Combien coûtent les soins dentaires ? Les tarifs des soins dentaires peuvent varier considérablement en fonction de la nature du traitement, de la région géographique et du professionnel de la santé dentaire choisi. Les seniors, en raison de leur âge, peuvent nécessiter des soins plus fréquents et spécifiques, ce qui entraîne des restes à charge plus élevés. Les soins dentaires comprennent les soins dits conservateurs tels que les contrôles réguliers, le détartrage, le traitement d’une carie, l’extraction d’une dent, la dévitalisation, mais aussi des interventions plus complexes comme les implants dentaires, les prothèses ou les traitements orthodontiques. Les tarifs des soins conservateurs sont dits opposables, avec un prix fixé par l’Assurance Maladie, les chirurgiens-dentistes n’étant pas autorisés à pratiquer des dépassements d’honoraires sauf les praticiens ayant un titre particulier (professeur, maître de conférences). En revanche, les honoraires sont libres pour les autres types de soins dentaires, comme une prothèse ou un implant. Voici quelques exemples de tarifs de soins dentaires : Détartrage : 28,92€ Traitement d’une carie une face : 26,97€ Traitement d’une carie deux faces : 45,38€ Dévitalisation d’une prémolaire : 48,20€ Extraction d’une dent permanente : 33,44€ Vernis fluoré : 25€ La consultation d’un dentiste est à 23€, à 31,50€ dans le cas d’un médecin stomatologiste de secteur 1. S’agissant d’une prothèse ou d’un implant dentaire, les prix varient de 500€ à 2 500€ selon le nombre de dents et le type d’équipement. Il est recommandé aux seniors de comparer les coûts moyens des soins dentaires dans leur région et de prendre en compte ces informations lors du choix de leur mutuelle senior. Certaines mutuelles offrent des partenariats avec des professionnels de la santé dentaire (réseau de soins), ce qui permet aux adhérents de bénéficier de tarifs préférentiels. Est-ce que tous les soins dentaires sont remboursés ? Le remboursement des soins dentaires est assez médiocre. L’Assurance Maladie ne rembourse que certains actes, les soins conservateurs, l’orthodontie pour les enfants de moins de 16 ans et les prothèses (dentiers, couronnes, bridges). Les implants, la parodontologie et l’orthodontie pour adulte sont considérés comme des actes hors nomenclature et ne bénéficient d’aucune prise en charge. Les organismes de complémentaire santé proposent un remboursement des soins dentaires en pourcentage de la base de remboursement de la Sécu ou au forfait. Une garantie dentaire à 200% signifie que vous serez indemnisé 2 fois le tarif conventionné, moins le remboursement de la Sécu, ce qui peut être très éloigné du prix réellement facturé par le dentiste. Vous avez peut-être remarqué que les soins dentaires sont plus chers depuis le 15 octobre 2023. Le taux de remboursement de la Sécurité Sociale est passé de 70% à 60% pour les consultations, les soins conservateurs et les actes chirurgicaux. Cela signifie un reste à charge pour vous et votre mutuelle de 40% au lieu de 30% précédemment. Pour les soins plus chers, la réglementation a toutefois évolué. Depuis janvier 2021, l’accès aux soins dentaires s’est nettement amélioré grâce à la réforme 100% Santé qui supprime tout reste à charge sur les prothèses sélectionnées dans le premier panier après intervention de l’Assurance obligatoire et de la mutuelle. Le chirurgien-dentiste est obligé de proposer un devis présentant au moins un équipement éligible au dispositif “zéro reste à charge”. Libre à vous de choisir un produit d’une gamme supérieure, auquel cas vous vous exposez à un reste à charge plus ou moins bien remboursé par votre mutuelle selon le niveau de garantie souscrit. Les implants restent soumis aux conditions de votre mutuelle. Selon le contrat, le forfait de la prise en charge peut aller jusqu’à 1 400€ par an. Changer de mutuelle senior Si vous constatez que le remboursement de vos soins dentaires n'est pas optimal avec votre mutuelle actuelle, notamment si la garantie dentaire est plafonnée, changez de formule. Avant de prendre une décision, il est crucial de comparer les offres disponibles sur le marché et de rechercher une mutuelle qui offre une couverture adéquate pour les soins dentaires spécifiques dont vous avez besoin. La réglementation vous autorise à résilier votre mutuelle à tout moment après un an de souscription. Finie la reconduction tacite qui vous engage pour une année supplémentaire si vous avez raté la date d’échéance. Désormais, vous dénoncez le contrat quand vous le souhaitez, sans motif à fournir, et vous pouvez même résilier la mutuelle santé en 3 clics depuis le 1er juin 2023. Il vous suffit de mettre les offres en parallèle grâce à un comparateur de mutuelle santé pour économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires.

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Argent : baisser le coût du prêt immobilier grâce à l’assurance emprunteur

La charge financière d’un crédit immobilier est plus difficile à porter en période d’inflation. Le budget du foyer se réduit à cause de l’augmentation du coût de la vie, mais il est toutefois possible de limiter la casse en compressant la mensualité de crédit grâce à l’assurance emprunteur. En renégociant cette dépense incontournable, vous allégez le coût mensuel et global de votre emprunt. Magnolia.fr vous explique comment procéder pour faire des économies immédiatement. Comment est calculé le coût d’un crédit immobilier ? Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Pour accorder le financement, la banque impose divers frais qui, une fois additionnés, permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit : les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes qui conditionnent l’octroi du prêt (frais d’expertise du bien immobilier, frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). Le TAEG est obligatoirement communiqué sur tous les supports précontractuels et contractuels. Il permet notamment à l'emprunteur de comparer les offres bancaires. Il ne doit en aucun cas excéder le taux d’usure sur la durée concernée. Le taux d’usure était en hausse en novembre 2023, comme tous les mois depuis deux ans, en raison de la remontée des taux d’intérêts. Combien coûte un prêt immobilier en 2023 ? Il ne vous aura pas échappé que les taux de crédit immobilier ont considérablement augmenté depuis près de deux ans. En lien avec la hausse de l’inflation, les valeurs ont pris l’ascenseur et ont plus que quadruplé depuis décembre 2021. À l’époque, il était courant de s’endetter autour de 1% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie). Actuellement, le taux moyen sur cette durée frôle les 4,50%. Résultat, si on prend ces mêmes données, un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui plus de 103 000€ d’intérêts, contre 20 749€ il y a près de deux ans. Prenons le problème autrement. Avec un revenu de 4 000€ nets par mois, vous pouvez en théorie actuellement assumer une mensualité de 1 400€ par mois (taux d’endettement maximal réglementaire à 35%), et emprunter 210 743€ sur 20 ans, avec un taux nominal de 4,50%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,38%. Fin 2021, avec un taux d’intérêts à 1% assorti d’une assurance de prêt bancaire à 0,38%, vous pouviez emprunter jusqu’à 284 807€. Vous avez perdu plus de 25% de pouvoir d’achat. Comment gagner de l’argent avec l’assurance emprunteur ? Si vous avez souscrit un prêt immobilier en 2023 ou même fin 2022, il est inutile d’espérer dans les prochains mois une baisse des taux d’intérêts qui permettrait d’envisager une renégociation avec votre banque. Même si on commence à voir le début de la fin de la hausse des taux et quelques éclaircies pour 2024, les valeurs vont rester à un niveau élevé au moins jusqu’au premier semestre 2024. Tout dépendra de l’évolution de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. Rappelons que la renégociation ou le rachat de crédit immobilier n’est une opération pertinente qu’avec un écart minimal de 70 points de base entre le taux initial et le nouveau taux. On oublie cette option pour passer à un formidable levier d’économies qu’est la délégation d’assurance de prêt immobilier. Comme l’immense majorité des emprunteurs, vous avez probablement souscrit à l’assurance proposée par votre banque. Et vous payez sans doute le prix fort. Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez profiter d’une assurance plus compétitive en cours de prêt. Adoptée en 2022, la loi Lemoine donne à chaque emprunteur l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Muni de la fiche standardisée d’information qui détaille toutes les garanties exigées par votre banque, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En optant pour une assurance externe, vous pouvez économiser 20 000€ ou plus et réduire d’autant le coût de votre crédit immobilier. N'attendez plus, changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois en moyenne. À l’approche des fêtes de fin d’année, toute économie est bonne à faire pour améliorer son pouvoir d’achat.

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