Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en septembre 2024

Les conditions d’emprunt se sont nettement améliorées depuis le début de l’année. Les taux baissent après deux années de hausse continue, mais ils se stabilisent depuis juillet dernier. Septembre s’ouvre sur un marché plus dynamique, signe d’un regain de pouvoir d’achat immobilier. Les banques dérogent davantage aux normes d’octroi du crédit immobilier, ce qui profite aux primo-accédants. Autre signe de rebond, les prix immobiliers repartent à la hausse dans une majorité de grandes villes. Voici tout ce qu’il faut savoir pour financer un projet immobilier en cette rentrée.

Stabilisation des taux de crédit immobilier

Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux d’emprunt évoluent peu en ce début septembre, après un mois d’août où il y a eu peu de mouvement. Les variations à la hausse comme à la baisse sont minimes, les valeurs affichent une stabilisation d’un mois à l’autre.

Voici les oscillations de taux observées au 1er septembre en fonction des courtiers :

sur 10 ans : entre 3,55% et 3,70%
sur 15 ans : entre 3,40% et 3,75%
sur 20 ans : entre 3,53% et 3,85%
sur 25 ans : entre 3,90% et 4,20%

Ces données sont des moyennes. En outre, elles ne tiennent pas compte de tous les frais annexes qui viennent plomber le coût global d’un prêt immobilier (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.). Pour obtenir une offre de taux adaptée à votre projet et à votre profil, commencez par faire une simulation en ligne. Un courtier pourra ensuite analyser sa faisabilité de votre demande, vous aider à monter un dossier solide, avant de négocier avec les banques pour décrocher l’offre la plus compétitive.

Cette situation quasi stable est illustrée par les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui s’appuient sur les crédits distribués. Les valeurs ont perdu 4 points de base entre juin et juillet 2024, passant de 3,66% à 3,62% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La diminution est minime mais traduit une tendance à la stabilisation observée ces dernières semaines.

Rappel : le taux d’usure applicable à partir du 1er juillet 2024 est fixé à 6,16% pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier, qui agrège tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire, doit légalement rester sous ce taux.

Norme d’octroi : les banques plus souples pour les primo-accédants

Le quasi immobilisme des taux reflète les incertitudes du marché, mais aussi la volonté des banques de maintenir des conditions d’emprunt attractives à l’heure du deuxième temps fort annuel de l’immobilier. Pour mémoire, les établissements sont bordés par les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) depuis 2021. Le taux d’endettement ne doit pas excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où elle peut aller jusqu’à 27 ans).

Depuis sa mise en place, cette norme est considérée comme un obstacle par les professionnels du crédit, car elle empêche les banques de prêter en bonne intelligence selon leurs propres conditions. Celles-ci ont toujours financé les projets immobiliers sans risquer un endettement excessif de leurs clients, preuve en est le très faible taux de défaut de paiement en France (1% de l’encours en 2023).

La norme les prive notamment d’octroyer des crédits à un taux d’effort supérieur à 35% à des candidats qui ont la capacité financière de s’endetter au-delà, ou sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans, comme cela était possible avant pour les primo-accédants, obligés de s’endetter plus longtemps car dotés d’un maigre apport personnel.

Le régulateur autorise néanmoins les banques à déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production semestrielle. Elles peuvent distribuer des prêts immobiliers hors norme à destination essentiellement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La marge de manœuvre est davantage utilisée, passant de 14,3% au troisième trimestre 2023 à 15,6% en juin dernier.

Si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale, vous pouvez donc profiter de conditions plus avantageuses grâce à la flexibilité accordée aux banques sur certains profils. Faites-vous accompagner par un courtier pour optimiser votre dossier et mettre toutes les chances de votre côté.

Pouvoir d’achat boosté grâce à la délégation d’assurance emprunteur

Malgré la baisse des taux, l’achat d’un logement à crédit grève considérablement le budget d’un ménage. Vous pouvez négocier le taux en espérant grignoter quelques points. Sachez cependant que le premier levier d’économies est l’assurance emprunteur.

Vous avez le droit de choisir librement l’assurance en garantie de votre crédit immobilier. Plutôt que de souscrire le contrat de la banque, préférez une offre alternative jusqu’à trois fois moins chère, à garanties équivalentes. Faites jouer la concurrence et économisez des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt.

Exemple pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans :

	Taux nominal	Taux assurance	Coût assurance	Coût intérêts + assurance
Assurance bancaire	3,70%	0,34%	17 000€	121 174€
Assurance déléguée	3,70%	0,09%	4 500€	108 674€

Économie = 12 500€

Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire une assurance externe.

Prix immobiliers : en hausse dans 65% des grandes villes

La reprise du marché immobilier en 2024 se mesure aussi par l’évolution des prix immobiliers. Ils sont orientés à la hausse dans l’ancien et progressent de +1,6% sur 3 mois à fin août selon les chiffres LPI-iad. Les ventes augmentent sur le même période de +7,9%, une reprise qui s’explique par le regain d’intérêts des acheteurs et l’amélioration des conditions d’emprunt. La progression des ventes atteint même 10% en Île-de-France. Les JO de Paris 2024 pourraient contribuer à dynamiser le marché.

L’augmentation des prix concerne 65% des grandes villes. Marseille est celle où les valeurs affichent le sursaut le plus marqué, avec 9% sur 3 mois. La marge de négociation reste élevée à 7,6% en moyenne. Les acheteurs ont la main et les vendeurs doivent ajuster leurs prétentions s’ils veulent conclure. Le nombre de compromis de vente sur les 7 premiers mois reste néanmoins inférieur de 4,2% par rapport à son niveau de 2023.

La demande est stimulée en cette fin d’été par la bonne tenue des taux d’intérêts et la volonté des banques de jouer la carte de la flexibilité quant aux normes d’octroi. Les taux pourraient repartir à la baisse dans les prochaines semaines grâce à la détente des conditions monétaires.

Les données de l’inflation en zone euro sont encourageantes, l’indice des prix à la consommation est même descendu sous les 2% en France en août, son niveau le plus bas depuis juillet 2021, et ce, malgré des incertitudes sur la croissance. La Banque Centrale Européenne reste prudente en maintenant ses taux directeurs inchangés, sans pour autant fermer la porte à une baisse lors de la prochaine réunion le 12 septembre. L’accès au crédit immobilier devrait continuer de s’améliorer d’ici la fin de l’année 2024.

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Santé : un coût jusqu’à 34% des revenus pour les plus modestes

En France, la santé est un droit fondamental garanti par la Sécurité sociale. Pourtant, derrière ce principe d’universalité se cachent de profondes disparités. Selon une étude de la DREES publiée en août 2025, les ménages consacrent en moyenne 15 % de leurs revenus à la santé. Mais cette moyenne masque des écarts importants : certains foyers aisés, notamment des retraités, s’en sortent plutôt bien, tandis que d’autres, plus modestes ou mal protégés par une complémentaire santé, voient leur budget grevé par des dépenses médicales considérables. Des inégalités fortes derrière la moyenne nationale L’étude de la DREES (Direction de la Recherche, des Études, de l'Évaluation et des Statistiques) montre que 10 % des ménages français sont particulièrement pénalisés par les dépenses de santé. Pour eux, le « taux d’effort » atteint en moyenne 23 % des revenus, soit presque un quart de leur budget. Plus inquiétant encore : pour 1 % des foyers les plus touchés, ce taux grimpe à 34 %, un niveau insoutenable pour des familles déjà fragiles financièrement. Le taux d’effort est l’addition du reste à charge, du financement de l’Assurance Maladie obligatoire et des primes versées à la complémentaire santé. Ces cas extrêmes concernent surtout : des ménages modestes, souvent salariés précaires ou travailleurs indépendants aux revenus instables des personnes atteintes d’affections de longue durée (ALD), générant des soins réguliers et coûteux des foyers dépourvus de complémentaire santé performante, ou qui renoncent à souscrire par manque de moyens. Ainsi, la promesse d’égalité d’accès aux soins est loin d’être tenue dans la pratique. Les actifs plus touchés que les retraités L’étude souligne un paradoxe : les actifs supportent un poids plus lourd que les retraités. Trois quarts des foyers concernés par un fort taux d’effort sont composés de personnes en activité. Pourquoi une telle différence ? Les actifs contribuent davantage via les prélèvements obligatoires (cotisations maladie, CSG, impôts liés à la santé). Les retraités bénéficient souvent de prélèvements plus légers et, lorsqu’ils disposent de revenus confortables, la part consacrée à la santé reste limitée. Quelques chiffres pour illustrer Un actif très aisé consacre 18 % de ses revenus à la santé ; Un retraité avec un niveau de vie équivalent n’y consacre que 11 %. Chez les ménages modestes, l’écart est moindre : 15 % pour les actifs contre 14 % pour les retraités. Mais dans tous les cas, ce sont bien les foyers les plus vulnérables qui voient leur pouvoir d’achat fortement amputé par les dépenses de santé. Retraités aisés : favorisés par le système ? L’Assurance Maladie française repose sur un principe d’équité : chacun doit contribuer en fonction de ses moyens et bénéficier de soins selon ses besoins. En théorie, ce système devrait corriger les inégalités. Mais la réalité est plus nuancée. Pour les actifs, la contribution est progressive : plus les revenus augmentent, plus la part prélevée pour financer la santé est élevée. Pour les retraités, le mécanisme devient au contraire régressif : les restes à charge (dépenses non remboursées) et les cotisations de mutuelle santé senior pèsent proportionnellement plus lourd pour les retraités modestes que pour ceux disposant de revenus élevés. Résultat : les retraités aisés s’en sortent mieux, consacrant une part relativement faible de leur budget à la santé, tandis que les retraités modestes doivent arbitrer entre dépenses médicales et autres besoins essentiels. Le non-recours à la Complémentaire santé solidaire : un frein majeur Autre enseignement de l’étude : de nombreux ménages modestes ne bénéficient pas des dispositifs d’aide auxquels ils ont droit. Avant la Complémentaire santé solidaire (C2S), 12 % des personnes les plus précaires n’avaient aucune complémentaire santé. Parmi les foyers pour lesquels la santé représentait un fardeau écrasant, beaucoup auraient pu prétendre à la CMU-C ou à l’ACS (Aide à la Complémentaire Santé)… mais ne l’avaient pas demandée. Les raisons de ce non-recours sont multiples : manque d’information sur l’existence des dispositifs démarches administratives jugées trop lourdes dépassement minime des plafonds de ressources, excluant certaines familles pourtant fragiles (effet de seuil). Ce phénomène contribue à accentuer les inégalités, car sans mutuelle, le reste à charge devient rapidement insupportable. Important : La C2S remplace la CMU-C et l’ACS depuis novembre 2019. Elle permet d’accéder à une mutuelle santé gratuitement ou moyennant une participation minime déterminée en fonction de l’âge (entre 8€ et 30€ par mois). Des dépenses lourdes en période de rigueur budgétaire L’étude de la DREES s’appuie sur des données de 2019, donc avant la mise en place du dispositif 100 % santé ou reste à charge zéro (prothèses dentaires, lunettes de vue et appareils auditifs). Mais même après cette réforme, les questions demeurent : les plus modestes continuent-ils à payer le prix fort ? D’autant que l’État multiplie les réformes visant à réduire la dépense publique : augmentation des franchises médicales projet de révision du remboursement des ALD participation accrue des patients aux frais. Or, ces ajustements pèsent davantage sur les ménages les plus faibles, ceux pour qui chaque euro compte. Le renoncement aux soins : une conséquence directe Pour les ménages du top 1 % des taux d’effort, la santé ne représente pas seulement un poids financier : c’est aussi une source d’exclusion. Face à des dépenses trop lourdes, beaucoup finissent par renoncer à certains soins. Les postes les plus concernés sont : les soins dentaires (implants, prothèses) les équipements optiques (lunettes de correction, lentilles) les prothèses auditives. Ces soins, coûteux et mal remboursés par le régime général, deviennent inaccessibles pour une partie de la population, accentuant les inégalités en matière de santé et de qualité de vie. La santé en France repose sur un modèle solidaire, mais les chiffres de la DREES rappellent que ce modèle ne bénéficie pas à tous de la même manière. Les ménages modestes, qu’ils soient actifs ou retraités, paient proportionnellement bien plus que les foyers aisés, en particulier parmi les retraités. À l’heure où de nouvelles réformes budgétaires se profilent, une réflexion s’impose : comment garantir une répartition plus équitable de la dépense de santé et éviter que les plus fragiles ne soient contraints de renoncer aux soins ?

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Note de la France dégradée : pas de panique pour le crédit immobilier

Vendredi 12 septembre, l’agence de notation Fitch Ratings a abaissé la note souveraine de la France de AA- à A+. Ce signal traduit une perception accrue du risque de la dette française pour les investisseurs. Pourtant, malgré cette dégradation, les conséquences pour les ménages – notamment sur le crédit immobilier – restent limitées. Décryptage. Comprendre la dégradation de la note souveraine Les agences de notation financière comme Fitch, Moody’s et Standard & Poor’s (S&P) évaluent régulièrement la capacité d’un État à rembourser sa dette. Leur échelle va de AAA (excellente qualité de crédit) à D (défaut de paiement). Une bonne note signifie que le pays inspire confiance et qu’il peut emprunter à faible coût. Une dégradation indique que sa situation budgétaire se fragilise et que le risque perçu augmente. Dans le cas de la France, la note A+ reste correcte et bien supérieure à celle de pays comme l’Italie (BBB) ou l’Espagne (A-). Mais elle l’éloigne du trio de tête européen, dominé par l’Allemagne (AAA). Concrètement, cette révision signifie que l’État français doit offrir une rémunération un peu plus élevée pour convaincre les marchés de lui prêter. Ce surcoût peut se diffuser dans l’économie, mais les analystes s’accordent à dire qu’il n’y aura pas de répercussion majeure sur les taux immobiliers. Impact sur les finances publiques : un signal plus qu’un choc La France affiche déjà une dette publique supérieure à 110 % du PIB en 2025. La charge de la dette est l’un des premiers postes budgétaires, et la Cour des comptes prévoit un doublement des intérêts d’ici 2029. Avec cette dégradation : Le coût des nouveaux emprunts de l’État pourrait légèrement grimper, notamment l’OAT à 10 ans. Les marges budgétaires se réduisent, compliquant le financement de politiques publiques (transition énergétique, éducation, santé). Les investisseurs exigent une prime de risque supplémentaire pour compenser l’instabilité politique et budgétaire. Cependant, Fitch souligne que la France reste un emprunteur fiable grâce à la solidité de la zone euro et au soutien implicite de la Banque centrale européenne (BCE). Le pays est loin d’une situation de défaut. Crédit immobilier : une situation déjà intégrée par les marchés La question qui préoccupe le plus les ménages est simple : les taux immobiliers vont-ils grimper à cause de cette dégradation ? La réponse est nuancée. Les marchés financiers avaient anticipé cette évolution : le taux à 10 ans français avait déjà dépassé brièvement celui de l’Italie avant même la décision de Fitch. L'OAT 10 ans est en phase haussière depuis décembre 2021, ce qui explique dès lors la remontée graduelle des taux d'intérêts du crédit immobilier. Les banques françaises ont déjà intégré cette perception du risque dans leurs barèmes. Les hausses récentes des taux d'emprunt immobilier reflètent en grande partie ce contexte. Selon la Fédération bancaire française, les taux devraient rester stables dans les prochains mois pour les particuliers comme pour les entreprises. En d’autres termes, la note A+ n’entraîne pas automatiquement une flambée des taux immobiliers. La tendance restera davantage dictée par les décisions de l’institution monétaire européenne et par l’évolution de l’inflation que par la notation de Fitch. Jeudi 11 septembre, la BCE a maintenu le niveau de ses taux directeurs, notamment celui du taux de refinancement qui reste à 2,15%. Immobilier : entre prudence et opportunités Pour les ménages, la principale conséquence est la hausse récente et progressive du coût du crédit immobilier. Un taux plus élevé réduit la capacité d’emprunt, ce qui peut : repousser certains projets d’achat modérer la demande sur le marché immobilier exercer une pression à la baisse sur les prix dans certaines zones. Cependant, pour les investisseurs, cette situation peut aussi ouvrir des opportunités : un marché immobilier plus accessible grâce à la baisse de la demande des placements obligataires plus attractifs des rendements futurs améliorés dans l’assurance-vie. L’effet psychologique : un risque de prudence excessive Au-delà des chiffres, une dégradation de la note agit comme un signal négatif. Les ménages peuvent craindre : une hausse future des impôts une pression accrue sur leur pouvoir d’achat une instabilité prolongée qui pèse sur la croissance. Cette prudence peut conduire à une augmentation de l’épargne de précaution et à une baisse de la consommation. Avec un taux d'épargne à 18,6% (chiffres du premier trimestre 2025), les Français sont les deuxièmes épargnants de la zone euro après les Allemands (19,4%). Or, ce comportement de thésaurisation accentue le ralentissement économique, créant un cercle vicieux. Quels sont les effets sur l’épargne des Français ? La dégradation de la note souveraine ne se limite pas aux finances publiques. Elle peut influencer l’ensemble de l’épargne et des placements. Livrets et produits monétaires Les produits d'épargne réglementés comme le Livret A ou le LDDS dépendent en grande partie de l’inflation et non du rendement des taux obligataires. Les fonds monétaires retrouvent de l’attrait, car ils bénéficient directement de la hausse des taux courts. Assurance-vie Les fonds euros de l’assurance vie, investis massivement en obligations d’État, souffrent encore de la faible rentabilité des anciens titres. Toutefois, à moyen terme, l’achat de nouvelles obligations mieux rémunérées améliorera progressivement les rendements. L’assurance vie en unités de compte reste soumise à la volatilité des marchés financiers, accentuée par le climat politique. Fonds d’investissement et immobilier Les fonds obligataires voient la valeur de leurs anciens titres baisser, mais leurs perspectives de rendement futur s’améliorent. Les fonds actions peuvent souffrir d’un climat de défiance vis-à-vis de l’économie française. Les SCPI et fonds immobiliers pâtissent de la hausse du coût du crédit, qui limite l’accès à la propriété et pèse sur les prix. Pourquoi il ne faut pas céder à la panique Malgré cette dégradation, plusieurs éléments rassurent : La France reste mieux notée que l’Espagne ou l’Italie. L’appartenance à la zone euro constitue un gage de sécurité : la BCE veille à la stabilité des marchés. Les banques ont déjà anticipé cette évolution, limitant les ajustements brutaux pour le prêt immobilier. Autrement dit, la note A+ est un avertissement pour les finances publiques, mais pas une alerte rouge pour les emprunteurs. La dégradation de la note de la France par Fitch reflète un niveau de risque plus élevé pour les investisseurs, mais elle n’annonce pas de bouleversement pour les ménages. Si l’État doit emprunter un peu plus cher, les crédits immobiliers ne devraient pas connaître de flambée immédiate des taux. Pour les particuliers, il s’agit surtout d’un rappel : la conjoncture économique reste fragile, et il faut aborder ses projets financiers avec prudence. Mais céder à la panique serait excessif : la solidité de la zone euro, la résilience du marché immobilier et la stabilité attendue des taux en font un contexte plus nuancé que les gros titres ne le laissent penser. FAQ – Dégradation de la note de la France et crédit immobilier La dégradation de la note de la France va-t-elle faire grimper les taux immobiliers ?Non, la baisse de la note A+ ne provoque pas de hausse brutale. Les banques avaient déjà anticipé la situation et les taux devraient rester globalement stables à court terme. La France risque-t-elle un défaut de paiement après cette dégradation ?Absolument pas. La note A+ reste solide et la France bénéficie du soutien de la zone euro et de la BCE. Le risque de défaut est extrêmement faible. Quels placements sont impactés par la baisse de la note souveraine ?Principalement les obligations, les fonds euros en assurance-vie et les SCPI. À moyen terme, l’effet peut même devenir positif grâce à de meilleurs rendements obligataires. Cette dégradation a-t-elle un effet immédiat sur les crédits immobiliers des ménages ?Non, les emprunteurs déjà engagés ne sont pas concernés. Pour les nouveaux crédits, l’impact reste limité car les marchés avaient déjà intégré ce risque. Faut-il reporter son projet immobilier après la dégradation de la note française ?Pas nécessairement. Les taux devraient se stabiliser et le marché immobilier peut même offrir de nouvelles opportunités d’achat avec un ralentissement de la demande. Dégradation de la note de la France : quelles conséquences pour le crédit immobilier et l’épargne ? Analyse et impact réel pour les emprunteurs.

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PTZ : de nouvelles communes en zones tendues depuis le 6 septembre 2025

La carte de France des zones tendues a connu une nouvelle mise à jour. Un arrêté du 6 septembre 2025 modifie le zonage ABC, un outil incontournable pour comprendre la tension du marché immobilier dans chaque commune française. Derrière ce classement se cachent des conséquences concrètes, aussi bien pour les acheteurs que pour les locataires ou encore les investisseurs, et notamment pour les primo-accédants qui empruntent via le PTZ. Qu’est-ce que le zonage ABC en immobilier ? Mis en place en 2003, le zonage ABC a pour mission de classer les communes françaises selon l’équilibre – ou le déséquilibre – entre offre et demande de logements. Il existe 5 catégories : Zone A bis : la plus tendue, qui regroupe Paris et sa première couronne, avec des prix et loyers très élevés. Zone A : concerne les grandes agglomérations où la tension est forte, avec des loyers élevés. Zone B1 : couvre les métropoles régionales et les villes attractives où le marché reste dynamique. Zone B2 : inclut les communes moins tendues mais où une demande significative subsiste. Zone C : représente le reste du territoire, considéré comme détendu, dont les zones rurales. Ces zones servent de base à l’État pour adapter sa politique du logement, qu’il s’agisse d’aides financières ou de dispositifs de soutien à l’accession à la propriété. Défini par arrêté, le zonage géographique pour les aides au logement est défini par arrêté, avec une liste détaillée de toutes les communes des zones Abis, A, B1 et B2. Les communes non listées appartiennent de facto à la zone C. Une révision importante du zonage ABC en septembre 2025 Le zonage ABC n’est pas figé : il évolue régulièrement pour refléter la réalité du marché. Après une révision en juillet 2024, le ministère du Logement a publié, le 6 septembre 2025, un nouvel arrêté actualisant la carte. Cette fois-ci, 468 communes changent de catégorie. Plus de la moitié rejoignent les zones dites tendues (A, A bis ou B1). 147 intègrent la zone B2 247 rejoignent la zone B1 64 basculent en zone A, où la tension immobilière est particulièrement forte. À l’inverse, seules 19 communes ont été rétrogradées, retrouvant ainsi le classement qui était le leur avant la mise à jour du 5 juillet 2024. L’objectif affiché est de mieux calibrer les aides publiques dans les territoires où les prix flambent et où la demande excède largement l’offre. Le détail des communes concernées figure au Journal officiel, et un simulateur en ligne sur service-public.fr permet de connaître rapidement la zone de sa ville. Attention toutefois : la mise à jour du simulateur n’interviendra que le 30 septembre 2025. Pourquoi ce zonage est-il si important ? Ce classement ne se limite pas à une simple cartographie : il influence directement la vie quotidienne des ménages et des investisseurs. Concrètement, le zonage ABC sert à : fixer les plafonds de loyers dans certains dispositifs (Pinel, Loc’Avantages, Denormandie…) ; déterminer les plafonds de ressources pour accéder à un logement social ; conditionner l’éligibilité à des aides financières comme le prêt à taux zéro (PTZ). Ainsi, habiter en zone A bis ou en zone C ne donne pas accès aux mêmes droits ni aux mêmes opportunités d’investissement. Le PTZ : un dispositif lié au zonage ABC Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide de l’État destinée à faciliter l’accession à la propriété des ménages primo-accédants. Il s’agit d’un crédit immobilier sans intérêts, dont le montant et les conditions dépendent de plusieurs critères : les revenus fiscaux du foyer la composition familiale le coût de l’opération immobilière le zonage ABC. Le PTZ est toujours complété par un crédit classique ; il ne peut financer l’intégralité de l’achat du logement. Et comme tout prêt immobilier, il doit être garanti par une assurance emprunteur. Depuis le 1er avril 2025, une réforme a élargi l’accès au PTZ dans le neuf : il est désormais possible d’en bénéficier sur tout le territoire, sans distinction de zone. Le PTZ est par ailleurs étendu à la maison individuelle, exclue du dispositif en 2021. En revanche, pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, le zonage reste déterminant. Le bien doit impérativement être situé en zone B2 ou C pour ouvrir droit au PTZ. L’enveloppe des travaux doit en outre représenter au moins 25% du financement bancaire. Autrement dit, les ménages qui souhaitent acheter dans des territoires détendus peuvent profiter de cette aide, à condition de respecter les plafonds de ressources et de réaliser un minimum de travaux d’amélioration. Conséquences pour les investisseurs Le zonage ABC ne concerne pas uniquement les accédants à la propriété. Il joue également un rôle central dans les dispositifs d’investissement locatif. Par exemple : Le Pinel et le Pinel Plus (supprimés fin 2024 et non remplacés par un autre dispositif) reposaient sur ce zonage pour définir l’éligibilité des communes et encadrer les loyers. Seuls les logements neufs pouvaient être acquis via le Pinel. Le dispositif Denormandie dans l’ancien se base également sur ce classement. Il est considéré comme le Pinel pour l’immobilier ancien. Avec Loc’Avantages (ex-Louer Abordable ou Cosse), les plafonds de loyers appliqués aux bailleurs dépendent directement de la zone du bien. En pratique, un investisseur en zone A ne pourra pas louer au même prix qu’un bailleur en zone C, même si les logements présentent des caractéristiques similaires. Ce cadre vise à protéger les locataires dans les zones tendues tout en encourageant l’investissement dans les zones plus détendues. Un outil de régulation au service de la politique du logement Le zonage ABC est donc bien plus qu’un classement administratif. C’est un levier de régulation du marché immobilier, qui permet à l’État d’adapter son soutien selon les réalités locales. Dans les zones tendues, il s’agit de freiner la hausse des prix et de mieux encadrer l’accès au logement. Dans les zones détendues, l’objectif est plutôt de stimuler la demande et d’encourager les ménages à acheter, notamment grâce au PTZ. Avec la révision de septembre 2025, plusieurs centaines de communes voient leur statut évoluer, ce qui peut changer la donne pour de nombreux ménages. Qu’il s’agisse d’un projet d’achat, d’une demande de logement social ou d’un investissement locatif, connaître la zone de sa commune est devenu incontournable.

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