Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en septembre 2024

Les conditions d’emprunt se sont nettement améliorées depuis le début de l’année. Les taux baissent après deux années de hausse continue, mais ils se stabilisent depuis juillet dernier. Septembre s’ouvre sur un marché plus dynamique, signe d’un regain de pouvoir d’achat immobilier. Les banques dérogent davantage aux normes d’octroi du crédit immobilier, ce qui profite aux primo-accédants. Autre signe de rebond, les prix immobiliers repartent à la hausse dans une majorité de grandes villes. Voici tout ce qu’il faut savoir pour financer un projet immobilier en cette rentrée.

Stabilisation des taux de crédit immobilier

Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux d’emprunt évoluent peu en ce début septembre, après un mois d’août où il y a eu peu de mouvement. Les variations à la hausse comme à la baisse sont minimes, les valeurs affichent une stabilisation d’un mois à l’autre.

Voici les oscillations de taux observées au 1er septembre en fonction des courtiers :

sur 10 ans : entre 3,55% et 3,70%
sur 15 ans : entre 3,40% et 3,75%
sur 20 ans : entre 3,53% et 3,85%
sur 25 ans : entre 3,90% et 4,20%

Ces données sont des moyennes. En outre, elles ne tiennent pas compte de tous les frais annexes qui viennent plomber le coût global d’un prêt immobilier (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.). Pour obtenir une offre de taux adaptée à votre projet et à votre profil, commencez par faire une simulation en ligne. Un courtier pourra ensuite analyser sa faisabilité de votre demande, vous aider à monter un dossier solide, avant de négocier avec les banques pour décrocher l’offre la plus compétitive.

Cette situation quasi stable est illustrée par les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui s’appuient sur les crédits distribués. Les valeurs ont perdu 4 points de base entre juin et juillet 2024, passant de 3,66% à 3,62% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La diminution est minime mais traduit une tendance à la stabilisation observée ces dernières semaines.

Rappel : le taux d’usure applicable à partir du 1er juillet 2024 est fixé à 6,16% pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre crédit immobilier, qui agrège tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire, doit légalement rester sous ce taux.

Norme d’octroi : les banques plus souples pour les primo-accédants

Le quasi immobilisme des taux reflète les incertitudes du marché, mais aussi la volonté des banques de maintenir des conditions d’emprunt attractives à l’heure du deuxième temps fort annuel de l’immobilier. Pour mémoire, les établissements sont bordés par les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) depuis 2021. Le taux d’endettement ne doit pas excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où elle peut aller jusqu’à 27 ans).

Depuis sa mise en place, cette norme est considérée comme un obstacle par les professionnels du crédit, car elle empêche les banques de prêter en bonne intelligence selon leurs propres conditions. Celles-ci ont toujours financé les projets immobiliers sans risquer un endettement excessif de leurs clients, preuve en est le très faible taux de défaut de paiement en France (1% de l’encours en 2023).

La norme les prive notamment d’octroyer des crédits à un taux d’effort supérieur à 35% à des candidats qui ont la capacité financière de s’endetter au-delà, ou sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans, comme cela était possible avant pour les primo-accédants, obligés de s’endetter plus longtemps car dotés d’un maigre apport personnel.

Le régulateur autorise néanmoins les banques à déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production semestrielle. Elles peuvent distribuer des prêts immobiliers hors norme à destination essentiellement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La marge de manœuvre est davantage utilisée, passant de 14,3% au troisième trimestre 2023 à 15,6% en juin dernier.

Si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale, vous pouvez donc profiter de conditions plus avantageuses grâce à la flexibilité accordée aux banques sur certains profils. Faites-vous accompagner par un courtier pour optimiser votre dossier et mettre toutes les chances de votre côté.

Pouvoir d’achat boosté grâce à la délégation d’assurance emprunteur

Malgré la baisse des taux, l’achat d’un logement à crédit grève considérablement le budget d’un ménage. Vous pouvez négocier le taux en espérant grignoter quelques points. Sachez cependant que le premier levier d’économies est l’assurance emprunteur.

Vous avez le droit de choisir librement l’assurance en garantie de votre crédit immobilier. Plutôt que de souscrire le contrat de la banque, préférez une offre alternative jusqu’à trois fois moins chère, à garanties équivalentes. Faites jouer la concurrence et économisez des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt.

Exemple pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans :

	Taux nominal	Taux assurance	Coût assurance	Coût intérêts + assurance
Assurance bancaire	3,70%	0,34%	17 000€	121 174€
Assurance déléguée	3,70%	0,09%	4 500€	108 674€

Économie = 12 500€

Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire une assurance externe.

Prix immobiliers : en hausse dans 65% des grandes villes

La reprise du marché immobilier en 2024 se mesure aussi par l’évolution des prix immobiliers. Ils sont orientés à la hausse dans l’ancien et progressent de +1,6% sur 3 mois à fin août selon les chiffres LPI-iad. Les ventes augmentent sur le même période de +7,9%, une reprise qui s’explique par le regain d’intérêts des acheteurs et l’amélioration des conditions d’emprunt. La progression des ventes atteint même 10% en Île-de-France. Les JO de Paris 2024 pourraient contribuer à dynamiser le marché.

L’augmentation des prix concerne 65% des grandes villes. Marseille est celle où les valeurs affichent le sursaut le plus marqué, avec 9% sur 3 mois. La marge de négociation reste élevée à 7,6% en moyenne. Les acheteurs ont la main et les vendeurs doivent ajuster leurs prétentions s’ils veulent conclure. Le nombre de compromis de vente sur les 7 premiers mois reste néanmoins inférieur de 4,2% par rapport à son niveau de 2023.

La demande est stimulée en cette fin d’été par la bonne tenue des taux d’intérêts et la volonté des banques de jouer la carte de la flexibilité quant aux normes d’octroi. Les taux pourraient repartir à la baisse dans les prochaines semaines grâce à la détente des conditions monétaires.

Les données de l’inflation en zone euro sont encourageantes, l’indice des prix à la consommation est même descendu sous les 2% en France en août, son niveau le plus bas depuis juillet 2021, et ce, malgré des incertitudes sur la croissance. La Banque Centrale Européenne reste prudente en maintenant ses taux directeurs inchangés, sans pour autant fermer la porte à une baisse lors de la prochaine réunion le 12 septembre. L’accès au crédit immobilier devrait continuer de s’améliorer d’ici la fin de l’année 2024.

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Courtier, comparateur ou agence : qui choisir pour sa mutuelle senior en 2027 ?

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Le comparateur permet notamment de : gagner du temps dans la recherche ; identifier plusieurs contrats correspondant au profil renseigné ; comparer les cotisations ; examiner les différents niveaux de remboursement ; repérer les garanties renforcées en optique, dentaire ou hospitalisation ; effectuer une première sélection avant de demander un devis. Le comparateur est donc adapté aux seniors qui souhaitent comparer eux-mêmes les offres et disposent de suffisamment de temps pour analyser les conditions contractuelles. Les limites du comparateur Une simulation ne remplace pas nécessairement l'étude détaillée du contrat. Les résultats dépendent des informations renseignées et tous les contrats disponibles sur le marché ne sont pas forcément présentés dans chaque outil. Il faut également vérifier les conditions générales, les plafonds, les forfaits et les exclusions avant de souscrire. D’où l’importance de demander un devis personnalisé une fois que vous avez sélectionné une ou plusieurs offres qui pourraient vous convenir. Courtier en mutuelle senior : un accompagnement plus personnalisé Le courtier en assurance santé joue un rôle différent. Il recherche des contrats auprès de plusieurs organismes et peut accompagner le futur assuré dans la sélection d'une formule. Cette solution peut être intéressante lorsque les besoins sont complexes ou lorsque le senior souhaite bénéficier d'un interlocuteur pour comprendre les différences entre les garanties. Pourquoi passer par un courtier ? Le courtier peut notamment aider à : définir les garanties prioritaires ; comparer plusieurs propositions ; expliquer les niveaux de remboursement ; analyser les postes de dépenses importants ; identifier les éventuels plafonds ; accompagner la souscription ; répondre aux questions sur le fonctionnement du contrat. Le courtier peut donc apporter une dimension de conseil et d'accompagnement plus importante qu'un simple outil de comparaison. Courtier : attention au périmètre des offres Il est important de comprendre que le courtier ne propose pas nécessairement l'ensemble des contrats existant sur le marché. Son analyse dépend notamment des organismes avec lesquels il travaille. Avant de retenir une proposition, il est donc pertinent de demander quelles offres sont étudiées et de comparer les garanties présentées avec celles d'autres contrats. Magnolia.fr est à la fois un comparateur de mutuelles santé et un courtier que vous pouvez solliciter gratuitement pour faciliter votre recherche. Agence d'assurance : un interlocuteur directement identifié Passer par une agence d'assurance constitue une troisième approche. Vous échangez directement avec un conseiller représentant généralement un assureur ou un réseau donné. Cette solution peut rassurer les personnes qui privilégient le contact humain et souhaitent disposer d'un interlocuteur physique. Les avantages de l'agence L'agence permet notamment de : bénéficier d'un rendez-vous avec un conseiller ; poser directement ses questions ; obtenir une explication des garanties ; être accompagné lors de la souscription ; disposer d'un interlocuteur identifié. Cette proximité peut être particulièrement appréciée lorsqu'il faut comprendre les modalités de remboursement, parfois opaques, d'une complémentaire santé. Une offre généralement moins large L'agence travaille toutefois principalement avec les produits de l'organisme qu'elle représente. La comparaison avec les contrats concurrents doit donc être réalisée séparément. Le senior qui privilégie cette solution doit notamment vérifier si la proposition reçue est réellement adaptée à ses dépenses de santé et pas uniquement à son budget. 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Hospitalisation : regardez le niveau de remboursement de la chambre particulière, du forfait journalier hospitalier et des honoraires médicaux et chirurgicaux. Les dépassements d'honoraires peuvent avoir un impact important sur le reste à charge. Dentaire : les soins dentaires, les prothèses et les implants peuvent représenter des dépenses élevées. Il faut donc vérifier les forfaits et plafonds prévus par le contrat. Optique : examinez les remboursements concernant les lunettes, les verres et, lorsque le contrat le prévoit, les lentilles. Audiologie : pour les aides auditives, comparez les niveaux de remboursement et les conditions applicables aux équipements pris en charge dans le cadre du 100 % Santé. Médecines douces et prévention : certaines complémentaires proposent des forfaits pour l'ostéopathie, l'acupuncture ou d'autres pratiques. Ces garanties peuvent être intéressantes, mais elles doivent être comparées à leur coût réel dans la cotisation. 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PRESSE : Flambée des prix des carburants : le Groupe Magnolia invite les emprunteurs à changer d'assurance de prêt pour compenser jusqu'à 2 pleins d'essence par mois

Communiqué de presseParis, le mardi 22 septembre 2026 Le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne et le SP95 franchit la barre des 2,10 € le litre, sous l'effet des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient. Conséquence directe pour les ménages : un surcoût mensuel compris entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels, selon le type de carburant et le nombre de pleins effectués chaque mois. « Les Français scrutent chaque centime au litre, mais ils oublient souvent de comparer un poste de dépense bien plus lourd : leur assurance de prêt immobilier. C'est pourtant l'un des rares postes de charges fixes sur lesquels on peut agir immédiatement, sans perdre de garanties et sans frais », déclare Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Un écart de prix qui peut atteindre 4 fois le tarif bancaire Souscrite par réflexe auprès de la banque au moment du crédit, l'assurance de groupe repose sur une tarification mutualisée qui ne tient pas compte du profil individuel de l'emprunteur. Une assurance individuelle (soit externe à l'offre bancaire), elle, peut afficher des tarifs jusqu'à 4 fois inférieurs à garanties équivalentes. Sur un prêt de 20 à 25 ans, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Le Groupe Magnolia illustre ce potentiel d'économie à partir d'un cas type : un homme de 40 ans qui change d'assurance de prêt quelques mois après l'obtention de son crédit de 250 000 euros (sur 25 ans) : Source : Magnolia.fr « Une économie de 48 € par mois, c'est concrètement l'équivalent de l'augmentation du coût de deux pleins de sans-plomb. Et contrairement à une aide ponctuelle, ce gain se répète chaque mois, pendant toute la durée restante du crédit », souligne Astrid Cousin. Jusqu'à 5 fois plus efficace que l'aide carburant de l'État Face à la hausse des prix, le gouvernement a fait le choix d'une aide forfaitaire ciblée de 100 €, équivalente à un soutien d'environ 20 centimes par litre sur 6 mois, versée une seule fois par usager éligible. Comparée à une économie d'assurance emprunteur de 25 € à 90 € par mois (chiffres Que Choisir), la substitution d'assurance peut représenter, sur la même période de 6 mois, jusqu'à 5 fois le montant de l'aide publique — sans aucun coût pour les finances de l'État. La loi Lemoine, un droit encore trop peu utilisé Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat propose des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser la substitution si l'équivalence des garanties est respectée. « Beaucoup d'emprunteurs pensent encore qu'il faut attendre une échéance précise, ou que la démarche est complexe. C'est faux : la loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier ce changement, à tout moment de la vie du prêt », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Chiffres clés 2,40 €/L : prix moyen du gazole en France en septembre 2026 2,10 €/L : prix moyen du SP95 sur la même période 18 € à 45 € : surcoût mensuel moyen à la pompe pour les ménages x4 : écart de tarif pouvant séparer une assurance bancaire d'une assurance individuelle 540 €/an et 5 400 € sur 10 ans : économie potentielle illustrée sur un cas type x5 : gain potentiel de l'économie d'assurance emprunteur comparé à l'aide carburant de l'État sur 6 mois

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. L’objectif affiché lors de l’adoption du texte était de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour des personnes qui pouvaient auparavant rencontrer des difficultés en raison de leur état de santé. Le gouvernement considère ainsi que certaines clauses d’exclusion peuvent être problématiques lorsqu’elles aboutissent, dans les faits, à neutraliser les effets de la suppression de la sélection médicale. La loi Lemoine vise à limiter la prise en compte de l’état de santé La question des exclusions doit être replacée dans l’objectif général poursuivi par la loi Lemoine. Pour les emprunteurs entrant dans le champ de la suppression du questionnaire de santé, l’assureur ne doit pas utiliser l’état de santé comme élément de sélection médicale. Une clause contractuelle ne peut donc pas, selon l’analyse retenue par le gouvernement, réintroduire indirectement une distinction fondée sur une pathologie antérieure. Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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