Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en septembre 2023

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Vous souhaitez finaliser votre projet immobilier en cette rentrée de septembre ?  L’accès au crédit reste compliqué pour une grande majorité d’emprunteurs et mais armé des bonnes informations, vous pourrez maximiser vos chances de décrocher votre financement bancaire. Taux d’emprunt, usure, politique des banques et levier de l’assurance de prêt, voici tout ce qu’il faut savoir pour décrocher votre crédit.

Taux toujours plus hauts

La progression des taux est toujours d’actualité en septembre. La rentrée est synonyme de coût du crédit immobilier plus élevé. Les barèmes de taux reçus par les courtiers font état de hausses sur toutes les durées et dans toutes les enseignes bancaires. Voici, selon les maturités, les taux moyens observés (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie) :

  • sur 10 ans : autour de 3,50%
  • sur 15 ans : entre 3,75% et 4,05%
  • sur 20 ans : entre 3,90% et 4,20%
  • sur 25 ans : entre 4,10% et 4,50%

Le taux proposé par la banque est bien entendu personnalisé au regard du profil de l’emprunteur. Les excellents dossiers peuvent obtenir des décotes substantielles de quelques points voire dizaines de points, tandis que les profils plus risqués écopent de taux au-delà des moyennes affichées, qui se rapprochent dangereusement de l’usure. De manière marginale pour le moment, la barre des 5% est franchie sur la durée de 25 ans.

En l’espace de dix-huit mois, on est passé de 1% à près de 4% sur 20 ans, une progression phénoménale à mettre au compte des contraintes monétaires qui pèsent sur les établissements de crédit. Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne a subi neuf hausses successives entre juillet 2022 et juillet 2023, passant de 0% à 4,25%. Les banques commerciales ajustent leurs barèmes en conséquence, ce qui a pour effet de renchérir drastiquement le coût du crédit pour les particuliers et les entreprises. Le relèvement des taux bancaires de manière plus régulière est aussi la conséquence de la mensualisation du taux d’usure, en place depuis février 2023.

Nouvelle progression du taux d’usure

Sans surprise, en corrélation avec la hausse des taux d’intérêts durant les semaines précédentes, les taux d’usure poursuivent leur remontée. Pour le mois de septembre, les taux plafonds sont les suivants :

  • prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,23%
  • prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,28%
  • prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,56%
  • prêts à taux variable : 5 13%
  • prêts relais : 5,53%

Le crédit immobilier est plus cher en septembre 2023, un phénomène qui se répète de mois en mois. La période bénie avec des taux autour de 1% est bel et bien terminée, et il ne faut pas escompter un retour à des valeurs si basses. On peut toutefois espérer une stabilisation des taux une fois que la BCE aura achevé son programme de relèvement des taux directeurs, quand l’inflation sera proche de l’objectif des 2%.

Souvenez-vous que le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) à ne pas dépasser. Au-delà des intérêts, cet indicateur du coût global d’un crédit immobilier contient obligatoirement tous les autres frais liés à l’obtention du prêt : frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution), primes d’assurance emprunteur et autres dépenses annexes exigées par le prêteur (expertise du bien, frais d’ouverture et de tenue de compte, etc).

On observe que la réglementation n’est pas équitable. Avec un taux d’usure qui reste le même quelle que soit la durée à partir de 20 ans, ceux qui empruntent sur les maturités les plus longues sont pénalisés de fait, car l’espace pour intégrer tous les frais imposés se réduit.

Exigences des banques

L’accès au crédit immobilier est aussi régi par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) auxquelles doivent se conformer les banques depuis deux ans :

  • Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôts, assurance de prêt comprise.

  • La durée de remboursement est limitée à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat en VEFA et dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% du montant de l’opération).

Compte tenu de ces contraintes imposées juridiquement, les banques sont devenues plus réticentes et octroient des financements sous réserve d’un apport personnel suffisant et de l’existence d’une épargne résiduelle significative. Il faut au bas mot mettre sur la table 20% du montant de l’opération immobilière et bénéficier d’une épargne de précaution post-crédit d’au moins six mensualités pour convaincre le banquier. 

Autre paramètre pris en compte : le DPE. Le diagnostic immobilier compte pour obtenir son crédit depuis la mise en œuvre de la nouvelle réglementation sur la performance énergétique de l’habitat. Les investisseurs en locatif doivent donc être très vigilants quant à la qualité du bien qu’ils souhaitent acquérir. Un logement classé F ou G sur l’échelle du DPE risque fort de ne pas pouvoir être financé par un crédit bancaire si l’emprunteur ne dispose pas des fonds nécessaires à la rénovation ou s’il ne peut intégrer le montant des travaux dans le prêt d’acquisition. 

Optimiser son taux d’endettement avec l’assurance emprunteur

La capacité d’emprunt diminue à mesure que les taux augmentent. Il existe une solution pour minimiser l’effet néfaste de ce renchérissement : la délégation d’assurance emprunteur. Faites valoir votre droit au libre choix du contrat d’assurance en vertu de la loi Lagarde et souscrivez un contrat alternatif à la proposition bancaire pour réduire le poids de l’assurance dans votre TAEG. 

Les assurances externes sont jusqu’à 60% moins chères que les assurances groupe bancaires. Ne vous privez pas de cette opportunité pour faire des économies importantes et diminuer votre taux d’endettement. Pourquoi choisir son assurance emprunteur plutôt que jouer la facilité avec la formule de la banque ? Pour réduire la facture, mais aussi pour bénéficier de garanties parfaitement adaptées à votre situation. Avec les assurances concurrentes, vous êtes couvert par des garanties sur-mesure qui répondent à vos besoins au meilleur prix. 

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Doublement du plafond des franchises médicales et participations forfaitaires en octobre 2026 : quel impact sur votre budget et les mutuelles santé ?

À partir d'octobre 2026, les plafonds annuels des franchises médicales et des participations forfaitaires vont doubler, et passeront chacun de 50 à 100 € par an. Au total, un assuré pourra donc supporter jusqu'à 200 € de reste à charge annuel, contre 100 € auparavant. Cette mesure vise à contribuer au redressement des finances de l’Assurance Maladie tout en maintenant inchangés les montants prélevés sur chaque acte médical. En revanche, les personnes qui consomment régulièrement des soins atteindront désormais un plafond plus élevé. Quelles conséquences pour votre budget ? Les mutuelles santé prendront-elles en charge cette hausse ? Pourquoi les plafonds des franchises médicales doublent-ils en 2026 ? Face au déficit persistant de l'Assurance Maladie, le gouvernement poursuit sa politique de réduction des dépenses de santé. Après le doublement des franchises médicales en avril 2024, une nouvelle étape est franchie avec le relèvement des plafonds annuels. L'objectif est double : limiter les dépenses supportées par la Sécurité Sociale  responsabiliser davantage les assurés sur leur consommation de soins. Selon les estimations des pouvoirs publics, cette réforme pourrait générer près de 500 millions d'euros d'économies dès 2026, puis environ 740 millions d'euros par an lorsque le dispositif produira ses effets sur une année complète. Cette décision ne fait toutefois pas l'unanimité. Plusieurs représentants des assurés et des professionnels de santé estiment qu'elle augmente le reste à charge des patients, notamment ceux souffrant de maladies chroniques. Qu'est-ce qui change concrètement en octobre 2026 ? La réforme ne modifie ni le principe des franchises médicales et de la participation forfaitaire, ni leur montant unitaire. En revanche, le plafond annuel est revu à la hausse. Les nouveaux plafonds Dispositif Jusqu’en septembre 2026 À partir d’octobre 2026 Franchise médicale 50 € par an 100 € par an Participation forfaitaire 50 € par an 100 € par an Total maximal annuel 100 € 200 € Les montants prélevés sur chaque acte restent identiques Contrairement à ce que certains pourraient croire, les montants des franchises médicales et de la participation forfaitaire n'augmentent pas. Les franchises médicales s’appliquent sur :  les médicaments remboursés  les actes réalisés par un infirmier  les séances chez un masseur-kinésithérapeute  les transports sanitaires. Les montants retenus demeurent inchangés, à savoir 1 € sur les médicaments et le paramédical, et 4 € pour le transport sanitaire. La participation forfaitaire concerne :  les consultations chez un médecin généraliste  les consultations chez un spécialiste  les examens de radiologie  les analyses de biologie médicale. Là encore, le montant prélevé reste identique, à 2 € sur chaque acte.  Pourquoi certains assurés seront davantage concernés par le doublement des franchises médicales et participations forfaitaires ? Tous les Français ne verront pas leur budget santé évoluer de la même manière. Les personnes consultant rarement un médecin n'atteignent généralement jamais les plafonds annuels. En revanche, la réforme touchera davantage : les personnes atteintes d'une maladie chronique ou d’une affection de longue durée (ALD) les seniors  les patients suivant plusieurs traitements médicamenteux  les personnes ayant besoin de soins paramédicaux réguliers  les assurés réalisant fréquemment des examens médicaux. Plus la consommation de soins est importante, plus le risque d'atteindre les nouveaux plafonds augmente. Quel est l'impact sur le budget des ménages ? Le gouvernement estime que le reste à charge moyen pourrait augmenter d'environ 30 euros par an par ménage. 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Si la part remboursée par la Sécurité Sociale diminue sur ces postes, les complémentaires santé pourraient être davantage sollicitées. À terme, cela pourrait peser sur l'équilibre financier des organismes complémentaires et exercer une pression sur les cotisations. Lorsque les remboursements des mutuelles augmentent, celles-ci peuvent être amenées à réviser leurs tarifs. Cela explique pourquoi plusieurs acteurs du secteur suivent attentivement cette réforme. Comment limiter l'impact du doublement du plafond des franchises médicales et participations forfaitaires ? Même si les franchises médicales et participations forfaitaires restent dues et non remboursées, quelques réflexes permettent de mieux maîtriser son budget santé. 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Privilégier les dispositifs de prévention Le dépistage, les vaccinations ou encore le suivi médical régulier permettent parfois d'éviter des complications nécessitant des soins plus lourds et plus coûteux. Les personnes exonérées restent-elles protégées ? Certaines catégories d'assurés vont continuer à bénéficier d'une exonération de la franchise médicale :  des bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ou de l’AME (Aide Médicale de l’État) des femmes enceintes entre le 6ème mois de grossesse et le 12ème jour après l’accouchement les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les victimes de terrorisme. Quant à la participation forfaitaire, elle concerne tous les assurés, même les personnes déclarées en ALD, sauf :  les bénéficiaires de la CSS et de l’AME les femmes enceintes entre le 6ème mois de grossesse et le 12ème jour après l’accouchement les mineurs. À compter d'octobre 2026, les plafonds annuels des franchises médicales et des participations forfaitaires vont doubler, passant de 50 à 100 euros chacun. Les montants prélevés sur chaque consultation, boîte de médicaments ou acte médical restent en revanche inchangés. Les assurés qui consomment peu de soins ressentiront peu les effets de cette réforme. En revanche, les personnes souffrant de pathologies chroniques, les seniors et les patients ayant un suivi médical régulier verront leur reste à charge augmenter.  Les mutuelles santé ne vont pas compenser cette hausse, la réglementation leur interdisant de rembourser les franchises médicales et les participations forfaitaires. Dans ce contexte, comparer régulièrement sa complémentaire santé reste le meilleur moyen d'optimiser son budget sans renoncer à une couverture de qualité.

Mutuelle Santé
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Maisons incendiées en juillet 2026 : peut-on suspendre ses mensualités de crédit immobilier ?

Les incendies qui frappent certaines régions françaises, notamment la Gironde et les Landes, provoquent des conséquences dramatiques pour les habitants : destruction des logements, évacuations, relogement d'urgence et pertes matérielles considérables. Mais une autre problématique se pose rapidement pour les propriétaires ayant un emprunt immobilier en cours : faut-il continuer à rembourser son crédit lorsque son habitation est devenue inhabitable ou a été détruite par les flammes ? Si l'assurance habitation intervient pour indemniser les dommages, le remboursement du prêt immobilier obéit à des règles différentes. Certaines banques acceptent de suspendre temporairement les échéances, mais cette possibilité n'est ni automatique ni garantie. Voici ce qu'il faut savoir. La destruction d'un logement ne met pas fin au crédit immobilier Contrairement à une idée répandue, la disparition ou la destruction d'un bien immobilier n'entraîne pas l'annulation du prêt contracté pour son acquisition. En effet, le contrat de crédit est indépendant du bien financé. L'emprunteur reste donc tenu de rembourser les mensualités prévues, même si le logement est rendu inhabitable à la suite d'un incendie. La prise en charge des dégâts relève principalement de l'assurance habitation, tandis que le crédit continue normalement à courir selon les conditions prévues dans le contrat. Une suspension des mensualités est-elle possible ? La majorité des contrats de prêt immobilier prévoient une certaine souplesse permettant d'adapter les remboursements en cas de difficultés exceptionnelles. Selon les établissements bancaires, plusieurs dispositifs peuvent être proposés. Le report des échéances Le report permet de décaler temporairement le paiement des mensualités. Il peut être : total, avec suspension du remboursement du capital et des intérêts ; partiel, lorsque seuls les remboursements du capital sont interrompus. Les échéances reportées sont généralement ajoutées à la fin du crédit, ce qui allonge sa durée. Important : en cas de report total des mensualités, l’assurance de prêt doit continuer à être payée. Les banques reportent les intérêts non perçus sur le capital restant dû selon le principe de l’amortissement négatif. Pour que le report soit possible, une clause doit figurer au contrat de prêt. Compte tenu des circonstances dramatiques en Gironde et dans les Landes, certaines banques dont BPCE vont proposer cette modalité à tous les emprunteurs sinistrés, même si elle n’est pas prévue dans les conditions initiales. La modulation des mensualités Certains contrats autorisent également une réduction temporaire des mensualités afin d'alléger la charge financière du foyer. Cette solution est souvent privilégiée lorsque le sinistre entraîne une baisse des revenus ou des dépenses imprévues importantes. Le moratoire exceptionnel Lorsqu'une catastrophe naturelle ou un événement majeur touche une région entière, les banques peuvent décider de mettre en place des mesures commerciales exceptionnelles. Il s'agit alors d'un moratoire permettant de suspendre les remboursements pendant plusieurs mois, parfois sans frais.  Le Crédit Agricole et LCL ont annoncé lundi dernier mettre en place un moratoire de 12 mois, sans frais d’avenant, sur les crédits immobiliers pour les personnes sinistrées en Gironde. Toutes les banques ne proposent pas les mêmes conditions Même si les reports d'échéances sont désormais fréquents, ils ne sont pas systématiquement prévus aux contrats de prêt. Plusieurs éléments peuvent limiter leur application. Certains prêts sont exclus Les possibilités de suspension sont parfois plus restreintes ou impossibles pour : les prêts réglementés ou aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) les financements composés de plusieurs lignes de crédit. Chaque établissement applique ses propres règles. Des conditions d'ancienneté peuvent exister Il est également fréquent que la banque exige que le crédit ait déjà été remboursé pendant une certaine durée avant d'autoriser un report. Par exemple, certains contrats imposent : 6 mois de remboursement minimum  12 mois d'ancienneté  un nombre limité de reports pendant toute la durée du prêt. Ces critères figurent dans les conditions générales du contrat. Une décision prise au cas par cas Même lorsqu'une banque communique sur des mesures exceptionnelles, cela ne signifie pas que tous les dossiers sont automatiquement acceptés. L'établissement bancaire analyse généralement plusieurs éléments : la localisation du bien  l'importance des dommages  la situation financière de l'emprunteur  les garanties du prêt  les clauses prévues dans le contrat. Une demande individuelle reste donc nécessaire. Comment demander une suspension de crédit immobilier ? Les victimes d'un incendie doivent agir rapidement afin de limiter les difficultés financières. Contacter son conseiller bancaire La première étape consiste à informer son agence bancaire dès que possible. Il est conseillé d'expliquer précisément la situation : logement détruit ou gravement endommagé  évacuation du domicile  impossibilité temporaire d'occuper les lieux  conséquences financières du sinistre. Plus le dossier est complet, plus son traitement sera rapide. Certains emprunteurs subissent une double peine en cumulant perte de leur logement et chômage partiel. Bon nombre d’entreprises des Landes et de la Gironde ont été détruites ou endommagées et doivent cesser leur activité de manière temporaire, quand d'autres subissent un arrêt forcé. Fournir les justificatifs nécessaires La banque peut demander différents documents : déclaration de sinistre  attestation de l'assureur  arrêté d'évacuation le cas échéant  photographies des dommages  rapport d'expertise lorsqu'il est disponible. Ces pièces permettent d'apprécier la situation réelle du propriétaire. Quel rôle joue l'assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur protège la banque contre certains risques liés à la personne assurée non au bien financé par le crédit. Elle intervient en cas de décès, d’invalidité, d’arrêt de travail pour maladie ou accident, parfois de perte d’emploi de l'emprunteur. La destruction du logement par un incendie n'est pas un risque couvert par l'assurance de prêt. La prise en charge des dégâts relève exclusivement de l'assurance multirisque habitation. Que faire si votre banque refuse le report ? Si votre contrat ne prévoit aucune suspension ou si votre demande est refusée, plusieurs solutions existent. Vous pouvez notamment : solliciter un rendez-vous avec votre conseiller afin de rechercher une solution amiable ; demander un réaménagement du prêt ; négocier une modulation des mensualités ; saisir le service réclamation de la banque. En cas de désaccord persistant, il est également possible de recourir au médiateur bancaire. Une assistance juridique peut accompagner les sinistrés Au-delà des démarches bancaires et des déclarations d'assurance, les victimes d'un incendie doivent souvent faire face à des questions juridiques complexes. Les sujets peuvent concerner : les indemnisations  les litiges avec l'assureur  les responsabilités  les délais de reconstruction  les relations avec les établissements bancaires. À la suite de catastrophes majeures, des permanences juridiques gratuites sont fréquemment mises en place par les barreaux ou les collectivités afin d'accompagner les personnes sinistrées dans leurs démarches. Ce qu'il faut retenir La destruction d'un logement par un incendie ne suspend pas automatiquement le remboursement du crédit immobilier. Toutefois, de nombreuses banques disposent de mécanismes permettant de reporter ou de moduler les échéances, particulièrement lors de catastrophes exceptionnelles.  Chaque situation est étudiée individuellement, selon les clauses du contrat et les mesures commerciales décidées par l'établissement. En parallèle, l'assurance habitation demeure l'interlocuteur principal pour l'indemnisation des dommages, tandis que l'assurance emprunteur n'intervient pas dans ce type de sinistre. Une réaction rapide auprès de la banque et de l'assureur permet souvent d'obtenir un accompagnement adapté et d'éviter une aggravation des difficultés financières.

Assurance emprunteur
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Crédit immobilier : le modèle français est-il toujours vertueux en 2026 ?

Malgré un contexte immobilier toujours complexe, le modèle français du crédit immobilier continue de faire figure d'exception en Europe. Pourtant, la hausse des prix, les difficultés d'accès à la propriété, la remontée des taux d'intérêt et le manque de logements sont de réalités bien françaises et pèsent sur les candidats à l'achat. Le financement immobilier dans notre pays conserve néanmoins de nombreux atouts grâce à un système fondé sur le taux fixe, une sélection prudente des emprunteurs et une réglementation protectrice. Le récent rapport 2026 du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) souligne toutefois que ce modèle devra évoluer pour répondre aux nouveaux défis du marché, sans sacrifier la sécurité qui fait sa réputation. Acheter sa résidence principale : un projet de plus en plus difficile Devenir propriétaire reste une ambition forte pour une majorité de Français. Cependant, accéder à la propriété demande aujourd'hui un effort financier bien plus important qu'il y a 20 ans. Des prix immobiliers qui ont fortement progressé Depuis le début des années 2000, les prix des logements anciens ont connu une hausse spectaculaire. Entre 2000 et 2007, ils ont augmenté d'environ 60 %, tandis que les revenus des ménages ont progressé beaucoup plus lentement. Cette situation réduit mécaniquement le pouvoir d'achat immobilier des ménages, notamment dans les zones où la demande demeure très forte. Les territoires les plus touchés Les tensions sont particulièrement marquées dans plusieurs secteurs : les grandes métropoles  les communes littorales  les stations touristiques  les villes où le foncier disponible est limité. Dans ces territoires, la rareté des biens disponibles entretient des prix élevés, compliquant encore davantage l'accession à la propriété. Une demande de logements qui dépasse toujours l'offre Le déséquilibre entre l'offre et la demande constitue l'un des principaux facteurs de tension sur le marché immobilier. Une population plus nombreuse et des ménages plus petits La France compte aujourd’hui environ 68,5 millions d’habitants, contre 60,5 millions en 2000. Parallèlement, les modes de vie ont profondément évolué : augmentation du nombre de familles monoparentales  multiplication des personnes vivant seules  décohabitation plus précoce des étudiants  vieillissement de la population. Même sans forte croissance démographique, ces évolutions entraînent un besoin accru de logements. Une construction insuffisante Selon le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF), environ 330 000 logements neufs devraient être construits chaque année pour répondre aux besoins. Or, les mises en chantier restent nettement en dessous de cet objectif. Elles ont reculé autour de 260 000 logements en 2024, alimentant durablement la pénurie de biens disponibles. Cette insuffisance de l'offre empêche la baisse des prix malgré le ralentissement de la demande. La remontée des taux a profondément changé le marché Après plusieurs années de crédit très bon marché, où les taux étaient même descendus à 1 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), les emprunteurs ont dû composer avec une hausse brutale des taux entre 2022 et 2024. Ce mouvement rapide et inédit durant les années Covid avait conduit la Banque de France à mensualiser le taux d’usure entre février et juin 2023 en raison d’une explosion des refus de prêt dû à l’effet ciseau.  Une capacité d'emprunt réduite Les faibles taux d'intérêt ont soutenu le marché immobilier entre 2016 et 2022. Les emprunteurs bénéficiaient : de mensualités plus faibles  de durées de remboursement plus longues  d’une meilleure capacité d'emprunt. La durée moyenne des crédits immobiliers est ainsi passée d'environ 15 ans au début des années 2000 à près de 20 ans quelques années plus tard. En revanche, la hausse des taux a considérablement réduit le montant que les ménages peuvent emprunter à revenus équivalents. Une forte baisse de la production de crédits Cette remontée des taux s'est traduite par un net ralentissement du marché. Parmi les principales conséquences, on peut noter : une diminution importante du nombre de nouveaux prêts accordés  un recul des transactions dans l'ancien (1,2 million en 2021 contre 830 000 en 2024) des projets immobiliers reportés ou abandonnés  un allongement des délais de vente. Même si les conditions de financement se sont progressivement stabilisées en 2025 et 2026, le marché n'a pas retrouvé son dynamisme d'avant la crise des taux. Le crédit immobilier français conserve de solides atouts Malgré ces difficultés, le modèle français du crédit immobilier reste considéré comme l'un des plus protecteurs pour les emprunteurs. Le taux fixe : une véritable protection La grande spécificité française réside dans la généralisation du crédit immobilier à taux fixe. Contrairement à d'autres pays où les mensualités peuvent évoluer en fonction des taux de marché (taux variable), les emprunteurs français connaissent dès la signature le montant de leurs échéances et le coût total du crédit. Cette stabilité protège les ménages contre les éventuelles futures hausses des taux d'intérêt. Le risque financier lié aux variations des marchés est principalement assumé par les établissements bancaires. Une analyse rigoureuse de la solvabilité Les banques françaises privilégient une approche prudente. Avant d'accorder un prêt immobilier, elles étudient notamment : les revenus  les charges  le taux d'endettement  la stabilité professionnelle le reste à vivre l'épargne disponible. L'objectif est de vérifier la capacité réelle de remboursement plutôt que de se concentrer uniquement sur la valeur du bien immobilier. Cette politique explique en partie le très faible niveau des défauts de paiement observés sur les crédits immobiliers français (environ 1 % de l’encours total). Les primo-accédants continuent d'obtenir des financements Contrairement aux idées reçues, les ménages achetant leur première résidence principale n'ont pas disparu du marché. Une part croissante parmi les emprunteurs Le rapport du CCSF montre que les primo-accédants représentent une part de plus en plus importante des crédits destinés à financer une résidence principale. Environ 53 % des acheteurs immobiliers sont des primo-accédants. Cette évolution s'explique notamment par : les dispositifs publics d'aide à l'accession (PTZ ou Prêt à Taux Zéro) des achats réalisés sur des surfaces plus modestes  un élargissement des durées de remboursement. Des profils d'emprunt différents Les primo-accédants empruntent généralement des montants moins élevés sur des durées légèrement supérieures à celles des autres acquéreurs. Cette stratégie permet de limiter les mensualités tout en conservant un projet immobilier compatible avec leur budget et conforme aux règles du Haut Conseil de Stabilité Financière :  taux d’endettement limité à 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise durée de remboursement plafonnée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou avec travaux de rénovation) Des règles d’octroi qui peuvent freiner l’accession Ce sont précisément ces règles opposables aux banques depuis 2021 qui chagrinent bon nombre de professionnels du crédit immobilier. Trop rigides, elles peuvent engendrer des refus de prêt en dépit de la solvabilité du candidat à l’emprunt.  Un ménage avec des revenus confortables peut en effet emprunter au-delà de 35 % d’endettement sans compromettre son équilibre financier. Pourtant, le régulateur a confirmé en mars 2026 le maintien des limites sur le taux d’effort et la durée de prêt. Une proposition de loi déposée en mai dernier vise à donner une meilleure prise en compte du reste à vivre dans l’analyse des demandes de prêt immobilier. Le modèle français peut-il rester performant dans les prochaines années ? Le crédit immobilier français demeure un pilier de la politique d'accession à la propriété. Son fonctionnement limite les risques de surendettement et protège efficacement les emprunteurs contre les fluctuations des marchés financiers. En revanche, il ne peut résoudre à lui seul les difficultés structurelles du logement. Le manque de constructions, la rareté du foncier, le niveau élevé des prix et des normes d’octroi trop strictes continuent de freiner l'accession à la propriété. De nombreux ménages, en particulier les jeunes actifs, les indépendants et les TNS, se voient exclus alors qu’ils sont solvables. La robustesse du modèle français constitue un véritable avantage comparatif, mais son efficacité dépendra dans les années à venir de la capacité des pouvoirs publics et des acteurs du logement à répondre aux déséquilibres persistants du marché immobilier.

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