Crédit immobilier : le taux d’usure supérieur à 5% en juillet 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier sont en forte hausse pour le mois de juillet. Pour la première fois depuis 2012, le taux maximal applicable sur les durées de 20 ans et plus franchit la barre symbolique des 5%. Cette remontée des taux légaux implique une hausse des barèmes bancaires. Le crédit à l’habitat devient toujours plus cher avec un taux d’intérêt moyen qui se dirige vers les 5% début 2024.

Hausse historique du taux d’usure

Les nouveaux taux d’usure pour le mois de juillet 2023 ont été annoncés au Journal Officiel jeudi 29 juin. Révisés chaque mois depuis le 1er février 2023, les valeurs sont en très nette progression pour le mois de juillet. Pour les prêts d’une durée de 20 ans ou plus, le taux maximum auquel les banques peuvent accorder des financements immobiliers atteint 5,09%, soit 41 points de base additionnels comparativement au mois précédent.

Le taux d’usure repasse la barre des 5% pour la première fois depuis 2012 et cette vive accélération pour juillet indique que les taux d’intérêts ont augmenté de manière significative ces dernières semaines.

Voici dans le détail les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers à partir du 1er juillet 2023 :

prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,11%
prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 4,84%
prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 20 ans et plus : 5,09%
prêts à taux variable : 4,69%
prêts relais : 5,04%

Pour mémoire, le taux d’usure est le TAEG maximal (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser. Il contient tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, les intérêts, ainsi que les frais annexes (assurance de prêt immobilier, frais de garantie, etc.).

Le crédit immobilier toujours bloqué

En lien avec le retour de l’inflation et la fin de la politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne, la hausse rapide et très marquée des taux d’intérêts depuis près d’un an et demi a mis en lumière le dysfonctionnement du système de l’usure.

Calculés chaque trimestre, les taux d’usure ne pouvaient suivre le rythme accéléré des taux d’emprunt, les ménages emprunteurs étant très vite confrontés à l’effet ciseau qui bloquait tout accès au crédit. Bien que parfaitement solvables, bon nombre de candidats à l’emprunt se sont heurtés au plafond de verre de l’usure et ont été empêchés d’accéder à la propriété.

Sous la pression des courtiers et des professionnels du crédit, la Banque de France décide de mensualiser le taux d’usure de manière provisoire à partir de février 2023 pour permettre aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux plus régulièrement, ce qui contribue à desserrer l'étau. De fait, les taux d’usure deviennent moins bloquants, permettant de financer davantage de projets en retardant l’effet ciseau. Malheureusement, la production de crédits immobiliers est en chute libre : près de -40% à fin mai en glissement annuel.

Initialement prévue jusqu’au 1er juillet 2023, la mensualisation du taux d’usure est finalement prolongée jusqu’au 1er janvier 2024. Une bien maigre mesure de soutien au marché immobilier alors que les prix continuent d’augmenter dans de nombreuses régions et qu’on assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023. D’aucuns espéraient un assouplissement des conditions d’octroi qui ne viendra jamais.

Jusqu’où iront les taux de crédit immobilier ?

Les taux d’usure augmentent rapidement et les taux d’intérêts aussi. Le premier mouvement est la conséquence du second et inversement. À l’origine, le relèvement des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, et principalement du taux de refinancement, à sept reprises à partir de fin juillet 2022, dans une tentative de juguler la dérive inflationniste.

Depuis 2016, les banques commerciales pouvaient se refinancer à 0% ; depuis le 15 juin dernier, le taux auquel elles empruntent auprès de l’institution communautaire atteint les 4%. Ce taux influence l’ensemble du système économique en renchérissant le coût de l’argent pour les ménages emprunteurs, et pour tous les acteurs économiques (entreprises, administrations publiques, État, associations).

Le taux moyen sur 20 ans est ainsi passé de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à plus de 3,80% fin juin, mais les taux très fréquemment proposés dépassent les 4% sur cette durée. On s’oriente vers des taux à 5% pour le début de l’année 2024, avec des taux d’usure supérieurs à 6%.

La hausse des taux, seule responsable de la crise de l’immobilier 2023 ? Ce serait réducteur de le penser. La progression constante des taux est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs car elle tire leur pouvoir d’achat immobilier vers le bas. La capacité d’emprunt s’est réduite d’environ 20% en deux ans et va se contracter davantage sous la poussée des taux d’intérêts qui n’est malheureusement pas compensée par une baisse des prix des logements.

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Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne : autour de 3% sur 15 ans entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif. Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023. 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Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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