Crédit immobilier : quand l'usure chasse les courtiers des banques

La remontée brutale des taux d'intérêt des crédits immobiliers conduit certaines banques à suspendre leur collaboration avec les courtiers. Au moins jusqu'au 1er juillet, date où entreront en vigueur les nouveaux barèmes de l'usure. Preuve est faite une nouvelle fois que le calcul de l'usure est totalement inadapté au contexte actuel, pénalisant toute la chaîne du crédit immobilier, pas seulement les emprunteurs.

Crédit immobilier sans les services des courtiers

La hausse marquée des taux d'intérêt ces derniers mois a des conséquences pour le moins inattendues sur le marché immobilier. Si cette évolution porte préjudice aux ménages emprunteurs en renchérissant le loyer de l'argent, elle atteint désormais les intermédiaires. Les taux d'usure étant au plancher, les marges bancaires sur le crédit immobilier sont actuellement si faibles que les établissements préfèrent se passer des courtiers.

Plusieurs grandes enseignes bancaires ont en effet décidé de suspendre leur partenariat avec les courtiers et d'économiser sur les commissions qu'elles leur versent pour apport d'affaires. C'est le cas de la Société Générale, du Crédit du Nord et du Crédit Agricole d’après les informations du journal Les Échos. Les banques demandent aux intermédiaires de ne plus leur envoyer de demandes de crédit immobilier tant qu'il y aura un problème avec l'usure.

La production de crédit est toujours active, mais les banques qui ont pris cette décision n'acceptent plus que les demandes en direct et arrêtent "temporairement le recours aux prescripteurs dont la part dans la production de crédit immobilier n'est pas significative", comme l'a indiqué la Société Générale au média BFM TV. Il est probable que d'autres banques suivront si une réforme de l'usure n'est pas rapidement engagée.

Il ne s'agit pas d'un problème de fond relationnel entre les banques et les courtiers, comme ce fut le cas durant l'automne 2019. Aucune convention de partenariat n'est dénoncée, la collaboration cesse le temps que l'indexation des taux d'usure permette la reprise des échanges sur des bases saines.

Les raisons du problème de l'usure

Les taux d'usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens accordés durant le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Pour mémoire, le TAEG, acronyme de Taux Annuel Effectif Global, est l'indicateur du coût total d'un crédit immobilier, car il intègre tous les frais relatifs à l'octroi du financement :

les intérêts exprimés par le taux nominal
la garantie (hypothèque ou caution)
les frais de dossiers
les éventuels frais d'ouverture et de tenue de compte
les frais d'expertise du bien immobilier
les primes d'assurance emprunteur.

S'y ajoutent le cas échéant les commissions de courtage si le dossier est passé entre les mains d'un intermédiaire.

Pour le deuxième trimestre 2022, le taux d'usure pour les crédits immobiliers d'une durée de 20 ans et plus a été fixé à 2,40%, soit son niveau plancher. Actuellement le taux moyen sur 20 ans s'affiche autour de 1,55% (hors assurance et coût des sûretés), bien supérieur à la moyenne de 1% qui prévalait en début d'année.

Le taux de l'usure étant calculé à partir des crédits octroyés entre janvier et mars 2022, le décalage avec les valeurs actuelles est très significatif. La violente remontée des taux d'intérêt depuis fin février rend le crédit immobilier de moins en moins accessible, et provoque l'effet ciseau en raison d'une usure stagnante. Difficile voire impossible de réussir l'équation d'un TAEG sous l'usure, puisqu'il faut ajouter tous les frais inhérents à l'obtention du crédit. Même solvable, un emprunteur se voit refuser son financement si le TAEG excède même d'un point le taux d'usure sur la durée concernée.

Les taux d'usure ne reflètent pas la brusque augmentation des taux d'intérêt observée depuis début 2022, ce qui favorise l'exclusion d'un grand nombre de ménages de l'accès au crédit. Ces dernières semaines, les acteurs du crédit, banques comme courtiers, n'ont cessé d'alerter les autorités financières quant au caractère obsolète du calcul de l'usure, réclamant de toute urgence une réforme des taux maximum légaux. Le ministère de l'Économie, qui chapeaute la Banque de France, a jugé le sujet suffisamment préoccupant pour entamer des discussions en vue de faire évoluer la méthodologie de calcul des taux légaux. La décision radicale des grandes banques vis-à-vis des courtiers va sans doute l'obliger à accélérer la révision du calcul de l'usure.

Crédit immobilier plus cher depuis janvier 2022

Les taux d'intérêt ont progressé très rapidement depuis le début de l'année 2022, mettant fin à deux millésimes de taux au plancher où il était courant de s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans. Pour juin, les valeurs tournent autour de 1,35% sur 15 ans, de 1,55% sur 20 ans et de 1,75% sur 25 ans, soit une augmentation moyenne de 50 points de base par rapport à fin 2021. Il n'est plus rare que des banques affichent des taux supérieurs à 2% sur 20 ans, une première depuis 2017.

La faute à l'évolution du contexte monétaire : inflation qui grimpe en flèche (5,2% sur un an à fin mai en France) et rendement des taux obligataires en forte hausse (OAT 10 ans au-delà de 2% depuis le 11 juin). Le loyer de l'argent est plus cher pour les banques, qui ajustent leurs barèmes de taux aux particuliers en conséquence. Fini le crédit bon marché, même si les taux restent pour l'heure bien inférieurs à l'inflation.

Un autre paramètre pèse dans la balance depuis le 1er juin : l'entrée en application de la loi Lemoine 2022 sur l'assurance emprunteur. La progression marquée des taux survient en même temps que l'augmentation des tarifs d'assurance de prêt immobilier. La suppression du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur a pour effet une hyper mutualisation des risques, génératrice d'une hausse notable des tarifs d'assurance pouvant aller jusqu'à 20% selon les assureurs.

Le temps n'est pas au beau fixe pour le crédit immobilier. Après deux ans d'euphorie malgré une crise sanitaire, plusieurs facteurs conjoncturels viennent gripper la machine, auxquels s'ajoute un facteur structurel, le calcul obsolète de l'usure. Les banques n'ont aucun intérêt à évincer les courtiers de leur production de crédit ; leur position actuelle a pour vocation de provoquer un électrochoc, afin que l'indexation des taux d'usure soit enfin cohérente avec la réalité du terrain. Réponse le 1er juillet 2022.

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Santé 2026 : combien coûtent vos soins et combien rembourse la mutuelle ?

L'Assurance Maladie couvre en moyenne 80 % des dépenses de santé des Français, mais peu d'entre eux savent précisément ce que représente cette prise en charge au quotidien. Pour mieux illustrer la réalité des coûts, l'Assurance Maladie a publié des exemples concrets autour de 3 situations courantes* : une entorse, un accouchement et la prise en charge annuelle d'un diabète équilibré. Un éclairage utile pour comprendre comment se répartissent les dépenses entre la Sécurité sociale, la mutuelle et le patient. Ce que l'Assurance Maladie rembourse vraiment : le principe général Un système fondé sur la solidarité Le modèle français de protection sociale repose sur un principe simple : chacun cotise en fonction de ses revenus et bénéficie de soins selon ses besoins. C'est ce qui rend le système particulièrement attachant aux yeux des Français. Pourtant, malgré cet attachement, la plupart des assurés méconnaissent le montant réel que l'Assurance Maladie dépense pour couvrir leurs soins. En 2026, la Sécurité Sociale rembourse en moyenne 8 euros sur 10 de l'ensemble des dépenses de santé. Mais cette moyenne recouvre des réalités très différentes selon les situations : une simple consultation chez le médecin généraliste n'implique pas les mêmes montants qu'une hospitalisation ou le suivi d'une maladie chronique sur une année entière. Ce que ces chiffres ne comprennent pas Il est important de préciser que les montants communiqués par l'Assurance Maladie ne reflètent que sa part de remboursement. Pour obtenir le coût total d'une situation de santé, il faut y additionner 2 autres composantes : les remboursements effectués par la complémentaire santé (mutuelle, assurance, institution de prévoyance) le reste à charge qui incombe directement au patient, notamment via les participations forfaitaires et les franchises médicales (sur les médicaments et les transports sanitaires). Trois situations concrètes pour comprendre les coûts réels des frais de santé Une entorse : ce que coûte un accident du quotidien Une entorse peut sembler anodine, mais elle génère une série de dépenses en cascade : consultation médicale, radiographie pour écarter une fracture, éventuelles séances de kinésithérapie, achat d'une attelle ou de bandages. L'Assurance Maladie intervient à chaque étape de ce parcours de soins, couvrant la majorité des frais liés aux consultations et aux examens d'imagerie. Cet exemple illustre bien comment un incident banal du quotidien mobilise plusieurs professionnels de santé et génère des dépenses que l'assuré ne perçoit pas toujours dans leur globalité, justement parce que la Sécurité sociale en absorbe l'essentiel. Coût estimé pour la Sécu : 202,88 € Une naissance : le coût d'un heureux événement La naissance d'un enfant représente l'une des prises en charge les plus complètes du système de santé français. De la première consultation prénatale jusqu'au séjour en maternité, en passant par les échographies, les analyses biologiques et le suivi post-natal, l'ensemble du parcours est fortement encadré et remboursé. Le coût global d'un accouchement, vu du côté de l'Assurance Maladie, est bien plus élevé que ce que ressent financièrement la famille concernée. C'est précisément l'objectif du système : permettre à chaque famille, quelles que soient ses ressources, d'accueillir un enfant dans les meilleures conditions médicales possibles. Coût estimé pour la Sécu : 7 350,42 € dont environ 4 300 € pour les soins au nouveau-né Un diabète équilibré sur un an : le poids d'une maladie chronique Le suivi annuel d'un diabète de type 2 bien contrôlé représente un cas particulièrement instructif. Sur 12 mois, les dépenses s'accumulent : consultations régulières chez le médecin traitant, bilans biologiques répétés, ordonnances de médicaments, éventuelles consultations spécialisées chez un endocrinologue ou un ophtalmologue dans le cadre du dépistage des complications. Même pour une maladie dite "équilibrée", le total des remboursements versés par l'Assurance Maladie sur une année peut atteindre plusieurs centaines d'euros. Cela souligne l'enjeu considérable que représente la prévention : mieux vaut éviter l'apparition de complications, qui feraient exploser ces coûts à la hausse, pour le patient comme pour la collectivité. Coût estimé pour la Sécu : 298,75 € Le rôle de la complémentaire santé : combler ce que la Sécu ne couvre pas Un deuxième niveau de protection indispensable Si l'Assurance Maladie constitue le socle du remboursement des soins, elle ne couvre pas tout. C'est là qu'intervient la complémentaire santé, qu'il s'agisse d'un contrat individuel ou d'une mutuelle obligatoire d’entreprise. Son rôle est de prendre en charge tout ou partie du ticket modérateur, c'est-à-dire la fraction des dépenses laissée à la charge de l'assuré après remboursement par la Sécurité sociale sur la base des tarifs conventionnés. Pour les 3 situations évoquées, la complémentaire santé intervient en complément. Elle peut couvrir : le ticket modérateur sur les consultations et les examens, participer aux frais d'hospitalisation, éventuellement rembourser des dépassements d'honoraires pratiqués par certains médecins spécialistes. Sans elle, le reste à charge pour l'assuré serait sensiblement plus élevé. Des garanties variables selon les contrats Toutes les complémentaires santé ne se valent pas. Les niveaux de remboursement varient considérablement d'un contrat à l'autre, notamment sur des postes de dépenses comme l'optique, le dentaire ou les audioprothèses, qui font l'objet d'une prise en charge limitée par la Sécurité sociale. Le dispositif 100 % Santé ou reste à charge zéro, mis en place depuis 2021, a permis d'améliorer l'accès à ces soins en imposant aux complémentaires santé responsables des paniers sans reste à charge, mais des écarts de couverture persistent selon les formules souscrites en cas d’équipement ou d’appareillage hors du dispositif. Il est donc essentiel de bien comparer les garanties proposées avant de choisir sa mutuelle santé, en tenant compte de son profil de santé, de son âge et de ses besoins spécifiques. Une couverture adaptée permet de limiter les mauvaises surprises financières face à des soins imprévus ou coûteux. Bon à savoir : la mutuelle responsable est un contrat réglementé qui doit prendre en charge un panier de soins minimum, dont le ticket modérateur, le forfait journalier hospitalier sans limite de durée et les équipements du dispositif 100% Santé. Comment contribuer à préserver le système de santé Éviter les examens inutiles Un des gestes les plus simples pour participer à la durabilité du système de santé consiste à informer son médecin ou les professionnels de santé des examens déjà réalisés. Refaire un examen déjà effectué récemment n'apporte aucun bénéfice médical et représente une dépense superflue pour la collectivité. Pour faciliter ce partage d'information, l'Assurance Maladie encourage les assurés à utiliser Mon Espace Santé, le carnet de santé numérique accessible à tous. Y déposer ses résultats d'examens permet à l'ensemble des professionnels impliqués dans un parcours de soins d'y accéder facilement, évitant ainsi les doublons coûteux et les délais inutiles. Accepter les médicaments génériques Les médicaments génériques représentent l'un des leviers les plus efficaces pour réduire les dépenses de santé sans sacrifier la qualité des soins. Un générique contient exactement la même substance active, au même dosage et sous la même forme pharmaceutique que le médicament de référence, dit "princeps". Seul change le nom commercial et, souvent, le prix : un générique coûte en moyenne entre 30 et 40 % moins cher que son équivalent de marque. Pour l'Assurance Maladie, le recours aux génériques représente une économie substantielle chaque année. Pour le patient, accepter la substitution proposée par le pharmacien — qui y est autorisé par la loi sauf mention contraire du médecin — permet de réduire son reste à charge. En cas de refus de médicament générique, le remboursement de la Sécu se fait sur la base du tarif générique le moins cher. Et la mutuelle ne complète pas le surcoût, sauf si la garantie pharmacie est aux frais réels. Miser sur la prévention La manière la plus efficace de préserver durablement un système de santé solidaire reste la prévention : Respecter le calendrier vaccinal Participer aux dépistages recommandés selon son âge et son profil de santé Adopter une alimentation équilibrée Pratiquer une activité physique régulière Ces comportements réduisent le risque de tomber malade et, par ricochet, allègent la charge pesant sur l'ensemble du système. La santé n’est pas gratuite. La généralisation du tiers payant a sans doute masqué la réalité des coûts du système de santé et généré une consommation abusive des actes et produits médicaux. Pourquoi ne pas informer chaque assuré du coût détaillé des prestations dont il bénéficie comme le suggèrent certains ? En 2026, alors que les finances de la Sécurité sociale font l'objet de débats récurrents, chacun dispose d'un levier concret pour participer à l'effort collectif : prendre soin de sa santé, utiliser les soins à bon escient et s'informer sur les droits et remboursements auxquels il peut prétendre. *Source : Ameli

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Prêt immobilier : les femmes se lancent davantage en solo

À l’occasion de la Journée internationale des Droits des Femmes le 8 mars, Magnolia.fr met en lumière un phénomène qui prend de l’ampleur : les femmes sont de plus en plus nombreuses à acheter un logement en solo. Déjà complexe en couple, emprunter quand on est seul et de surcroît une femme est un parcours semé d’embûches, malgré des atouts que n’ont pas les hommes. Acheter seule : un phénomène en plein essor L'accession à la propriété n'est plus l'apanage des couples. En France, les célibataires représentent désormais une part non négligeable des acquéreurs immobiliers, et les femmes y jouent un rôle grandissant. Selon une étude d’un grand réseau de courtage en crédit immobilier, 4 transactions immobilières sur 10 en 2024 sont le fait d'acheteurs seuls. Parmi eux, 46 % sont des femmes, contre 54 % pour les hommes, un écart qui se resserre d'année en année. Si les couples dominent encore largement le marché en représentant 60,7 % des transactions, la progression des femmes empruntant à titre individuel est significative : elles représentent désormais 19 % des crédits immobiliers, contre 20,3 % pour les hommes. Une quasi-parité qui traduit une profonde évolution des comportements et des aspirations féminines en matière de patrimoine. Des motivations ancrées dans une quête d'indépendance Derrière ces chiffres se dessine une réalité sociologique forte. Les raisons qui poussent les femmes à souscrire un prêt immobilier sont multiples : Indépendance financière Volonté de se constituer un patrimoine personnel Refus d'attendre un projet de vie à deux Acheter seule, c'est aussi s'assurer une sécurité à long terme dans un contexte où les aléas de la vie (séparation, veuvage, chômage) peuvent fragiliser des situations construites à deux. Emprunteurs femmes : des profils solides, malgré des revenus inférieurs Un apport personnel plus élevé pour compenser l'écart de salaire Paradoxalement, les femmes qui achètent seules font preuve d'une rigueur financière que les chiffres illustrent avec éloquence. Leur revenu net moyen s'établit à 3 273 euros par mois, soit environ 200 euros de moins que celui de leurs homologues masculins, et presque 2 fois moins que le revenu moyen d'un couple. Pourtant, loin d'être dissuadées, elles compensent cet écart par un effort d'épargne considérable. Côté femmes, l'apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier atteint en moyenne 49 661 euros, représentant près de 23 % du coût total de la transaction. Les hommes, eux, apportent en moyenne 42 587 euros, soit 20,8 % du financement. Ce différentiel d'environ 7 000 euros en faveur des femmes n'est pas anodin : il traduit une anticipation plus longue, une épargne plus méthodique, et une volonté de présenter un dossier bancaire solide. Un projet plus long à préparer, mais mieux ficelé Cette prudence a un coût : le temps. L'âge moyen au moment de l'achat est de 39 ans pour les femmes, contre 36 ans pour les hommes. Il leur faut donc 3 années supplémentaires pour : se constituer une épargne suffisante stabiliser leur situation professionnelle affiner leur projet immobilier. Les femmes préparent davantage leur projet, arrivent avec un apport supérieur et se montrent plus prudentes et réfléchies. Résultat : leurs dossiers prennent certes plus de temps à aboutir, mais on observe chez elles moins d'abandons et moins de refus bancaires. Une performance remarquable, qui témoigne d'un rapport au risque plus mesuré pour ce profil d’emprunteur. Le montant moyen emprunté par les femmes seules s'élève à 167 493 euros, légèrement supérieur aux 162 164 euros contractés par les hommes dans la même situation. Cette donnée est révélatrice de leur capacité à aller chercher un financement ambitieux malgré des revenus moindres. Achat immobilier : des inégalités structurelles qui persistent entre hommes et femmes Un pouvoir d'achat immobilier encore pénalisé Si les femmes font preuve d'une détermination sans faille, elles restent confrontées à des obstacles systémiques que la volonté individuelle ne suffit pas à effacer. Selon une étude réalisée par le site SeLoger en 2024, le pouvoir d'achat immobilier des femmes est inférieur de 4 % à celui des hommes. Concrètement, une femme achetant seule débourse en moyenne 12 000 euros de plus qu'un homme pour une surface comparable : 71 mètres carrés pour elle, contre 70 mètres carrés pour lui. L'écart salarial, racine du problème Cette inégalité immobilière prend sa source dans une réalité du marché du travail bien documentée. D'après les données de l'Insee, l'écart de salaire entre hommes et femmes atteint encore 16 % dans le secteur privé en équivalent temps plein. Des revenus structurellement plus faibles se traduisent mécaniquement par : une capacité d'emprunt réduite des conditions de crédit parfois moins favorables un coût de l'assurance emprunteur potentiellement plus élevé lorsque la durée du prêt s'allonge ou que les conditions d'emploi sont moins stables. Comment réussir son achat immobilier en solo quand on est une femme Optimiser son dossier de financement La première étape consiste à dresser un bilan complet de sa situation financière : Revenus Épargne disponible Charges fixes Crédits en cours Des simulateurs en ligne permettent d'estimer sa capacité d'emprunt en respectant le plafond réglementaire de 35 % de taux d'endettement (assurance de prêt comprise). Une situation professionnelle stable (CDI, ancienneté) et une gestion saine des comptes bancaires sont des signaux rassurants pour les établissements prêteurs. Si votre apport est encore insuffisant, il peut être stratégique de différer votre projet de quelques mois pour atteindre au moins 10 % du prix d'achat. Cet effort supplémentaire peut ouvrir la voie à des conditions de prêt plus avantageuses et à une meilleure négociation du taux. Bon à savoir : La délégation d'assurance emprunteur permet de maximiser la capacité d'emprunt, car les offres alternatives sont jusqu'à 4 fois moins chères que les propositions bancaires. Explorer les dispositifs d'aide à l'accession Plusieurs mécanismes permettent de réduire le coût global de votre emprunt. Le prêt à taux zéro (PTZ) s'adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il permet de financer jusqu’à 50% du montant de l’opération. Le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale (PAS) offrent quant à eux des taux encadrés. Les salariés du secteur privé peuvent également solliciter le prêt Action Logement, souvent méconnu mais particulièrement avantageux. Cadrer son projet avec lucidité Acheter seule implique de supporter l'intégralité des mensualités, sans filet. Il est donc indispensable de conserver une marge financière suffisante pour faire face aux imprévus : Travaux Perte d'emploi Dépenses exceptionnelles. Dans les grandes métropoles où les prix au mètre carré restent élevés, certains compromis sur la localisation, la surface ou les prestations peuvent s'avérer nécessaires pour rendre le projet viable. Mieux vaut acheter moins grand dans de bonnes conditions financières qu’avoir des ambitions irréalistes et passer à côté de l’accession à la propriété.

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