Crédit immobilier : quand l'usure chasse les courtiers des banques

La remontée brutale des taux d'intérêt des crédits immobiliers conduit certaines banques à suspendre leur collaboration avec les courtiers. Au moins jusqu'au 1er juillet, date où entreront en vigueur les nouveaux barèmes de l'usure. Preuve est faite une nouvelle fois que le calcul de l'usure est totalement inadapté au contexte actuel, pénalisant toute la chaîne du crédit immobilier, pas seulement les emprunteurs.

Crédit immobilier sans les services des courtiers

La hausse marquée des taux d'intérêt ces derniers mois a des conséquences pour le moins inattendues sur le marché immobilier. Si cette évolution porte préjudice aux ménages emprunteurs en renchérissant le loyer de l'argent, elle atteint désormais les intermédiaires. Les taux d'usure étant au plancher, les marges bancaires sur le crédit immobilier sont actuellement si faibles que les établissements préfèrent se passer des courtiers.

Plusieurs grandes enseignes bancaires ont en effet décidé de suspendre leur partenariat avec les courtiers et d'économiser sur les commissions qu'elles leur versent pour apport d'affaires. C'est le cas de la Société Générale, du Crédit du Nord et du Crédit Agricole d’après les informations du journal Les Échos. Les banques demandent aux intermédiaires de ne plus leur envoyer de demandes de crédit immobilier tant qu'il y aura un problème avec l'usure.

La production de crédit est toujours active, mais les banques qui ont pris cette décision n'acceptent plus que les demandes en direct et arrêtent "temporairement le recours aux prescripteurs dont la part dans la production de crédit immobilier n'est pas significative", comme l'a indiqué la Société Générale au média BFM TV. Il est probable que d'autres banques suivront si une réforme de l'usure n'est pas rapidement engagée.

Il ne s'agit pas d'un problème de fond relationnel entre les banques et les courtiers, comme ce fut le cas durant l'automne 2019. Aucune convention de partenariat n'est dénoncée, la collaboration cesse le temps que l'indexation des taux d'usure permette la reprise des échanges sur des bases saines.

Les raisons du problème de l'usure

Les taux d'usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens accordés durant le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Pour mémoire, le TAEG, acronyme de Taux Annuel Effectif Global, est l'indicateur du coût total d'un crédit immobilier, car il intègre tous les frais relatifs à l'octroi du financement :

les intérêts exprimés par le taux nominal
la garantie (hypothèque ou caution)
les frais de dossiers
les éventuels frais d'ouverture et de tenue de compte
les frais d'expertise du bien immobilier
les primes d'assurance emprunteur.

S'y ajoutent le cas échéant les commissions de courtage si le dossier est passé entre les mains d'un intermédiaire.

Pour le deuxième trimestre 2022, le taux d'usure pour les crédits immobiliers d'une durée de 20 ans et plus a été fixé à 2,40%, soit son niveau plancher. Actuellement le taux moyen sur 20 ans s'affiche autour de 1,55% (hors assurance et coût des sûretés), bien supérieur à la moyenne de 1% qui prévalait en début d'année.

Le taux de l'usure étant calculé à partir des crédits octroyés entre janvier et mars 2022, le décalage avec les valeurs actuelles est très significatif. La violente remontée des taux d'intérêt depuis fin février rend le crédit immobilier de moins en moins accessible, et provoque l'effet ciseau en raison d'une usure stagnante. Difficile voire impossible de réussir l'équation d'un TAEG sous l'usure, puisqu'il faut ajouter tous les frais inhérents à l'obtention du crédit. Même solvable, un emprunteur se voit refuser son financement si le TAEG excède même d'un point le taux d'usure sur la durée concernée.

Les taux d'usure ne reflètent pas la brusque augmentation des taux d'intérêt observée depuis début 2022, ce qui favorise l'exclusion d'un grand nombre de ménages de l'accès au crédit. Ces dernières semaines, les acteurs du crédit, banques comme courtiers, n'ont cessé d'alerter les autorités financières quant au caractère obsolète du calcul de l'usure, réclamant de toute urgence une réforme des taux maximum légaux. Le ministère de l'Économie, qui chapeaute la Banque de France, a jugé le sujet suffisamment préoccupant pour entamer des discussions en vue de faire évoluer la méthodologie de calcul des taux légaux. La décision radicale des grandes banques vis-à-vis des courtiers va sans doute l'obliger à accélérer la révision du calcul de l'usure.

Crédit immobilier plus cher depuis janvier 2022

Les taux d'intérêt ont progressé très rapidement depuis le début de l'année 2022, mettant fin à deux millésimes de taux au plancher où il était courant de s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans. Pour juin, les valeurs tournent autour de 1,35% sur 15 ans, de 1,55% sur 20 ans et de 1,75% sur 25 ans, soit une augmentation moyenne de 50 points de base par rapport à fin 2021. Il n'est plus rare que des banques affichent des taux supérieurs à 2% sur 20 ans, une première depuis 2017.

La faute à l'évolution du contexte monétaire : inflation qui grimpe en flèche (5,2% sur un an à fin mai en France) et rendement des taux obligataires en forte hausse (OAT 10 ans au-delà de 2% depuis le 11 juin). Le loyer de l'argent est plus cher pour les banques, qui ajustent leurs barèmes de taux aux particuliers en conséquence. Fini le crédit bon marché, même si les taux restent pour l'heure bien inférieurs à l'inflation.

Un autre paramètre pèse dans la balance depuis le 1er juin : l'entrée en application de la loi Lemoine 2022 sur l'assurance emprunteur. La progression marquée des taux survient en même temps que l'augmentation des tarifs d'assurance de prêt immobilier. La suppression du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur a pour effet une hyper mutualisation des risques, génératrice d'une hausse notable des tarifs d'assurance pouvant aller jusqu'à 20% selon les assureurs.

Le temps n'est pas au beau fixe pour le crédit immobilier. Après deux ans d'euphorie malgré une crise sanitaire, plusieurs facteurs conjoncturels viennent gripper la machine, auxquels s'ajoute un facteur structurel, le calcul obsolète de l'usure. Les banques n'ont aucun intérêt à évincer les courtiers de leur production de crédit ; leur position actuelle a pour vocation de provoquer un électrochoc, afin que l'indexation des taux d'usure soit enfin cohérente avec la réalité du terrain. Réponse le 1er juillet 2022.

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Certains contrats collectifs imposent l’adhésion obligatoire des ayants droit (conjoint, enfants), d’autres proposent en option l’intégration des autres membres de la famille moyennant un surcoût pour l’assuré principal. Il convient de vérifier certains points : La mutuelle employeur accepte-t-elle les enfants en garde alternée ? Le contrat permet-il une double affiliation ? Les garanties sont-elles adaptées aux besoins de l'enfant ? Quels critères pour bien choisir la mutuelle de son enfant ? Les garanties essentielles à vérifier Pour un enfant, certains postes de soins sont particulièrement importants. Voici les garanties à analyser en priorité : Orthodontie : les soins orthodontiques sont fréquents chez les enfants et coûteux ; vérifiez le taux de remboursement et le plafond annuel. Optique : lunettes et lentilles peuvent représenter un budget conséquent, surtout si l'enfant porte des corrections fortes. 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Informer les mutuelles Signalez le changement de situation (garde alternée) à vos complémentaires santé respectives. Mettre à jour la carte Vitale Déclarez la nouvelle situation auprès de l'Assurance Maladie (Ameli). Transmettre les justificatifs Si l'enfant n'est pas sur votre mutuelle, envoyez le décompte de la Sécurité sociale à votre complémentaire. Qui paie la mutuelle enfant en cas de garde alternée après une séparation ou un divorce ? La question du financement de la mutuelle enfant après une séparation est l'une des premières sources de tension entre ex-conjoints. Pourtant, des solutions existent pour organiser cette répartition de façon sereine et équitable. Un accord amiable avant tout Lorsque le dialogue reste possible, les 2 parents sont libres de définir ensemble les modalités de prise en charge des frais de santé des enfants. Plusieurs arrangements sont envisageables : L'un des parents conserve la mutuelle familiale et couvre les enfants en tant qu'ayants droit. 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Pensez à formaliser l'accord par écrit Quelle que soit la solution retenue, il est vivement recommandé de consigner la décision dans la convention parentale ou dans le jugement de divorce. Cela évite tout malentendu futur et protège les deux parties en cas de litige ultérieur. Résumé : les points clés à retenir Un enfant en garde alternée peut être rattaché aux 2 parents à la Sécurité Sociale. La double affiliation à 2 mutuelles est possible mais génère des coûts supplémentaires. Mieux vaut formaliser l'accord entre parents pour éviter tout litige. Comparez les garanties selon les besoins réels de l'enfant (orthodontie, optique, dentaire). Pensez à la mutuelle employeur, souvent avantageuse pour les enfants. Bien anticiper la situation vous permettra d'éviter les mauvaises surprises lors d'une consultation ou d'une hospitalisation. L'essentiel est de garantir à votre enfant une protection santé continue et adaptée, quel que soit le domicile où il se trouve ce jour-là.

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Assurance de prêt et loi Lemoine : les droits des emprunteurs malades sont-ils bafoués ?

La réforme de 2022 sur l’assurance de prêt immobilier a été présentée comme une avancée majeure pour les emprunteurs, en particulier pour ceux ayant des antécédents médicaux. En supprimant le questionnaire de santé dans certains cas et en facilitant la résiliation à tout moment, la loi Lemoine visait clairement à faciliter l’accès au crédit immobilier au plus grand nombre. Pourtant, sur le terrain, la réalité apparaît plus nuancée. Derrière ces nouvelles libertés, certaines pratiques contractuelles continuent de stigmatiser les emprunteurs malades. Des exclusions de garanties liées à des pathologies préexistantes subsistent, créant un décalage entre la promesse législative et la protection réelle. 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Une absence d’interdiction claire dans la loi D’un point de vue juridique : la loi Lemoine ne prohibe pas ces exclusions les assureurs conservent une liberté contractuelle les garanties peuvent être limitées selon leur politique de risque Une zone grise entre légalité et esprit de la réforme Ces pratiques sont au cœur d’un débat, car elles sont légalement acceptables pour certains acteurs et contraires à l’objectif d’inclusion pour d’autres. L’équilibre économique des assureurs au cœur du débat La fin du questionnaire médical : un bouleversement du modèle de risque Sans informations médicales, les assureurs doivent repenser leur approche pour évaluer le risque : Moins de sélection à l’entrée Risque accru d’hétérogénéité des profils Difficulté à tarifer précisément Le phénomène d’anti-sélection La suppression du questionnaire favorise : les emprunteurs déjà malades qui cherchent à s’assurer une augmentation potentielle des sinistres Des sinistres rares mais très coûteux En assurance emprunteur, les engagements financiers peuvent être élevés : remboursement du capital restant dû en cas de décès prise en charge des mensualités en cas d’invalidité indemnisation sur plusieurs années Chez certains courtiers d’assurance, les sinistres à indemniser ont doublé depuis l’entrée en application des dispositions de la loi Lemoine. Deux leviers pour préserver l’équilibre Les assureurs disposent de 2 solutions principales : augmenter les tarifs introduire des exclusions ciblées Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, il a été constaté une augmentation moyenne des tarifs de 15% sur le segment des offres sans sélection médicale. Changer d’assurance de prêt : une opportunité qui peut se retourner contre l’emprunteur La résiliation à tout moment permet de : comparer les offres réduire le coût total du crédit optimiser son budget Un risque de perte de garanties lors de la délégation Changer d’assurance peut entraîner : la perte de certaines couvertures existantes l’apparition de nouvelles exclusions une protection moins complète Important : La délégation d’assurance est acceptée par la banque uniquement si le nouveau contrat présente une équivalence de garanties avec l’ancien. Ce principe limite ainsi la perte de protection. Des profils particulièrement exposés Les emprunteurs concernés sont souvent ceux ayant : des maladies chroniques des antécédents médicaux lourds (cancer, VIH, maladies cardio-vasculaires, etc.) des pathologies évolutives (diabète, obésité) Un secteur profondément divisé sur la portée de la loi Lemoine Une interprétation juridique stricte des assureurs Certains acteurs défendent ces pratiques : respect du cadre légal (les exclusions sont autorisées, même si le questionnaire est supprimé) nécessité économique fondée sur l’impossibilité d’analyser le risque médical maintien de l’équilibre technique (augmentation des tarifs) Une critique fondée sur l’esprit de la réforme D’autres dénoncent : une remise en cause de l’accessibilité une forme de sélection indirecte une perte de protection pour les assurés Une insécurité juridique persistante À ce jour, aucune décision claire ne tranche le débat : les pratiques varient selon les assureurs et les emprunteurs manquent de visibilité. Rappelons que l’assurance repose sur le principe de l’aléa : couvrir un risque qui n’est pas certain et non une situation déjà prévisible. Peut-on alors reprocher à un assureur de refuser de garantir une pathologie préexistante ? Une clarification réglementaire s’impose et alimente les discussions entre les acteurs du secteur au sein du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Emprunteurs malades : comment sécuriser son assurance de prêt ? Lire attentivement les conditions générales Avant toute souscription, si vous êtes éligible à l’assurance sans sélection médicale : Identifiez les exclusions Vérifiez les garanties Comprenez les limites du contrat Comparer au-delà du simple tarif Un contrat moins cher peut : offrir une couverture réduite comporter des restrictions importantes Anticiper les conséquences d’un changement d’assurance Avant de résilier, penser à : comparer les garanties point par point évaluer les risques en cas de sinistre Se faire accompagner par un professionnel Un courtier en assurance de prêt peut vous aider à : décrypter les contrats éviter les mauvaises surprises optimiser le rapport coût / protection La loi Lemoine permet une meilleure accessibilité pour les profils d’emprunteurs à risque de santé. Elle offre par ailleurs une plus grande concurrence et une simplification essentielle des démarches. Pour autant, la protection est inégale et les exclusions existent, sources de mauvaise compréhension des emprunteurs. Restez vigilant ! L’assurance de prêt immobilier est un produit technique, où chaque clause peut avoir des conséquences majeures.

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Prêt annulé : la banque doit-elle rembourser les primes d’assurance emprunteur ?

Lorsqu'un prêt immobilier est annulé par décision de justice, les conséquences financières pour les 2 parties peuvent s'avérer complexes. Si la remise en état des situations antérieures semble logique en théorie, la pratique révèle des subtilités juridiques importantes, notamment sur la question du remboursement des primes d'assurance emprunteur. Un arrêt rendu le 11 mars 2026 par la première chambre civile de la Cour de cassation vient clarifier ce point de manière décisive. Le contexte : des prêts en franc suisse déclarés nuls Des crédits à risque au cœur d'un contentieux L'affaire trouve son origine dans le scandale des crédits immobiliers libellés en franc suisse, une pratique qui a donné lieu à de nombreux contentieux en France en raison des risques de change pesant sur les emprunteurs. Dans cette affaire, le tribunal avait prononcé l'annulation de ces prêts, avec pour conséquence habituelle la remise des parties dans leur état initial. Les effets de l'annulation sur les restitutions réciproques Les emprunteurs devaient restituer le capital reçu du prêteur, tandis que l'établissement bancaire était condamné à reverser l'ensemble des sommes encaissées au fil de l'exécution des contrats, intérêts compris, mais aussi les primes d'assurance emprunteur prélevées pour prêt en franc suisse. C'est précisément sur ce dernier point que la banque a formé un pourvoi en cassation, contestant être tenue de rembourser les primes d'assurance décès collectées auprès des emprunteurs dans le cadre de leur adhésion à un contrat de groupe. Un mécanisme d'assurance de prêt souvent mal compris Le fonctionnement du contrat d'assurance de groupe Pour saisir l'enjeu juridique, il faut rappeler le fonctionnement de l'assurance emprunteur en groupe. Dans ce schéma, c'est la banque, en tant qu'établissement prêteur, qui souscrit un contrat collectif auprès d'une compagnie d'assurance (qui peut être sa filiale). Les emprunteurs, eux, adhèrent à ce contrat pour bénéficier des garanties d’assurance de prêt immobilier, notamment en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette adhésion est généralement imposée comme condition sine qua non à l'obtention du crédit. Une apparence trompeuse du rôle de la banque En apparence, la banque joue un rôle central : elle choisit l'assureur maison négocie les conditions du contrat collecte les primes auprès des emprunteurs les reverse à l'assureur. Ce rôle d'intermédiaire pourrait laisser penser qu'elle est partie intégrante de la relation assurantielle. Pourtant, la réalité juridique est tout autre. Important : rappelons que l’assurance de prêt de la banque n’est pas obligatoire. Chaque emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire auprès d’un assureur concurrent, dès lors que le contrat présente une équivalence de garantie. La solution retenue par la Cour de cassation : la banque est un tiers au contrat d'assurance de prêt Un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur La Cour de cassation a tranché avec clarté. Si la banque est bien à l'origine de la souscription du contrat collectif, l'adhésion individuelle de chaque emprunteur crée, de son côté, un lien contractuel direct entre cet adhérent et l'assureur. La banque souscriptrice se retrouve alors en position de tiers par rapport à ce contrat d'assurance individuel. L'impossibilité de restituer des sommes dont on n'est pas créancier Cette distinction est fondamentale. En droit des obligations, seul le créancier d'une somme peut être contraint à la restituer. Or, les primes versées par les emprunteurs étaient dues à l'assureur et non à la banque. Cette dernière n'en était que le vecteur de transmission, sans en être la bénéficiaire finale. Elle ne pouvait donc pas être condamnée à les rembourser au titre de l'annulation des prêts. La haute juridiction casse ainsi la décision des juges du fond sur ce point. Ce que cela signifie concrètement pour les emprunteurs Une action à diriger contre l'assureur, non contre la banque Cette décision a des implications pratiques significatives pour tout emprunteur qui obtiendrait l'annulation d'un crédit immobilier en justice. Le remboursement des primes d'assurance emprunteur ne pourra pas être réclamé à la banque, mais uniquement à l'assureur, avec lequel l'emprunteur entretient un lien contractuel direct. Des démarches complexifiées pour les emprunteurs lésés Cela suppose d'engager une action distincte contre la compagnie d'assurance, ce qui complexifie les démarches et suppose de démontrer un fondement juridique propre à cette restitution, question qui, elle, n'est pas tranchée par cet arrêt. Une jurisprudence à retenir pour les litiges futurs La nécessité d'identifier précisément le créancier des sommes versées Cet arrêt du 11 mars 2026 s'inscrit dans une jurisprudence constante sur la nature des contrats d'assurance de groupe et la délimitation des responsabilités entre banque et assureur. Il rappelle que malgré l'imbrication fréquente entre crédit et assurance, ces deux relations contractuelles demeurent juridiquement distinctes. Orienter l'action contre la bonne partie : un enjeu décisif Pour les avocats et les emprunteurs engagés dans des procédures d'annulation de prêts, la leçon est claire : identifier avec précision qui est créancier de quelles sommes est une étape incontournable avant de formuler des demandes de restitution. Confondre la banque collectrice et l'assureur bénéficiaire peut conduire à orienter l'action contre la mauvaise partie et compromettre le succès du litige sur ce volet financier. Source : Cour de cassation, 11 mars 2026, 1ère chambre civile, n°24-21.018

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