Crédit immobilier et coronavirus : modulation des mensualités ou report ?

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De nombreux emprunteurs sont ou vont être confrontés à des difficultés de remboursement de leur crédit immobilier en raison d'une baisse de leurs revenus. Pour ne pas être doublement pénalisés financièrement, les experts leur conseillent de négocier une modulation des mensualités plutôt que d'opter pour un report.

Le report des mensualités est trop coûteux

Actuellement plus de 2,2 millions de salariés sont au chômage partiel ou technique. Les principaux secteurs concernés sont l'industrie, le tourisme, la restauration, l'hébergement, la construction et le commerce non alimentaire. Le gouvernement a voulu faciliter le chômage partiel afin d'éviter les licenciements et de permettre aux entreprises de redémarrer rapidement avec toutes leurs compétences une fois le pays sorti de cette crise sanitaire. Pour des centaines de milliers de personnes qui détiennent un prêt à l'habitat, se pose la question du remboursement de la dette auprès du prêteur. La baisse de leurs revenus augmente leur taux d'endettement et met en péril l'équilibre de leur budget. La plupart des enseignes bancaires proposent à leurs clients en difficultés le report des échéances afin de palier dans l'immédiat à cette chute du pouvoir d'achat. La banque qui autorise cette facilité ne fait pas un cadeau, car le report est une opération coûteuse pour l'emprunteur. Notre rédaction l'a évoqué dans des articles précédents : le report des mensualités, qui peut s'étaler d’un à douze mois, va très nettement renchérir le coût du crédit. La version "partielle" qui implique une suspension du capital, les intérêts étant toujours dus, est moins pénalisante pour l'emprunteur que la version "totale" qui prévoit un report et des intérêts et du capital. Dans les deux cas, l'assurance reste due. Le problème est que les banques, dans leur écrasante majorité, pratiquent le report total : l'intégralité des mensualités est reportée en fin de prêt.

Le temps du report total, les intérêts qui ne sont pas payés s'ajoutent au capital restant dû, et augmente ainsi mathématiquement le montant de l'amortissement et par capillarité, celui des intérêts. Comme le résume un courtier en crédit, les intérêts génèrent des intérêts. Un report de 6 mois peut allonger l'emprunt de 8 mois pour compenser les intérêts non remboursés dans l'intervalle. L'opération se révèle plus chère en début de remboursement du prêt, quand les mensualités sont principalement constituées des intérêts.

Il faut aussi rappeler que le report est accordé après le premier ou le deuxième anniversaire du prêt ; les tout nouveaux emprunteurs n'y ont pas accès, sauf arrangement avec leur banque. Étant donné le contexte exceptionnel, on peut supposer qu’un prêteur fera montre de souplesse pour éviter un défaut de paiement qui engendrera moultes complications administratives. Autre précision, le report doit être distingué du différé de remboursement qui intervient uniquement au début du prêt, une opération généralement mise en place dans le cadre d'un financement d'un bien neuf, d'une construction ou de l'achat d'un logement en VEFA.

La modulation des mensualités

Alternative moins onéreuse pour l'emprunteur, la modulation des échéances est une solution prévue dans la plupart des contrats de prêt.

Elle consiste à réduire ou augmenter les mensualités entre 10% et 30% sur une période de 12 à 24 mois, permettant ainsi d'anticiper un éventuel coup dur ou au contraire, réduire le coût du crédit en cas de rentrée d'argent. Les crédits modulables étant devenus la norme depuis plusieurs années, les emprunteurs confrontés à une période financièrement délicate peuvent activer cette option pour obtenir immédiatement un gain de pouvoir d'achat, ou plutôt un abaissement de leur taux d'endettement mécaniquement surélevé en raison de la chute de leurs revenus. La modulation obéit à certaines contraintes. Vérifiez la clause de votre contrat de prêt. Généralement l'opération est possible à la date d'anniversaire de votre crédit et une fois par an.

Comme le report, la modulation des mensualités va augmenter la durée initiale du crédit et engendrer un surcoût dû aux intérêts et aux primes d'assurance additionnels. En fonction de la durée restante, l’une ou l’autre opération est plus ou moins intéressante pour l’emprunteur. Quel que soit la formule envisagée, la banque facturera de plus des frais d’avenant au contrat.

Exemple :

Un emprunteur a contracté en avril 2017 un prêt immobilier de 200 000€ au taux fixe de 2%, assorti d'une assurance au taux de 0,36%. Le coût total de son prêt est de 57 224€ dont 14 400€ d'assurance (60€ par mois).

Report des mensualités

La banque l’autorise à reporter ses échéances de 6 mois à compter du 1er mai 2020. Durant 6 mois, il paiera uniquement ses primes d'assurance soit un total de 360€. Selon les simulations, le crédit est allongé de 9 mois et génèrera un surcoût de 3 530€ (dont 540€ d'assurance).

Modulation des mensualités

Son contrat de prêt lui permet de moduler ses échéances. En rallongeant la durée de remboursement de 9 mois, pour faire un parallèle avec le report, la mensualité passe de 1 012€ (hors assurance) à 976€ (hors assurance).

Coût total du crédit avec modulation (nouvelle durée restante 212 mois) : 59 220€ dont 14 940€ d’assurance

En revanche, si le prêt est modulé sur la durée maximum autorisée, c’est-à-dire en allongeant le remboursement de 24 mois, la mensualité passe de 1 012€ (hors assurance) à 922€ (hors assurance).

Coût total du crédit avec modulation (nouvelle durée restante 227 mois) : 62 561€ dont 15 840€ d’assurance

On voit bien dans cet exemple que le coût de l’opération est d’autant plus élevé que la durée de remboursement s’allonge. En diminuant la mensualité de 54€ (976 – 922), la durée augmente de 15 mois, assortie d’un surcoût de 2 441€ (+900€ d’assurance). Dans le cas présent, la solution du report qui consiste à allonger la durée initiale de 9 mois sera moins onéreuse que la modulation avec un allongement de 24 mois.

On peut remarquer qu’une renégociation du taux d’intérêts serait nettement plus profitable à l’emprunteur. La banque accepte de réviser le taux et de l’abaisser de 2% à 1,15%. Notre emprunteur en profite pour changer de contrat d’assurance. La formule déléguée est au taux de 0,18%.

Capital restant dû : 174 130€

Mensualité : 944,33€ (+ 30€ assurance)

Coût du prêt sur la durée restante (203 mois) : 23 659€ (dont 6 090€ d’assurance).

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en avril 2026

Le marché du crédit immobilier en avril 2026 évolue dans un contexte de reprise progressive des taux d’intérêt et de vigilance accrue autour des taux d’usure. Après plusieurs mois d’accalmie, les conditions de financement restent globalement accessibles, mais certains signaux invitent à la prudence, notamment pour les profils les plus fragiles. Entre tensions géopolitiques, remontée des taux obligataires et ajustement des barèmes bancaires, voici tout ce qu’il faut savoir pour emprunter dans de bonnes conditions. Taux de prêt immobilier : une remontée progressive en avril 2026 Après une période de stabilisation, les taux d’intérêt des crédits immobiliers subissent une légère remontée en ce début de printemps 2026. Plusieurs établissements bancaires ont déjà ajusté leurs grilles tarifaires à la hausse. Des hausses encore contenues En avril, les augmentations observées restent modérées, de l’ordre de : +0,10 à +0,30 point selon les banques Une tendance liée à la remontée de l’OAT à 10 ans, désormais au-dessus de 3,8% Cette évolution s’inscrit dans un contexte économique marqué par : des tensions inflationnistes persistantes un environnement géopolitique incertain et anxiogène une pression accrue sur les taux de refinancement des banques commerciales Les taux moyens constatés Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers, les taux moyens s’établissent actuellement : sur 15 ans : entre 3,20% et 3,30 % sur 20 ans : entre 3,35 % et 3,50 % sur 25 ans : entre 3,45 % et 3,55 % Ces niveaux restent relativement compétitifs au regard des standards historiques, mais ils marquent un tournant après plusieurs mois de baisse. Hausse des taux : quel impact pour les emprunteurs ? Cette remontée progressive des taux a plusieurs conséquences immédiates : une augmentation du coût total du crédit une baisse de la capacité d’emprunt une nécessité accrue de présenter un dossier solide Les établissements prêteurs restent toutefois dans une logique commerciale dynamique, cherchant à capter de nouveaux clients au printemps. Le crédit immobilier reste un produit d’appel pour les banques en 2026. Taux d’usure : un plafond toujours au-dessus de 5% sur 20 ans et plus Le taux d’usure est un élément clé à surveiller pour tout projet de crédit immobilier. Il s’agit du taux maximum légal que les banques sont autorisées à appliquer. Les plafonds applicables au 2e trimestre 2026 Les nouveaux taux d’usure, fixés pour la période du 1er avril au 30 juin 2026, évoluent légèrement : 4,48% pour les prêts de 10 à moins de 20 ans (en baisse) 5,19% pour les prêts de 20 à 25 ans (en hausse) Les crédits sur 20 à 25 ans, qui représentent la majorité des financements, conservent donc un plafond supérieur à 5%. Comment est calculé le taux d’usure ? Le taux d’usure repose sur la moyenne des taux pratiqués au cours des 3 mois précédents, majorée d’un tiers. Il intègre : le taux nominal du crédit immobilier (intérêts d’emprunt) l’assurance emprunteur les frais de dossier la garantie (caution ou hypothèque) Il correspond donc au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée. Une marge indispensable pour financer son projet Pour qu’un dossier soit finançable, il faut généralement : une marge de 0,50 à 0,60 point entre le taux nominal et le taux d’usure Sans cette marge, le crédit peut être refusé, même si l’emprunteur est solvable. Le risque d’effet ciseau entre taux et usure Un phénomène bien connu refait surface et alimente la crainte des professionnels, à commencer par les courtiers en crédit : l’effet ciseau. Un décalage structurel Le calcul trimestriel du taux d’usure entraîne un décalage avec la réalité du marché : les taux d’usure sont basés sur les conditions passées les taux bancaires peuvent augmenter rapidement Les plafonds légaux peuvent devenir inadaptés en période de hausse brutale des taux d’intérêts. Un risque déjà observé par le passé Ce mécanisme rappelle la situation de 2022-2023, marquée par : une forte hausse des refus de crédit jusqu’à 40% de dossiers rejetés dans certains cas Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait alors décidé la mensualisation provisoire et exceptionnelle des taux d’usure. Cette mesure pourrait être remise en place en cas de blocage du marché du crédit. Assurance emprunteur : un facteur clé dans l’équation Souvent sous-estimée, l’assurance emprunteur joue un rôle déterminant dans l’accès au crédit. Pourquoi l’assurance pèse autant ? L’assurance est incluse dans le TAEG. Elle peut donc : faire dépasser le taux d’usure rendre un dossier non finançable Cela concerne particulièrement : les seniors les profils avec risques aggravés de santé les emprunteurs aux revenus modestes qui doivent généralement emprunter sur les durées les plus longues pour respecter la limite du taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) Comment optimiser son assurance ? Pour limiter l’impact de l’assurance emprunteur sur le coût du crédit immobilier, plusieurs leviers existent : Comparer les contrats et faire jouer la délégation d’assurance de prêt Adapter les garanties au strict nécessaire Jouer sur la quotité d’assurance Négocier les exclusions et surprimes Le mieux est de se faire accompagner par un courtier en assurance de prêt pour optimiser vos chances de décrocher un contrat compétitif qui correspond à votre profil et respecte les exigences de la banque en matière de garanties minimales. Un marché immobilier encore fragile Malgré une situation globalement stable, plusieurs facteurs pourraient fragiliser le marché dans les mois à venir. Les signaux de vigilance Les professionnels du secteur surveillent notamment : la remontée des taux d’emprunt d’État une possible reprise de l’inflation les tensions géopolitiques internationales l’évolution des politiques monétaires Une dynamique encore préservée Pour l’instant, le marché du crédit immobilier reste actif : les banques continuent de financer la concurrence entre établissements joue en faveur des emprunteurs les conditions restent globalement accessibles Conseils pour emprunter en avril 2026 Dans ce contexte, il est essentiel d’adopter une stratégie rigoureuse pour maximiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier. Préparer un dossier solide Les banques accordent une attention particulière à : la stabilité professionnelle le niveau de revenus le taux d’endettement l’apport personnel Anticiper les évolutions de taux Compte tenu de la tendance haussière : mieux vaut ne pas trop attendre pour emprunter sécuriser rapidement une offre peut être judicieux Si votre projet est mûr, n’espérez pas une hypothétique baisse de taux… qui ne viendra pas dans l’immédiat. Optimiser tous les paramètres du crédit Pour rester sous le taux d’usure : négocier le taux nominal réduire les frais annexes optimiser l’assurance emprunteur En avril 2026, le crédit immobilier reste accessible, mais le contexte devient plus technique et exigeant : les taux d’intérêt repartent à la hausse, sans flambée brutale ; le taux d’usure dépasse toujours 5% sur 25 ans, mais évolue peu ; le risque d’effet ciseau pourrait limiter certains financements ; l’assurance emprunteur joue un rôle déterminant dans l’acceptation du dossier. Dans ce contexte, les emprunteurs doivent être particulièrement vigilants et optimiser chaque paramètre de leur financement pour concrétiser leur projet immobilier.

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