Crédit immobilier : les banques prêtent de moins en moins fin 2023

On savait le marché immobilier à la peine, les derniers chiffres de la Banque de France attestent d’une crise profonde avec une production de nouveaux crédits tombée sous la barre des 10 milliards d’euros pour le mois d’août. Du jamais vu depuis février 2016. L’institution ne s’en émeut pas et se félicite par ailleurs de la bonne représentation des primo-accédants. En attendant que le gouvernement réagisse enfin pour débloquer le marché, les Français renoncent à devenir propriétaires, ce qui crée une vive tension sur le marché locatif.

Chute de la production de crédits immobilier

Le montant de la production de nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) est passé au mois d’août sous la barre des 10 milliards d’euros, à 9,9 Md€ exactement, une première depuis sept ans, a annoncé jeudi la Banque de France. On est bien loin des 20 Md€ affichés durant certains mois de 2020 et 2021, et même au printemps 2022 par un effet de rattrapage post-confinements. En mai 2022, la production avait atteint un pic de 26,8 Md€.

À l’époque, les taux étaient au plancher et titraient encore 1% fin 2021 (hors assurance de prêt immobilier et différents frais de garantie). Leur remontée entamée début 2022 s’est rapidement accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine qui a provoqué une crise inflationniste dans le monde et notamment en zone euro. Les banques centrales ont réagi en resserrant leur politique monétaire, ce qui vient renchérir le loyer de l’argent pour les banques de détail qui n’ont d’autre choix que de le répercuter sur le crédit aux ménages et aux entreprises.

Arrêtons avec la hausse des taux

La hausse brutale des taux d’intérêts est certes le fait générateur de cette crise majeure du secteur immobilier, mais il serait excessif de lui faire porter l’entière responsabilité de la raréfaction du crédit bancaire. Emprunter aujourd’hui à 4,20% (hors garantie et frais de sûretés) reste inférieur au niveau de l’inflation (4,90% sur un an à fin septembre 2023).

Dysfonctionnement de l’usure

Les taux ont quasiment quadruplé en l’espace de dix-huit mois, passant de 1,10% en janvier 2022 à plus de 4% sur la durée de 20 ans. Un mouvement rapide qui a mis en lumière le dysfonctionnement de l’usure. Calculé chaque trimestre, le taux d’usure ne pouvait suivre la vive progression des taux d’intérêts. Sous la pression des professionnels, banques comme courtiers, la Banque de France décide la mensualisation du taux d’usure à compter de février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu'à janvier 2024. Les établissements de crédit peuvent donc ajuster leurs barèmes plus régulièrement, afin de mieux s’adapter aux contraintes monétaires qui pèsent sur eux. Ceci explique aussi l'ascenseur pris par les taux d’intérêts.

La mesure n’a pas le résultat bénéfique escompté, mais a le mérite de retarder quelque peu l’effet ciseau. Le calcul du taux d’usure reste un problème que la BdF cache sous le tapis. Révisé mensuellement, le taux maximum légal est toujours défini sur la base des taux moyens des trois mois précédents. On peut difficilement parler d’actualisation.

Autre écueil, le taux d’usure est identique sur toutes les durées à partir de 20 ans : que vous empruntiez sur 20 ans ou 25 ans, le taux d’usure qui plafonne votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le même. N’est-ce pas là un facteur discriminant pour les emprunteurs qui doivent étirer la durée de remboursement pour minimiser leur taux d'endettement mensuel ?

Règles d’octroi trop rigides

À la hausse des taux d’intérêts qui plombent leur pouvoir d’achat immobilier, les emprunteurs doivent affronter les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), organe placé sous l’égide de la BdF, qui a décidé il y a trois ans d’encadrer la distribution du crédit immobilier pour éviter la surchauffe en période de taux historiquement bas. Période qui n'est plus d'actualité.

Deux limites, juridiquement opposables aux banques, ont été instaurées :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt comprise.
La durée de remboursement n’excède pas 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants (au moins 25% du montant de l’opération).

Depuis la mise en place de ces normes, les courtiers n’ont cessé d’alerter les autorités sur leur facteur d’exclusion. Appliqué à l’aveugle par des banques qui sont soumises à des sanctions si elles l’enfreignent, le taux d’effort maximum vise à protéger les emprunteurs contre un endettement excessif, mais il ne tient pas compte du reste à vivre. Un ménage avec des revenus confortables peut s’endetter au-delà de la norme sans risquer un déséquilibre budgétaire. Par cet encadrement, on dénie aux banques leur mission qui est de prêter en bonne intelligence.

Alors que chacun espérait le taux d’endettement bientôt assoupli, la BdF a confirmé cette semaine que la norme serait bien maintenue, les banques n’utilisant pas la totalité de la marge de flexibilité qui leur est accordée.

Le nouveau calcul du taux d’endettement est par ailleurs pénalisant pour les investisseurs, car les banques n’ont plus le droit d’utiliser la méthode différentielle qui prenait en compte les éléments financiers de l’investissement locatif (loyers minorés de la mensualité et des charges locatives).

Prix immobiliers : ça baisse… trop doucement

On ne peut parler de la production de crédits sans évoquer les prix immobiliers. Une forte progression des taux est généralement suivie d’une correction des prix, certes plus tardive. Elle est bien réelle mais loin des proportions attendues pour compenser la perte du pouvoir d’achat immobilier engendrée par le renchérissement du crédit.

Selon les notaires de France, la baisse sur un an à fin octobre devrait atteindre -5,5% pour les appartements et -5,2% pour les maisons, bien insuffisante pour resolvabiliser les ménages. Où les prix baissent-ils le plus en 2023 ? Dans les grandes villes selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents : Bordeaux et Lyon perdent plus de 8%, tandis que Nice en gagne 6,3%.

Les banques sont plus frileuses, les vendeurs refusent de voir que le marché est orienté à la baisse, les acheteurs attendent une correction plus franche. Résultat, le volume de transactions dans l’ancien redescendrait sous les 900 000 ventes en 2023, soit un repli de 20% par rapport à 2022. Pourquoi un tel écart entre la chute de la production de crédits et celle des ventes ? parce que certains paient cash, dans des proportions inédites, face aux difficultés récurrentes pour accéder au crédit bancaire.

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Assurance de prêt immobilier : 4 situations qui peuvent vous coûter cher

Changer d’assurance emprunteur est aujourd’hui plus simple grâce à la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022. Celle-ci permet de résilier son contrat à tout moment afin de faire des économies tout en étant mieux couvert. Elle permet aussi de bénéficier de la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions. Si ces avancées ont révolutionné le marché de l’assurance de prêt immobilier, elles ne sont pas sans risques pour les emprunteurs. Certaines clauses ou situations méconnues peuvent en effet entraîner une absence temporaire ou partielle de couverture, et donc des frais importants en cas d’accident, de maladie ou d’invalidité. Voici 4 écueils à connaître avant de changer ou de souscrire votre assurance de prêt immobilier. 1.Trou de garantie : quand vous n’êtes couvert par aucun assureur Le trou de garantie est sans doute le risque le plus redoutable pour un emprunteur. Il se produit lorsqu’un décalage temporel survient entre la fin du contrat d’assurance sortant et le début du nouveau contrat. Pendant ce laps de temps, l’emprunteur n’est protégé par aucune couverture, ce qui peut avoir des conséquences financières graves en cas de sinistre. Prenons un exemple concret : Dupont résilie son ancien contrat d’assurance de prêt au 30 juin et fait démarrer le nouveau au 1er juillet. S’il est victime d’un accident ou d’un arrêt de travail le 25 juin, aucun assureur ne prendra en charge le sinistre : le délai de franchise de la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) est de 60 jours sur le premier contrat, et le nouvel assureur n’intervient qu’à partir de la date d’effet et après le délai de franchise sur la garantie ITT de son propre contrat. Cette situation survient souvent par méconnaissance des délais administratifs ou à cause d’un mauvais alignement entre les contrats. Pour éviter ce piège, il est essentiel de : Vérifier la date exacte de résiliation du contrat sortant et celle d’entrée en vigueur du nouveau, ainsi que les délais de carence et franchise sur certaines garanties. Anticiper les démarches auprès de la banque, qui doit valider l’équivalence des garanties avant tout changement. Demander à votre nouvel assureur de confirmer par écrit la continuité de la couverture, sans interruption. Un simple oubli peut coûter plusieurs milliers d’euros, surtout si un sinistre survient au mauvais moment. 2.Délai de carence : une garantie différée sans que vous le sachiez Le délai de carence en assurance de prêt est une autre subtilité souvent ignorée des emprunteurs. Il s’agit d’une période suivant la souscription du contrat pendant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas encore. Autrement dit, vous payez votre assurance, mais n’êtes pas encore pleinement couvert. Ce délai peut varier selon les compagnies et les types de garanties. Par exemple : Pour la garantie perte d’emploi, la carence peut atteindre 3 à 6 mois. Pour les garanties ITT et invalidité permanente totale ou partielle (IPT et IPP), certains contrats prévoient également une carence, généralement de 1 à 3 mois. Si un emprunteur tombe malade ou subit un accident durant cette période, l’assurance refusera l’indemnisation au motif que le sinistre est survenu avant la fin du délai de carence. Or, en changeant d’assurance de prêt immobilier, beaucoup pensent bénéficier immédiatement des mêmes protections que précédemment. Ce n’est pas toujours le cas : un contrat peut comporter une clause de carence que l’ancien n’avait pas. Le bon réflexe : avant de signer, comparez les conditions générales des 2 contrats et demandez à votre assureur si une période de carence s’applique. Si oui, planifiez le changement à un moment où vous êtes en bonne santé et sans risque professionnel ou personnel imminent. Sachez qu’il existe des contrats d’assurance de prêt sans délai de carence. 3.Franchise en ITT : une clause qui retarde votre indemnisation Autre paramètre souvent négligé : la franchise en ITT, la garantie qui entre en jeu en cas d’arrêt de travail temporaire pour maladie ou accident. La franchise correspond au nombre de jours pendant lesquels l’assureur ne verse aucune indemnité après la survenue d’un sinistre. Elle débute à partir du premier jour d’arrêt de travail reconnu par la Sécurité sociale. La durée de cette franchise varie selon les contrats, entre 15, 30, 60 ou 90 jours, voire 180 jours. Cela signifie que si vous êtes en arrêt de travail pendant 2 mois avec une franchise de 90 jours, vous ne percevrez aucune indemnité. Seuls les arrêts supérieurs à la durée de franchise déclenchent la prise en charge, et une fois échu le délai de carence. Cette clause a un impact direct sur le niveau de protection de votre prêt immobilier. En cas d’accident ou de maladie longue durée, vous pourriez devoir continuer à rembourser vos mensualités sans aide de l’assurance pendant plusieurs semaines. Lors d’un changement de contrat, il est donc crucial de : Comparer les délais de franchise de votre ancien et de votre nouvel assureur. Vérifier si la franchise s’applique par sinistre ou par période d’arrêt, car cela change tout. Sauf protection complémentaire (voir plus bas), privilégier un contrat avec une franchise courte, quitte à payer une cotisation légèrement plus élevée. Une mauvaise compréhension de cette clause peut faire perdre des milliers d’euros à un emprunteur qui pensait être couvert dès le premier jour d’arrêt. Bon à savoir : si, en tant que salarié, vous bénéficiez d’un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise, contenant des garanties arrêt de travail, vous percevez des indemnités journalières qui viennent compenser la perte de revenus en cas de maladie ou d’accident. Ces IJ s’ajoutent aux indemnités versées par la Sécu et votre employeur. Sélectionnez dans ce cas une franchise longue car vous êtes indemnisé par ailleurs. 4.Exclusion des maladies préexistantes : un risque pour les assurés fragiles Depuis la suppression du questionnaire médical dans certains cas (capital ≤ 200 000 € et fin de remboursement avant 60 ans), les assureurs ont dû adapter leurs politiques de souscription. Pour se préserver d’un “mauvais risque”, certains contrats comportent désormais une exclusion de garantie des maladies préexistantes. Concrètement, cela signifie que les pathologies connues avant la signature du contrat ne seront pas couvertes. Exemple : si vous avez déjà consulté un médecin pour un problème de dos avant de changer d’assurance et que ce trouble s’aggrave ou devient récurrent après la souscription, le nouvel assureur peut refuser la prise en charge, estimant qu’il s’agit d’une maladie préexistante. Cette exclusion pose un problème d’équité, surtout pour les personnes atteintes de maladies chroniques (asthme, diabète, troubles articulaires, etc.) ou ayant un antécédent médical léger. Certains assureurs appliquent cette clause même lorsque le questionnaire de santé n’a pas été exigé, ce qui soulève des débats juridiques. En théorie, refuser la couverture d’une pathologie antérieure sans questionnaire de santé contrevient à l’esprit de la loi Lemoine. De rares cas de refus de prise en charge ont déjà été signalés au Médiateur de l’assurance, qui recommande de mieux encadrer ces exclusions. Conseil pratique : avant de signer, demandez expressément à votre assureur si les maladies préexistantes sont exclues, et exigez une mention écrite. Si vous suivez un traitement, vérifiez que la garantie incapacité ou invalidité couvre bien votre situation actuelle. Changer d’assurance emprunteur avec vigilance La substitution d’assurance de prêt immobilier est une opération qui permet de réduire considérablement le coût total de votre crédit, et souvent d’améliorer la couverture, mais cela doit être mené avec la plus grande attention. Les trous de garantie, les délais de carence, les franchises longues et les exclusions médicales sont autant de points de vigilance qui peuvent compromettre votre protection financière. Avant de résilier, prenez le temps de : Lire attentivement les conditions générales de votre nouveau contrat ; Vérifier les dates de transition entre anciens et nouveaux assureurs ; Comparer les garanties ITT, IPT, IPP, décès, perte d’autonomie et leurs modalités d’application ; Faire appel à un courtier spécialisé capable de vérifier l’équivalence des garanties et d’éviter toute mauvaise surprise. En matière d’assurance emprunteur, le diable se cache dans les détails. La vigilance est le meilleur bouclier contre les imprévus. Un contrat plus économique ne doit jamais se faire au détriment de la qualité de la couverture.

Primo-accédants : le prêt à taux zéro élargi en 2026 ?

Le parcours vers la propriété pourrait devenir plus accessible pour de nombreux ménages. Un amendement voté à l’Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 prévoit une revalorisation des plafonds du prêt à taux zéro (PTZ). L’objectif est de renforcer ce coup de pouce public pour compenser la hausse des prix de l’immobilier et soutenir l’accession à la propriété dans un contexte de marché tendu. PTZ 2026 : un dispositif renforcé pour soutenir l’accession à la propriété Après un premier assouplissement en avril 2025, le PTZ pourrait de nouveau évoluer dès l’an prochain. Deux députés, Lionel Causse (Ensemble) et Michel Castellani (LIOT), ont défendu un amendement visant à adapter le dispositif aux réalités du marché immobilier. Des plafonds relevés pour tenir compte du marché Depuis 2014, les plafonds du PTZ n’avaient pas été revalorisés, alors même que les prix de l’immobilier ont progressé partout en France, particulièrement dans les zones tendues. Entre 2014 et 2024, les prix immobiliers en France ont globalement augmenté, avec une moyenne annuelle d'environ 1,4% pour les maisons anciennes et 1,7% pour les appartements anciens. Cette hausse est cependant plus marquée dans les grandes agglomérations et en Île-de-France, où elle peut atteindre 3% par an. Aujourd’hui, une personne seule peut emprunter entre 79 000 € et 156 000 € via le PTZ. L’amendement déposé suggère : Montant minimum : 99 000 € Montant maximum : 195 000 € Cette revalorisation importante permettrait d’augmenter la capacité d’emprunt des primo-accédants, sans intérêts à rembourser sur cette partie du financement. Les auteurs du texte insistent sur la volonté de « relancer l’accession à la propriété » et de « réduire la pression sur le marché locatif ». Une entrée en vigueur dès janvier 2026 ? Si la mesure est définitivement adoptée, ces nouveaux plafonds pourraient s’appliquer dès le 1er janvier 2026. Une bonne nouvelle pour ceux qui envisagent d’acheter prochainement, et qui pourraient ainsi bénéficier d’une marge financière accrue. Pourquoi le PTZ reste essentiel pour les primo-accédants Le PTZ est un levier majeur pour aider les ménages à acquérir leur première résidence principale. Il concerne exclusivement les primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années. Répondre à une baisse du taux de propriétaires en France Selon les parlementaires, l’accession à la propriété doit redevenir une priorité nationale. Le taux de propriétaires est désormais autour de 57 %, une tendance légèrement à la baisse, tandis que les jeunes éprouvent davantage de difficultés à se loger, tout en rêvant de devenir propriétaires. Face à ce constat, renforcer le PTZ apparaît comme une réponse directe afin de : soutenir les jeunes ménages fluidifier le passage du statut de locataire à celui de propriétaire favoriser la mobilité résidentielle équilibrer le marché locatif, aujourd’hui très sous tension PTZ : conditions d’éligibilité toujours en vigueur Pour rappel, le PTZ reste accordé sous conditions : être primo-accédant acheter une résidence principale respecter les plafonds de ressources acheter un logement neuf ou ancien avec travaux d’un montant équivalent au minimum à 25% du financement global. Attention : le PTZ doit être sécurisé par une assurance emprunteur au même titre que tout crédit immobilier. Même s'il est sans intérêts bancaires, il doit être couvert par cette garantie qui intervient en cas de décès, d'invalidité et d'incapacité de travail. PTZ 2025 ou PTZ 2026 : quand déposer son dossier ? Le calendrier joue un rôle clé dans le choix de votre stratégie d’achat immobilier. La plupart des banques fixent la date limite de dépôt au 31 octobre pour garantir un traitement dans les délais réglementaires. Certaines acceptent toutefois des demandes jusqu’à la mi-novembre. Autrement dit, si vous signez prochainement un compromis et souhaitez sécuriser les conditions actuelles, mieux vaut ne pas tarder. Attendre pour bénéficier d’un PTZ bonifié ? Si votre projet est encore au stade de réflexion, patienter quelques semaines pourrait être avantageux. La version 2026 du PTZ offrirait potentiellement une enveloppe plus élevée pour financer votre achat. Le PTZ, un dispositif stratégique dans un marché immobilier complexe Accéder à la propriété reste un enjeu majeur pour de nombreux ménages malgré un contexte plus exigeant : taux d’intérêts attractifs mais loin des moyennes historiques des années 2018 et 2019, où il était courant de s’endetter autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) prix immobiliers globalement élevés malgré quelques baisses, inaccessibles pour les jeunes ménages dans les grandes métropoles comme Paris, Nice, Lyon ou Bordeaux conditions bancaires plus strictes : les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière fixent le taux d’endettement maximum à 35% des revenus nets (assurance de prêt comprise) et limite la durée de remboursement à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux d’envergure). Dans ce cadre, le PTZ constitue un outil majeur pour sécuriser le parcours d’achat et optimiser la capacité d’endettement en supprimant les intérêts bancaires sur une partie du financement. La revalorisation envisagée s’inscrit dans une volonté de limiter les inégalités d’accès au logement et de soutenir les primo-accédants, souvent les plus touchés par la hausse des prix et le durcissement des conditions de crédit.

Prêt immobilier : les taux vont-ils remonter en 2026 ? Faut-il emprunter maintenant ?

Après une année 2025 marquée par un retour à la stabilité, le marché du crédit immobilier semble s’apprêter à entrer dans une nouvelle phase. Selon de nombreux experts, l’année 2026 pourrait signer la fin de la parenthèse de taux bas. Dans un contexte économique plus incertain, les porteurs de projets immobiliers ont tout intérêt à agir dès maintenant. 2025 : une accalmie bienvenue après 2 années de turbulences Après un début de décennie marqué par la flambée des taux d’intérêt (crise du Covid, guerre en Ukraine), le marché du prêt immobilier a enfin retrouvé une forme d’équilibre en 2025. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,08 % au deuxième trimestre 2025, contre 3,16 % au premier trimestre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Cette légère baisse illustre une tendance à la stabilisation, observée depuis la fin de l’année 2024. Les taux ont perdu 100 points de base entre fin 2023 et fin 2024. Cette détente s’explique principalement par : Le reflux progressif de l’inflation, qui a permis à la Banque centrale européenne (BCE) de relâcher la pression sur sa politique monétaire (taux annuel à 1% à fin octobre en France, 2,1% en zone euro) ; Une concurrence accrue entre les banques, désireuses de relancer la production de prêts ; Une demande de logements en reprise lente mais réelle, notamment chez les primo-accédants. D’après l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen sur l’ensemble de 2025 devrait avoisiner 3,11 %, pour se stabiliser autour de 3,05 % en fin d’année. Une stabilisation des taux de crédit immobilier encourageante mais fragile Si cette tendance est perçue comme une bonne nouvelle pour les acheteurs, elle pourrait ne pas durer. En effet, aucune banque n’a revu ses grilles de taux à la baisse depuis août 2025, une première depuis la fin 2023. Ce gel des taux annonce une possible inversion de tendance dès le début de l’année 2026. 2026 : vers un nouveau cycle de hausse des taux immobiliers ? Tout laisse à penser que la hausse des taux des crédits immobiliers fera son retour en 2026. Les facteurs de la remontée des taux Un environnement macroéconomique tendu : la croissance européenne reste atone et les politiques budgétaires nationales se durcissent. Un ralentissement des politiques monétaires accommodantes de la BCE : après 8 baisses consécutives depuis 2024, la BCE a choisi de marquer une pause en juillet 2025, signe d’une vigilance accrue face à la remontée de certains indicateurs inflationnistes. Une tension croissante sur les marchés obligataires : l’OAT à 10 ans, indicateur clé pour le coût du crédit, a dépassé 3,40 % à l’été 2025, contre 3,20 % début d’année. Ce que cela signifie pour les emprunteurs En clair, plus le rendement de l’OAT augmente, plus les banques ajustent leurs taux à la hausse. Si cette tendance se confirme, le taux moyen des crédits immobiliers pourrait atteindre 3,40 % fin 2026, d’après les anticipations de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un tel niveau réduirait mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages, déjà mis à mal par l’inflation persistante et la hausse des prix de l’énergie ces dernières années. Un contexte budgétaire peu favorable au logement Le projet de loi de finances 2026, dans sa version actuelle, ne laisse guère espérer de soutien supplémentaire au logement. Le gel de certaines prestations sociales et la suppression progressive de dispositifs d’aide risquent de fragiliser les ménages modestes. Sans mesures incitatives comme un élargissement du prêt à taux zéro (ancre) ou le retour d’un dispositif d’investissement attractif comme le Pinel, l’accès à la propriété pourrait devenir plus difficile dès 2026. Pourquoi la fin 2025 reste une fenêtre d’opportunité à saisir Face à ces signaux, emprunter avant la remontée des taux s’impose comme une stratégie avisée. Le second semestre 2025 offre encore des conditions de financement historiquement favorables : Des taux moyens entre à 3 % et 3,50 % Des opportunités sous les 3 % pour les meilleurs profils Des banques prêtes à négocier pour conquérir de nouveaux clients. Certaines institutions bancaires proposent encore des offres promotionnelles ou des prêts à taux réduit, notamment pour les emprunteurs présentant un apport personnel conséquent ou un projet à forte valeur patrimoniale. Mais ces conditions risquent de disparaître dès la remontée de l’OAT à 10 ans. Acheter maintenant pour préserver son pouvoir d’achat immobilier En parallèle, les prix de l’immobilier montrent des signes de reprise après 2 années de stagnation. Selon les dernières données du site d’estimation immobilière Meilleurs Agents, les prix ont progressé de 1 % au premier semestre 2025, avec des hausses plus marquées à Paris (+1,4 %) et dans les zones rurales (+1,1 %). Sur un an, la hausse cumulée atteint +4,2 % depuis février 2024 dans certaines zones rurales, où la demande reste forte. Attendre 2026 reviendrait donc à payer plus cher son bien, tout en supportant des taux d’emprunt plus élevés. En d’autres termes, différer son achat, c’est risquer de perdre en capacité d’emprunt : pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le coût du crédit augmente de 15 % entre un taux nominal de 3 % et un de 3,5 %, soit un surcoût de plus de 12 000 € qui vient diminuer votre pouvoir d’achat immobilier. Quelles stratégies adopter avant la remontée des taux ? Pour tirer profit de la conjoncture actuelle, plusieurs leviers peuvent être activés : 1. Soigner son dossier d’emprunteur Plus que jamais, les banques recherchent des profils solides : stabilité professionnelle, apport personnel suffisant, endettement maîtrisé. Un dossier complet, clair et justifié peut faire la différence pour obtenir un taux préférentiel. 2. Comparer les offres via un courtier immobilier Passer par un courtier en crédit immobilier permet d’accéder à des conditions négociées auprès de multiples établissements. Le professionnel peut également anticiper les hausses à venir et bloquer un taux fixe avant qu’il n’évolue. 3. Miser sur des dispositifs complémentaires Même si les aides publiques se raréfient, certains mécanismes restent attractifs : Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, élargi à tout le territoire et à la maison individuelle depuis avril 2025 Les aides locales à l’achat (régions, départements, collectivités) Les conditions d’assurance emprunteur optimisées grâce à la loi Lemoine permettant la résiliation à tout moment. Les indicateurs économiques convergent vers une même conclusion : 2025 représente une fenêtre d’opportunité à ne pas manquer pour emprunter à taux avantageux. L’année 2026, en revanche, pourrait marquer le retour à une hausse durable des taux d’intérêt, sous l’effet combiné de la remontée de l’OAT, d’une politique monétaire plus stricte et d’un soutien étatique limité. Attendre pour acheter pourrait coûter cher. En sécurisant dès maintenant un taux fixe autour de 3 %, vous maximisez votre capacité d’achat et vous prémunissez contre les futures hausses.

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