Immobilier : où les prix baissent-ils le plus en 2023 ?
La dernière étude de Meilleurs Agents, portail spécialisé dans l’estimation immobilière, met en lumière l’ampleur de la baisse des prix de l’immobilier ancien dans les plus grandes villes de France. La chute est spectaculaire à Bordeaux et Lyon, deux métropoles habituées ces dernières années à une envolée des valeurs. La correction reste toutefois insuffisante pour redynamiser un marché en pleine crise, marqué par des taux d’emprunt en hausse perpétuelle et une politique du logement peu convaincante.
Taux en hausse et prix immobiliers en baisse
Les deux phénomènes vont de pair. Le crédit immobilier est encore plus cher en octobre 2023, car les taux d’intérêts poursuivent leur progression entamée début 2022, et les prix des logements s’infléchissent doucement mais sûrement, sans pour autant que cette correction compense la remontée des taux d’emprunt.
La baisse des prix immobiliers était attendue en réponse au fort rebond des taux et à une demande freinée par le difficile accès au crédit pour les primo-accédantset pour les autres profils. Les chiffres du marché sont mauvais avec une production de crédits immobiliers qui chute de 50% sur un an à fin juillet.
Le site Meilleurs Agents, leader des prix immobiliers et de l’estimation en ligne, a mesuré l’ampleur de ce mouvement baissier. La descente est généralisée, dans les villes de taille moyenne comme en zone rurale, et surtout dans les plus grandes villes, les plus touchées par ce phénomène en raison d’une accélération des prix plus forte ces dix dernières années.
Ville
Prix moyen par m2 (maisons et appartements) au 1er octobre 2023
Évolution sur un mois
Évolution sur un an
Paris
9 857 €
-0,4%
-4,8%
Nice
5 286 €
0%
+6,3%
Lyon
5 001 €
-0,6%
-8,4%
Bordeaux
4 783 €
0%
-8,3%
Rennes
4 184 €
-0,2%
-2,6%
Nantes
3 975 €
+0,1%
-5,1%
Strasbourg
3 977 €
+0,3%
-0,4%
Marseille
3 881 €
+0,5%
+2,3%
Toulouse
3 756 €
-0,4%
-0,7%
Montpellier
3 659 €
+0,1%
+0,5%
source Meilleurs Agents
Nette baisse des prix dans les villes surcotées
Lyon et Bordeaux sont les deux métropoles où la correction est la plus sévère (-8,4% et -8,3% respectivement). Suivent Paris et Nantes avec une chute des prix immobiliers autour de 5% sur un an. La baisse est cependant toute relative à Bordeaux où les prix avaient augmenté de près de 50% en dix ans, alors que la moyenne nationale sur la période était de 29%.
Certaines villes font de la résistance, comme Montpellier (+0,5%), et surtout Marseille (+2,3%) et Nice (+6,3%). Marseille a longtemps été sous-évaluée, et sur la Côte d'Azur, le marché est toujours tendu avec une demande soutenue et le recours au crédit moindre qu’ailleurs. Les transactions sont en grande partie alimentées par des seniors dotés d’un fort pouvoir d’achat, certains payant cashsans passer par la case crédit bancaire, échappant de fait à la difficile souscription à l’assurance emprunteur.
Une baisse générale mais pas suffisante pour les emprunteurs qui ont perdu environ 20% de pouvoir d’achat immobilier en 2023par la seule hausse des taux d’intérêts. Selon le réseau d’agences immobilières Century 21, il faudrait que les prix s’infléchissent de 15% à 20% sur l’année pour relancer la machine. Meilleurs Agents anticipe une nouvelle baisse des prix de 4% d’ici septembre 2024.
Le nombre de 900 000 transactions ne sera pas atteint en 2023, contre 1,13 million en 2022. Le marché de l’immobilier ancien est avant tout un marché de renouvellement, porté par des ménages qui doivent vendre (naissance, divorce ou séparation, décès). Et à la sempiternelle question « faut-il mieux vendre avant d’acheter ou le contraire ? », la réponse n’est pas tranchée.