Baisse du pouvoir d’achat immobilier 2023 : déléguez l’assurance emprunteur !

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La hausse des taux d’intérêts grignote le pouvoir d’achat immobilier des ménages. À mesure que les taux augmentent, sans que les prix de logements subissent une correction significative, la capacité d’emprunt se réduit. Selon une étude du courtier Meilleurtaux, les Français ont perdu en moyenne 25 mètres carrés depuis janvier 2020. Parade à ce phénomène, la délégation d’assurance emprunteur. En réduisant le coût de l’assurance de plusieurs milliers d’euros, vous regagnez une partie des mètres carrés perdus.

Chute du pouvoir d’achat immobilier

En deux ans et demi, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est effondré, tiré vers le bas par la hausse des taux d’intérêts couplée à la stabilité des prix des logements. Selon le dernier baromètre Meilleurtaux, relayé par le journal Le Parisien mardi 20 juin, les candidats à l’achat immobilier ont perdu en moyenne 5m2 en six mois dans les 20 plus grandes villes de France, et 25m2 depuis janvier 2020, juste avant la pandémie de Covid-19.

Le postulat de départ : une mensualité de 1 000€ par mois au taux de 3,40% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie), ce qui donne une capacité d’emprunt de 173 963€. Les plus pénalisées sont les villes moyennes où l’immobilier était encore abordable avant la crise sanitaire et où les prix se sont envolés suite aux confinements successifs.

Saint-Étienne, ville parmi les 20 plus peuplées où les prix immobiliers sont les plus faibles, est la grande perdante avec -10m2, suivie par Nîmes et Le Mans qui concèdent chacune 7m2 en six mois. À l’opposé, les trois métropoles où le pouvoir d’achat immobilier est le moins affecté par le durcissement des conditions d’emprunt conjuguée à une stagnation des prix sont Paris (-1m2), Lyon (-2m2) et Nice (-3m2).

SI l’on regarde depuis janvier 2020, la perte moyenne est chiffrée à 25m2. Voici les résultats dans le détail :

  • Paris : -4m2

  • Lyon et Bordeaux : -11m2

  • Toulouse : -18m2

  • Nice et Nantes : -19m2

  • Rennes et Strasbourg : -20m2

  • Montpellier, Marseille et Grenoble : -22m2

  • Le Mans et Saint-Étienne : -45m2

  • Angers : -47m2

Pour rappel, la surface minimale réglementaire d’un logement va de 9m2 (chambre avec point d’eau) à 114m2 pour un T7. Au Mans, à Saint-Étienne et à Angers, les acheteurs ont donc perdu l’équivalent d’un T2. L’immobilier reste toutefois plus accessible dans ces villes que dans les plus côtées. Selon les chiffres de Meilleursagents au 1er juin 2023, le prix moyen du mètre carré net vendeur est de 10 081€ à Paris, contre 1 365€ à Saint-Étienne, 1 918€ au Mans ou 3 324€ à Angers.

Optez pour une assurance emprunteur déléguée

La situation est tendue pour les candidats à l’achat immobilier. La hausse des taux d’intérêts plombe leur capacité d’emprunt. Il faudrait une baisse des prix immobiliers de 20% en 2023 pour compenser l’augmentation des taux, un scénario peu probable compte tenu de la pénurie d’offres dans certaines zones et de la résistance des vendeurs à vouloir maintenir leurs prétentions.

Il existe pourtant un moyen de minimiser la perte de pouvoir d’achat immobilier, en souscrivant une assurance de prêt individuelle, concurrente du contrat proposé par la banque. À garanties équivalentes, une assurance externe est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre groupe bancaire.

La loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à souscrire une assurance autre que celle de la banque dès lors que le contrat présente une couverture au moins aussi protectrice. Le libre choix du contrat vous permet de réduire le coût de l’assurance et par extension celui de votre prêt immobilier.

Prenons un simple exemple :

  • Vous avez 30 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur ; vous contractez un prêt de 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,72% (taux pour un bon dossier au 21 juin 2023), garanti par une assurance bancaire au taux de 0,34%. Le coût de l’assurance emprunteur est de 57€ par mois, soit un total de 13 600€.

  • En mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous obtenez un taux d’assurance de 0,10% (taux moyen observé chez le courtier Magnolia.fr pour ce type de profil), soit un coût de 17€ par mois et de 4 000€ sur la durée totale. Économies : 9 600€ !

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour mesurer l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur.

 

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Crédit immobilier refusé : 3 causes fréquentes et les solutions pour emprunter

Dans un contexte de hausse des taux d’emprunt, obtenir son financement bancaire se révèle plus compliqué. Pourtant, un refus de crédit immobilier ne signifie pas nécessairement que votre projet d’achat est compromis. Plusieurs facteurs peuvent expliquer la décision de la banque, au premier rang desquelles un taux d’endettement trop élevé, un taux annuel effectif global (TAEG) supérieur au taux d’usure ou des difficultés à obtenir une assurance emprunteur. Pour chaque situation, des solutions existent afin d’améliorer votre dossier et de présenter une nouvelle demande dans de meilleures conditions.  1. Un taux d’endettement supérieur à 35 % Le taux d’endettement constitue l’un des principaux critères examinés par les banques avant d’accorder un crédit immobilier. Selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Concrètement, l’ensemble de vos mensualités de crédit, auxquelles s’ajoute le coût de l’assurance, doit rester dans cette limite par rapport à vos revenus nets avant impôt. Si vos charges de remboursement sont trop importantes, la banque peut considérer que votre budget ne permet pas d’assumer l’emprunt dans des conditions satisfaisantes. Et même si votre reste à vivre est confortable, le prêteur ne peut déroger à cette norme des 35 %. Les établissements bancaires disposent néanmoins d’une marge de flexibilité encadrée, qu’ils peuvent utiliser pour certains dossiers : elle est centrée sur les acquisitions de résidences principales et la primo-accession. Cette possibilité ne constitue pas pour autant pas un droit pour l’emprunteur. Comment réduire son taux d’endettement ? Plusieurs solutions peuvent permettre de retrouver une capacité d’emprunt suffisante : Rembourser un crédit en cours : solder un prêt automobile ou un crédit à la consommation permet de réduire les charges mensuelles prises en compte par la banque. Allonger la durée du prêt immobilier : une durée de remboursement plus longue peut diminuer les mensualités, dans les limites réglementaires applicables (25 voire 27 ans selon conditions). Elle augmente néanmoins le coût total du crédit. Augmenter l’apport personnel : en empruntant une somme moins importante, vous pouvez réduire le montant des échéances et améliorer votre profil financier. Revoir le budget d’achat : rechercher un bien moins cher permet de rendre le financement plus compatible avec vos revenus. Comparer plusieurs établissements : les banques n'apprécient pas tous les dossiers de la même manière et peuvent appliquer des critères commerciaux différents, dans le respect des règles en vigueur. Avant de déposer une nouvelle demande, réalisez une simulation de votre capacité d’emprunt en intégrant toutes vos charges, y compris l’assurance. Vous pourrez ainsi ajuster votre projet avant de solliciter un autre établissement. 2. Un TAEG supérieur au taux d’usure Même si vos revenus sont suffisants et votre taux d’endettement acceptable, votre demande de crédit immobilier peut être refusée en raison du taux d’usure. Ce plafond légal correspond au taux annuel effectif global maximal auquel une banque peut accorder un prêt. Il est fixé par la Banque de France et varie selon la catégorie et la durée du crédit : il s’établit à 5,40 % pour les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans. Le TAEG ne se limite pas au taux d’intérêt proposé par la banque. Il englobe les différents frais nécessaires à l’obtention du financement, à savoir : les intérêts du crédit immobilier  les frais de dossier  les éventuelles commissions du courtier  le coût de l’assurance emprunteur exigée par la banque  les frais de garantie et les autres frais obligatoires entrant dans son calcul. Si le TAEG dépasse le taux d’usure applicable au moment de l’octroi du prêt, la banque n’a pas le droit d’accorder le financement. Ce blocage peut concerner des emprunteurs dont le dossier est pourtant solide, notamment lorsque le coût de l’assurance augmente sensiblement le coût global du crédit. Comment éviter un refus lié au taux d’usure ? Pour réduire le TAEG et tenter de débloquer votre dossier, plusieurs pistes peuvent être envisagées : Comparer les assurances emprunteur : le contrat proposé par la banque est rarement le plus économique. Une assurance externe jusqu’à 60 % moins chère permet de réduire le coût global du financement. Réduire les frais annexes : vérifiez les frais de dossier et les commissions éventuelles afin d’identifier les coûts susceptibles d’être négociés. Revoir les caractéristiques du prêt : un autre montant ou une autre durée de remboursement peut modifier le TAEG et le plafond d’usure applicable. Le premier réflexe consiste à demander à la banque une explication précise du refus. Si le coût de l’assurance est en cause, comparez les contrats présentant des garanties équivalentes avant de soumettre une nouvelle proposition. 3. Une assurance emprunteur difficile à obtenir L’assurance emprunteur représente un autre obstacle possible à l’obtention d’un crédit immobilier. Même si la loi ne la rend pas obligatoire, les banques l’exigent pour couvrir les risques liés au décès, à la perte totale et irréversible d’autonomie, à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Or, certains profils rencontrent davantage de difficultés pour obtenir une couverture adaptée. C’est notamment le cas des personnes présentant un risque médical aggravé, exerçant une profession à risque ou pratiquant certaines activités sportives dangereuses. Après étude du dossier, l’assureur peut proposer une surprime, prévoir des exclusions de garantie ou refuser de couvrir certains risques. Si aucune solution d’assurance compatible avec les exigences de la banque n’est trouvée, le financement peut être compromis. Quelles solutions pour obtenir une assurance de prêt immobilier ? Un refus d’assurance emprunteur ou une proposition trop coûteuse ne signifie pas que vous devez abandonner votre projet. 1 - Comparer les assurances emprunteur Vous pouvez solliciter plusieurs assureurs, directement ou par l’intermédiaire d’un courtier en assurance de prêt. Chaque organisme applique ses propres critères d’évaluation du risque. Une autre compagnie peut donc proposer une couverture plus adaptée à votre situation, sous réserve de son acceptation médicale et de ses conditions contractuelles. 2 - Faire jouer les dispositifs de protection des emprunteurs Plusieurs mesures peuvent faciliter l’accès à l’assurance si vous présentez des risques de santé : La loi Lemoine : le questionnaire de santé est interdit lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Le droit à l’oubli : les personnes ayant été atteintes d’un cancer ou d’une hépatite C peuvent bénéficier de ce dispositif 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, en l’absence de rechute et sous réserve des conditions applicables. La convention AERAS : elle prévoit un dispositif d’examen spécifique des demandes d’assurance présentant un risque aggravé de santé, selon des critères déterminés. Elle ne garantit toutefois pas une acceptation systématique. 3 - Étudier d’autres garanties avec la banque Dans certaines situations, l’établissement prêteur peut examiner une garantie alternative, comme le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, une hypothèque sur un autre bien immobilier ou d’un portefeuille de valeurs mobilières. Cette possibilité dépend de sa politique de risque et de votre patrimoine. Avant de renoncer à votre achat, demandez à la banque quelles garanties sont indispensables et recherchez une assurance correspondant à ses exigences. Vous pourrez ainsi déterminer si le problème vient du coût de la couverture, de ses exclusions ou de l'impossibilité d'assurer certains risques. Crédit immobilier refusé : que faire avant de déposer une nouvelle demande ? Un refus de prêt immobilier doit vous inciter à identifier précisément le point bloquant avant de solliciter un autre établissement. Vérifiez votre taux d’endettement, faites recalculer le TAEG et comparez les contrats d’assurance emprunteur. Identifiez aussi les aides financières auxquelles vous pourriez avoir droit, comme le PTZ (Prêt à taux Zéro), accessible aux primo-accédants de leur résidence principale. Si nécessaire, ajustez le montant de votre emprunt ou votre budget d’achat. Un courtier en crédit immobilier peut également vous aider à présenter votre dossier à des banques susceptibles d’étudier votre profil. L’objectif est de corriger la cause du refus plutôt que de multiplier les demandes sans préparation. Un dossier adapté à votre capacité financière, associé à une assurance emprunteur appropriée, augmente vos chances d’obtenir un accord de financement.

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PTZ : le dispositif d'accession à la propriété élargi en 2027

Le prêt à taux zéro (PTZ) va évoluer en 2027 pour faciliter l'accession à la propriété. Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027, les députés ont adopté plusieurs amendements visant à élargir les conditions d'accès à ce financement. Prolongation jusqu'en 2030, création d'un PTZ parentalité, ouverture aux acquéreurs de logements en bail réel solidaire (BRS) : ces mesures permettraient à davantage de ménages de devenir propriétaires. D'autres évolutions concernent également l'achat dans l'ancien, notamment dans les territoires ultramarins et les zones tendues. Ces propositions doivent encore être confirmées dans le cadre de l'adoption définitive du budget 2027. L'essentiel à retenir Prolongation du PTZ jusqu'au 31 décembre 2030. Élargissement du PTZ dans l'ancien aux zones tendues pour les jeunes actifs de moins de 35 ans. PTZ parentalité : jusqu'à 180 000 € sans intérêts, sous conditions, pour les familles avec un enfant de moins de 5 ans. Bail réel solidaire : extension du dispositif aux acquéreurs successifs d'un logement en BRS. Extention du PTZ dans l'ancien aux territoires ultramarins. PTZ 2027 : une prolongation jusqu'en 2030 Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2027, le prêt à taux zéro (PTZ) sera prolongé de 3 années supplémentaires, soit jusqu'au 31 décembre 2030. Cette mesure poursuit 2 objectifs : Donner davantage de visibilité aux ménages qui préparent leur premier achat immobilier. Permettre aux promoteurs et aux professionnels du logement de planifier leurs opérations sur plusieurs années. La prolongation du PTZ serait particulièrement utile dans le neuf, où les délais entre la réservation d'un logement en VEFA et sa livraison peuvent être importants. Un PTZ parentalité pour les familles qui s'agrandissent Autre nouveauté envisagée : la création d'un PTZ parentalité, également appelé PTZ naissance. Ce dispositif permettrait à des ménages déjà propriétaires de bénéficier d'un prêt sans intérêts pour acheter une résidence principale plus adaptée à l'arrivée d'un enfant. Actuellement, le PTZ classique est réservé aux seuls primo-accédants. Pour être éligible, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt. Le futur PTZ parentalité permettrait de déroger à cette condition. Quelles seraient les conditions d'accès au PTZ Parentalité ? Le dispositif concernerait les ménages qui : Attendent un enfant, dès la grossesse, ou ont un enfant de moins de 5 ans à charge ; Respectent les plafonds de ressources applicables ; Achètent un nouveau logement destiné à devenir leur résidence principale. Les familles adoptantes pourraient aussi être concernées. Un financement pouvant atteindre 180 000 euros Le montant du PTZ parentalité atteindrait 180 000 euros dans certaines configurations. Ce plafond dépendrait notamment des revenus du foyer, du nombre d'occupants, de la localisation et du prix du logement. Comme pour le PTZ classique, les conditions de remboursement et un éventuel différé dépendraient de la situation de l'emprunteur. Le PTZ étendu aux logements en bail réel solidaire Le bail réel solidaire (BRS) pourrait également bénéficier d'un assouplissement des règles du PTZ. Le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire à prix réduit, grâce au principe de dissociation entre le foncier et le bâti : L'acquéreur devient propriétaire du logement. Le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS). L'acheteur verse une redevance pour l'occupation du terrain. Les amendements adoptés par les députés visent à permettre aux acquéreurs successifs d'un logement en BRS de bénéficier du PTZ. L'objectif est de faciliter la revente de ces biens et de rendre ce mode d'accession plus attractif. Les ménages pourraient ainsi profiter d'un financement sans intérêts pour acheter un logement déjà occupé précédemment. Le PTZ dans l'ancien : une ouverture à de nouveaux territoires Le projet de budget 2027 prévoit aussi d'élargir les possibilités d'accès au PTZ dans l'ancien. Extension aux territoires ultra-marins Une première mesure concerne les territoires ultra-marins. Les députés ont voté un amendement visant à ouvrir le dispositif dans les communes de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de La Réunion et de Mayotte. Les conditions relatives aux travaux resteraient applicables. Pour rappel, dans le cadre du PTZ dans l'ancien, les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. PTZ ancien en zones tendues accessible aux jeunes actifs Un autre amendement vise les jeunes de moins de 35 ans souhaitant acheter un logement ancien dans les zones A bis, A et B1. Ces secteurs correspondent aux marchés immobiliers les plus tendus, où les prix d'acquisition peuvent constituer un frein important pour les jeunes primo-accédants, souvent dépourvus d'apport personnel suffisant. Cette évolution chercherait notamment à : Faciliter l'achat immobilier des jeunes actifs ; Encourager la rénovation des logements anciens ; Favoriser l'accession à la propriété dans les secteurs tendus. Faut-il attendre 2027 pour acheter avec un PTZ ? Le PTZ constitue un levier important pour réduire le coût d'un crédit immobilier. En finançant une partie de l'achat sans intérêts, il diminue le montant du prêt bancaire classique nécessaire, allégeant ainsi les mensualités globales. Important : le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. A l’instar de tout crédit immobilier, le capital emprunté via un PTZ doit être couvert à 100 %, afin de protéger la banque et l’emprunteur en cas de défaillance (décès, invalidité, incapacité de travail). Obtenir un PTZ avant fin 2026 se heurte néanmoins aux contraintes administratives. Les banques arrêtent généralement d'étudier les nouvelles demandes de PTZ entre la mi-octobre et la fin du mois de novembre chaque année. Bien que le dispositif de l'État soit valable administrativement jusqu'au 31 décembre, les établissements bancaires appliquent leurs propres clôtures informatiques et commerciales anticipées.  Il faudra donc attendre 2027 pour profiter du PTZ, et, espérons-le, dans sa nouvelle version. Attention : les amendements votés ne constituent pas encore des droits acquis. Leur application dépend de l'adoption définitive du budget 2027 et de la rédaction finale des dispositions. Les futurs acquéreurs doivent donc rester attentifs aux annonces gouvernementales avant d'intégrer ces nouvelles aides à leur plan de financement.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2026

Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse depuis septembre  2026, une progression qui se poursuit en novembre. La remontée des rendements obligataires, les tensions sur la dette française et les anticipations d'inflation pèsent sur les conditions de financement des banques. Conséquence : les emprunteurs disposent d'une capacité d'achat réduite et doivent optimiser leur dossier pour obtenir un financement. Dans ce contexte, la négociation du taux d'intérêt, mais aussi le choix de l'assurance emprunteur, deviennent essentiels pour limiter le coût total du crédit. Quels sont les taux de crédit immobilier en novembre 2026 ? La hausse des taux d’emprunt immobilier s'accélère à l'automne. Selon les données publiées par l'observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen atteignait 3,40 % en septembre 2026, contre 3,31 % en août (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il progressait encore à 3,43 % au cours de la première quinzaine d'octobre. La hausse se poursuit en novembre comme en témoignent les barèmes communiqués par les courtiers. Les taux moyens proposés varient selon les établissements, la durée du financement et la qualité du dossier. Voici les fourchettes de taux observées en ce début novembre 2026 (taux bruts hors assurance de prêt) :  Durée du crédit  Taux moyens constatés 10 ans entre 3,47 % et 3,71 % 15 ans entre 3,61 % et 3,80 % 20 ans entre 3,73 % et 3,87 % 25 ans entre 3,75 % et 4,01 % Ces chiffres restent indicatifs. Les emprunteurs présentant un apport personnel conséquent, des revenus réguliers et un faible taux d'endettement peuvent obtenir des conditions plus avantageuses. La décote peut aller jusqu’à 10 à 30 points de moins. Les raisons de la hausse des taux Plusieurs facteurs expliquent cette remontée : La hausse de l'OAT française à 10 ans : son rendement a franchi les 5 % le 21 octobre, un niveau inédit depuis 2002. Cette évolution renchérit le coût de refinancement des banques. Les tensions sur la dette publique : les incertitudes budgétaires françaises pèsent sur les marchés obligataires, même si les agences de notation maintiennent la note de la France (avec une perspective négative). La remontée de l'inflation : +3,4 % en octobre contre +3,1 % en septembre (contre 0,3 % en janvier 2026). La politique de la BCE : malgré le maintien de ses taux directeurs le 29 octobre, les marchés anticipent une possible hausse en décembre. Pour les candidats à l'achat, l'enjeu est donc de comparer les propositions bancaires et de ne pas se limiter au premier taux communiqué. La capacité d'emprunt en baisse avec la remontée des taux L'augmentation des taux réduit directement le montant qu'un ménage peut emprunter à mensualité constante. Pour mesurer cet effet, voici une simulation sur 25 ans, avec une comparaison entre un taux de 3,60 % en août et un taux de 4 % en novembre 2026, pour un taux d’endettement à 30 %. Revenus nets mensuels Mensualité de crédit Capacité d’emprunt à 3,60 % Capacité d’emprunt à 4 % Perte de capacité d’emprunt 1 500 € 500 € 98 815 € 94 725 € -4 090 € 1 800 € 600 € 118 575 € 113 670 € -4 905 € 2 000 € 660 € 130 435 € 125 040 € -5 395 € 2 300 € 770 € 152 175 € 145 880 € -6 295 € 2 500 € 830 €  164 030 € 157 245 € -6 785 € 3 000 € 1 000 € 197 625 € 189 450 € -8 175 € 4 000 € 1 350 € 266 795 € 255 760 € -11 035 € 5 000 € 1 667 € 329 445 € 315 815 € -13 630 € Simulations indicatives sur 25 ans, à taux fixe, hors assurance emprunteur. Les mensualités sont identiques dans les deux scénarios. Montants arrondis. Hors frais de dossier, de garantie et d'acquisition. Pour un ménage disposant de 3 000 € de revenus nets mensuels, la hausse de 3,60 % à 4 % entraîne ainsi une perte de capacité d'emprunt de plus de 8 000 €. L'impact est encore plus important pour les revenus élevés, puisque les mensualités et les montants financés sont supérieurs. Cette évolution peut obliger certains acquéreurs à revoir leur projet : rechercher un logement moins cher, augmenter leur apport personnel ou négocier davantage le prix de vente. L'effet ciseau des taux d'usure menace-t-il les emprunteurs ? La remontée des taux immobiliers pose également la question du taux d'usure. Ce plafond légal correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal auquel une banque peut accorder un crédit. Il est fixé par la Banque de France chaque trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués au cours du trimestre précédent, majorés d'un tiers. Au quatrième trimestre 2026, le seuil applicable aux crédits immobiliers d’une durée de 20 ans ou plus est de 5,40 %. Le problème vient du décalage entre la progression des taux bancaires et l'actualisation trimestrielle des plafonds. Lorsque les taux augmentent rapidement, le risque est que le taux d'usure ne laisse pas suffisamment de marge aux banques pour financer certains dossiers. C'est ce que l'on appelle l’effet ciseau : les conditions de crédit se dégradent plus rapidement que le plafond réglementaire ne s'ajuste. Le danger concerne particulièrement les emprunteurs dont le TAEG est déjà élevé en raison de plusieurs frais cumulés : un taux nominal important ; une assurance emprunteur coûteuse, notamment en présence d'un risque de santé ; des frais de dossier bancaires ; des frais de courtage ; des frais de garantie (hypothèque ou caution). Un dossier peut ainsi être refusé pour dépassement du taux d'usure, même si le taux nominal proposé par la banque semble acceptable. Pour autant, les niveaux actuels ne permettent pas de conclure à un blocage généralisé du marché. La situation dépendra de la vitesse de progression des taux dans les prochaines semaines. L'assurance emprunteur : premier levier pour réduire le coût du crédit immobilier Face à la hausse des taux immobiliers, l'assurance emprunteur constitue le premier levier d'optimisation, malheureusement trop souvent sous-estimé. Pourtant, son coût, qui entre dans le calcul du TAEG, représente une part importante du financement (en moyenne entre 20 % et 40 %), notamment pour les emprunteurs présentant un risque de santé ou un âge avancé. La banque propose son propre contrat d'assurance de groupe. Mais vous pouvez choisir une assurance individuelle auprès d'un autre organisme, à condition de respecter l'équivalence des garanties exigées par l'établissement prêteur. Cette démarche vertueuse est la délégation d’assurance de prêt. Les atouts de la délégation d’assurance de prêt En délégant l’assurance, vous pouvez : réduire le montant des cotisations mensuelles ; diminuer le coût total du crédit immobilier ; faire baisser le TAEG pour rester sous le taux d'usure ; adapter les garanties à son profil et à ses besoins réels. La loi Lemoine de 2022 renforce cette possibilité. Elle autorise tous les emprunteurs à changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais, sous réserve de présenter un contrat offrant un niveau de garanties équivalent. Un emprunteur ayant souscrit une assurance bancaire lors de son achat peut donc rechercher une couverture moins chère plusieurs années après la signature de son prêt. Comparer les assurances emprunteur présente ainsi un double intérêt :  réaliser des économies sur les cotisations optimiser le TAEG pour faciliter l'obtention du financement.

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