Crédit immobilier : les aides pour financer votre premier logement en 2023

Les primo-accédants peuvent bénéficier de prêts aidés pour financer leur résidence principale. Ces aides publiques viennent compléter le crédit immobilier principal et dans un contexte de forte remontée des taux d’emprunt, elles sont une des solutions pour décrocher son financement.

Envolée des taux d’intérêt en 2022

En cette fin novembre 2022, les taux sont au haut depuis 7 ans. Sur la durée classique de 20 ans, le taux s’affiche en moyenne à 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), un niveau qui reste propice à l’emprunt immobilier s’il ne se heurtait pas au plafond de verre de l’usure.

Pour le dernier trimestre de l’année, le taux maximum autorisé est fixé à 3,05% pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, ce qui dégage une marge de manœuvre bien trop étroite pour intégrer tous les frais exigés par la banque pour accorder le crédit (garantie, assurance, etc.). Le mouvement haussier des taux n’est pas près de l’arrêter là : les courtiers prédisent pour bientôt des taux à plus de 3%.

Résultat, les refus de prêt s’accumulent sans que la solvabilité du dossier en soit la cause. Le problème est d’autant plus vif qu’on écope d’un taux débiteur élevé par manque d’apport personnel et/ou que la durée d’emprunt est longue. Les jeunes primo-accédants cochent toutes ces cases. Pour espérer décrocher son prêt immobilier, il faut diminuer suffisamment le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour qu’il reste sous le taux d’usure sur la durée concernée. En combinant un crédit bancaire principal à un ou plusieurs prêts complémentaires, assortis d’un taux préférentiel voire nul, une issue favorable est possible.

Prêt à Taux Zéro pour la primo-accession

La plus connue des aides publiques pour les primo-accédants est le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, un prêt aidé sans intérêts pour l’emprunteur qui nécessite de respecter les plafonds réglementaires. Il peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération (achat dans le neuf en zone A et B1) et court sur une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé allant jusqu’à 15 ans, durant laquelle vous ne payez aucune mensualité relative au PTZ.

Pour 2022, il est trop tard pour faire une demande de PTZ, l’instruction des demandes par les banques est close courant novembre. L’avenir du PTZ était incertain pour 2023, mais la loi de finances 2022 l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, tout en modifiant les conditions de ressources : sera pris en compte le montant des ressources à la date d’émission de l’offre de prêt et non plus les ressources de l’année N-2. Il est par ailleurs prévu de conditionner l’octroi du PTZ à des critères environnementaux élevés. Les précisions seront données dans un prochain décret.

S’il est sans intérêts, le PTZ doit cependant être couvert par une assurance emprunteur. Appuyez-vous sur tous les avantages de la délégation d’assurance prêt immobilier pour payer le juste prix. Durant le différé de remboursement, vous devez vous acquitter des cotisations d’assurance emprunteur.

Prêt épargne logement grâce au PEL

On assiste au retour en grâce du PEL (Plan Épargne Logement), autrefois délaissé car assorti d’un taux qui ne pouvait rivaliser avec les taux du marché, alors à leur plus bas historique. Si vous avez ouvert un PEL après août 2016 et que vous le détenez depuis au moins 3 ans, vous pouvez solliciter un prêt épargne logement au taux préférentiel de 2,20%, inférieur aux taux bancaires moyens proposés actuellement. Le montant du prêt via le PEL ne peut excéder 92 000€ et vient compléter le prêt principal.

Les autres prêts aidés

L’État a mis en place plusieurs aides financières complémentaires pour les primo-accédants :

Le prêt accession d’Action Logement

Les salariés des entreprises du secteur privé qui cotisent à l’Action Logement (ex-1% Logement) peuvent bénéficier du prêt accession pour financer l’achat de leur résidence principale dans le neuf, en bail réel solidaire (BRS), qui dissocie bâti et foncier, dans l’ancien dans le cadre de la vente HLM, ou encore la construction d’une maison.

Ce prêt est accordé au taux préférentiel de 0,5% (hors assurance emprunteur), pour un montant maximum de 40 000€ sur une durée n’excédant pas 25 ans. Et surtout, il peut se cumuler avec le PTZ.

Le Prêt d’Accession Sociale ou PAS

Les plus modestes peuvent avoir accès au PAS, un prêt qui permet de financer 100% du coût de l’acquisition, mais aussi cumulable avec d’autres prêts aidés pour la même opération (PTZ, prêt Action Logement). Il ne nécessite pas d’apport personnel et sa durée va de 5 à 30 ans, voire 35 ans sous conditions. Distribué par les banques conventionnées, ce prêt est assorti d’un taux d’intérêts plafonné.

Depuis le 1er mars 2022, le taux brut du PAS ne peut excéder :

2,50% pour une durée inférieure ou égale à 12 ans
2,70% pour une durée comprise entre plus de 12 ans et 15 ans
2,85% pour une durée comprise entre plus de 15 ans et 20 ans
2,95% pour une durée supérieure à 20 ans.

Le taux du PAS, majoré des autres frais liés à l’obtention du financement, ne doit pas dépasser le seuil de l’usure sur la durée concernée. Avec un taux d’usure à 3,05% sur les durées de 20 ans et plus, et de 3,03% sur les autres maturités, il est impossible en cette fin 2022 de se voir accorder un PAS. Le relèvement des taux d'usure au 1er janvier 2023 permettra certainement d'ouvrir une fenêtre d'accès.

Le prêt conventionné ou PC

L’avantage du PC est d’être accordé sans conditions de revenus, toute personne souhaitant acquérir sa résidence principale peut en faire la demande (achat ou construction) auprès d’un établissement bancaire conventionné par l’État. Le PC peut financer 100% du coût de l’opération sur une durée de remboursement allant de 5 à 30 ans, voire 35 ans. Son taux d’intérêts, variable selon les banques, est plafonné par la réglementation dans les mêmes conditions que le PAS, ce qui implique la même difficulté d’accès compte tenu de la problématique des taux d’usure.

Les aides des collectivités locales

Certaines communes accordent des coups de pouce financiers aux primo-accédants pour acheter leur résidence principale ou la faire construire. Pour savoir ce que propose votre collectivité locale, rendez-vous sur le site de votre ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) dont voici l’annuaire en ligne.

Acheter son premier logement est souvent une réelle source de stress. L’impression de se jeter dans le vide, d’avancer à l’aveugle et d’engager financièrement l’avenir de sa famille. La solution est de bien préparer votre dossier et de connaître au préalable votre capacité d’emprunt. Le secours d’un courtier est plus que jamais utile quand on est primo-accédant : l’expertise d’un professionnel vous permet de mettre toutes les chances de votre côté. Au-delà de rechercher la meilleure offre de prêt, le courtier vous indiquera l’aide ou les aides à l’accession auxquelles vous êtes éligible.

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Changement d’assurance emprunteur : 4 nouveautés à connaître dès juillet 2027

Changer d'assurance emprunteur sera plus simple à partir de juillet 2027. Dans un avis émis le 10 novembre dernier, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a adopté plusieurs recommandations pour fluidifier les démarches de substitution, améliorer l'information des particuliers et renforcer leur protection. Ces mesures visent à rendre plus effectif le droit de résiliation instauré par la loi Lemoine en 2022. L'essentiel à retenir Un guide pratique sera mis à disposition sur les sites des banques à partir du 1er juillet 2027. Chaque établissement doit désigner un interlocuteur dédié aux demandes de substitution. La date de prise d’effet de la nouvelle assurance est fixée à la deuxième échéance mensuelle du prêt. Le devoir de conseil des distributeurs d'assurance est clarifié pour mieux protéger les emprunteurs. Pourquoi le CCSF veut-il simplifier le changement d'assurance emprunteur ? Depuis 2022, la loi Lemoine autorise les emprunteurs à résilier leur assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Le remplacement reste toutefois soumis à une condition : le nouveau contrat doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. Malgré cette avancée, plusieurs obstacles persistent : documents incomplets, interlocuteurs difficiles à identifier, délais de traitement et manque de visibilité sur la date effective de substitution. Le CCSF souhaite donc harmoniser les pratiques et faciliter les démarches. En 2024, les banques ont enregistré 496 654 demandes de substitution, contre 198 530 en 2021. Le taux d'acceptation a atteint 93,91 %, témoignant de la progression du dispositif. Quatre changements prévus à partir de juillet 2027 1. Un guide pratique pour accompagner les emprunteurs Les banques devront publier sur leur site internet un guide expliquant les étapes du changement d'assurance. Il précisera : les justificatifs à fournir, les modalités de transmission du dossier, les délais de traitement, les démarches pour obtenir le tableau d'amortissement du crédit. L'objectif est de permettre aux particuliers de constituer un dossier complet dès leur première demande et de limiter les échanges inutiles avec leur banque. 2. Un interlocuteur dédié à la substitution dans chaque banque Les établissements prêteurs devront également identifier un point de contact clairement accessible pour les demandes de substitution. Les emprunteurs et les intermédiaires en assurance pourront ainsi s'adresser directement au service compétent. Cette organisation doit éviter les erreurs d'orientation et les transferts répétés entre différents services, sources de retards administratifs. 3. Un calendrier de substitution plus prévisible Le CCSF recommande l'adoption d'un calendrier de référence. Sauf demande contraire de l'emprunteur, le nouveau contrat prendra effet à la deuxième échéance mensuelle du crédit suivant la réception d'un dossier complet et conforme par la banque. Ce mécanisme doit faciliter la coordination entre l'ancien et le nouvel assureur, afin d’éviter les doubles prélèvements ou les périodes de couverture mal définies. Le délai légal de réponse de 10 jours ouvrés accordé à la banque après réception du dossier complet reste toujours applicable. 4. Un devoir de conseil mieux encadré Le CCSF souhaite enfin clarifier les responsabilités des professionnels. La banque reste chargée de vérifier l'équivalence des garanties entre les 2 contrats. Le distributeur de la nouvelle assurance doit, de son côté, conseiller l'emprunteur en fonction de ses besoins et de sa situation. Le professionnel doit attirer son attention sur les éventuelles différences de couverture : exclusions supplémentaires, franchises plus importantes ou conditions d'indemnisation moins favorables. L'objectif est d'éviter que les particuliers privilégient uniquement le prix au détriment de leur protection. Quelles conséquences pour les emprunteurs ? Ces évolutions doivent faciliter la mise en concurrence des assureurs et permettre aux particuliers de profiter plus facilement des économies offertes par la délégation d'assurance de prêt. Le changement d'assurance emprunteur constitue en effet un levier important pour réduire le coût global d'un crédit immobilier. Toutefois, la recherche du tarif le plus bas ne doit pas se faire au détriment de l'étendue des garanties. Les banques sont priées de déployer ces nouvelles modalités entre le 1er juillet et le 31 décembre 2027. Un bilan permettra ensuite d'évaluer leur efficacité et les progrès réalisés dans le traitement des demandes de substitution.

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Rémunération des courtiers en complémentaire santé : entre polémique et faux débat

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Réaction des professionnels Le syndicat professionnel Planète CSCA a vivement réagi via un communiqué, dénonçant un angle médiatique « réductrice » et « spectaculaire », tout en défendant le rôle régulateur de la concurrence et l'utilité du conseil apporté par les courtiers (lire plus bas). Le mea culpa d'Agnès Buzyn Lors du débat suivant l'émission, l'ancienne ministre de la Santé Agnès Buzyn a reconnu une part de responsabilité dans l'installation de cette « ultra concurrence », notamment via la mise en place de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, qui a paradoxalement accéléré les frais de commercialisation supportés par les assurés. Ce droit de résilier à tout moment après un an de souscription a accentué la volatilité des assurés. Pour endiguer l'attrition (perte de clients), les organismes sont contraints d'investir dans la rétention, la digitalisation des parcours et la qualité de la relation client. Quels sont les véritables coûts supportés par les complémentaires santé ? Pour Planète CSCA*, réduire la hausse des cotisations santé aux commissions des courtiers revient à occulter les autres facteurs économiques qui pèsent sur les complémentaires santé. Le syndicat estime que le débat devrait porter sur le financement global du système de santé et sur les dépenses qui augmentent régulièrement. Des frais complexes qui ne se limitent pas aux commissions Les frais de gestion des complémentaires santé représentent en moyenne 20 % des cotisations versées par les assurés. Ils regroupent l'ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement de l'organisme et à la prestation des services de couverture. Ils se décomposent en plusieurs catégories de charges : Frais de gestion des sinistres (ou de liquidation) : coûts liés au traitement des demandes de remboursement de soins (consultations, pharmacie, optique, dentaire) et au versement effectif des prestations. 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Le débat ouvert par Cash Investigation dépasse finalement la seule question des commissions : il interroge le modèle économique des complémentaires santé, la répartition des dépenses entre l'Assurance maladie et les organismes privés, ainsi que le coût croissant de l'accès aux soins. *Planète CSA regroupe environ 2 500 cabinets adhérents, ce qui représente environ les trois quarts du chiffre d'affaires et des effectifs de la branche du courtage en France.

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Assurance emprunteur : la loi Lemoine de 2022 a-t-elle bouleversé le marché ?

Depuis 2022, le marché de l’assurance de prêt immobilier connaît une nouvelle dynamique concurrentielle. Avec la loi Lemoine, les particuliers peuvent résilier leur contrat à tout moment et le substituer par une assurance alternative plus compétitive. Malgré cette avancée, les offres bancaires conservent une position dominante. Quatre ans après la réforme, les assureurs doivent également composer avec de nouvelles contraintes tarifaires, des risques plus difficiles à évaluer et des évolutions réglementaires attendues d'ici 2027. Loi Lemoine : une liberté de résiliation qui change les règles du marché Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine permet au marché de l’assurance emprunteur de franchir une nouvelle étape avec l'ouverture à la concurrence. Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur contrat, peuvent changer d'assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité. Renforcement des droits des emprunteurs Cette réforme s'inscrit dans la continuité de plusieurs textes législatifs : Loi Lagarde (2010) : possibilité de choisir une assurance externe à la banque dès la souscription du crédit, sous réserve d'équivalence des garanties. Loi Hamon (2014) : autorisation de changer d'assurance pendant les 12 premiers mois du prêt. Amendement Bourquin (2018) : instauration d'une possibilité de résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine (2022) : suppression de la contrainte de date pour résilier et souscrire un nouveau contrat. Meilleure inclusion des emprunteurs à risques de santé La loi Lemoine comporte également 2 mesures importantes pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé : La suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré. La réduction à 5 ans du délai du droit à l'oubli après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les anciens malades d'un cancer ou d'une hépatite C. Les assureurs confrontés à de nouvelles contraintes tarifaires La suppression du questionnaire médical pour certains crédits complique l'évaluation du risque par les assureurs, qui doivent davantage mutualiser les profils. Dans son bilan de janvier 2024, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a relevé une hausse préventive moyenne d'environ 10 % des tarifs de certains contrats alternatifs. Par ailleurs, des assureurs ont introduit des exclusions portant sur des pathologies antérieures, soulevant des questions quant à l'esprit de la loi Lemoine. Le fait d'insérer dans le contrat d'assurance une clause qui exclut les affections préexistantes est en effet contraire au principe de non-discrimination des emprunteurs avec des risques de santé voulu par la loi Lemoine dans le périmètre des offres sans questionnaire médical. La délégation d'assurance progresse lentement Malgré l'ouverture à la concurrence, les banques conservent une position hégémonique. Selon le CCSF, la part des contrats alternatifs est passée de 15,3 % fin 2021 à 17,48 % en 2024. La loi Lemoine a toutefois stimulé les demandes de substitution, en hausse de plus de 80 % entre 2021 et le premier semestre 2023. Dans un contexte de taux immobiliers élevés, changer d'assurance emprunteur constitue également un levier pour réduire le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et faciliter l'obtention d'un crédit dans le respect du taux d'usure. 2026-2027 : de nouvelles règles pour encadrer la substitution L'avis du CCSF du 26 mai dernier prévoit un renforcement de la loi Lemoine depuis septembre 2026 : Continuité de couverture : éviter toute interruption des garanties lors d'un changement d'assureur, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er janvier 2027. Plafond de 200 000 € : clarifier son mode de calcul pour bénéficier de la suppression du questionnaire médical, au plus tard le 1er juin 2027. Garanties invalidité : rendre les conditions de prise en charge plus compréhensibles grâce à des exemples dans les notices d'information. Le CCSF prévoit également de suivre l'évolution des tarifs et de la sinistralité jusqu'en 2028. La question des exclusions liées aux antécédents médicaux reste néanmoins en suspens. Assurance emprunteur : une concurrence encore limitée Quatre ans après la loi Lemoine, les banques dominent toujours la distribution de l'assurance emprunteur. Toutefois, la résiliation à tout moment redonne du pouvoir aux emprunteurs. La comparaison des offres a posteriori est une prérogative qui devrait être systématique pour ne pas rester captif d’un contrat bancaire, la plupart du temps plus onéreux que les formules externes, et parfois mal adapté. Pour les assureurs, la compétitivité repose désormais autant sur les tarifs que sur la qualité des garanties et les conditions d'indemnisation.

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