La question est un brin provocatrice, car l’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier est toujours exigée par la banque. Bien que non obligatoire, elle semble pourtant incontournable et son coût, souvent élevé, pèse lourd dans le TAEG. Heureusement, vous pouvez choisir le contrat, sans compter la toute nouvelle loi Lemoine qui facilite le changement d’assurance emprunteur.
L’assurance de prêt immobilier : pas obligatoire mais indispensable
La réglementation française n’impose aucune obligation de souscription à une assurance emprunteur lorsqu’on souhaite contracter un prêt immobilier. Dans les faits, très peu d’établissements bancaires accordent de financement sans cette protection essentielle à la fois pour le prêteur et pour l’emprunteur. La distribution des prêts est à la discrétion des banques, rien ne les oblige à accepter les demandes de financement et quand elles le font, elles posent leurs conditions.
Les taux débiteurs qu’elles proposent relèvent davantage de l’écosystème monétaire que de leur politique commerciale, même si on constate des différences de plusieurs points entre elles. Il ne faut pas hésiter à faire des simulations de prêt immobilier en ligne pour identifier la banque la plus attractive. Mais un crédit ne se limite pas à un taux d’intérêt qui rémunère le prêteur pour le service rendu. Pour octroyer et sécuriser le crédit, la banque va poser des conditions supplémentaires :
- Une garantie qui peut prendre la forme d’une hypothèque, d’un PPD (privilège du prêteur de deniers) ou d’une caution
- Une assurance emprunteur.
L’immense majorité des prêts immobiliers en cours sont couverts par une assurance (98%). Sans l’accord préalable d’un assureur, il y a donc peu de chance que le financement bancaire soit accordé.
Les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur
En tant que candidat au prêt immobilier, vous ne pouvez faire l’impasse sur l’assurance emprunteur, mais la réglementation vous autorise à choisir librement le contrat (loi Lagarde assurance emprunteur). Vous avez deux options :
- Souscrire à l’assurance de la banque, dite contrat groupe car destiné à couvrir une communauté d’emprunteurs
- Préférer une assurance alternative proposée par des prestataires concurrents, bien souvent moins chère et assortie de garanties sur-mesure.
Là encore un exercice de simulation est salutaire pour trouver la formule qui correspond à votre situation. Selon votre profil (jeune emprunteur, senior, type de profession, pratiques à risques – sport, tabagisme – et antécédents de santé), un comparateur d’assurance prêt immobilier va sélectionner le ou les contrats adaptés à vos besoins. La démarche est gratuite et sans engagement, elle vous permet de mettre les meilleures offres en concurrence, facilitant ainsi le choix du devis qui répond à vos attentes dans le respect des exigences de la banque en termes de garanties.
Les assurances individuelles sont par essence personnalisées, elles reposent toutefois sur un socle immuable, tout comme les assurances bancaires : les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) constituent la base de tout contrat et remboursent à la banque le capital restant dû en cas de sinistre. Les ayants droit sont alors déchargés de la dette. Viennent alors s’ajouter d’autres garanties en fonction des risques que vous incarnez.
Si vous exercez une activité professionnelle, la banque va exiger la souscription à d’autres garanties assurance emprunteur, à commencer par la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale et Temporaire de travail) qui intervient en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident. La protection peut être renforcée par les garanties IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) qui viennent se substituer à la garantie ITT en cas d’arrêt de travail prolongé et après consolidation de l’état de santé.
La garantie perte d’emploi est quant à elle très peu souscrite car elle vient considérablement renchérir le coût de l’assurance, tout en étant subordonnée à des conditions très restrictives sans apporter une protection significative à l’assuré au chômage.
Réduire le coût de l’assurance emprunteur
L’assurance vient gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d’un crédit immobilier. Elle pèse en moyenne 30% du coût global, soit le deuxième poste de dépenses après les intérêts d’emprunt. Les taux sont au plus haut depuis sept ans et s’affichent désormais au-delà des 2% sur toutes les durées d’emprunt. S’endetter pour financer un projet immobilier coûte désormais plus cher qu’il y a quelques mois, les taux ayant doublé depuis décembre 2021.
Cette situation exerce une pression sur le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs mais elle ne serait pas un frein à l’accession à la propriété si elle n’était pas accompagnée d’un autre phénomène, le niveau trop faible de l’usure ou plutôt son inadéquation avec le terrain. Le prêt immobilier est bloqué par l’usure 2022 et le seul levier qui permet de franchir l’obstacle est la délégation d’assurance emprunteur.
En souscrivant auprès d’un assureur externe, vous pouvez diviser par deux voire par trois le montant de votre cotisation d’assurance, ce qui permet, dans de nombreux cas, de rester sous l’usure. N’attendez pas une réforme des taux d’usure en 2023 pour faire votre demande de prêt immobilier. Le risque serait de subir la détérioration annoncée des conditions d’emprunt avec bientôt des taux à plus de 3%.
Consultez notre baromètre Magnolia.fr du pouvoir d’achat immobilier pour constater le bénéfice financier d’une assurance déléguée. Et si vous détenez déjà un prêt immobilier couvert par l’assurance bancaire, la loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire du contrat. Vous avez ainsi l’opportunité de faire d’importantes économies, qui se chiffrent en centaines voire milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit immobilier.
