Loi Lemoine : comment changer facilement d’assurance de prêt en 2025 ?

La législation récente a profondément transformé le marché de l'assurance de prêt, offrant aux emprunteurs une opportunité financière sans précédent. Depuis 2022, la loi Lemoine a révolutionné les modalités de changement d'assurance de prêt immobilier, permettant désormais aux particuliers de faire jouer la concurrence sans contraintes calendaires. Avec plus de 7 millions de Français potentiellement concernés, l'enjeu est de taille : les économies peuvent atteindre jusqu'à 15 000 euros, voire plus, sur la durée totale d'un crédit immobilier. Cette libéralisation marque un tournant significatif dans le monde bancaire et assurantiel. Voici comment en profiter en 2025.

Pourquoi changer d’assurance emprunteur ?

Adoptée en 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur à résilier l'assurance de son prêt immobilier à tout moment et sans frais, pour la remplacer par une offre alternative à couverture au moins équivalente. Plus besoin d'attendre la date d'échéance comme auparavant avec les lois Hamon et Bourquin.

Mais pourquoi se coltiner de nouvelles démarches administratives après un long parcours du combattant pour décrocher votre prêt immobilier ? En substituant l’assurance de la banque par une offre alternative externe, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de remboursement.

La différence entre un contrat groupe et un contrat individuel ne se résume pas à cet aspect financier, certes, central. L’hyper mutualisation est au cœur des formules de groupe proposées par les banques, tandis que les offres concurrentes reposent sur des garanties sur-mesure, adaptées au profil de chaque emprunteur.

Le changement d’assurance de prêt vous permet non seulement de payer moins cher un produit contraint pour obtenir le financement bancaire mais aussi d’être couvert selon vos besoins.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2025 (ancre) pour constater l’intérêt de résilier l’assurance bancaire et d’opter pour une formule alternative le plus tôt après la signature de l’offre de prêt.

Quels sont les critères essentiels pour changer d’assurance emprunteur avec succès ?

Analyse du contrat actuel

Avant de s'engager dans un changement d'assurance de prêt, une évaluation minutieuse s'impose. Les éléments clés à examiner sont :

Le taux d'assurance : Comparer les tarifs proposés par différents assureurs. Le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) est l’indicateur du poids de l’assurance dans le coût global de votre crédit immobilier.
Les garanties souscrites : Vérifier l'étendue et la nature des protections. Reportez-vous à la fiche personnalisée obligatoirement remise par votre banque : ce document vous précise les garanties assurance emprunteur exigées et leur étendue pour accorder le prêt.
Les exclusions potentielles : Identifier les risques non couverts comme les maladies non objectivables (maux du dos, affections psycho-psychiatriques) et les sports considérés comme dangereux.
Les franchises : la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident est assujettie à une franchise qui va de 15 à 180 jours selon les contrats. Plus la franchise est courte, plus la cotisation est élevée. La plupart des contrats permettent de choisir le délai.

Simulation et comparaison

Pour réaliser une étude précise, plusieurs approches sont recommandées :

Utiliser des outils de simulation en ligne : les comparateurs vous donnent accès à au moins une vingtaine de devis parmi les plus compétitifs du marché, respectant l’équivalence de garanties avec le contrat d’assurance de votre banque.
Consulter plusieurs assureurs alternatifs
Faire appel à des courtiers spécialisés qui peuvent négocier des conditions avantageuses : le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous orienter vers les formules qui correspondent à vos intérêts.

Évaluation des garanties

Le nouveau contrat doit impérativement offrir un niveau de protection équivalent ou supérieur à l'existant. Les critères fondamentaux comprennent :

Couverture décès
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
Invalidité permanente totale ou partielle (IPT et IPP)
Incapacité temporaire de travail (ITT)

La garantie perte d’emploi est dans l’immense majorité des cas superflue, car elle concerne uniquement les emprunteurs en CDI victimes d’un licenciement économique. Elle est onéreuse et ne prend éventuellement en charge qu’une partie des mensualités et pour une durée courte.

Facteurs personnels déterminants

Votre profil d’emprunteur joue un rôle crucial dans la tarification :

Âge
État de santé
Profession
Antécédents médicaux

Les fumeurs ou les personnes exerçant un métier à risque doivent redoubler de vigilance lors de la souscription. Ne jamais mentir dans le formulaire de souscription, a fortiori dans le questionnaire de santé, car une fausse déclaration en assurance de prêt peut entraîner la nullité du contrat. Les assureurs considèrent qu’un non-fumeur est une personne qui n’a jamais fumé ou qui a arrêté depuis au moins 24 mois.

Procédure de résiliation/substitution : quelles sont les étapes ?

Notification à l'assureur actuel

La résiliation requiert une démarche formelle :

Envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception
Mention explicite de la volonté de résilier
Précision de la date d'effet souhaitée

Constitution du dossier pour le nouvel assureur

Voici la liste des éléments à préparer :

Questionnaire médical exhaustif
Justificatifs d'identité
Justificatifs de domicile
Détails du prêt en cours (tableau d’amortissement, offre de prêt)

La transparence est primordiale : comme indiqué plus haut, toute omission ou fausse déclaration pourrait entraîner le refus d’indemnisation, voire la nullité du contrat.

Validation bancaire

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour :

Examiner l'équivalence des garanties
Accepter ou refuser la substitution

Le prêteur peut refuser la substitution pour un seul et unique motif : la non-équivalence de garanties. Il doit par ailleurs vous expliquer par écrit de manière exhaustive les points qui n’ont pas été respectés.

Coordination des dates

Il est crucial de garantir une continuité de la couverture :

Le nouveau contrat doit prendre effet le jour de la résiliation de l'ancien
Éviter toute rupture de protection

Pièges à éviter lors d’un changement d’assurance de prêt

Écueils principaux

Précipitation : Ne pas analyser superficiellement les garanties
Exclusions cachées : Vérifier attentivement les conditions
Délais légaux : Respecter scrupuleusement le calendrier

Recommandations pratiques

Consulter votre médecin traitant pour remplir le questionnaire médical
Anticiper les frais annexes (examens complémentaires, frais de dossier)
Comparer exhaustivement les contrats, pas uniquement sur le prix

Conclusion

Changer d'assurance emprunteur représente une opportunité financière significative. Une approche méthodique, documentée et réfléchie permettra de maximiser les bénéfices tout en sécurisant sa protection.

L'essentiel est de :

Comprendre ses besoins
Comparer objectivement
Agir avec méthode

Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt pour sélectionner le contrat compétitif en adéquation avec vos besoins, qui répond en tous points aux exigences de la banque en matière de couverture minimale. Ce professionnel peut prendre en charge toutes les démarches de résiliation/substitution à votre demande, vous évitant ainsi de subir la relative complexité administrative du processus.

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Crédit immobilier : 4 critères qui font baisser ou augmenter le taux

Obtenir un crédit immobilier au meilleur taux reste une priorité pour tous les emprunteurs. Dans un contexte où les banques réévaluent régulièrement leurs conditions de financement, il est essentiel de comprendre comment se forme un taux d’emprunt, quels critères influencent sa hausse ou sa baisse, et comment optimiser son profil pour réduire le coût total du crédit. Même si les taux ont connu des fluctuations ces dernières années, les établissements prêteurs continuent d’appliquer une logique précise pour déterminer le taux nominal accordé à chaque emprunteur. Voici les 4 principaux critères qui ont le plus d’impact sur votre taux immobilier et comment les optimiser. 1. Le niveau de revenus et la stabilité professionnelle : un impact direct sur le taux La première variable examinée par la banque pour accorder un prêt immobilier concerne vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle. Plus vos ressources sont régulières, prévisibles et confortables, plus la banque réduit le risque de défaut. Résultat : un taux d’intérêt plus performant que la moyenne du marché. Pourquoi les revenus influencent le taux ? Pour un établissement financier, prêter revient à mesurer le risque. Des revenus élevés et stables permettent : une meilleure capacité à absorber les imprévus un apport personnel souvent plus important une durée d’emprunt parfois plus courte. Les banques valorisent tout particulièrement : les CDI (Contrat à Durée Indéterminée), notamment dans des secteurs à faible volatilité une ancienneté solide dans l’entreprise le statut de fonctionnaire, considéré comme très sécurisant les revenus locatifs réguliers et déclarés. À l’inverse, un profil jugé fragile (CDD, intérim, période d’essai, revenus irréguliers, professions saisonnières) peut engendrer un taux plus élevé pour compenser le risque. Comment optimiser ce critère ? Retarder sa demande de crédit si l’on est en période d’essai. Justifier la stabilité de ses revenus via des relevés bancaires sains et réguliers. Mettre en avant les revenus complémentaires (bénéfices non commerciaux, loyers, dividendes). Regrouper ses crédits avant une nouvelle demande pour assainir sa situation financière. avoir un co-emprunteur qui présente un profil premium : emprunter à deux rassure davantage les banques qu’en solo ; 2 sources de revenus minimisent le risque en répartissant la responsabilité sur 2 têtes. 2. Le taux d’endettement et la gestion financière : des signaux forts pour les banques Le taux d’endettement est un élément clé du prêt immobilier. Depuis la réforme du HCSF, les banques n’ont pas le droit de prêter à un taux d’endettement supérieur à 35 % (assurance de prêt immobilier comprise). Lorsque l’emprunteur respecte ce seuil, il entre dans une zone jugée « maîtrisée », ce qui ouvre la porte à un taux plus attractif. Attention : ce taux de 35% est une limite légale. Les emprunteurs avec des revenus modestes se voient généralement appliquer un taux inférieur à ce plafond en raison d’un paramètre central, le reste à vivre (somme à disposition pour les dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit acquittées). Pourquoi la gestion financière influence-t-elle le taux ? Au-delà du simple calcul d’endettement, les banques analysent : la tenue du compte (absence d’incidents bancaires comme les découverts) la capacité à dégager de l’épargne régulière les dépenses récurrentes et leur cohérence avec les revenus (évitez les jeux d’argent et les achats compulsifs) la présence éventuelle de crédits à la consommation (perçus comme un risque accru). Un emprunteur capable d’épargner chaque mois montre qu’il sait gérer son budget et qu’il sera en mesure d’assumer la mensualité d’un prêt immobilier. Ce profil inspire confiance, ce qui peut entraîner une diminution du taux. Inversement, un consommateur qui cumule des découverts, des dépenses impulsives ou plusieurs crédits conso peut se voir appliquer un taux majoré, voire un refus de prêt. Comment optimiser ce critère ? Assainir ses relevés bancaires sur 3 à 6 mois : éviter les découverts, limiter les dépenses superflues. Rembourser ou solder un crédit conso pour réduire l’endettement global. Constituer une épargne de précaution, même modeste : le prêteur peut exiger l’équivalent de 6 mensualités pour pallier un éventuel coup dur. Préparer un dossier bancaire clair, complet et argumenté : faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour optimiser le montage financier. 3. L’apport personnel et le montant financé : un levier puissant pour réduire le taux L’apport personnel représente souvent l’un des critères les plus importants dans la négociation d’un taux de crédit immobilier. Plus l’apport est élevé, plus le taux est susceptible d’être bas. Pourquoi l’apport influence le taux ? Un apport conséquent signifie que vous financez vous-même une part importante de l’achat. Cela réduit automatiquement le montant que la banque doit prêter, et donc son risque. Cela témoigne également de votre engagement à concrétiser un projet important qui va courir sur plusieurs années voire plusieurs décennies. Les banques apprécient particulièrement les emprunteurs capables de couvrir : les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire une partie du coût du bien éventuellement quelques travaux. Un apport de 10 % à 20 % peut permettre de décrocher un taux plus bas. Un apport de 30 % ou plus ouvre souvent la voie à des conditions premium. À l’inverse, un emprunt financé à 110 % (prix du bien + frais de notaire) est considéré comme plus risqué. Ce type de financement était courant il y a quelques années mais est désormais beaucoup plus rare. Dans ce cas, les banques appliquent souvent un taux plus élevé pour compenser l’absence d’apport. Comment optimiser ce critère ? Constituer une épargne sur plusieurs années : livret A, LDDS, assurance vie, PEL. Utiliser intelligemment les aides (Prêt à Taux Zéro, épargne salariale, donations familiales). Comparer les offres entre banques traditionnelles, banques en ligne et courtiers. Éviter les achats nécessitant un financement à 110 % si votre profil est déjà jugé fragile. 4. La durée d’emprunt et le type de projet : des éléments déterminants pour le taux final La durée du crédit immobilier influence fortement le taux. Plus vous empruntez longtemps, plus le taux augmente. Cela s’explique simplement : une durée plus longue expose la banque à un risque plus élevé. Pourquoi la durée fait-elle varier le taux ? Sur un emprunt : à 10 ou 15 ans, les taux sont généralement les plus faibles ; à 20 ou 25 ans, les taux augmentent progressivement. En parallèle, le type de projet financé joue également un rôle. Les banques distinguent : l’achat d’une résidence principale (considéré comme le moins risqué) l’achat d’une résidence secondaire l’investissement locatif, jugé plutôt favorable mais analysé avec rigueur les projets atypiques : immeuble de rapport, terrain isolé, biens nécessitant de lourds travaux, souvent associés à un taux majoré. Les projets avec un risque de revente difficile ou d’occupation incertaine entraînent souvent des taux plus élevés. Comment optimiser ce critère ? Favoriser une durée de 15 à 20 ans si vos finances le permettent. Présenter un projet clair : devis travaux, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), plans, estimation de valeur future. Si vous investissez, mettre en avant une rentabilité réaliste et documentée. Simuler différents scénarios pour identifier le meilleur compromis coût/durée. Tableau comparatif des 4 critères qui influencent le taux de crédit immobilier : Critère Effet sur le taux quand critère favorable Effet sur le taux quand critère défavorable Ce qu’attendent les banques Revenus & stabilité professionnelle Taux réduit : profil jugé sécurisé (CDI, fonctionnaire, revenus réguliers) Taux majoré : risque plus élevé (CDD, intérim, revenus irréguliers) Revenus stables, bulletins de salaire réguliers, ancienneté, situation professionnelle pérenne Gestion financière & taux d’endettement Taux plus bas : comptes propres, épargne régulière, endettement ≤ 35 % Taux plus élevé : découverts, crédits conso multiples, absence d’épargne Bonne tenue des comptes sur 3 à 6 mois, absence d’incidents bancaires, capacité à épargner Apport personnel Taux nettement abaissé si apport ≥ 10-20 % (voire premium à 30 %) Taux plus élevé si apport faible ou financement 110 % Apport couvrant au minimum les frais de notaire, voire plus si possible Durée du prêt & type de projet Taux attractifs sur 10-20 ans, projets standard sécurisés Taux plus élevés sur 25 ans, projets atypiques ou risqués Durée courte ou moyenne, projet clair (résidence principale ou locatif classique) Attention : le taux nominal ne fait le coût d'un crédit immobilier. S'y ajoutent les autres frais inhérents à l'obtention du financement bancaire (frais de dossier, primes d'assurance emprunteur, garantie - hypothèque ou caution). Le coût final est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel qui doit figurer sur toutes les offres et supports d'information. Le taux immobilier dépend surtout de votre profil et de votre préparation Même si les taux d’intérêts des crédits immobiliers fluctuent selon les politiques monétaires ou le contexte économique, la banque reste le véritable arbitre du taux final. Votre profil emprunteur, vos revenus, votre apport et la structure de votre projet constituent les éléments clés qui permettent de négocier un taux avantageux. En maîtrisant ces 4 critères (revenus, gestion financière, apport et durée), vous augmentez significativement vos chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions. Un courtier en prêt immobilier peut également aider à optimiser votre dossier et à négocier le taux le plus bas selon votre profil.

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Changement d’assurance emprunteur : la loi Lemoine toujours bafouée par les banques en 2025

Trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, censée simplifier la résiliation infra-annuelle et ouvrir pleinement la concurrence, un constat s’impose : le changement d’assurance de prêt demeure un parcours semé d’embûches pour de nombreux emprunteurs. Une étude récente de l’Association pour la Promotion de la Concurrence en Assurance des Emprunteurs (Apcade) met en lumière la persistance de pratiques bancaires dissuasives, qui freinent toujours la liberté de choix des emprunteurs. Application de la loi Lemoine : les difficultés toujours présentes Adoptée pour garantir à chaque emprunteur la possibilité de substituer son contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, la loi Lemoine promettait une révolution. Mais sur le terrain, l’expérience vécue par beaucoup reste loin des ambitions affichées. Selon l’Apcade, les obstacles rencontrés par les assurés continuent de se multiplier, malgré un cadre législatif plus favorable. L’association, qui rassemble plusieurs acteurs majeurs de l’assurance alternative, a interrogé un panel de 1 000 emprunteurs afin d’évaluer la réalité des démarches. Le résultat est sans appel : changer d’assurance de prêt reste une procédure lourde, technique et parfois décourageante. Démarches administratives : des allers-retours incessants avec les banques L’étude révèle que près de 41 % des emprunteurs ayant tenté une substitution d’assurance ont dû faire face à au moins 2 allers-retours administratifs avec leur banque. Au lieu de faciliter le processus, certains établissements multiplient les demandes indues de justificatifs, formulaires et demandes de pièces complémentaires. Ces sollicitations répétées entraînent non seulement une perte de temps, mais génèrent aussi un sentiment d’incertitude et de stress pour les assurés, qui ne savent pas toujours si leur demande sera acceptée. Le changement, pourtant prévu par la loi comme simple et rapide, s’apparente encore à un véritable parcours administratif. Important : Le seul motif de refus d’une substitution d’assurance emprunteur retenu par la loi est la non-équivalence de garanties. Des délais de réponse qui dépassent largement les exigences légales L’un des constats les plus frappants concerne les délais : Dans plus d’un tiers des dossiers, la banque met plus de 10 jours ouvrés à rendre sa décision. Dans 20 % des cas, ce délai dépasse même 20 jours, soit 2 fois plus que le délai raisonnable attendu pour un processus encadré par la loi. Ces chiffres prouvent que la résiliation infra-annuelle n’est pas encore pleinement opérationnelle, et que les emprunteurs sont loin de bénéficier de la fluidité que la loi Lemoine souhaite garantir. Des pratiques courantes selon l’Apcade L’association insiste : les difficultés rapportées par les emprunteurs ne sont pas des exceptions. Elles sont suffisamment fréquentes pour témoigner d’un dysfonctionnement généralisé dans une partie du secteur bancaire. Dans son communiqué, l’Apcade dénonce des "entraves répétées" qui vident la loi de son sens et maintiennent une domination des banques sur le marché de l’assurance de prêt. Ces pratiques, maintes fois dénoncées par les courtiers, découragent les emprunteurs qui voudraient faire jouer la concurrence, les privant ainsi de potentielles économies pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée d’un crédit immobilier. La répression des fraudes est déjà intervenue pour sanctionner les abus bancaires Face à la gravité de ces comportements, la répression des fraudes a mené plusieurs investigations. À l’automne dernier, 4 établissements bancaires ont été sanctionnés par la DGCCRF pour non-respect des délais légaux, avec un total d’amendes avoisinant 700 000 euros. Des pénalités significatives, mais qui ne semblent pas encore avoir suffi à rétablir un fonctionnement pleinement conforme. L’Apcade rappelle que tant que les banques ne joueront pas le jeu, les emprunteurs continueront à rencontrer des obstacles. L’avenant bancaire, un verrou qui ralentit encore la concurrence Pour l’Apcade, l’un des leviers incontournables pour fluidifier le changement d’assurance reste la suppression de l’avenant bancaire. Rédigé par la banque pour formaliser l’acceptation de la nouvelle assurance dans ce même délai de 10 jours, l’avenant en assurance de prêt constitue selon l’association un frein majeur : il rallonge la procédure il crée une dépendance envers la banque il laisse trop de marge aux établissements pour retarder ou compliquer la substitution. Éric Maumy, président d’April et membre fondateur de l’Apcade, appelle à faire sauter ce verrou. Il plaide pour une réforme plus profonde permettant de redonner pleinement la main aux emprunteurs, et affirme porter ce combat auprès de plusieurs parlementaires. Son objectif est d’identifier prochainement un véhicule législatif capable de corriger ces dysfonctionnements de manière durable. Une liberté de choix de l’assurance de prêt encore théorique pour une partie des emprunteurs Si la loi garantit en théorie la possibilité de changer d’assurance quand on le souhaite, la réalité montre qu’une partie des emprunteurs n’ose pas engager la démarche. Les obstacles administratifs, les délais aléatoires et la peur du refus constituent autant de freins psychologiques. Pourtant, les avantages d’un changement sont bien réels : baisse potentielle du coût total du crédit garanties mieux adaptées au profil possibilité de protéger davantage sa famille à coût équivalent. L’Apcade estime que renforcer la transparence et simplifier les démarches permettrait à des milliers de ménages de reprendre le contrôle sur leur assurance. La substitution d’assurance progresse malgré tout Malgré les difficultés, certains signaux restent encourageants. L’étude souligne que le changement d’assurance se démocratise progressivement : 60 % des emprunteurs ayant procédé à une substitution appartiennent à des catégories socioprofessionnelles intermédiaires ou à des employés. Autrement dit, ce ne sont plus seulement les profils les mieux informés ou les plus aisés qui s’engagent dans la substitution. La loi Lemoine a ouvert la voie à une démocratisation réelle, même si le chemin reste long pour une application fluide et équitable pour tous. Vers un marché plus concurrentiel : un enjeu majeur pour le pouvoir d’achat Dans un contexte où les ménages cherchent à optimiser chaque poste de dépense, l’assurance emprunteur figure parmi les leviers les plus importants pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Le marché représentait encore plusieurs milliards d’euros en 2025, captés à plus de 85% par les banques. Une concurrence réellement ouverte permettrait : de renforcer le pouvoir d’achat des ménages de pousser les acteurs à proposer des tarifs plus attractifs de favoriser l’innovation dans les garanties proposées. Mais tant que les freins actuels ne seront pas levés, les bénéfices théoriques resteront partiellement inaccessibles. On peut toutefois indiquer une forte baisse des tarifs d’assurance de prêt immobilier depuis 2020, estimée à 27% par le courtier Magnolia.fr, un phénomène unique en matière d’assurance où l’inflation est constante depuis plusieurs années. Entre 2020 et 2025, les primes de mutuelle santé ont bondi de 50% et celles de l'assurance habitation de 35%.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2025

En décembre 2025, le marché du crédit immobilier offre enfin un climat apaisé après de longs mois de turbulences. La stabilité des taux, la reprise progressive des transactions et le retour marqué des primo-accédants redonnent de l’élan au secteur. Pour les emprunteurs, cette période constitue une véritable fenêtre de tir : conditions attractives, prix globalement contenus, pouvoir d’achat stabilisé… Tout indique que la fin d’année 2025 est propice pour concrétiser un projet immobilier. Des taux immobiliers stables : un climat propice aux emprunteurs Après les fortes hausses observées entre 2022 et 2024, les taux de prêt immobilier semblent avoir atteint un niveau rassurant. Comme en novembre 2025, la tendance en décembre est clairement à la stabilisation. Les chiffres clés des taux en décembre 2025 Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux moyens de crédit immobilier (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) oscillent actuellement : Sur 15 ans : entre 3,07 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,23 % et 3,35 % Sur 25 ans : entre 3,34 % et 3,45 % Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent obtenir des décotes significatives : 2,90 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,10 % sur 25 ans Ces niveaux confirment une tendance forte : le marché se stabilise durablement. Les banques, rassurées par des conditions monétaires stables, assouplissent légèrement leurs grilles et rouvrent davantage le crédit. Pourquoi cette stabilité des taux profite aux emprunteurs ? La situation offre plusieurs avantages : Visibilité accrue : les ménages peuvent se projeter sans craindre une remontée brutale. Financements plus accessibles : les banques redeviennent plus enclines à prêter. Concurrence bancaire stimulée : les établissements cherchent à capter de nouveaux clients, ce qui peut faciliter les négociations. Un marché immobilier ancien en pleine relance La stabilisation des taux entraîne mécaniquement une reprise du marché de l’ancien. Après 2 années marquées par les désistements et la frilosité des acheteurs, les transactions repartent nettement à la hausse. Un volume de ventes au plus haut depuis 2022 Le secteur enregistre 921 000 transactions sur 12 mois, un niveau inégalé depuis 3 ans. Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs : Les vendeurs réajustent leurs prix, ce qui fluidifie le marché. La demande repart, avec une hausse de +9 % sur un an. Les prix se stabilisent et progressent légèrement, de +0,7 % sur un an en moyenne. Primo-accédants : la locomotive du marché en 2025 Les primo-accédants profitent pleinement : du maintien du PTZ (Prêt à Taux Zéro), prolongé et élargi à tout le territoire et à la maison individuelle de taux devenus attractifs après leur pic de 2023-2024 d’un marché devenu plus accessible dans de nombreuses villes. Attention : Les banques ne distribuent plus de PTZ depuis la mi-novembre en raison de la lourdeur administrative à l’approche du bilan annuel. Les dossiers traités actuellement sont comptabilisés pour l’année 2026. Les primo-accédants représentent une part majeure de la demande et soutiennent la reprise, à la différence des investisseurs locatifs, davantage freinés par : l’encadrement des loyers dans certaines villes les contraintes énergétiques (DPE, rénovation, interdiction de location des logements de la classe G depuis janvier 2025) la rigidité des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Pouvoir d’achat immobilier : un équilibre retrouvé Il faut signaler un fait notable dans le contexte actuel : le pouvoir d’achat immobilier reste stable d’un mois à l’autre, avec des variations minimes, comprises entre –0,78 m² et +0,68 m² selon le courtier Cafpi. Pourquoi cela change tout pour les acheteurs ? Une stabilité du pouvoir d’achat permet de calibrer plus facilement son budget et de mieux mesurer sa capacité d’emprunt. Les ménages peuvent anticiper leurs mensualités et leur plan de financement. Les acheteurs retrouvent une marge de négociation raisonnable dans certaines régions. Même si les disparités territoriales persistent, ce contexte offre une sérénité nouvelle aux porteurs de projets : ceux qui hésitaient encore fin 2024 franchissent désormais le pas. Les facteurs qui contribuent à la reprise du marché immobilier en décembre 2025 La conjonction de plusieurs éléments explique ce regain de dynamisme. Stabilité des taux obligataires : un pilier de la reprise Avec une OAT 10 ans (3,41 % au 27 novembre) dotée d’une faible volatilité et des taux directeurs inchangés, le marché retrouve une constance qui rassure autant les emprunteurs que les banques. Des vendeurs plus réalistes L’ajustement des prix a permis de réduire les blocages observés en 2023-2024. Résultat : des biens plus accessibles et un délai de vente qui se raccourcit. Un marché ancien plus fluide Plus de mandats, plus de visites, plus de compromis signés : les signaux sont au vert. Une accalmie économique générale Pourtant loin d’être flamboyante, la situation économique de fin 2025 est suffisamment stable pour encourager les ménages à relancer leurs projets. Impacts concrets pour les emprunteurs : une fenêtre de tir à saisir en décembre Des conditions de financement favorables Avec des taux attractifs et une concurrence bancaire recrudescente, les emprunteurs peuvent : négocier leur taux optimiser leur assurance emprunteur grâce à la délégation et à la loi Lemoine qui permet de changer d'assurance de prêt à tout moment ajuster la durée d’emprunt sans explosion du coût total du crédit. Rappel : Les règles du HSCF plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée maximale de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation). Une meilleure visibilité pour acheter Le contexte, loin d’être incertain comme en 2023-2024, permet de planifier sereinement un achat de résidence principale. Une dynamique positive, mais des investisseurs encore prudents Le marché avance grâce aux acheteurs occupants, mais les investisseurs restent attentistes : manque de clarté politique, contraintes réglementaires, fiscalité potentiellement évolutive… Le budget 2026 prévoit toutefois la création d’un statut de bailleur privé pour relancer l’investissement locatif, sous réserve que la loi de finances soit adoptée. Immobilier : quelles perspectives pour début 2026 ? La fin d’année 2025 est clairement favorable, mais plusieurs éléments pourraient influencer la dynamique du début 2026. Une fin d’année 2025 plutôt dynamique La combinaison taux stables + reprise des ventes + retour massif des primo-accédants donne un coup de fouet au marché. Des perspectives très positives… sous conditions Le marché du crédit retrouve des couleurs, mais une incertitude demeure : la non-adoption de la loi de finances 2026 pourrait pousser les banques à revoir leurs conditions d’octroi. Un manque de vision politique sur le logement L’absence d’orientation claire concernant l’investissement locatif continue de freiner les investisseurs et pourrait limiter la reprise de ce segment. Faut-il emprunter en décembre 2025 ? La réponse est très largement oui pour les ménages souhaitant acheter leur résidence principale. Le contexte réunit plusieurs atouts rarement combinés : taux attractifs prix stabilisés pouvoir d’achat constant concurrence bancaire marché fluide. Pour les investisseurs, la prudence reste de mise, même si des opportunités existent dans les zones non soumises à l’encadrement des loyers ou dans les secteurs à forte tension locative.

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