Crédit immobilier : est-on obligé de souscrire l’assurance emprunteur de sa banque ?

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Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque exige que l’emprunteur prenne des garanties : la première est l’hypothèque ou la caution, la seconde, l’assurance de prêt immobilier, une protection indispensable qui représente le deuxième coût après les intérêts. Si la souscription à l’assurance emprunteur est incontournable pour obtenir le financement, la banque a-t-elle le droit d’imposer son contrat ? La réponse à cette question centrale est donnée par la réglementation.

Les obligations de la banque en matière de crédit immobilier

La banque a une obligation d’informations à fournir à l’emprunteur avant la signature d’un prêt immobilier. Ces informations concernent l’évaluation de la solvabilité, le coût du crédit et des éléments qui le composent, le contenu de l’offre et l’assurance emprunteur. La fiche standardisée européenne (FISE) remise par le prêteur avec l’offre de prêt résume les principales caractéristiques de cette offre. Elle permet à l’emprunteur de comparer les offres de crédit disponibles.

La banque ne peut imposer de domicilier les revenus d’activité chez elle et si la domiciliation est une condition, elle ne peut excéder 10 ans et doit être assortie d’un avantage individualisé (taux préférentiel par exemple) clairement stipulé dans l’offre de prêt.

Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global : indicateur essentiel

Obligatoirement indiqué dans les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt, le TAEG est l’indicateur du coût final d’un financement immobilier. Exprimé en pourcentage de la somme empruntée, il ne peut excéder le taux d’usure sur la durée concernée, c’est-à-dire le taux maximal autorisé par la Banque de France.

Le TAEG contient tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit :

  • les intérêts exprimés par le taux nominal
  • les frais de dossier
  • la garantie (hypothèque ou caution)
  • les frais d’expertise du bien
  • les primes d’assurance emprunteur
  • les autres frais annexes (parts sociales d’une banque mutualiste, frais d’ouverture et de tenue de compte, etc.).

Il faut toutefois savoir que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable ; il n’en demeure pas moins le seul élément qui permet de mettre les offres en concurrence.

La souscription à l’assurance emprunteur

Si l’hypothèque ou la caution garantit la bonne fin du crédit en cas de défaut de paiement, l’assurance emprunteur est elle aussi une protection qui sécurise les sommes prêtées jusqu’au terme, mais son rôle est d’intervenir dans des situations bien précises : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Elle repose sur des garanties assurance de prêt immobilier spécifiques à chaque risque et vise à rembourser la banque si l’emprunteur est victime d’un accident de la vie couvert par le contrat.

La banque a obligation de signifier à l’emprunteur ses droits en matière d’assurance emprunteur, à savoir la possibilité de souscrire une assurance externe et celle d’en changer en cours de prêt.

Le libre choix de l’assurance emprunteur

Trop souvent négligée par l’emprunteur, focalisé sur le taux d’intérêts à en oublier que les autres frais sont également importants, l’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global du crédit.

La banque subordonne l’octroi du prêt à la souscription à une assurance emprunteur et se trouve en position de force pour proposer son contrat maison. Une économie de marché repose sur les principes de liberté et de concurrence : l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance bancaire, il est libre de choisir une assurance externe concurrente qui présente une équivalence de garanties (loi Lagarde de septembre 2010).

La réglementation interdit formellement à la banque de conditionner le prêt à la souscription à sa propre assurance. La vente liée d’un crédit immobilier et d’une assurance est prohibée. Il n’empêche que la banque exerce une pression non dissimulée pour que l’emprunteur opte pour son contrat d’assurance.

La raison en est simple : l’assurance de prêt immobilier génère des marges colossales pour les banques (jusqu’à 70%). Sur les quelque 8 milliards d’euros de cotisations annuelles, environ 80% tombent au bilan des banques au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs. La concurrence propose des offres jusqu’à 60% moins chères, mais l’immense majorité des emprunteurs sont couverts par l'assurance groupe du prêteur.

Le droit de changer d’assurance emprunteur

Cette distorsion du marché a poussé le législateur à renforcer les droits des consommateurs. La souscription à l’assurance de son choix étant entravée lors de la demande de prêt, les emprunteurs ont l’opportunité de dénoncer le contrat en cours de remboursement pour bénéficier d’une formule plus compétitive.

Deux dispositifs ont été mis en place successivement :

  • la loi Hamon de juillet 2014 qui autorisait le changement d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année.

  • la loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de substituer annuellement l’assurance à date d’échéance, en respectant un préavis de deux mois.

Ces deux lois sont caduques depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, dont l’objectif principal est de faciliter le changement d’assurance de prêt : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a le droit de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi dans les dispositifs antérieurs.

L’impact de la loi Lemoine est considérable en matière de coût et de garanties. L’emprunteur peut être couvert par une assurance jusqu’à trois fois moins chère que celle de la banque, et bénéficier d’une protection sur-mesure qui répond à ses besoins propres, alors que le contrat bancaire mutualise les garanties.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de décembre 2023 pour mesurer l’intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

Ne jamais oublier les 3 droits fondamentaux des emprunteurs en assurance de prêt immobilier au risque de passer à côté de l’occasion de réduire le coût de son crédit :

  • le droit de choisir son contrat : la seule obligation de l’emprunteur est de respecter l’équivalence de niveau de garanties

  • le droit de renforcer sa protection : s’il n’est pas possible de choisir les garanties, il est permis de les rehausser.

  • le droit de changer de formule en cours de prêt.

La banque a toujours le dernier mot : celui d’octroyer le prêt à ses conditions dans les limites de l’usure, ou de refuser d’accorder le financement, généralement quand les critères de solvabilité ne sont pas remplis. Ce pouvoir pousse les emprunteurs à accepter le diktat de la banque pour ne pas compromettre leur demande de crédit, et notamment à souscrire l’assurance bancaire au prix fort. Non seulement faire valoir ses droits n’enlève rien à la décision finale, mais cela permet de faire de grosses économies.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.