Crédit immobilier : est-on obligé de souscrire l’assurance emprunteur de sa banque ?

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Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque exige que l’emprunteur prenne des garanties : la première est l’hypothèque ou la caution, la seconde, l’assurance de prêt immobilier, une protection indispensable qui représente le deuxième coût après les intérêts. Si la souscription à l’assurance emprunteur est incontournable pour obtenir le financement, la banque a-t-elle le droit d’imposer son contrat ? La réponse à cette question centrale est donnée par la réglementation.

Les obligations de la banque en matière de crédit immobilier

La banque a une obligation d’informations à fournir à l’emprunteur avant la signature d’un prêt immobilier. Ces informations concernent l’évaluation de la solvabilité, le coût du crédit et des éléments qui le composent, le contenu de l’offre et l’assurance emprunteur. La fiche standardisée européenne (FISE) remise par le prêteur avec l’offre de prêt résume les principales caractéristiques de cette offre. Elle permet à l’emprunteur de comparer les offres de crédit disponibles.

La banque ne peut imposer de domicilier les revenus d’activité chez elle et si la domiciliation est une condition, elle ne peut excéder 10 ans et doit être assortie d’un avantage individualisé (taux préférentiel par exemple) clairement stipulé dans l’offre de prêt.

Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global : indicateur essentiel

Obligatoirement indiqué dans les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt, le TAEG est l’indicateur du coût final d’un financement immobilier. Exprimé en pourcentage de la somme empruntée, il ne peut excéder le taux d’usure sur la durée concernée, c’est-à-dire le taux maximal autorisé par la Banque de France.

Le TAEG contient tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit :

les intérêts exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
la garantie (hypothèque ou caution)
les frais d’expertise du bien
les primes d’assurance emprunteur
les autres frais annexes (parts sociales d’une banque mutualiste, frais d’ouverture et de tenue de compte, etc.).

Il faut toutefois savoir que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable ; il n’en demeure pas moins le seul élément qui permet de mettre les offres en concurrence.

La souscription à l’assurance emprunteur

Si l’hypothèque ou la caution garantit la bonne fin du crédit en cas de défaut de paiement, l’assurance emprunteur est elle aussi une protection qui sécurise les sommes prêtées jusqu’au terme, mais son rôle est d’intervenir dans des situations bien précises : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Elle repose sur des garanties assurance de prêt immobilier spécifiques à chaque risque et vise à rembourser la banque si l’emprunteur est victime d’un accident de la vie couvert par le contrat.

La banque a obligation de signifier à l’emprunteur ses droits en matière d’assurance emprunteur, à savoir la possibilité de souscrire une assurance externe et celle d’en changer en cours de prêt.

Le libre choix de l’assurance emprunteur

Trop souvent négligée par l’emprunteur, focalisé sur le taux d’intérêts à en oublier que les autres frais sont également importants, l’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global du crédit.

La banque subordonne l’octroi du prêt à la souscription à une assurance emprunteur et se trouve en position de force pour proposer son contrat maison. Une économie de marché repose sur les principes de liberté et de concurrence : l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance bancaire, il est libre de choisir une assurance externe concurrente qui présente une équivalence de garanties (loi Lagarde de septembre 2010).

La réglementation interdit formellement à la banque de conditionner le prêt à la souscription à sa propre assurance. La vente liée d’un crédit immobilier et d’une assurance est prohibée. Il n’empêche que la banque exerce une pression non dissimulée pour que l’emprunteur opte pour son contrat d’assurance.

La raison en est simple : l’assurance de prêt immobilier génère des marges colossales pour les banques (jusqu’à 70%). Sur les quelque 8 milliards d’euros de cotisations annuelles, environ 80% tombent au bilan des banques au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs. La concurrence propose des offres jusqu’à 60% moins chères, mais l’immense majorité des emprunteurs sont couverts par l'assurance groupe du prêteur.

Le droit de changer d’assurance emprunteur

Cette distorsion du marché a poussé le législateur à renforcer les droits des consommateurs. La souscription à l’assurance de son choix étant entravée lors de la demande de prêt, les emprunteurs ont l’opportunité de dénoncer le contrat en cours de remboursement pour bénéficier d’une formule plus compétitive.

Deux dispositifs ont été mis en place successivement :

la loi Hamon de juillet 2014 qui autorisait le changement d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année.
la loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de substituer annuellement l’assurance à date d’échéance, en respectant un préavis de deux mois.

Ces deux lois sont caduques depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, dont l’objectif principal est de faciliter le changement d’assurance de prêt : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a le droit de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi dans les dispositifs antérieurs.

L’impact de la loi Lemoine est considérable en matière de coût et de garanties. L’emprunteur peut être couvert par une assurance jusqu’à trois fois moins chère que celle de la banque, et bénéficier d’une protection sur-mesure qui répond à ses besoins propres, alors que le contrat bancaire mutualise les garanties.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de décembre 2023 pour mesurer l’intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

Ne jamais oublier les 3 droits fondamentaux des emprunteurs en assurance de prêt immobilier au risque de passer à côté de l’occasion de réduire le coût de son crédit :

le droit de choisir son contrat : la seule obligation de l’emprunteur est de respecter l’équivalence de niveau de garanties
le droit de renforcer sa protection : s’il n’est pas possible de choisir les garanties, il est permis de les rehausser.
le droit de changer de formule en cours de prêt.

La banque a toujours le dernier mot : celui d’octroyer le prêt à ses conditions dans les limites de l’usure, ou de refuser d’accorder le financement, généralement quand les critères de solvabilité ne sont pas remplis. Ce pouvoir pousse les emprunteurs à accepter le diktat de la banque pour ne pas compromettre leur demande de crédit, et notamment à souscrire l’assurance bancaire au prix fort. Non seulement faire valoir ses droits n’enlève rien à la décision finale, mais cela permet de faire de grosses économies.

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Mutuelle santé et tiers payant : la carte Vitale obligatoire en pharmacie

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À partir de maintenant, si vous vous présentez à la pharmacie sans votre carte Vitale, le pharmacien ne pourra pas activer le tiers payant. Vous devrez régler intégralement le coût de vos médicaments, puis demander un remboursement à votre caisse d’assurance maladie, ce qui implique des délais et des démarches supplémentaires. Quelles exceptions à cette nouvelle règle ? L’obligation de présenter la carte Vitale ne s’applique pas dans tous les cas. Certains publics pourront encore bénéficier du tiers payant sans carte : les nourrissons de moins de 3 mois, qui n’ont pas encore de carte Vitale propre les personnes hébergées dans un établissement médico-social, comme un Ehpad. Pour rappel, le tiers payant se définit comme l’absence d’avance de frais sur la part des soins et produits remboursés par l’Assurance Maladie. Vous devez respecter le parcours de soins coordonnés, sinon vous êtes moins bien remboursé par le régime général. 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La carte Vitale est le sésame du parcours de soins en France. Elle contient toutes les informations nécessaires au professionnel de santé pour vérifier vos droits et activer immédiatement le remboursement de vos dépenses médicales. Que vous soyez chez le médecin, hospitalisé, chez le kiné ou à la pharmacie, la carte Vitale permet de bénéficier du remboursement automatique, sans formulaire à remplir. En pharmacie, le professionnel insère la carte dans son lecteur pour accéder à votre dossier. Cela lui permet notamment de : vérifier la prise en charge des médicaments prescrits appliquer automatiquement le tiers payant consulter, avec votre consentement, votre dossier médical partagé (DMP), afin de repérer d’éventuelles contre-indications ou interactions médicamenteuses. Bon à savoir : le tiers payant est un droit pour les patients atteints d’une affection de longue durée (ALD), les femmes enceintes (du 1er jour du 6e mois et jusqu’au 12e jours après l’accouchement), les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et de l’AME (Aide Médicale de l’État). La carte Vitale numérique : une alternative pratique mais encore incomplète Depuis le 11 mars 2025, tous les assurés français ont la possibilité de demander une carte Vitale dématérialisée. Cette carte numérique, appelée aussi carte Vitale sécurisée, peut être installée sur un smartphone via l'application « carte Vitale », disponible gratuitement sur l'App Store et Google Play. Elle offre plusieurs fonctionnalités utiles : consultation des droits à remboursement suivi en temps réel des remboursements accès aux mêmes services que la carte physique. Néanmoins, cette version digitale ne remplace pas totalement la carte Vitale physique. En effet, tous les professionnels de santé ne sont pas encore équipés de lecteurs compatibles avec cette technologie. Par précaution, il est donc recommandé de toujours avoir sa carte Vitale physique sur soi, même si vous disposez de la version numérique. Que faire si vous oubliez votre carte Vitale en pharmacie ? Dans le nouveau cadre mis en place, un oubli de carte Vitale signifie avance de frais. Vous devrez alors : Régler le montant total de vos médicaments directement au pharmacien. Demander une feuille de soins. L’envoyer à votre caisse d’Assurance maladie pour obtenir un remboursement. Ces démarches allongent les délais de remboursement et peuvent décourager certains patients. D’où l’importance d’avoir systématiquement sa carte Vitale avec soi ou sur son smartphone. Différence entre tiers payant et mutuelle Le tiers payant permet aux patients de ne pas avancer leurs frais de santé lors d'une consultation, d’une hospitalisation, de l’achat de lunettes de vue ou de médicaments. Il existe 2 formes de tiers payant : celui de la Sécurité sociale et celui de la mutuelle santé. Le tiers payant de l’Assurance maladie couvre la part remboursée par la Sécurité sociale. Grâce à la carte Vitale et au système de télétransmission NOEMIE, les données sont transmises automatiquement à la caisse, sans besoin de feuille de soins. Si le soin est pris en charge à 100 %, aucun paiement n’est exigé. Le tiers payant complémentaire, ou tiers payant mutuelle, prend en charge la part des frais non couverts par la Sécurité sociale, selon les garanties prévues dans votre contrat. Il fonctionne avec la carte de mutuelle, qui atteste de vos droits. Le professionnel de santé transmet directement les informations à la complémentaire santé, ce qui permet d’éviter ou de limiter les avances de frais pour l’assuré. Ce double dispositif facilite l’accès aux soins, en simplifiant les démarches administratives et en réduisant les dépenses immédiates pour les patients.

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Hausse des tarifs des consultations spécialistes : report au 1er janvier 2026

La revalorisation des tarifs des consultations chez les médecins spécialistes, initialement prévue pour le 1er juillet 2025, a été repoussée au 1er janvier 2026. Une décision prise par le comité d’alerte sur l’évolution des dépenses d’assurance maladie, en raison d’un risque de dépassement budgétaire. Explications sur les raisons de ce report et ses conséquences pour les assurés et les professionnels de santé. Une revalorisation prévue dans la nouvelle convention médicale La convention médicale 2024-2029, signée le 4 juin 2024 entre les syndicats de médecins libéraux et l’Assurance maladie, prévoyait une série de revalorisations des consultations médicales. Une première hausse est entrée en vigueur dès le 22 décembre 2024. Par exemple : Le tarif d’une consultation chez un généraliste est passé de 26,50 € à 30 €. Certaines spécialités ont également vu leurs tarifs augmenter (psychiatres, gériatres, pédiatres, etc.). Une seconde vague de revalorisations des tarifs des consultations était planifiée au 1er juillet 2025 pour plusieurs spécialités. Elle devait aligner les tarifs sur la charge réelle de travail et l’expertise des praticiens concernés. Mais cette seconde étape a finalement été suspendue par mesure de prudence budgétaire. Pourquoi les consultations des médecins spécialistes ne seront-elles pas revalorisées avant 2026 ? Le comité d’alerte sur l’évolution des dépenses d’assurance maladie, institué en 2004, a pour mission de surveiller l’évolution des dépenses de santé et d’alerter les pouvoirs publics si des dépassements sont anticipés. Dans un avis rendu le 18 juin 2025, il a pointé un dépassement probable de l’ONDAM (Objectif national de dépenses d’assurance maladie), dépassant le seuil critique de 0,5 % fixé par la loi. Une situation qui ne s’était pas produite depuis 2007. Conséquence réglementaire : en cas de dépassement anticipé, toutes les revalorisations tarifaires prévues dans l’année en cours sont automatiquement suspendues (article L.162-14-1-1 du Code de la Sécurité sociale). Résultat : les spécialistes devront patienter jusqu’au 1er janvier 2026 pour bénéficier de la prochaine hausse des tarifs de leurs consultations. Évolution des tarifs par spécialité : ce qui change en 2026 Voici un tableau récapitulatif des principales hausses prévues, avec les tarifs avant 2024, depuis décembre 2024, et ceux attendus en janvier 2026 : Spécialité Type de consultation Avant le 22/12/2024 Depuis le 22/12/2024 Prévu au 01/01/2026 Pédiatrie Examens obligatoires 0-2 ans 38,50 € 45 € 50 € Consultations obligatoires naissance 47,50 € 54 € 60 € Suivi enfant – 2 ans 38,50 € 39 € 40 € Suivi enfant 2-6 ans 33,50 € 35 € - Suivi enfant +6 ans 28 € 31,50 € - Psychiatrie Consultation adulte 51,70 € 55 € 57 € Pédopsychiatrie Consultation 54,70 € 67 € 75 € Gynécologie Consultation classique 33,50 € 37 € 40 € Dermatologie Dépistage mélanome 47,50 € 54 € 60 € Gériatrie Consultation de référence 31,50 € 37 € 42 € Endocrinologie Consultation complexe 53,50 € 58 € 62 € Neurologie Consultation classique 51,70 € 55 € 57 € Médecine physique Rééducation et réadaptation 31,50 € 36 € 40 € À noter : certaines consultations ne feront pas l’objet d’une revalorisation supplémentaire en 2026. C’est le cas, par exemple, du suivi de l’enfant de plus de 6 ans ou de l’avis ponctuel de consultant en gériatrie. Quel impact pour les assurés ? 1. Remboursement inchangé si parcours de soins respecté Si vous respectez le parcours de soins coordonnés (déclaration d’un médecin traitant, consultation sur orientation), la Sécurité sociale prend en charge 70 % du tarif de consultation, le reste étant pris en charge par la mutuelle santé. En pratique : Vous avancez 100 % du tarif ou vous bénéficiez du tiers payant. L’Assurance maladie rembourse 70 % sur la base du tarif conventionné. Votre mutuelle couvre les 30 % restants, sauf la participation forfaitaire de 2 €, qui reste à votre charge. 2. Hausse des coûts pour les complémentaires santé Même si les patients ne voient pas directement leur reste à charge augmenter, les mutuelles devront rembourser un ticket modérateur plus élevé. Cela pourrait entraîner : Une augmentation des cotisations des contrats santé. Une répercussion indirecte sur le budget des assurés à moyen terme. Conclusion : si la hausse des consultations n’impacte pas immédiatement le portefeuille des patients, elle risque de peser sur les cotisations de leurs complémentaires santé dans les mois à venir. Ce qu’il faut retenir La hausse des tarifs chez les spécialistes médicaux est reportée au 1er janvier 2026. La décision fait suite à un risque de dépassement des dépenses de santé en 2025. Certaines consultations avaient déjà été revalorisées en décembre 2024. L’impact immédiat sur les patients est limité si le parcours de soins est respecté. Mais les cotisations des mutuelles pourraient augmenter pour compenser ces nouvelles dépenses.

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Prêt immobilier 2025 : les principaux motifs de refus des banques

En 2025, malgré une légère accalmie sur le front des taux d’intérêt, décrocher un crédit immobilier reste un parcours semé d’embûches. Les banques, plus prudentes que jamais, rejettent de nombreux dossiers, y compris ceux de ménages a priori solvables. Pourquoi ces refus se multiplient-ils ? Quelles sont les banques les plus strictes ? Et surtout, comment éviter que votre demande ne soit recalée ? Décryptage. Des conditions de crédit durcies malgré des taux stabilisés Depuis le début de l’année, le marché du prêt immobilier retrouve doucement son souffle. Bien que les taux se soient stabilisés en moyenne entre 3% et 3,50 % selon les durées (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), la prudence reste de mise chez les établissements prêteurs. Ce n’est pas tant le coût du crédit qui freine les projets, mais les nouvelles exigences des banques. En effet, les critères d’octroi sont devenus plus stricts : niveau d’apport, taux d’endettement, type de contrat de travail… Autant de variables désormais scrutées à la loupe. Ce phénomène est observé à l’échelle nationale, avec de grandes disparités selon les régions et les établissements bancaires. Les 3 motifs de refus les plus récurrents en 2025 D’après les observations des réseaux de courtiers, les 3 raisons mises en avant par les banques pour recaler les demandes de prêt immobilier sont : 1. Faible apport personnel Certaines enseignes comme La Banque Postale exigent désormais un apport personnel conséquent, souvent supérieur à 15 %. Les prêteurs se montrent inflexibles sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme restante une fois les charges payées. Résultat : de nombreux dossiers, pourtant bien construits, n’obtiennent pas le feu vert. Il faut toutefois signaler que le crédit immobilier sans apport n’est pas une légende urbaine : sous réserve de présenter un profil premium et d’avoir un projet hyper solide, certaines banques prêtent 100% voire 110% du montant de l’opération. 2. Parcours professionnel précaire Avec un taux de refus qui dépasse parfois les 35 %, certains établissements rejettent massivement les demandes émanant de candidats en contrat précaire, souvent stigmatisés d’entrée de jeu par un apport personnel insuffisant. Les salariés en CDD, les travailleurs indépendants ou encore les primo-accédants sans capital initial sont les plus touchés. 3. Pas le bon profil Les réseaux bancaires comme le Crédit Agricole ne suivent pas une politique homogène sur tout le territoire. Certaines caisses régionales adoptent une ligne très stricte, notamment envers les primo-accédants ou les investisseurs locatifs. Dans certaines régions, plus d’un dossier sur deux est aujourd’hui refusé si vous présentez l’un de ces profils. Pourquoi les banques deviennent-elles aussi sélectives ? Plusieurs facteurs expliquent cette frilosité nouvelle des banques françaises : Un contexte économique incertain La conjoncture de 2025 reste marquée par un contexte géo-politique anxiogène et la prudence des marchés. Les taux d’intérêt, bien que stabilisés, restent élevés comparés à ceux des années précédentes, notamment entre fin 2019 et début 2022 où ils se situaient entre 1,50 et 1%. Et qui dit taux élevés, dit risque mécaniquement augmenté pour les prêteurs. Des normes réglementaires plus strictes Les banques doivent se conformer aux règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2021, qui impose un taux d’endettement maximal à 35 % (assurance emprunteur comprise) et une durée de prêt de 25 ans maximum. Ces restrictions réduisent leur marge de manœuvre. Un client solvable avec de hauts revenus pourrait tout à fait s’endetter au-delà de la limite des 35% sans compromettre son reste à vivre, or, la réglementation l’interdit. À noter : la durée maximale de remboursement peut aller jusqu’à 27 ans dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération. Une stratégie de ciblage assumée En période de marges réduites, certaines banques préfèrent limiter leur production de crédit pour se concentrer sur les profils les plus rentables à long terme. Résultat : elles sélectionnent davantage et refusent des profils pourtant acceptés il y a encore quelques années. Les profils à risque en 2025 : qui sont les plus concernés par les refus de prêt immobilier ? La sévérité accrue des établissements touche en priorité certains profils : Apport inférieur à 10 % : un apport trop faible est souvent rédhibitoire. Contrats précaires : CDD, intérimaires, freelances ou auto-entrepreneurs sont systématiquement examinés avec rigueur. La présence d’un co-emprunteur en CDI facilite l’obtention du financement. Taux d’endettement supérieur à 33 % : même si le reste à vivre est correct, ce seuil est rarement toléré. Investisseurs locatifs : même en cas de rentabilité, ils sont perçus comme plus risqués. Primo-accédants dans les grandes villes : le coût élevé de l’immobilier urbain rend les projets plus risqués aux yeux des banques. Comment éviter un refus de prêt immobilier en 2025 ? Malgré cette sélectivité, il est encore possible de mettre toutes les chances de votre côté. Voici les conseils les plus efficaces des courtiers : 1. Renforcer son apport personnel Un apport entre 15 et 20 % du prix du bien améliore nettement la crédibilité du dossier. Si vous êtes en mesure de le constituer votre apport pour un prêt immobilier via une épargne personnelle, un don familial ou la revente d’un autre bien, cela peut faire toute la différence. 2. Réduire ses dettes en amont Avant de déposer votre demande, soldez les crédits à la consommation en cours. Cela permet d’alléger le taux d’endettement et d’augmenter votre capacité d’emprunt. 3. Passer par un courtier immobilier Un courtier en crédit immobilier expérimenté connaît les attentes spécifiques de chaque établissement. Il saura présenter votre dossier sous son meilleur jour et vous orienter vers la banque la plus adaptée à votre situation. 4. Ne pas négliger les banques en ligne et caisses régionales Les banques en ligne ou certaines petites caisses régionales peuvent se montrer plus souples. Elles cherchent à attirer de nouveaux clients, ce qui peut jouer en votre faveur. Sachez que le dézonage bancaire est une solution autorisée qui permet d’acheter dans un département et d'emprunter dans un autre. 5. Soigner le dossier Un dossier bien construit, avec des revenus réguliers, une situation professionnelle stable et un projet immobilier cohérent, augmente fortement vos chances d’obtenir un accord. Le choix de la banque : une décision stratégique En 2025, le choix de l’établissement prêteur est aussi important que celui du bien immobilier lui-même. Un refus dans une grande enseigne nationale ne signifie pas que votre projet est voué à l’échec. Il peut simplement indiquer qu’il faut recalibrer votre stratégie et vous adresser à un autre interlocuteur. C’est pourquoi il est crucial de ne pas multiplier les demandes en même temps, ce qui pourrait nuire à votre scoring bancaire. Préférez une démarche ciblée et accompagnée par un courtier, pour éviter les refus en cascade. Conclusion Les refus de prêt immobilier se multiplient en 2025, mais ils ne sont pas synonymes de fatalité. En comprenant les critères de sélection des banques, en anticipant les freins potentiels et en construisant un dossier solide, il reste possible d’obtenir un financement, même dans ce contexte tendu. Mettez toutes les chances de votre côté : soignez votre profil, entourez-vous d’un courtier compétent et choisissez votre banque avec discernement.

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