Crédit immobilier : est-on obligé de souscrire l’assurance emprunteur de sa banque ?

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Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque exige que l’emprunteur prenne des garanties : la première est l’hypothèque ou la caution, la seconde, l’assurance de prêt immobilier, une protection indispensable qui représente le deuxième coût après les intérêts. Si la souscription à l’assurance emprunteur est incontournable pour obtenir le financement, la banque a-t-elle le droit d’imposer son contrat ? La réponse à cette question centrale est donnée par la réglementation.

Les obligations de la banque en matière de crédit immobilier

La banque a une obligation d’informations à fournir à l’emprunteur avant la signature d’un prêt immobilier. Ces informations concernent l’évaluation de la solvabilité, le coût du crédit et des éléments qui le composent, le contenu de l’offre et l’assurance emprunteur. La fiche standardisée européenne (FISE) remise par le prêteur avec l’offre de prêt résume les principales caractéristiques de cette offre. Elle permet à l’emprunteur de comparer les offres de crédit disponibles.

La banque ne peut imposer de domicilier les revenus d’activité chez elle et si la domiciliation est une condition, elle ne peut excéder 10 ans et doit être assortie d’un avantage individualisé (taux préférentiel par exemple) clairement stipulé dans l’offre de prêt.

Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global : indicateur essentiel

Obligatoirement indiqué dans les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt, le TAEG est l’indicateur du coût final d’un financement immobilier. Exprimé en pourcentage de la somme empruntée, il ne peut excéder le taux d’usure sur la durée concernée, c’est-à-dire le taux maximal autorisé par la Banque de France.

Le TAEG contient tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit :

les intérêts exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
la garantie (hypothèque ou caution)
les frais d’expertise du bien
les primes d’assurance emprunteur
les autres frais annexes (parts sociales d’une banque mutualiste, frais d’ouverture et de tenue de compte, etc.).

Il faut toutefois savoir que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable ; il n’en demeure pas moins le seul élément qui permet de mettre les offres en concurrence.

La souscription à l’assurance emprunteur

Si l’hypothèque ou la caution garantit la bonne fin du crédit en cas de défaut de paiement, l’assurance emprunteur est elle aussi une protection qui sécurise les sommes prêtées jusqu’au terme, mais son rôle est d’intervenir dans des situations bien précises : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Elle repose sur des garanties assurance de prêt immobilier spécifiques à chaque risque et vise à rembourser la banque si l’emprunteur est victime d’un accident de la vie couvert par le contrat.

La banque a obligation de signifier à l’emprunteur ses droits en matière d’assurance emprunteur, à savoir la possibilité de souscrire une assurance externe et celle d’en changer en cours de prêt.

Le libre choix de l’assurance emprunteur

Trop souvent négligée par l’emprunteur, focalisé sur le taux d’intérêts à en oublier que les autres frais sont également importants, l’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global du crédit.

La banque subordonne l’octroi du prêt à la souscription à une assurance emprunteur et se trouve en position de force pour proposer son contrat maison. Une économie de marché repose sur les principes de liberté et de concurrence : l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance bancaire, il est libre de choisir une assurance externe concurrente qui présente une équivalence de garanties (loi Lagarde de septembre 2010).

La réglementation interdit formellement à la banque de conditionner le prêt à la souscription à sa propre assurance. La vente liée d’un crédit immobilier et d’une assurance est prohibée. Il n’empêche que la banque exerce une pression non dissimulée pour que l’emprunteur opte pour son contrat d’assurance.

La raison en est simple : l’assurance de prêt immobilier génère des marges colossales pour les banques (jusqu’à 70%). Sur les quelque 8 milliards d’euros de cotisations annuelles, environ 80% tombent au bilan des banques au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs. La concurrence propose des offres jusqu’à 60% moins chères, mais l’immense majorité des emprunteurs sont couverts par l'assurance groupe du prêteur.

Le droit de changer d’assurance emprunteur

Cette distorsion du marché a poussé le législateur à renforcer les droits des consommateurs. La souscription à l’assurance de son choix étant entravée lors de la demande de prêt, les emprunteurs ont l’opportunité de dénoncer le contrat en cours de remboursement pour bénéficier d’une formule plus compétitive.

Deux dispositifs ont été mis en place successivement :

la loi Hamon de juillet 2014 qui autorisait le changement d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année.
la loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de substituer annuellement l’assurance à date d’échéance, en respectant un préavis de deux mois.

Ces deux lois sont caduques depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, dont l’objectif principal est de faciliter le changement d’assurance de prêt : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a le droit de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi dans les dispositifs antérieurs.

L’impact de la loi Lemoine est considérable en matière de coût et de garanties. L’emprunteur peut être couvert par une assurance jusqu’à trois fois moins chère que celle de la banque, et bénéficier d’une protection sur-mesure qui répond à ses besoins propres, alors que le contrat bancaire mutualise les garanties.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de décembre 2023 pour mesurer l’intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

Ne jamais oublier les 3 droits fondamentaux des emprunteurs en assurance de prêt immobilier au risque de passer à côté de l’occasion de réduire le coût de son crédit :

le droit de choisir son contrat : la seule obligation de l’emprunteur est de respecter l’équivalence de niveau de garanties
le droit de renforcer sa protection : s’il n’est pas possible de choisir les garanties, il est permis de les rehausser.
le droit de changer de formule en cours de prêt.

La banque a toujours le dernier mot : celui d’octroyer le prêt à ses conditions dans les limites de l’usure, ou de refuser d’accorder le financement, généralement quand les critères de solvabilité ne sont pas remplis. Ce pouvoir pousse les emprunteurs à accepter le diktat de la banque pour ne pas compromettre leur demande de crédit, et notamment à souscrire l’assurance bancaire au prix fort. Non seulement faire valoir ses droits n’enlève rien à la décision finale, mais cela permet de faire de grosses économies.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mai 2024

Les taux d’intérêts ont de nouveau baissé en avril, offrant davantage d’opportunités aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Les conditions s’améliorent au fil des semaines dans un contexte toujours restrictif quant aux règles d’emprunt. Une proposition de loi retirée lundi soir a pourtant tenté d’assouplir la norme des 35% de taux d’endettement maximal. Le plus gros levier d’économies du crédit immobilier reste la délégation d’assurance emprunteur. Nouvelle baisse des taux du crédit immobilier En ce début mai, les signaux sont toujours au vert. Entamée aux prémices de l’année 2024, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier se poursuit. Si le mouvement est moins vif qu’en janvier et février, les ajustements sont significatifs, entre 10 et 15 points de base concédés sur chaque durée. Taux sous les 4% sur toutes les durées Les valeurs sont descendues sous la barre des 4% en avril et continuent sur cette lancée. Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,80% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et sur 25 ans, les valeurs restent inférieures à 4%. Les meilleurs dossiers peuvent escompter de belles ristournes : un profil premium peut actuellement s’endetter à 3,40% sur 20 ans et à 3,50% sur 25 ans. Selon les experts, la tendance baissière devrait se dérouler tout au long de l’année et afficher fin 2024 des taux autour de 3,50% voire 3% pour les plus optimistes. Pouvoir d’achat immobilier en hausse Un simple calcul témoigne d’une nette amélioration du pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (hors assurance de prêt et autres frais), vous pouviez emprunter 158 066€ en décembre 2023 (taux nominal à 4,50%). Actuellement, avec un taux de 3,80% sur cette même maturité, le montant empruntable s’élève à 167 928€ : vous avez gagné près de 10 000€ en l’espace de 4 mois. Les emprunteurs en position de force Ce retournement de situation, après une année noire pour le marché immobilier, est tangible : la production de crédits immobiliers a bondi de plus de 50% entre décembre 2023 et mars 2024 (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Si on constate une embellie du marché au premier trimestre 2024, elle reste timide, car on part de loin. En 2023, le nombre de prêts à l’habitat a chuté de plus de 40% par rapport à l’année précédente. Le moment est venu de challenger les banques et de les mettre en concurrence, car elles ont à cœur de financer les projets immobiliers, le crédit étant leur plus gros produit d’appel. Les emprunteurs ont la main pour négocier des conditions avantageuses dans un contexte où les banques margent de nouveau sur le crédit immobilier. La pression s’est d’autant plus relâchée que le taux d’usure pour le deuxième trimestre est supérieur à ce qu’il était au premier trimestre. Entre le taux nominal et le taux maximum légal, les emprunteurs ont une plus large latitude pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Jusqu’au 30 juin, le taux d’usure est fixé 6,39% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus (6,13% pour les prêts entre 10 et 20 ans). Encadrement du crédit immobilier : rien ne bouge Le redressement de la capacité d’emprunt se fait dans un contexte inchangé quant aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). L’institution, qui dépend du ministère de l’Économie et qui est placée sous l’égide de la Banque de France, encadre strictement le crédit immobilier depuis janvier 2021. Deux limites ont été instaurées, auxquelles les banques ne peuvent déroger qu’à la marge, soit 20% de leur production semestrielle en grande partie à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale : Le taux d’endettement ou taux d’effort ne peut excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux dont l’enveloppe équivaut au moins à 10% du montant de l’opération). Accusée de freiner l’accès à la propriété, car sans égard pour le reste à vivre, cette norme hérisse les professionnels du crédit, au premier rang desquels les courtiers qui plaident depuis des années pour son assouplissement. Une proposition de loi portée par le groupe Renaissance prévoyait d'amender la règle des 35% de taux d’effort qui participe à la chute massive de la production de crédits à l’habitat en privant de financement des ménages pourtant solvables. Lundi 29 avril, elle a été retirée par son auteur, le député Lionel Causse, pendant son examen à l'Assemblée en raison d'amendements de l'opposition visant à dénaturer le texte. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La volonté d’assouplissement avait déjà été clairement atténuée lors de son examen en commission parlementaire en maintenant les pouvoirs du HCSF quant aux conditions dérogatoires accordées aux banques. Sans compter que la BdF est notoirement opposée à toute réforme de la norme visant l’encadrement du crédit. Délégation d’assurance de prêt immobilier : la voie royale pour faire des économies En attendant un assouplissement des règles d’octroi qui ne viendra sans doute pas de si tôt, vous avez les moyens de mieux maîtriser le coût de votre crédit immobilier. Faites jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur et optez pour la délégation pour trouver le contrat compétitif qui permet de diviser par deux à quatre le coût de l’assurance proposée par votre banque. À garanties équivalentes, les contrats groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chers que les offres alternatives. En négociant au mieux l’assurance, vous économisez des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. Un emprunteur de 30 ans sans antécédent de santé peut ainsi réduire de 10 800€ le coût de son crédit en souscrivant une assurance externe au taux de 0,09% (taux moyen pour ce profil chez Magnolia.fr) plutôt que l’assurance bancaire au taux de 0,36%. Si vous craignez pour votre financement, car la banque rechigne à vous accorder la délégation d’assurance, agissez dans un deuxième temps. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance emprunteur et ainsi, accéder à une formule compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière de couverture minimale et ne peut plus faire barrage à votre projet immobilier.

HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

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