Assurance prêt immobilier : puis-je choisir les garanties ?

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Sauf à de rares exceptions, un crédit immobilier est couvert par une assurance emprunteur, une protection pour la banque et son client en cas de défaillance de ce dernier, victime d’un accident de la vie. L’assurance de prêt repose sur des garanties spécifiques. Si l’emprunteur dispose du libre choix du contrat, il ne peut en revanche choisir les garanties. Un « non » qu’il faut toutefois nuancer. Explications.

Libre choix de l’assurance de prêt immobilier

La souscription à une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale mais reste indispensable pour garantir le prêt immobilier auprès de la banque. Cette dernière propose son contrat groupe que vous êtes libre d’accepter ou de refuser pour lui préférer une formule externe de votre choix, sélectionnée via un comparateur d’assurance de prêt immobilier.

La loi Lagarde autorise la délégation d’assurance emprunteur depuis septembre 2010 pour permettre aux consommateurs de souscrire un contrat compétitif jusqu’à 60% moins cher que celui du prêteur. Et depuis septembre 2022, la loi Lemoine renforce ce droit en donnant la possibilité à tous de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. La seule obligation que vous devez respecter est l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat délégué et celui que vous souhaitez remplacer.

Quelles sont les garanties de l’assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier repose sur :

  • des garanties obligatoires : les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui prennent en charge le capital restant dû, à hauteur de la quotité en cas d’emprunt à deux ;

  • des garanties facultatives : la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail sur une durée ne pouvant excéder 1095 jours ; les garanties invalidité (IPP pour Invalidité Permanente Partielle ou/et IPT pour Invalidité Permanente Totale) en cas d’arrêt de travail prolongé au-delà de la garantie ITT si le taux d’invalidité est au moins égal à 33%.

La perte d’emploi peut également être couverte. Elle est accessible uniquement aux emprunteurs en CDI et ne peut être activée qu’en cas de chômage technique.

Il appartient à la banque de définir les garanties qu’elle exige pour octroyer le financement. Selon la réglementation, depuis octobre 2015, elle choisit la couverture d’assurance parmi les 18 critères de garanties fixés par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) : jusqu’à 11 critères pour les garanties décès/PTIA et incapacité/invalidité, et jusqu’à 4 additionnels en cas de garantie perte d’emploi.

Lors de votre demande de prêt, la banque vous remet une fiche standardisée d’information (FSI) qui détaille les garanties et leur niveau, mais aussi :

  • la quotité assurance de prêt, c’est-à-dire la part du capital couvert en cas d’emprunt à deux (entre 100% et 200%)

  • l’estimation personnalisée du coût de l’assurance (exprimé par le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, en euros par mois et par an, total sur la durée de remboursement).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, la FIS indique également le coût de l’assurance sur 8 ans, et vous rappelle la possibilité de souscrire le contrat auprès de l’assureur de votre choix et de changer de formule à tout moment.

Grâce à la FSI, vous êtes en mesure de comparer les offres en toute objectivité et sélectionner une assurance compétitive dans le respect de l’équivalence de garanties.

Comment optimiser les garanties ?

Si vous ne pouvez choisir vous-même les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, prérogative du prêteur, vous pouvez en revanche les renforcer. On a vu plus haut que la banque est tenue d’accepter une assurance externe dès lors que celle-ci présente des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat maison.

Si vous estimez que la couverture proposée ne vous offre pas une protection optimale au regard des risques que vous incarnez, libre à vous de rehausser les garanties et de souscrire les options éventuelles. L’exercice de comparaison des devis vous permettra de sélectionner le contrat le plus compétitif, capable de vous proposer des niveaux de garanties qui correspondent à vos besoins.

Rachat des MNO

Vous souffrez du dos et avez déjà été placé en arrêt de travail pour ce motif ? Choisissez un contrat d’assurance de prêt qui propose en option le rachat d’exclusion des maladies non objectivables. Les MNO regroupent les pathologies dorso-vertébrales (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychologiques et psychiatriques (fatigue chronique, burn out, dépression, etc.).

La plupart des contrats alternatifs proposent de couvrir les MNO moyennant une surprime sur les garanties invalidité/incapacité. Il faut absolument que l’affection soit expressément nommée dans la clause du rachat pour faire l’objet d’une indemnisation en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité causé par cette même affection.

L’activation de la couverture MNO peut être soumise à un séjour en hôpital ou en clinique (nombre de jours minimum). Il existe des contrats avec rachat des MNO sans conditions d’hospitalisation. 

Choix de la franchise

Votre crédit immobilier sert à financer l’achat de votre résidence principale ou secondaire. Dans ce cas, la banque exige la souscription à la garantie ITT, contrairement à un prêt pour un investissement locatif où les revenus issus des loyers constituent une sécurité. Cette garantie est assortie d’une franchise allant de 30 à 180 jours : l’indemnisation est possible à l’expiration de ce temps d’attente.

Les meilleurs contrats alternatifs proposent différentes franchises et permettent de la choisir lors de la souscription. Plus la franchise assurance de prêt immobilier est courte, plus élevé sera le tarif, mais plus tôt vous serez pris en charge en cas d’arrêt de travail. À débattre en fonction de votre budget et des protections complémentaires dont vous bénéficiez par ailleurs, comme l’adhésion obligatoire à un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise. 

La sélection d’une assurance emprunteur adaptée à votre profil au meilleur prix est une tâche complexe. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous guider dans cette recherche essentielle afin de sécuriser votre crédit en toutes circonstances et jusqu’à son terme.

Que vous ayez souscrit à l'assurance proposée par votre banque ou à une offre externe, vous avez l’opportunité de dénoncer le contrat quand vous le souhaitez si vous n’en êtes pas satisfait. La loi Lemoine vous permet en effet de profiter du principe de délégation en cours de remboursement et de changer d’assurance emprunteur à tout moment. L’occasion vous est donnée de faire des économies sur votre assurance emprunteur, également d’optimiser les garanties à un tarif avantageux.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.