Sauf à de rares exceptions, un crédit immobilier est couvert par une assurance emprunteur, une protection pour la banque et son client en cas de défaillance de ce dernier, victime d’un accident de la vie. L’assurance de prêt repose sur des garanties spécifiques. Si l’emprunteur dispose du libre choix du contrat, il ne peut en revanche choisir les garanties. Un « non » qu’il faut toutefois nuancer. Explications.
Libre choix de l’assurance de prêt immobilier
La souscription à une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale mais reste indispensable pour garantir le prêt immobilier auprès de la banque. Cette dernière propose son contrat groupe que vous êtes libre d’accepter ou de refuser pour lui préférer une formule externe de votre choix, sélectionnée via un comparateur d’assurance de prêt immobilier.
La loi Lagarde autorise la délégation d’assurance emprunteur depuis septembre 2010 pour permettre aux consommateurs de souscrire un contrat compétitif jusqu’à 60% moins cher que celui du prêteur. Et depuis septembre 2022, la loi Lemoine renforce ce droit en donnant la possibilité à tous de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. La seule obligation que vous devez respecter est l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat délégué et celui que vous souhaitez remplacer.
Quelles sont les garanties de l’assurance emprunteur ?
L’assurance de prêt immobilier repose sur :
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des garanties obligatoires : les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui prennent en charge le capital restant dû, à hauteur de la quotité en cas d’emprunt à deux ;
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des garanties facultatives : la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail sur une durée ne pouvant excéder 1095 jours ; les garanties invalidité (IPP pour Invalidité Permanente Partielle ou/et IPT pour Invalidité Permanente Totale) en cas d’arrêt de travail prolongé au-delà de la garantie ITT si le taux d’invalidité est au moins égal à 33%.
La perte d’emploi peut également être couverte. Elle est accessible uniquement aux emprunteurs en CDI et ne peut être activée qu’en cas de chômage technique.
Il appartient à la banque de définir les garanties qu’elle exige pour octroyer le financement. Selon la réglementation, depuis octobre 2015, elle choisit la couverture d’assurance parmi les 18 critères de garanties fixés par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) : jusqu’à 11 critères pour les garanties décès/PTIA et incapacité/invalidité, et jusqu’à 4 additionnels en cas de garantie perte d’emploi.
Lors de votre demande de prêt, la banque vous remet une fiche standardisée d’information (FSI) qui détaille les garanties et leur niveau, mais aussi :
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la quotité assurance de prêt, c’est-à-dire la part du capital couvert en cas d’emprunt à deux (entre 100% et 200%)
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l’estimation personnalisée du coût de l’assurance (exprimé par le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, en euros par mois et par an, total sur la durée de remboursement).
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, la FIS indique également le coût de l’assurance sur 8 ans, et vous rappelle la possibilité de souscrire le contrat auprès de l’assureur de votre choix et de changer de formule à tout moment.
Grâce à la FSI, vous êtes en mesure de comparer les offres en toute objectivité et sélectionner une assurance compétitive dans le respect de l’équivalence de garanties.
Comment optimiser les garanties ?
Si vous ne pouvez choisir vous-même les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, prérogative du prêteur, vous pouvez en revanche les renforcer. On a vu plus haut que la banque est tenue d’accepter une assurance externe dès lors que celle-ci présente des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat maison.
Si vous estimez que la couverture proposée ne vous offre pas une protection optimale au regard des risques que vous incarnez, libre à vous de rehausser les garanties et de souscrire les options éventuelles. L’exercice de comparaison des devis vous permettra de sélectionner le contrat le plus compétitif, capable de vous proposer des niveaux de garanties qui correspondent à vos besoins.
Rachat des MNO
Vous souffrez du dos et avez déjà été placé en arrêt de travail pour ce motif ? Choisissez un contrat d’assurance de prêt qui propose en option le rachat d’exclusion des maladies non objectivables. Les MNO regroupent les pathologies dorso-vertébrales (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychologiques et psychiatriques (fatigue chronique, burn out, dépression, etc.).
La plupart des contrats alternatifs proposent de couvrir les MNO moyennant une surprime sur les garanties invalidité/incapacité. Il faut absolument que l’affection soit expressément nommée dans la clause du rachat pour faire l’objet d’une indemnisation en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité causé par cette même affection.
L’activation de la couverture MNO peut être soumise à un séjour en hôpital ou en clinique (nombre de jours minimum). Il existe des contrats avec rachat des MNO sans conditions d’hospitalisation.
Choix de la franchise
Votre crédit immobilier sert à financer l’achat de votre résidence principale ou secondaire. Dans ce cas, la banque exige la souscription à la garantie ITT, contrairement à un prêt pour un investissement locatif où les revenus issus des loyers constituent une sécurité. Cette garantie est assortie d’une franchise allant de 30 à 180 jours : l’indemnisation est possible à l’expiration de ce temps d’attente.
Les meilleurs contrats alternatifs proposent différentes franchises et permettent de la choisir lors de la souscription. Plus la franchise assurance de prêt immobilier est courte, plus élevé sera le tarif, mais plus tôt vous serez pris en charge en cas d’arrêt de travail. À débattre en fonction de votre budget et des protections complémentaires dont vous bénéficiez par ailleurs, comme l’adhésion obligatoire à un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise.
La sélection d’une assurance emprunteur adaptée à votre profil au meilleur prix est une tâche complexe. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous guider dans cette recherche essentielle afin de sécuriser votre crédit en toutes circonstances et jusqu’à son terme.
Que vous ayez souscrit à l'assurance proposée par votre banque ou à une offre externe, vous avez l’opportunité de dénoncer le contrat quand vous le souhaitez si vous n’en êtes pas satisfait. La loi Lemoine vous permet en effet de profiter du principe de délégation en cours de remboursement et de changer d’assurance emprunteur à tout moment. L’occasion vous est donnée de faire des économies sur votre assurance emprunteur, également d’optimiser les garanties à un tarif avantageux.
