Crédit immobilier jeunes emprunteurs : économisez avec la délégation d’assurance de prêt

Les jeunes ménages peinent à accéder au crédit immobilier dans une période où les taux augmentent constamment. Débutants dans la vie professionnelle, peu dotés en apport personnel, ils bénéficient de conditions d’emprunt moins favorables, tout en étant contraints par les normes d’octroi qui limitent l’endettement et la durée de remboursement. Ils peuvent toutefois profiter de la réglementation qui leur permet de déléguer l’assurance emprunteur, afin de minimiser le coût du crédit, voire d'obtenir tout simplement le financement de leur projet immobilier.

Crédit immobilier toujours plus cher en 2023

Tous ceux qui envisagent de devenir propriétaires de leur logement sont tôt ou tard confrontés à la problématique des taux d’intérêts. Le taux moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 (hors assurance de prêt et coût des sûretés) à plus de 4% en octobre 2023. La crise inflationniste en zone euro a obligé la Banque Centrale Européenne à durcir sa politique monétaire, ce qui renchérit le loyer de l’argent pour les banques de détail qui répercutent le phénomène sur les particuliers et les entreprises.

Résultat, le pouvoir d’achat immobilier est en très nette baisse. À revenus équivalents, un ménage a perdu environ 20% de surface achetable en dix-huit mois par le seul effet de la hausse des taux. Hausse qui n’est pas compensée par une correction significative des prix immobiliers, qui devraient perdre environ 5% en 2023. Les banques prêtent de moins en moins fin 2023 comme en attestent les derniers chiffres de la Banque de France sur la production de crédits immobiliers.

Le crédit immobilier coûte beaucoup plus cher et le régulateur a mis depuis près de trois ans des garde-fous qui viennent en freiner l’accès :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôts et assurance emprunteur incluse.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants de rénovation.

Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023.

Les jeunes ménages sont les premiers touchés par ce contexte dégradé, car en début de carrière, défaillants en matière d’apport personnel et d’épargne de précaution. Ils doivent s’endetter sur les durées les plus longues, dans la limite autorisée, ce qui signifie écoper des taux d’emprunt les moins performants auxquels s’ajoutent les frais annexes imposés. Il ne faut pas pour autant renoncer à devenir propriétaire de son logement. Les solutions existent pour optimiser ses chances de décrocher le financement de son projet immobilier.

Comment obtenir son crédit immobilier en tant que jeune emprunteur ?

Les règles d’octroi du HCSF auxquelles les banques sont soumises juridiquement (voir plus haut) renforcent les exigences de ces dernières. Pour accéder au crédit, il faut peaufiner son dossier et au-delà des habituels critères de solvabilité (pas de crédit en cours, comptes dans le vert, revenus pérennes), les banques minimisent la prise de risque en réclamant un apport personnel conséquent.

Renforcer son apport personnel et son épargne de précaution

On observe une explosion de l’apport personnel en 2023 avec un taux à plus de 20% du montant de l’opération. Les jeunes emprunteurs les plus chanceux peuvent booster leur apport personnel grâce à la famille.

Et comme il est impossible de mettre tous les œufs dans le même panier, les banques exigent une épargne post-crédit qui doit totaliser au moins six mensualités. La précaution est de mise dans une période inflationniste et de forte hausse de la taxe foncière en 2023 : la banque veut s’assurer que le ménage peut supporter les surcoûts liés au logement.

Déléguer l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur fait partie des frais de garantie incontournables pour obtenir un prêt immobilier. Elle vise à sécuriser les sommes prêtées en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité dont serait victime l’emprunteur. Le premier contrat proposé est celui de la banque, logique, elle est en pole position en tant que distributrice du crédit. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à cette formule mutualisée qui vous coûte jusqu’à trois fois plus cher que la concurrence.

Vous disposez en effet du libre choix de l’assurance emprunteur en vertu de la loi Lagarde. Vous avez ainsi l’opportunité de réduire le coût de votre assurance de prêt et par extension celui de votre crédit immobilier. Il vous suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder en quelques clics aux meilleures offres du marché.

N’hésitez pas à solliciter dans la foulée l’expertise d’un professionnel. La mission d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner, de la recherche du contrat adapté au meilleur prix à sa souscription, au plus près de vos intérêts. La seule obligation vis-à-vis de la banque est de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats.

Souscrire l’assurance la plus compétitive peut parfois être l’unique solution pour obtenir le crédit. La délégation d’assurance emprunteur est une des meilleures astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023.

Prenons un exemple pour illustrer l’intérêt financier de souscrire une assurance externe :

Pierre et Sarah, un couple de trentenaires non-fumeurs et en bonne santé, souhaitent emprunter 200 000€ sur 20 ans pour acheter leur résidence principale. Le taux nominal s’affiche à 4,30%, complété par le taux d’assurance bancaire à 0,38% sur chaque tête. Le coût de l’assurance est de 127€/mois, soit un total de 30 400€. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui doit être obligatoirement inférieur au taux d’usure, est à 5,59% (hors frais de dossier et frais de garantie).

Le couple compare les assurances alternatives et décroche un taux de 0,09% applicable sur chaque tête (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil), soit un coût mensuel de 30€ pour un coût total de 7 200€. Au passage, le TAEG tombe à 4,68%. Économies : 23 200€ !

Changer d’assurance emprunteur en cours de prêt

Sachez par ailleurs que le libre choix du contrat d’assurance joue sur toute la durée de votre crédit. Vous pouvez en effet changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment en cours de remboursement conformément à la loi Lemoine. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance autrefois requise pour résilier le contrat initial. En tant que jeune emprunteur, si vous êtes couvert par l’assurance de votre banque, vous bénéficiez désormais d’un levier immédiat pour optimiser le coût de votre crédit immobilier en souscrivant une assurance beaucoup moins chère à garanties équivalentes.

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Mutuelle santé : optique, dentaire, audition, zoom sur les soins les plus coûteux après 65 ans

Après 65 ans, les dépenses de santé augmentent mécaniquement. La vue baisse, les dents se fragilisent, l’audition décline : 3 réalités liées au vieillissement qui entraînent une hausse rapide des frais en optique, dentaire et audiologie. Pour beaucoup de seniors, ces postes deviennent les plus coûteux du budget santé. Et pourtant, la cause n’est pas toujours la mutuelle, contrairement à une idée largement répandue. De nombreux retraités témoignent chaque jour : « Une paire de lunettes coûte un bras ! », « Les dents, c’est devenu du luxe… », « Les appareils auditifs coûtent un mois de pension ! ». Ces réactions traduisent un vrai malaise. Pour comprendre ce phénomène, il faut analyser pourquoi ces 3 domaines concentrent l’essentiel du reste à charge, comment se construisent les prix et surtout comment choisir une mutuelle réellement adaptée après 65 ans. Pourquoi les dépenses de santé augmentent fortement après 65 ans ? Le vieillissement naturel s’accompagne de transformations physiologiques : la vision baisse, les dents s’usent, l’audition diminue progressivement. Ce sont des phénomènes attendus… mais qui génèrent des besoins de soins plus fréquents, plus techniques et parfois très mal remboursés. Dentaire : caries plus fréquentes, déchaussement, nécessité de prothèses ou d’implants. Optique : arrivée de la presbytie, passage aux verres progressifs, montures plus techniques, opération de la cataracte. Audition : déficience auditive liée à l’âge, recours aux aides auditives numériques. Pour beaucoup de seniors, une seule année peut représenter plusieurs milliers d’euros de dépenses si aucun contrat performant n’a été souscrit. Et contrairement à ce que l’on pense souvent, le problème n’est pas uniquement lié aux mutuelles : c’est l’ensemble du système tarifaire français qui crée ces écarts. Bon à savoir : Les dépenses de santé annuelles moyennes pour les seniors sont 3 à 4 fois plus élevées que pour les moins de 65 ans. En 2025, une étude indique que 93 % des personnes de 65 ans et plus souffrent d'au moins une affection chronique. Dentaire : un budget qui explose avec l’âge Des soins indispensables mais très onéreux Le dentaire est souvent le poste le plus coûteux pour les plus de 65 ans. Usure de l’émail, déchaussement, infections ou pertes dentaires rendent fréquent le recours à des couronnes ou des prothèses. Or, les tarifs n’ont cessé de grimper : une couronne peut coûter 500 à 1 000 €, tandis que la Sécurité sociale rembourse seulement 120 € de base. Pourquoi un tel écart entre prix et remboursement ? Derrière ce déséquilibre, un problème structurel : les marges pratiquées. Les prothèses achetées moins de 100 € par les dentistes sont parfois revendues plusieurs centaines d’euros. Même si de nombreux praticiens travaillent de manière exemplaire, l’opacité tarifaire alimente la perte de confiance. Autre effet pervers : certaines mutuelles très haut de gamme ont longtemps remboursé largement les prothèses. Les prix se sont progressivement alignés sur ces contrats d’élite, laissant les retraités aux garanties plus modestes face à des tarifs disproportionnés. Comment payer moins cher ses prothèses dentaires ? Depuis 2021 et l’entrée en vigueur de la réforme 100% Santé, vous n’avez aucun reste à charge sur les dépenses de prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers) pour tout équipement sélectionné dans le premier panier. Le zéro reste à charge en dentaire vous permet d’accéder à des produits de qualité sans rien payer, vous évitant ainsi de renoncer à des soins essentiels pour raisons financières. Attention : Les implants dentaires ne sont pas remboursés par l’Assurance Maladie (acte hors nomenclature) et ne font pas partie du dispositif 100% Santé. Optique : des équipements de plus en plus sophistiqués… et plus chers La presbytie : un trouble visuel coûteux Vers 60-65 ans, la majorité des personnes passent aux verres progressifs, plus techniques et plus chers que les verres simples. Aujourd’hui, une paire peut coûter entre 300 et 800 €, selon les corrections et options choisies (verres amincís, anti-lumière bleue, photochromiques…). Des marges parmi les plus élevées d’Europe La Sécurité sociale rembourse quelques centimes pour les verres, et quelques euros pour la monture. La mutuelle santé senior prend donc presque tout à sa charge. Mais une réalité moins connue explique aussi la flambée des prix : les marges des opticiens. Plusieurs études pointent des écarts de 4 à 5 fois entre le prix réel de fabrication et le prix payé par le consommateur. Ce système peu régulé entretient des tarifs artificiellement élevés. Comment réduire la facture en optique ? Comparer les devis, demander le détail des options et négocier sont des réflexes essentiels : l’optique reste un secteur où les prix ne sont pas figés. Et surtout, profitez du dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique : vous choisissez un équipement du panier 100% Santé, et vous n’avez rien à débourser après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. Audition : un reste à charge encore important malgré le 100 % Santé Une perte auditive fréquente après 70 ans Une personne sur deux souffre d’une baisse auditive à partir de 70 ans. Les appareils actuels sont efficaces mais très sophistiqués, ce qui fait grimper les prix : autour de 1 500 € par oreille, sans compter l’entretien. Le 100 % Santé ne concerne pas tous les modèles La réforme 100 % Santé s’applique également aux appareils auditifs : le zéro reste à charge en audition concerne un panier spécifique qui rembourse au maximum 1 400€ par oreille. Les modèles haut de gamme, plus discrets ou plus confortables, sont plus chers que ce plafond et par conséquent mal remboursés. La facture peut donc avoisiner plusieurs centaines d’euros sans une bonne mutuelle avec une garantie optique avec un niveau de 300% ou plus de la base de remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS). Comment choisir une bonne mutuelle après 65 ans ? Pour éviter les restes à charge trop lourds, il est essentiel de choisir une mutuelle en fonction de son profil médical et non uniquement de son budget mensuel. Voici quelques conseils essentiels : 1. Identifiez vos besoins réels Analysez vos 3 dernières années de dépenses : lunettes, prothèses, actes d’implantologie, appareils auditifs… 2. Comparez les plafonds en euros Privilégiez les garanties exprimées en montants remboursés plutôt qu’en pourcentage de BRSS, car ces bases ne reflètent pas le coût réel. 3. Vérifiez l’inclusion du 100 % Santé Selon vos besoins, cela supprime totalement le reste à charge sur les prestations du panier 100% Santé. Pour en bénéficier, votre complémentaire santé doit être un contrat de mutuelle responsable, soit 95% des offres du marché. 4. Attention aux délais de carence Certaines mutuelles n’indemnisent pas immédiatement les soins coûteux et appliquent un délai de carence pouvant aller jusqu’à 6 mois afin de prévenir les effets d’aubaine. Il existe des mutuelles sans délai de carence. 5. Utiliser les réseaux de soins partenaires Ils permettent de bénéficier de tarifs négociés et du tiers payant, réduisant drastiquement le reste à charge. Vérifiez dans les conditions générales de votre mutuelle à quel réseau de soins elle est affiliée (Santéclair, Carte Blanche, Itelis, Sévéane, Kalixia). Après 65 ans, les dépenses dentaires, optiques et auditives deviennent incontournables et souvent très élevées. Le 100 % Santé a amélioré certaines situations, mais les prix pratiqués par les professionnels restent parfois trop élevés. Pour limiter les dépenses, choisir une mutuelle adaptée, comparer les devis et utiliser les réseaux de soins sont des leviers essentiels pour alléger la facture.

Santé senior : peut-on souscrire une mutuelle après 85 ans ?

Avec l’avancée en âge, les besoins de santé augmentent et les dépenses médicales peuvent vite peser lourd sur le budget, surtout à la retraite où les revenus ont tendance à diminuer. Pourtant, au-delà d’un âge avancé, peut-on encore souscrire une mutuelle ? Les assureurs sont-ils prêts à couvrir les personnes de 85 ans et plus ? Quelles garanties sont accessibles ? Existe-t-il des offres réellement adaptées aux besoins d’un senior très âgé ? Faisons le point sur les possibilités, les limites et les bonnes pratiques pour trouver une complémentaire santé après 85 ans. Mutuelle après 85 ans : est-ce vraiment possible ? Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas d’âge légal maximum pour souscrire une mutuelle santé. Chaque assureur détermine ses propres conditions d’adhésion. Dans les faits, la majorité des organismes fixent une limite d’entrée entre 70 et 85 ans : au-delà, les nouvelles adhésions deviennent rares, mais pas impossibles. Certaines mutuelles restent accessibles au-delà de 80 ans, jusqu’à 89 voire 90 ans, notamment les gammes dites « sans limite d’âge d’adhésion ». Elles sont généralement pensées pour couvrir les besoins médicaux d’un public âgé et très âgé : hospitalisation, renfort dentaire, consultations chez les médecins spécialistes, équipements auditifs, optique complexe, auxiliaires médicaux… Cependant, il faut s’y attendre : plus l’âge est élevé, plus la prime augmente. Les assureurs prennent en compte le risque statistique : après 85 ans, la fréquence de recours aux soins est plus importante, ce qui se reflète dans les tarifs. Pourquoi certaines mutuelles refusent-elles les adhésions après 85 ans ? Plusieurs raisons expliquent cette prudence : 1. Un risque médical jugé plus élevé Après 80 ou 85 ans, les dépenses de santé augmentent : hospitalisations plus fréquentes, maladies chroniques, appareillages plus coûteux… Les assureurs cherchent à limiter les adhésions tardives pour éviter un déséquilibre financier. 2. Une difficulté à mutualiser les risques Les mutuelles fonctionnent sur un principe de solidarité. Si trop de seniors très âgés adhèrent sans contrepartie suffisante de jeunes cotisants, l’équilibre du contrat est mis à mal. 3. Le risque de souscription dite « de dernière minute » Certains assurés souhaitent adhérer uniquement lorsqu’un problème survient, le fameux effet d’aubaine craint par les assureurs. Même si ces logiques expliquent les limites d’accès, certaines mutuelles ont fait le choix d’ouvrir des contrats dédiés aux très grands seniors, avec une tarification adaptée. Quelles garanties sont essentielles après 85 ans ? Au-delà de cet âge, les besoins de santé sont plus spécifiques. Pour être bien couvert, une mutuelle doit proposer des postes renforcés. 1. Hospitalisation C’est le poste le plus important pour les seniors de plus de 85 ans. La prise en charge doit inclure : les frais de séjour les honoraires chirurgicaux la chambre particulière le forfait journalier hospitalier la rééducation après hospitalisation. 2. Soins courants et consultations Les consultations de spécialistes (cardiologue, rhumatologue, dermatologue, ophtalmologue…) sont fréquentes. Une mutuelle doit offrir : un bon remboursement des dépassements d’honoraires une prise en charge des analyses médicales des remboursements de radiologie et imagerie. 3. Dentaire Avec l’âge, les soins dentaires peuvent devenir coûteux : prothèses, bridges, implants, dentiers. Optez pour : des forfaits d’au moins 500 à 1 000 € par an un reste à charge minimal pour les prothèses, une couverture partielle des implants dentaires (rare mais possible). 4. Optique Après 85 ans, la dégénérescence visuelle est fréquente. Privilégiez : un forfait optique renforcé une prise en charge de la basse vision (acuité visuelle est inférieure à 3/10 sans amélioration avec des lunettes) les remboursements pour l’optique complexe. 5. Appareils auditifs La perte auditive est quasi inévitable. 65% des personnes de plus de 65 ans souffrent de troubles auditifs. Les mutuelles seniors proposent souvent : un forfait de 400 à 1 000 € par oreille un complément au 100 % Santé (zéro reste à charge en audition), utile pour réduire totalement le reste à charge. 6. Aide à domicile Beaucoup de contrats seniors haut de gamme proposent des prestations d’assistance : une prise en charge de l’aide-ménagère un soutien pour les retours d’hospitalisation (portage des repas et des médicaments, aide à l’aménagement du logement en cas de dépendance) parfois une allocation pour les aidants. Mutuelle pour seniors très âgés : quels tarifs après 85 ans ? Le prix est un enjeu majeur. Après 85 ans, une mutuelle peut coûter : entre 80 et 150 €/mois pour une formule basique entre 150 et 250 €/mois pour une couverture intermédiaire jusqu’à 300 €/mois pour les garanties haut de gamme. Selon les données du média Moneyvox, le tarif médian pour une protection élevée est autour de 190 €/mois pour un assuré âgé entre 85 et 89 ans. Les écarts varient fortement selon : le niveau de prise en charge de l’hospitalisation l’importance des forfaits dentaires et auditifs la présence d’options d’assistance à domicile la localisation géographique. Une comparaison approfondie est indispensable pour éviter de payer trop cher, car les seniors très âgés sont une cible commerciale où les prix peuvent être particulièrement élevés. Simulation de tarifs effectuée sur le comparateur Magnolia.fr pour une retraitée de 87 ans, résidant dans le Calvados, renfort sur les garanties essentielles (hospitalisation, dentaire, optique, consultations) : Mutuelle Cotisation mensuelle Caractéristiques Zen Care ZenG 3-NR* 132 € Frais de dossier : 30 € + 7 €/an Hospitalisation : 150 % BRSS** Dentaire : 150 % Optique : 200 € Soins : 150 % AltoSanté AS5 143 € Frais de dossier : 30 € Sans questionnaire de santé Réduction couple Hospitalisation : 200 % Dentaire : 215 % Optique : 200 € Soins : 200 % April Only Santé OS3 146 € Frais de dossier : 20 € Sans questionnaire de santé Pas de limite d’âge d’adhésion Hospitalisation : 150 % Dentaire : 200 € Optique : 200 € Soins : 150 % Zen Care ZenG5-NR* 168 € Frais de dossier : 30 € + 7 €/an Hospitalisation : 200 % Dentaire : 200 % Optique : 300 € Soins : 200 % Innov Santé by Néoliane IS4 177 € Frais de dossier : 30 € Sans questionnaire de santé Hospitalisation : 175 % Dentaire : 350 € Optique : 350 € Soins : 150 % *contrat non responsable, pas de remboursement des actes 100% Santé **Base de Remboursement de la Sécurité Sociale Mutuelle senior sans questionnaire médical : une solution intéressante après 85 ans La bonne nouvelle : les contrats de mutuelle responsable, qui représentent 95% du marché de la complémentaire santé, proposent une adhésion sans questionnaire de santé. Cela signifie que : aucune exclusion médicale ne peut être appliquée l’assureur ne peut pas refuser un assuré pour raison de santé le tarif est le même pour tous les nouveaux adhérents d’une même tranche d’âge. Ces contrats peuvent être légèrement plus coûteux car ils reposent sur le principe de mutualisation, mais ils permettent aux seniors de s'assurer même avec un état de santé fragile. Important : la mutuelle responsable respecte un cahier des charges réglementaire avec un panier de soins minimum et l’application de la réforme 100% Santé (zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie). Ce dispositif permet d’accéder à des équipements de qualité sans débourser un centime après intervention de la Sécu et de la complémentaire santé. Comment choisir une mutuelle après 85 ans ? Les critères clés 1. Vérifier si la mutuelle accepte les adhésions après 85 ans Certaines compagnies acceptent les nouveaux assurés jusqu’à 90 ans. Il faut cibler spécifiquement ces organismes. 2. Évaluer les besoins réels de santé Hospitalisation, dentaire, audioprothèses… Il est inutile de payer pour des garanties inutiles. 3. Privilégier les formules avec forfaits plutôt qu’avec taux de remboursement Les forfaits sont souvent mieux adaptés aux dépenses seniors (aides auditives, prothèses dentaires, optique…). 4. Examiner les délais de carence Certains contrats imposent un délai avant l’accès aux garanties (souvent 3 à 6 mois). Mieux vaut les éviter lorsqu’on a des soins prévus. 5. Utiliser un comparateur spécialisé senior Les comparateurs génériques n’intègrent pas toujours les mutuelles accessibles après 85 ans. Les plateformes seniors comme Magnolia.fr sont plus fiables pour ce public. Quelles alternatives si aucune mutuelle n’accepte après 85 ans ? Même si les possibilités existent, certains seniors se retrouvent sans solution. Voici les alternatives : 1. Les contrats de soins hospitaliers seuls La mutuelle hospitalisation seule couvre uniquement les frais d’hospitalisation mais à un coût moindre qu’une formule avec des garanties complètes. Cette solution est idéale si votre budget est limité. 2. Les aides publiques Selon les ressources, il est possible de bénéficier : de la CSS (Complémentaire Santé Solidaire) : mutuelle gratuite ou moyennant un participation minime (30€/mois si vous avez 70 ans et plus) de mutuelle communale d’aides locales ou départementales. Il est tout à fait possible de souscrire une mutuelle santé après 85 ans, même si l’offre est plus restreinte et les primes plus élevées. Les seniors très âgés doivent se tourner vers les assureurs spécialisés, privilégier les contrats sans sélection médicale et choisir des garanties adaptées à leurs besoins réels. Une comparaison attentive reste indispensable pour obtenir une couverture protectrice sans payer trop cher.

Marché immobilier : taux, prix, politique du logement… Quelles conditions d’emprunt en 2026 ?

Le marché immobilier va bientôt entrer dans une nouvelle phase en 2026, marquée à la fois par l’héritage des crises récentes, par la remontée progressive des taux d’intérêt et par un comportement des acheteurs qui évolue face à une conjoncture moins lisible. Les dynamiques observées depuis 2024 montrent un marché qui se redresse lentement, mais où les contrastes restent très forts entre le neuf, l’ancien et le segment locatif. Voici un panorama complet des tendances qui devraient façonner les conditions d’emprunt et les comportements immobiliers en 2026 selon BPCE L’Observatoire. Comment les crises récentes influencent-elles les projets immobiliers des Français ? Une reprise plus affirmée en 2025 qu’en 2024, mais encore fragile Après une année 2024 difficile, 2025 a marqué un tournant avec davantage de projets immobiliers, sans flambée excessive des prix. Les acheteurs comme les vendeurs semblent avoir retrouvé un point d’équilibre, notamment sur le marché de l’ancien, dont l’offre s’est lentement reconstituée. La province continue de concentrer la majorité des transactions, un mouvement déjà perceptible depuis plusieurs années, renforcé par un léger recul de l’activité en zone francilienne. Un marché de l’ancien qui retrouve des couleurs Le point bas de l’automne 2024 est désormais derrière nous : les ventes dans l’ancien sont reparties à la hausse, même si un ralentissement a été observé au printemps 2025, en raison d’un climat politique et budgétaire incertain ainsi que de l’augmentation des droits de mutation (frais de notaire). Quant aux prix, ils évoluent modérément : la reprise est plus nette en province ; les appartements résistent mieux que les maisons individuelles ; deux tiers des marchés voient désormais leurs prix progresser, contre un sur deux six mois plus tôt. Un secteur du neuf en rebond… mais sur des bases faibles Le marché du neuf montre également des signaux positifs : les permis de construire ont bondi de près de 28 % entre avril et septembre 2025, tandis que les mises en chantier progressent à un rythme plus lent (+9 %). Cependant, les volumes restent très inférieurs à ceux des années 2018-2022. Deux réalités coexistent : Une promotion immobilière encore en difficulté Pour la troisième année consécutive, l’activité pourrait toucher un nouveau point bas, près de 30 % en dessous de son niveau habituel. La demande des particuliers continue de se contracter et de nombreuses zones témoignent d’un décalage entre l’offre proposée et les attentes des acheteurs. Une maison individuelle qui redécolle Le segment de la construction de maisons individuelles enregistre une reprise vigoureuse (+20 % sur les six derniers mois), portée par l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) depuis avril 2025. Vers un marché immobilier de plus en plus dissocié entre le neuf et l’ancien en 2026 ? Des taux d’intérêt orientés légèrement à la hausse Après plusieurs mois de stabilité, les taux d’emprunt devraient augmenter légèrement d’ici la fin 2025, une dynamique qui devrait se poursuivre en 2026. Les ménages s’adaptent à cet environnement : ils sont désormais plus nombreux à considérer acceptable un taux supérieur à 3 %. Avec la normalisation de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne et la remontée de l’OAT 10 ans, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers pourrait s’établir autour de 3,35 % en 2026 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Des ventes en repli dans l’ancien Depuis 2024, les acheteurs jugent la période moins défavorable pour acquérir un bien que les propriétaires pour vendre. Cette tendance soutient encore un peu les transactions dans l’ancien, grâce à un recours au crédit légèrement accru. Mais en 2026, la combinaison « hausse des taux + hausse du chômage » risque de peser sur la capacité d’emprunt des ménages. Les conséquences à attendre sont les suivantes : le volume des transactions dans l’ancien devrait reculer ; le marché du neuf restera faible, excepté pour la maison individuelle, toujours soutenue par le PTZ ; les ventes issues de la promotion immobilière devraient rester proches de leurs plus bas. Une hausse des prix qui s’essouffle La dynamique des prix dans l’ancien serait très limitée : +1,0 % en 2025 +0,7 % en 2026. Les anticipations des acheteurs comme des vendeurs convergent : personne n’envisage une véritable flambée des prix à court terme. Un crédit immobilier plus rare et plus ciblé La production de crédits s’est stabilisée en 2025, portée principalement par les primo-accédants. Le marché du prêt immobilier a même rebondi plus fortement que les prix et les transactions (+29 % en 2025). Mais cette dynamique va s’essouffler : en 2026, les volumes de prêts devraient reculer légèrement, en cohérence avec le ralentissement des projets immobiliers des ménages. Le bailleur privé : une évolution marquée par les contraintes et les incertitudes Un profil d’investisseur relativement stable Les bailleurs privés représentent environ 11 % des personnes de plus de 18 ans. Ce sont en majorité : des urbains disposant de revenus supérieurs à la moyenne souvent propriétaires de leur résidence principale sans crédit. Les candidats à l’investissement locatif, c’est-à-dire les Français intéressés par l’idée de devenir bailleurs, sont moins nombreux qu’en 2022, mais leur profil a évolué. Les 30-49 ans sont davantage représentés, et la part des ouvriers/employés augmente également. Une stratégie d’investissement qui se transforme Les bailleurs privés : détiennent plus fréquemment souvent plusieurs biens ; privilégient désormais davantage les appartements ; louent leur bien depuis plus longtemps qu’en 2022. La location nue reste dominante, mais la location meublée et la location saisonnière gagnent du terrain. Une envie de se désengager plus fréquente En 2025, les bailleurs sont plus nombreux à vouloir vendre qu’à investir (25 % contre 23 %). Les raisons principales sont : une fiscalité jugée trop lourde la gestion chronophage les travaux obligatoires liés au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) Les bailleurs de plus de 75 ans sont les plus enclins à vouloir céder leurs biens. Une rentabilité jugée insuffisante La rentabilité locative reste le critère numéro un (45 %), mais elle suscite davantage de déception qu’il y a trois ans. Dans le même temps, d’autres motivations progressent : préparer la retraite transmettre un patrimoine. Les craintes liées aux obligations énergétiques, à la relation locataire-bailleur et à la hausse des taxes demeurent fortes. Une gestion locative de plus en plus externalisée Face à des normes plus complexes et à la peur des impayés, un propriétaire sur deux délègue désormais la gestion à un professionnel. Les bailleurs observent aussi : moins de difficultés à trouver un locataire moins de dégradations importantes qu’en 2022. En 2026, le marché immobilier va être marqué par une remontée lente mais réelle des taux d’emprunt, un recul des transactions dans l’ancien et une reprise sélective dans le neuf, limitée principalement aux maisons individuelles. Les investisseurs, confrontés à une réglementation plus stricte et à une fiscalité lourde, adoptent des stratégies plus prudentes… et attendent l’adoption par le Parlement d’un statut de bailleur privé, nouveau dispositif pour relancer l’investissement locatif. Malgré cela, les projets immobiliers restent nombreux, signe que l’immobilier demeure un pilier fort dans les aspirations patrimoniales des Français.

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