Crédit immobilier : comment booster l’apport personnel grâce à la famille

L’accès au crédit immobilier s'est nettement resserré depuis un an et demi à cause de la remontée des taux d’intérêts, couplée à la rigidité des normes d’octroi. Les banques exigent un apport personnel de plus en plus conséquent pour minimiser les risques. La famille peut contribuer à la mise de fonds, en donnant ou en prêtant. Il suffit de suivre les règles.

Apport personnel : 35% en 2023 pour obtenir son prêt immobilier

Les taux d’intérêts du crédit immobilier n’ont jamais été aussi élevés depuis 2012. Le taux moyen sur 20 ans s’affiche désormais autour de 3,90% (hors assurance emprunteur et frais de garantie), contre 1,20% en janvier 2022, période où les valeurs ont commencé leur ascension. Depuis, chaque mois est comptable de points additionnels qui viennent renchérir le coût du crédit pour les ménages porteurs d’un projet immobilier.

Le pouvoir d’achat immobilier rétrécit à mesure que les taux progressent, sans que les prix des logements ne baissent en conséquence. La nouvelle augmentation des taux en juillet 2023 creuse davantage le problème. Le marché immobilier est bloqué par la hausse des taux et les règles d’octroi, les banques étant de plus en plus frileuses à accorder des financements. Pour rappel, la norme limite le taux d’endettement à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement à 25 ans.

Pour espérer convaincre le banquier, il faut plus que jamais présenter un dossier en béton, et un des éléments déterminants est l’apport personnel. Une récente étude du réseau d'agences immobilières Century 21 montre une explosion de l’apport personnel en 2023, qui pèse près de 35% du montant d’une opération immobilière, soit 60% de plus que l’an dernier à la même époque.

Les primo-accédants sont les premiers pénalisés, généralement des jeunes qui débutent dans la vie professionnelle et qui ont peu ou pas d’épargne. Comment réussir à emprunter en 2023 pour un premier achat immobilier ? En demandant l’aide de la famille.

Apport personnel : merci papamaman !

Avec le durcissement des conditions de crédit, l’aide financière de la famille devient de plus en plus fréquente. Les dons familiaux permettent de gonfler l’apport personnel, mais l’opération doit se faire dans les règles pour éviter tout problème ultérieur, comme une requalification par l’administration fiscale. Que dit la réglementation en matière de donation ?

Le don familial de sommes d’argent

Toute personne de moins de 80 ans peut donner, sous forme de chèque, virement, mandat ou remise d’espèces, une somme d’argent maximale de 31 865€ tous les 15 ans à ses descendants majeurs, totalement exonérée d’impôt. Cela signifie qu’un couple peut donner jusqu’à 63 730€ à leur enfant ou petit-enfant ou arrière-petit-enfant pour l’aider à acheter son logement. Un enfant peut donc recevoir en exonération de droits jusqu’à 63 730€ (2 x 31 865€) de chacun de ses parents, grands-parents et arrière-grands-parents tous les 15 ans.

Il appartient au bénéficiaire de déclarer ce don au service des impôts via le formulaire n°2735-SD ou directement en ligne dans votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr, dans le mois qui suit la date du don. L’exonération peut se cumuler avec les abattements personnels accordés en fonction du lien de parenté.

Abattement jusqu’à 100 000€

Un parent peut faire un don totalement exonéré d’impôt à hauteur de 100 000€ à son enfant tous les 15 ans.

Si vous recevez plus de 31 865€ de la part d’un de vos parents, le surplus bénéficie de l’abattement personnel qui est de 100 000€ pour un enfant. Au total, chaque parent peut faire une donation générale exonérée d’impôt de 131 865€ à chacun de ses enfants par période de 15 ans.

En présence de plusieurs enfants, il est conseillé de faire la donation devant notaire pour éviter tout conflit lors de la succession.

Le cas du prêt familial

La famille peut aussi prêter, sans ou avec intérêts, toujours dans la limite du taux d’usure. Au-delà de 1 500€, l’établissement d’un acte est nécessaire et au-delà de 5 000€, la somme doit être déclarée au service des impôts à l’aide du formulaire n°2062. Si l’emprunteur n’effectue pas la déclaration, il revient au prêteur de le faire.

L’acte écrit formalise les conditions du prêt (montant, durée, taux) et atteste qu’il s’agit bien d’un prêt familial et non d’une donation détournée, si le bénéficiaire ne rembourse pas la somme prêtée.

L’acte peut être établi sous seing privé ou devant notaire, cette option étant préférable pour préserver les intérêts de chaque partie, notamment en cas de décès du prêteur ou de l’emprunteur.

Il est vivement conseillé de souscrire une assurance emprunteur pour sécuriser un prêt familial, au même titre qu’un crédit classique, surtout si la somme totalise plusieurs milliers d’euros. Dans ce cas, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour trouver le contrat adapté à votre situation au meilleur prix.

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Octobre Rose 2023 : assurer son prêt immobilier avec un cancer du sein

Chaque année, le mois d’octobre permet de sensibiliser au dépistage du cancer du sein. L’occasion nous est donnée de mettre en lumière les difficultés rencontrées par les femmes touchées par cette maladie quand elles souhaitent réaliser un projet immobilier. La réglementation évolue fort heureusement grâce à la loi Lemoine de 2022 qui améliore notamment l’accès au droit à l’oubli. Magnolia.fr fait le point sur les dispositifs en place qui facilitent l’accès à l’assurance emprunteur et au crédit aux femmes souffrant d’un cancer du sein ou ayant vaincu cette maladie. Puis-je emprunter si j’ai un cancer du sein ? Être malade est un frein à l’accès au crédit immobilier. Les personnes souffrant ou ayant souffert d’une pathologie grave ou de longue durée sont frappées par une double peine : leur état de santé et les difficultés voire l’impossibilité de concrétiser leur rêve de devenir propriétaire de leur logement. Les femmes concernées par un cancer du sein sont considérées comme des profils à risques accrus par les assureurs. Et sans assurance de prêt immobilier, pas de financement bancaire. Cette couverture vise à garantir les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur dans les situations suivantes : décès, invalidité et incapacité de travail (voire perte d’emploi). Le cancer doit obligatoirement être déclaré dans le questionnaire de santé. L’emprunteur devra fournir à l’assureur des compléments d’information (stade de la maladie, marqueurs biologiques, imagerie, bilan histologique, etc.) qui vont lui permettre de prendre sa décision : acceptation ou refus d’assurance de prêt. La décision du médecin-conseil de l’assureur dépend de la taille de la tumeur, de son type et de son origine. Selon l’état de la maladie et du temps de traitement, l’assureur formule un refus ou décide que le risque aggravé impose l’application d’une surprime assurance de prêt immobilier allant de 50% à 200% sur la garantie décès, avec, parfois, une exclusion sur les garanties PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Sans co-emprunteur dépourvu de risques aggravés, les femmes victimes d’un cancer qui empruntent seules affrontent les pires difficultés pour accéder à l’assurance et au crédit immobilier en raison des risques de décès prématuré. Heureusement, grâce aux progrès médicaux, les chances de survie à 5 ans sont de 99% pour les femmes dépistées à un stade précoce. Comment fonctionne l’assurance emprunteur en cas de cancer ? Le cancer dans le cadre d'une demande de prêt immobilier relève nécessairement de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui apporte des solutions d’assurance aux personnes touchées par la maladie ou handicapées, notamment les femmes atteintes d’un cancer du sein. Pour en bénéficier, il faut remplir deux conditions : La part assurée du prêt immobilier en lien avec l’achat de la résidence principale ne doit pas excéder 420 000€ ; Le prêt arrive à échéance avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. La convention Aeras repose sur une grille de référence qui encadre les conditions d’accès à une assurance emprunteur. La grille applicable depuis septembre 2023 fixe les délais d’accès à l’assurance à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. L’assurance est accordée sans surprime ni exclusion après un an en cas de cancer in situ respectant les types histologiques et stades de référence suivants : Carcinome lobulaire ou canalaire in situ strict sans caractère micro-infiltrant ; traitement selon le consensus HAS/INCa réalisé Carcinome canalaire in situ présentant lors de l’exérèse chirurgicale une ou plusieurs zones de micro-invasion (rupture de la membrane basale) n’excédant pas 1 mm (dans le plus grand axe) et dont l'exploration axillaire (ganglion sentinelle ou curage axillaire) ne montre pas d'envahissement du ou des ganglions prélevés ; traitement selon le consensus HAS/INCa réalisé. Pour les cancers du sein infiltrants répondant à la définition suivante, le délai d’accès est de 3 ans, avec application d’une surprime de 100% sur les garanties décès, PTIA et invalidité/incapacité : Carcinome lobulaire ou canalaire infiltrant : - Stade I* [pT1N0M0] : Plus grand diamètre tumoral ≤ 20 mm Absence d’envahissement ganglionnaire ou seule présence de cellules isolées ≤ 0,2mm Absence de métastases à distance - Grade SBR I et II - Reprise sans restriction médicale de l’activité sans interruption supérieure à 3 mois depuis un an. Les conditions d’accès à l’assurance emprunteur sur la base des surcoûts mentionnés sont subordonnées à l’absence d'autres facteurs de risques. Cancer et droit à l’oubli La loi Lemoine a instauré de nouvelles règles en 2022 pour les personnes touchées par un cancer. En place depuis 2016, le droit à l’oubli a été amélioré. Ce droit, qui permet de ne pas déclarer un cancer dans le questionnaire de santé, est désormais accordé passé 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, au lieu de 10 auparavant. Il a par ailleurs été élargi aux personnes guéries d’une hépatite virale C. Ce dispositif s’applique sous réserve que l’échéance du contrat d’assurance intervienne avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes éligibles au droit à l’oubli n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie et si jamais elles le faisaient, il est formellement interdit à l’assureur d’en tenir compte pour formuler une réponse et appliquer une tarification. En revanche, les autres pathologies et facteurs de risque, les situations d’incapacité ou d’invalidité, qu’ils soient ou non en lien avec l’affection relevant du droit à l’oubli, doivent être déclarés à l’assureur dans le formulaire de souscription, et font l’objet d’une décision adaptée en termes de garanties et de tarif. À noter que les effets secondaires de la maladie cancéreuse ou de l’hépatite C ne sont pas couverts par le droit à l’oubli et sont donc à déclarer. La loi Lemoine a également instauré la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée est inférieure à 200 000€ (seuil de 400 000€ pour les emprunts en couple avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête) ; Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Les personnes autrefois stigmatisées par leur état de santé échappent ainsi au questionnaire de santé si elles respectent ces deux limites. Changer d’assurance pour payer moins cher La loi Lemoine améliore non seulement l’accès à l’assurance crédit aux personnes pénalisées par leur état de santé, mais elle renforce aussi les droits de tous les emprunteurs. Elle permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir attendre la date d’échéance. L’opportunité est ainsi donnée à tout emprunteur de réduire le coût de cette dépense contrainte. Si vous avez souscrit une assurance au prix fort en raison de votre état de santé, mais que vous êtes désormais guéri, faites valoir les dispositifs de la loi Lemoine et résiliez l’assurance en cours pour la substituer par un contrat individuel mieux adapté à votre situation et à un prix plus compétitif. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché. Source Convention Aeras

Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 % Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier, espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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