L’accès au crédit immobilier s'est nettement resserré depuis un an et demi à cause de la remontée des taux d’intérêts, couplée à la rigidité des normes d’octroi. Les banques exigent un apport personnel de plus en plus conséquent pour minimiser les risques. La famille peut contribuer à la mise de fonds, en donnant ou en prêtant. Il suffit de suivre les règles.
Apport personnel : 35% en 2023 pour obtenir son prêt immobilier
Les taux d’intérêts du crédit immobilier n’ont jamais été aussi élevés depuis 2012. Le taux moyen sur 20 ans s’affiche désormais autour de 3,90% (hors assurance emprunteur et frais de garantie), contre 1,20% en janvier 2022, période où les valeurs ont commencé leur ascension. Depuis, chaque mois est comptable de points additionnels qui viennent renchérir le coût du crédit pour les ménages porteurs d’un projet immobilier.
Le pouvoir d’achat immobilier rétrécit à mesure que les taux progressent, sans que les prix des logements ne baissent en conséquence. La nouvelle augmentation des taux en juillet 2023 creuse davantage le problème. Le marché immobilier est bloqué par la hausse des taux et les règles d’octroi, les banques étant de plus en plus frileuses à accorder des financements. Pour rappel, la norme limite le taux d’endettement à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement à 25 ans.
Pour espérer convaincre le banquier, il faut plus que jamais présenter un dossier en béton, et un des éléments déterminants est l’apport personnel. Une récente étude du réseau d'agences immobilières Century 21 montre une explosion de l’apport personnel en 2023, qui pèse près de 35% du montant d’une opération immobilière, soit 60% de plus que l’an dernier à la même époque.
Les primo-accédants sont les premiers pénalisés, généralement des jeunes qui débutent dans la vie professionnelle et qui ont peu ou pas d’épargne. Comment réussir à emprunter en 2023 pour un premier achat immobilier ? En demandant l’aide de la famille.
Apport personnel : merci papamaman !
Avec le durcissement des conditions de crédit, l’aide financière de la famille devient de plus en plus fréquente. Les dons familiaux permettent de gonfler l’apport personnel, mais l’opération doit se faire dans les règles pour éviter tout problème ultérieur, comme une requalification par l’administration fiscale. Que dit la réglementation en matière de donation ?
Le don familial de sommes d’argent
Toute personne de moins de 80 ans peut donner, sous forme de chèque, virement, mandat ou remise d’espèces, une somme d’argent maximale de 31 865€ tous les 15 ans à ses descendants majeurs, totalement exonérée d’impôt. Cela signifie qu’un couple peut donner jusqu’à 63 730€ à leur enfant ou petit-enfant ou arrière-petit-enfant pour l’aider à acheter son logement. Un enfant peut donc recevoir en exonération de droits jusqu’à 63 730€ (2 x 31 865€) de chacun de ses parents, grands-parents et arrière-grands-parents tous les 15 ans.
Il appartient au bénéficiaire de déclarer ce don au service des impôts via le formulaire n°2735-SD ou directement en ligne dans votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr, dans le mois qui suit la date du don. L’exonération peut se cumuler avec les abattements personnels accordés en fonction du lien de parenté.
Abattement jusqu’à 100 000€
Un parent peut faire un don totalement exonéré d’impôt à hauteur de 100 000€ à son enfant tous les 15 ans.
Si vous recevez plus de 31 865€ de la part d’un de vos parents, le surplus bénéficie de l’abattement personnel qui est de 100 000€ pour un enfant. Au total, chaque parent peut faire une donation générale exonérée d’impôt de 131 865€ à chacun de ses enfants par période de 15 ans.
En présence de plusieurs enfants, il est conseillé de faire la donation devant notaire pour éviter tout conflit lors de la succession.
Le cas du prêt familial
La famille peut aussi prêter, sans ou avec intérêts, toujours dans la limite du taux d’usure. Au-delà de 1 500€, l’établissement d’un acte est nécessaire et au-delà de 5 000€, la somme doit être déclarée au service des impôts à l’aide du formulaire n°2062. Si l’emprunteur n’effectue pas la déclaration, il revient au prêteur de le faire.
L’acte écrit formalise les conditions du prêt (montant, durée, taux) et atteste qu’il s’agit bien d’un prêt familial et non d’une donation détournée, si le bénéficiaire ne rembourse pas la somme prêtée.
L’acte peut être établi sous seing privé ou devant notaire, cette option étant préférable pour préserver les intérêts de chaque partie, notamment en cas de décès du prêteur ou de l’emprunteur.
Il est vivement conseillé de souscrire une assurance emprunteur pour sécuriser un prêt familial, au même titre qu’un crédit classique, surtout si la somme totalise plusieurs milliers d’euros. Dans ce cas, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour trouver le contrat adapté à votre situation au meilleur prix.
