Crédit immobilier : peut-on emprunter sans questionnaire de santé en 2024 ?

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La loi Lemoine entrée en vigueur en 2022 permet à certaines personnes d’accéder à un crédit immobilier sans devoir remplir de questionnaire de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur. Voyons quelles sont les conditions pour profiter de cette mesure et quelles sont les informations qu’il faut toujours renseigner à l’assureur.

Qu’est-ce que la loi Lemoine assurance de prêt immobilier ?

La souscription à une assurance emprunteur reste un préalable pour obtenir son crédit immobilier. La banque veut se prémunir contre les défauts de paiement en cas de survenance d’un accident de la vie dont serait victime l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail voire perte d’emploi). En cas de sinistre couvert, l'assurance de prêt rembourse tout ou partie des mensualités, à hauteur des garanties et de la quotité souscrite.

La réglementation autorise le libre choix du contrat d’assurance de prêt. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque si vous trouvez mieux ailleurs (loi Lagarde de septembre 2010). La concurrence est largement plus compétitive, avec des contrats individuels assortis de garanties sur-mesure qui sont jusqu’à 60% moins chers que ceux des bancassureurs, à couverture équivalente. Malheureusement, dans plus de 80% des situations, l’emprunteur souscrit à l’assurance bancaire par ignorance de ses droits, par souci de prioriser l’obtention du financement ou/et par pression du prêteur.

Le législateur a donc introduit la possibilité de résilier le contrat d’assurance en cours de prêt pour le remplacer par une offre externe librement choisie et meilleur marché. Deux dispositifs ont été mis en place successivement :

  • la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance à tout moment durant la première année de remboursement ;
  • la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois.

Ces deux lois, désormais caduques, n’ont pas permis de libéraliser le marché de l’assurance emprunteur, obligeant le Parlement à légiférer de nouveau pour renforcer les droits des consommateurs. Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur en juin 2022, la loi Lemoine autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois requise. La substitution de l’assurance est ainsi facilitée. La loi Lemoine contient deux autres mesures importantes dont une qui peut s’avérer antagoniste avec l’esprit de la loi : accéder à une assurance compétitive. Explications.

Quelle assurance ne demande pas de questionnaire de santé ?

Pour valider le changement d’assurance à tout moment, les sénateurs ont imposé l’introduction de deux mesures inclusives pour les profils pénalisés par leur historique de santé :

  • la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions : pour les parts assurées sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excèdant pas 200 000€ par assuré, remboursées avant le 60ème anniversaire de ce dernier, aucune information relative à l'état de santé ni aucun examen médical de l'assuré ne peut être sollicité par l'assureur.
  • l’amélioration du droit à l’oubli : le délai au-delà duquel aucune information médicale relative aux pathologies cancéreuses et à l'hépatite virale C ne peut être recueillie par les organismes assureurs ne peut excéder 5 ans à compter de la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, contre 10 ans auparavant.

Cette évolution permet aux profils touchés par la maladie de ne plus supporter de surprimes ou d’exclusions de garanties, voire un refus d’assurance de prêt immobilier, en raison des risques potentiels de santé.

Attention : en cas d’emprunt à deux, dans le cadre de l’achat de la résidence principale notamment, le couple peut théoriquement emprunter jusqu’à 400 000€ sans questionnaire de santé sous réserve que chacun soit couvert par l’assurance à hauteur de 50% de la somme, obligatoirement soldée avant le 60ème anniversaire. Si la quotité d’assurance est supérieure (elle peut aller jusqu’à 100% sur chaque tête), chaque emprunteur devra se soumettre au questionnaire de santé.

Si l’une des 2 conditions n’est pas respectée (part assurée excédant les 200 000€ et/ou solde au-delà des 60 ans), les emprunteurs malades, anciennement malades ou handicapés relèvent de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif qui permet d’accéder à l’assurance de prêt à des conditions standards ou avec une surprime plafonnée, avec ou sans exclusion, selon la pathologie concernée et l’état de santé au moment de la souscription.

Les assureurs ne pouvant plus appliquer de tarification au risque sur le segment des assurances sans questionnaire de santé, les tarifs ont augmenté en moyenne de 20% par rapport aux contrats standards depuis l’entrée en application de la loi Lemoine. Les profils sans risques de santé, génélarement les jeunes emprunteurs, paient pour les autres. Il est alors conseillé de rehausser légèrement le montant du crédit pour souscrire une assurance avec questionnaire, tarifée au risque.

Pour maîtriser le coût de votre garantie emprunteur, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil en ligne simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres alternatives du marché. Parmi vos obligations en tant qu’emprunteur, vous devez respecter l’équivalence de garanties : le contrat concurrent doit présenter un niveau de garanties au moins similaire à celui du contrat groupe bancaire.

Quelles sont les informations à déclarer obligatoirement en assurance emprunteur ?

Si vous remplissez les conditions pour échapper au questionnaire de santé, vous devez en revanche compléter un formulaire de souscription qui renseigne l’assureur sur diverses données personnelles :

  • votre âge : plus vous êtes âgé, plus élevée sera la cotisation, en lien avec les statistiques de maladie et de mortalité ;
  • votre profession : un métier à risques comme pompier, agent de sécurité, militaire, ouvrier du bâtiment peut entraîner des exclusions de garantie et une surprime d’assurance ;
  • vos habitudes de vie : fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risques (parapente, sports de combat, escalade, sports automobiles, aviation, etc.). Le fait de fumer peut doubler le montant de la cotisation.

Si fumer présente des risques pour la santé, il ne s’agit pas d’une donnée directe de santé. Seules les personnes n’ayant jamais fumé ou celles qui sont sevrées depuis au moins 24 mois sont considérées comme nuon-fumeuses par l’assureur.

Il est important de connaître son profil pour payer le juste prix et n’oubliez pas que vous devez répondre à toutes les questions de manière honnête et sans omission. Toute fausse déclaration intentionnelle ou non intentionnelle entraîne la nullité du contrat d’assurance, au mieux le refus d’indemnisation en cas de sinistre, qu’il soit ou non couvert par les garanties.

 

 

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Baisse ou stabilité ? Comment vont évoluer les taux de prêt immobilier en 2025 ?

En ce début 2025, les taux de crédit immobilier ont continué leur lente décrue entamée il y a déjà un an. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne rend l’emprunt plus accessible à la faveur d’une inflation désormais stabilisée autour de 2%. La concurrence interbancaire est vive et certains ménages peuvent s’endetter sous les 3%. Est-ce que le phénomène va durer alors que la dette française s’envole en raison d’un marché obligataire moins confiant quant aux perspectives budgétaires du pays ? Taux de crédit immobilier toujours orientés à la baisse en janvier 2025 Fin 2023, les taux d’emprunt immobilier étaient au-delà de 4% sur les durées supérieures ou égales à 15 ans. En décembre 2023, on s’endettait en moyenne autour de 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans. Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne : autour de 3% sur 15 ans entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif. Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023. Les profils qui empruntent à un taux inférieur à 3%  Pour obtenir un taux légèrement inférieur à 3%, il faut présenter 3 arguments solides : Un apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération Des revenus annuels supérieurs à 50 000€ pour une personne seule et à 80 000€ pour un couple Une épargne de précaution équivalente à 6 mensualités d’emprunt. Les banques sélectionnent en priorité les profils sans risques, dotés d’un potentiel d’épargne. Elles peuvent leur proposer à l’avenir des produits de placement financier (assurance vie, Plan Epargne Retraite), plus rémunérateurs que le crédit immobilier qui reste, pour elles, un simple produit d’appel. Des prêts immobiliers à taux bonifiés pour la primo-accession Parlons des primo-accédants, qui représentent plus de la moitié du marché du crédit immobilier. Ceux-là sont a priori éligibles au PTZ s’ils achètent leur résidence principale. Dans l’attente d’un prochain décret qui validera l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle, conformément aux annonces de la ministre du Logement et du Premier Ministre, certaines banques continuent de proposer des taux bonifiés, quand d’autres s’y mettent. Les établissements de crédit tentent de pallier l’absence de budget 2025. Sans texte législatif, les bonnes intentions en faveur de l’accession à la propriété sont lettres mortes. Les banques ne peuvent se couper du marché de la primo-accession et accordent à cette clientèle des taux bonifiés généralement compris entre 0% et 2% (hors assurance emprunteur) pour un montant qui n’excède pas 30 000€, mais qui complète avantageusement un PTZ. Pour mémoire, le PTZ est toujours souscrit en complément d’un crédit classique et peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération. Le marasme politique actuel est préjudiciable au marché immobilier. La réforme du PTZ 2024 avait été mise en place par décret en avril. 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Or, l’OAT 10 ans, emprunt de l’État français sur 10 ans, frôle actuellement les 3,5%, une première depuis la crise de la zone euro en 2011. Cet indicateur était sous les 2,90% début décembre, avant la nomination de Français Bayrou comme Premier Ministre. L’envolée de la dette française Même si les taux obligataires des autres États européens sont eux aussi orientés à la hausse, en réaction aux futures mesures protectionnistes de Donald Trump, le regain de tension sur le « spread», l’écart entre les taux français et allemand, témoigne d’un risque spécifique attribué à la France nettement plus élevé : le spread était inférieur à 50 points en juin 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée nationale, contre 86 points actuellement. Les experts tablent sur une grande volatilité dans les mois à venir et sont pessimistes quant à la capacité de la France à réduire son déficit en 2025. À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles. Prévisions 2025 pour le crédit immobilier  Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010. Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

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Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle  Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire  Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide  Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.