Souscription assurance de prêt : comment résister face à sa banque ?

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Elément indispensable à toute demande de crédit immobilier, l'assurance de prêt bénéficie depuis quelques années d'un cadre réglementaire censé faciliter le libre choix pour l'emprunteur. Les banques font de la résistance, bien décidées à conserver un marché aux marges confortables qu'elles détiennent encore à plus de 80%. Les offres externes sont pourtant bien souvent mieux adaptées et moins chères que les assurances bancaires. Comment ne pas se laisser imposer le contrat de la banque prêteuse ? En étant bien informé des dispositifs légaux et en sollicitant les courtiers spécialisés.

La loi favorise le libre choix de l'emprunteur

Quatre grandes étapes réglementaires jalonnent l'histoire de l'assurance de prêt : les lois Murcef, Lagarde, Hamon et Sapin II vont renforcer au fil des années le libre choix de l'emprunteur, la dernière lui permettant de l'exercer concrètement sur toute la durée de son prêt. Il aura fallu plus de quinze ans au législateur pour briser un monopole bancaire que la substitution annuelle accordée à compter de janvier 2018 devrait enfin éroder.

Déliaison du crédit et de l'assurance

Première en date, la loi Murcef qui interdit la vente liée ou subordonnée depuis décembre 2001. Cette pratique consiste à imposer au consommateur qui veut acquérir un produit ou bénéficier d'un service à titre onéreux l'achat d'un second produit ou service. Les banques en ont abusé pour vendre leur assurance de groupe, laissant croire à l'emprunteur que l'adhésion à son contrat est la condition sine qua non à l'octroi du prêt immobilier. Accusée de "loi fourre-tout", cette réglementation des relations entre les établissements de crédits et leurs clients aura eu pour mérite de procéder à un alignement du secteur bancaire sur le régime de droit commun. Le problème reste l'appréciation du caractère dissociable ou indissociable des produits ou services. Les banques ont entretenu le mythe que l'assurance décès-invalidité est indissociable du prêt. Pourtant, l'assurance n'est pas obligatoire d'un point de vue juridique, l'interdiction de vente groupée devrait de fait s'appliquer.

Il faudra attendre dix ans pour que la loi Lagarde renforce la loi Murcef en apportant une disposition lourde de conséquences : les banques n'ont plus la possibilité de conditionner l'octroi du crédit à la souscription de leur propre assurance. L'emprunteur est donc libre de choisir le contrat qui lui convient et c'est à la banque prêteuse de l'informer de cette faculté au moyen d'une fiche standardisée d'information lui permettant de mieux comparer les offres. La décision de la banque d'accepter ou de refuser le contrat alternatif est subordonnée à l'équivalence du niveau de garantie, une notion que la loi a eu la légèreté de ne pas préciser. Cette notion est pourtant centrale car elle est la seule à pouvoir permettre la comparaison des offres entre elles. Les banques vont s'engouffrer dans la brèche et continuer sans mal à imposer leurs contrats, d'autant que la loi n'a prévu aucune sanction.

Changer d'assurance durant les 12 premiers mois

Arrive en juillet 2014 la loi Hamon relative à la consommation. Puisqu'il est difficile de souscrire une assurance externe en amont d'une demande de prêt, offrons la possibilité à l'emprunteur de le faire en aval. Durant les douze premiers mois suivants la signature du contrat de crédit, l'emprunteur peut dénoncer l'assurance groupe de la banque et la substituer par un contrat à garanties au moins équivalentes. Là encore, l'écueil aura été de ne pas préciser d'emblée la notion d'équivalence du niveau de garantie. De nouveau la délégation d'assurance de prêt se heurte au pouvoir d'appréciation des banques.

Le problème est résolu en octobre 2015 par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) qui définit une liste de critères permettant d'effectuer une comparaison entre le niveau de garantie exigé par la banque et celui des contrats proposés par les assureurs externes. Parmi les 18 critères sélectionnés par le CCSF, la banque en choisit au plus 11 portant sur la garantie décès-invalidité, auxquels elle peut ajouter 4 critères pour la garantie perte d'emploi. La banque est soumise à 4 contraintes :

  • rendre public les critères qu'elle choisit sur tout support commercial, notamment sur la fiche standardisée d'information (FSI) qui doit énoncer de manière claire et lisible la définition et la description des types de garanties proposées au titre de l'assurance à l'emprunteur"
  • remettre la fiche personnalisée dès la première simulation
  • rendre réponse à la demande de délégation dans les 10 jours ouvrés
  • motiver par écrit tout refus d'assurance déléguée.

Tout dysfonctionnement (cause dilatoire par exemple) peut être signalé à l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) qui pourra sanctionner la banque d'une amende de 3 000 euros.

Changer d'assurance en cours de prêt

Ultime étape législative, la substitution annuelle de l'assurance. L'amendement Bourquin de janvier 2017 supprime toute contrainte temporelle en offrant la possibilité à l'emprunteur de changer d'assurance à chaque échéance s'il le souhaite. Ce texte ne remet pas en cause la possibilité de substitution aujourd'hui prévue pendant le délai de 12 mois après la signature de l'offre de prêt. Accordée à tout nouvel emprunteur depuis février 2017, la faculté de substitution annuelle entrera en vigueur pour tous les contrats en stock dès janvier 2018. L'accord de la banque reste conditionné à l'équivalence du niveau de protection.

Comparaison est raison : l'équivalence de niveau de garanties

En matière d'assurance de prêt, seule la comparaison des garanties peut valider l'adéquation du contrat alternatif avec le contrat bancaire. Les banques affichent désormais clairement leurs intentions. L'emprunteur peut donc présenter une offre individuelle répondant objectivement a minima aux garanties exigées par l'organisme prêteur. Comment repérer les contrats compatibles avec les exigences de la banque ?

Faire appel aux services d'un courtier spécialisé en assurance de prêt est la démarche à adopter. Les termes assurantiels sont complexes et la rédaction des contrat souvent sujette à interprétation. Par son expertise, le courtier sait identifier les contrats externes, adaptés à la situation de l'emprunteur, qui supportent la comparaison avec le contrat groupe de la banque.

L'intermédiation du courtier, utile pour dialoguer d'égal à égal avec le conseiller bancaire, permet de contrer les éventuels blocages et d'appuyer un dossier étayé par une réglementation aujourd'hui clarifiée. Ce professionnel intervient aussi pour soutenir les demandes d'assurance de prêt des personnes en situation de risques aggravés ou ayant des antécédents médicaux.

L’enjeu est autant d’exercer son libre choix que de souscrire la meilleure protection. Les offres externes sont individualisées, adaptées à la situation de chaque emprunteur, tandis que les contrats bancaires sont mutualisés pour répondre à la communauté des emprunteurs. Les jeunes actifs, mais aussi les seniors sont les perdants des contrats groupe, les premiers car ils paient plus cher, les seconds parce qu’ils sont simplement exclus des garanties standardisées.  Le courtier a pour mission de sélectionner la formule adéquate selon le profil de son client et ses risques spécifiques. Il permet de gagner du temps en effectuant un travail comparatif des meilleures assurances du marché.

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS  

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PRESSE // 2 ans de la Loi Lemoine (Assurance de Prêt) : les banques sont en train de gagner la bataille

ALERTE PRESSE , le 23 mai 2024 Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité de changer de contrat à tout moment et d’échapper à la sélection médicale sous certaines conditions. Largement commentée dans les médias, cette mesure pouvoir d’achat a connu un vif succès dès ses débuts, redistribuant des millions d’euros aux emprunteurs. Il y a aussi le revers de la médaille : toujours de nouvelles astuces pour freiner les demandes de changements d'assurance, tarifs en hausse sur le segment sans questionnaire de santé et perte de vitesse de la délégation d’assurance au profit de la substitution.   Succès du dispositif pouvoir d’achat ! Le changement d’assurance de prêt fait un bond olympique depuis la loi Lemoine. Le rapport du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) publié en janvier dernier indique une augmentation de +80% par rapport à 2021. Un vif succès est visible chez Magnolia.fr : "A l'échelle du groupe Magnolia, nous avons accompagné quelques 55 000 emprunteurs depuis juin 2022, ce qui a permis de redistribuer plus de 500 millions d’euros de pouvoir d'achat aux propriétaires." explique Olivier Le Gallo, Directeur Général du Groupe Magnolia. Le marché est devenu un marché de substitution, représentant 90% de notre activité depuis 2023, contre 70% en 2022 avant la loi Lemoine. Pas de renversement du marché Un succès qu’il convient toutefois de relativiser. Selon les chiffres du CCSF sortis en janvier 2024, les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. La progression de la concurrence reste donc dans l’épaisseur du trait. Si libéralisation il y a, elle demeure étouffée par les bancassureurs qui conservent la mainmise sur le produit. Le soufflé est retombé avec une couverture médiatique réduite à la portion congrue. Il faut aussi appuyer sur les pratiques bancaires abusives qui se perpétuent malgré le renforcement des sanctions : Non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés : dans les faits, il faut compter au moins 3 semaines pour obtenir une réponse de la banque à une demande de substitution Ajout de garanties superflues : soumis à l’équivalence de niveau de garanties, le changement d’assurance de prêt devient impossible à cause de formules packagées crées de toutes pièces par les établissements prêteurs qui incluent des garanties inadaptées à l’emprunteur. (en détail, dans cet article) Un autre phénomène apparaît en 2024 : avec la reprise du marché du crédit immobilier, chez Magnolia.fr nous constatons depuis mars 2024 que plus aucune demande de prêt n’est couverte par une assurance externe, ce qui témoigne du chantage des banques à l’octroi du crédit. Par effet de vase communiquant, la délégation cède du terrain au profit de la substitution.  La fin du Questionnaire de santé : hausse des tarifs L’autre mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. La mutualisation accrue sur ce segment a entraîné une hausse des primes comprise entre +5% et +30%, sans pour autant qu’il y ait dégradation des garanties. Une législation pour TOUS Contrairement à l’assertion du CCSF, la loi Lemoine concerne tous les profils d’emprunteurs, pas seulement les catégories CSP+ ou les « bons risques ». “‘On y voit une manœuvre pour décrédibiliser les alternatifs au profit des banques. Ces dernières n’hésitent pas à organiser la démutualisation des risques en empêchant les jeunes de partir pour laisser la délégation aux emprunteurs plus âgés.’” explique Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Chez Magnolia.fr, nous affirmons que la loi Lemoine profite à tous, quels que soient son profil et le montant du prêt. Vous souhaitez des cas clients d'économies ?Vous souhaitez avoir un témoignage d'un prêteur par sa banque ? Contactez-moi à astrid.cousin@magnolia.fr