Assurance prêt immobilier : le questionnaire de santé est-il obligatoire en 2023 ?

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Sauf à de rares exceptions, toute demande de prêt immobilier est conditionnée à la souscription d’une assurance emprunteur. La procédure habituelle veut que vous remplissiez un questionnaire de santé qui permet à l’assureur d’appliquer une tarification, ou en cas extrême, de refuser le bénéfice de l’assurance. La réglementation a changé depuis le 1er juin 2022 grâce à la loi Lemoine. Le questionnaire de santé n’est plus systématique.

Le questionnaire de santé en assurance prêt immobilier

La banque exige la souscription à une assurance emprunteur pour couvrir tout prêt immobilier. Cette protection indispensable pour sécuriser les sommes prêtées entre en jeu en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité, incapacité, voire perte d’emploi).

La souscription à l’assurance passe par une étape cruciale : le questionnaire de santé, qui, comme son nom l’indique, renseigne l’assureur sur votre état de santé (traitements en cours, interventions chirurgicales, pathologies), mais aussi sur d’autres aspects de votre profil :

  • votre âge, votre taille et votre poids
  • votre profession et vos arrêts de travail
  • vos comportements habituels : fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risque (lire notre article sur assurance emprunteur et sports d’hiver).

Votre médecin traitant peut vous aider à remplir le questionnaire, puisqu’il connaît votre historique de santé. Toutes les informations sont protégées par le secret médical. En fonction des risques déclarés, l’assureur peut demander des examens complémentaires (analyses, ECG, test d’effort, imagerie médicale) qui, selon la compagnie, peuvent être réalisés à vos frais dans un centre agréé par le prestataire.

Sur la base des données renseignées dans le questionnaire, l’assureur accorde le bénéfice des garanties moyennant une prime ajustée, assortie le cas échéant d’exclusions de garanties, ou refuse de couvrir le crédit car le risque est jugé trop élevé. Si votre état de santé ne vous permet pas d'obtenir une assurance, la banque ou l’assureur doit appliquer la convention Aeras, un dispositif opposable aux prêteurs et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance aux personnes touchées par la maladie.

Rappelons que vous avez le libre choix du contrat d’assurance emprunteur. Depuis septembre 2010, la loi Lagarde vous permet de souscrire l’assurance qui vous convient plutôt que d’adhérer au contrat groupe proposé par votre banque. La délégation d’assurance prêt immobilier vous permet ainsi de diviser le coût de l’assurance par deux voire par trois, votre seule obligation étant de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats.

Le questionnaire de santé est-il toujours obligatoire ?

Le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier a beaucoup évolué depuis plus d’une décennie. La position dominante des banques sur ce produit (87% des cotisations annuelles) a incité le législateur à renforcer les droits des emprunteurs, afin de libéraliser le marché et de rendre effectif le libre choix du contrat. L’ultime réglementation est entrée en vigueur le 1er juin 2022 et vient apporter des solutions aux problèmes soulevés par les dispositifs précédents.

La loi Lemoine se veut plus inclusive pour les personnes stigmatisées par des problèmes médicaux. Le questionnaire de santé est en effet supprimé sous deux conditions cumulatives :

  • Le montant du prêt doit être inférieur 200 000€ (par emprunteur, soit 400 000€ si emprunt à deux avec une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête).
  • Le prêt doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l’assuré.

Quel que soit votre profil, en bonne ou mauvaise santé, vous pouvez souscrire une assurance de prêt immobilier sans sélection médicale, dès lors que les sommes en jeu sont inférieures à 200 000€ et que le prêt est soldé avant vos 60 ans. Cette mesure bénéficie essentiellement aux personnes qui se situent dans la tranche d’âge 25-35 ans, la durée de remboursement maximum d’un crédit immobilier étant légalement fixée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou avec travaux de rénovation importants).

Le formulaire de souscription continue néanmoins de renseigner l’assureur sur votre âge, votre profession, la consommation de tabac et la pratique sportive. Seules les données directes de santé ne peuvent être recherchées.

La loi Lemoine a par ailleurs amélioré le droit à l’oubli. Depuis le 1er juin 2022, les personnes guéries d’un cancer n’ont pas à déclarer leur ancienne pathologie dans le questionnaire de santé à compter de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, contre 10 ans auparavant. Cette même mesure est étendue aux personnes ayant eu une hépatite C.

Le courtier Magnolia.fr a conçu une assurance de prêt immobilier sans questionnaire de santé. Baptisé SpeedOne, ce contrat 100% en ligne est accessible sans formalités médicales selon les conditions de la loi Lemoine et assorti d’un haut niveau de garanties et d’un tarif compétitif.

La mesure révolutionnaire de la loi Lemoine est toutefois le changement d’assurance crédit immobilier à tout moment et sans frais, et ce, sans engagement minimum de souscription, quelle que soit l’antériorité du contrat. Changer d’assurance emprunteur est devenu un jeu d’enfant grâce à une procédure plus simple et plus transparente, là où avait échoué la loi Bourquin. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple et gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché.

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Baisse des taux en 2024 : peut-on déjà renégocier son prêt immobilier ?

Les taux d’intérêts ont commencé à baisser en ce début d’année 2024 après deux ans de progression ininterrompue. L’accès au crédit se desserre pour les candidats à l’emprunt immobilier. Ceux qui détiennent un crédit à l’habitat peuvent-ils d’ores et déjà profiter de cette embellie pour renégocier les conditions et réduire les coûts ? L’option gagnante à saisir actuellement n’est-elle pas plutôt le changement d’assurance emprunteur ? Voici tous les éléments de réponse. Des taux de crédit immobilier sous les 4% L’année 2024 s’engage sur une voie favorable pour les candidats au crédit immobilier. Les taux entament une lente décrue après deux ans de hausse continue qui les a propulsés de 1% en décembre à 2021 à 4,25% en janvier 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les valeurs ont tout simplement quadruplé dans l’intervalle, une progression inédite imputable aux conditions monétaires fortement dégradées (inflation, taux de la Banque Centrale Européenne). Aujourd’hui, il est possible de financer un projet immobilier sous les 4% sur la durée classique de 20 ans. Avec les décotes que peuvent obtenir les courtiers pour les bons dossiers, la négociation peut descendre à 3,60% sur cette maturité. Les taux retrouvent les niveaux de septembre 2023. Notre conseil est toujours le même : mettre les banques en concurrence car elles rouvrent les vannes du crédit après une année 2023 particulièrement morose.     Durée d’emprunt   7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans Taux pour un bon dossier 3,74 % 3,77 % 3,91 % 4,05 % 4,17 %   La question de la renégociation se pose donc pour ceux qui ont emprunté au prix fort. Ce type d’opération n’avait plus cours en 2023 car les conditions n’étaient pas favorables. Renégocier un prêt immobilier : les conditions Il existe deux possibilités de renégocier son crédit immobilier : revoir les conditions avec sa banque faire racheter son prêt par une banque concurrente : on parle alors de rachat de prêt immobilier et non plus de renégociation. Il faut remplir 3 conditions pour envisager la renégociation ou le rachat : avoir contracté son crédit entre 0,7 et 1 point au-dessus des taux actuels : vous avez emprunté à 4,50% sur 20 ans en septembre 2023, il faudrait que le nouveau taux s’affiche entre 3,50% et 3,80%. être encore dans la première moitié de remboursement, mieux, le premier tiers : les mensualités remboursent alors en majorité les intérêts. un capital restant dû d’au moins 50 000€. Le différentiel de taux doit au moins couvrir les frais liés à l’opération : en cas de renégociation auprès de votre banque, vous payez uniquement des frais d’avenant. en cas de rachat par un autre établissement bancaire, vous payez à la banque initiale des indemnités de remboursement anticipé, à moins de les avoir négociés en amont, au moment de votre demande de prêt. Les frais de remboursement anticipé sont encadrés par la loi et ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Vous devez payer aussi les frais de dossier et les autres frais annexes (éventuellement des frais de mainlevée d’hypothèque et de prise d’une nouvelle hypothèque). Qui peut renégocier son prêt immobilier en 2024 ? Si vous observez bien les taux du marché, vous constaterez qu’il est prématuré de vouloir renégocier aujourd’hui un crédit contracté en 2023. Les exemples largement relayés dans la presse ne sont pas représentatifs de la réalité et tiennent lieu d'effet d'annonce pour attirer le chaland. L’écart n’est pas encore suffisant (soit un minimum de 0,7 point) pour que l’opération soit pertinente financièrement. Un conseil : faites des simulations en ligne et faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour étudier la faisabilité de l’opération. Renégocier aujourd’hui, c’est se priver de conditions plus favorables dans quelques mois. Votre meilleure option est de changer d’assurance emprunteur, une opération qui ne dépend nullement des taux d’intérêts. Optez pour le changement d’assurance emprunteur La loi Lemoine de 2022 permet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment pour la remplacer par une offre alternative plus compétitive, à garanties au moins équivalentes. Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier. Sur la durée restante de votre prêt, vous pouvez récupérer des centaines voire des milliers d’euros. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En attendant de pouvoir maximiser vos chances avec le rachat ou la renégociation de votre crédit immobilier, faites valoir votre droit à la substitution d’assurance emprunteur.

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Assurance de prêt immobilier : la loi Lagarde en perte de vitesse

Tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Ce droit a été introduit par la loi Lagarde il y a plus de dix ans, mais force est de constater que de moins en moins d’emprunteurs en profitent lors de leur demande de financement. Ils préfèrent mettre en pratique la loi Lemoine dans un deuxième temps et changer de contrat en cours de prêt. Voici un des effets pervers d’une réglementation qui prône le libre choix de l’assurance de prêt. Explications. Quelle est la principale réforme de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur ? La loi n°2010-737 du 1er juillet 2010, dite loi Lagarde, porte sur la réforme du crédit dans le but de renforcer les droits des emprunteurs. Elle encadre les conditions d’accès au crédit à la consommation, notamment le crédit renouvelable accusé de contribuer au surendettement. Elle comporte également un volet assurance en autorisant l’emprunteur à choisir librement l’assurance en garantie de son prêt conso ou immobilier. Depuis le 1er septembre 2010, tout emprunteur a le droit de souscrire à l'assurance de son choix et de refuser la formule proposée par sa banque. La déliaison entre crédit et assurance introduite par la loi Murcef de 2001 est consolidée par la loi Lagarde. Les emprunteurs peuvent ainsi mettre les offres en concurrence via les comparateurs en ligne et souscrire l’offre qui répond à leurs besoins au meilleur prix. En profitant de la délégation d’assurance, les emprunteurs peuvent réduire jusqu’à 60% le coût de leur assurance de prêt immobilier. La réglementation impose toutefois que le contrat délégué présente une équivalence de niveau de garanties avec la proposition bancaire. Ce droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demance de prêt peine pourtant à s’exercer. L’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance groupe de leur banque en dépit des économies avérées qu’ils peuvent réaliser en signant avec la concurrence. Le phénomène s’est accéléré avec l’entrée en lice de la loi Lemoine en 2022. La loi Lemoine pour changer d’assurance en cours de prêt Entrée en vigueur en juin 2022 pour les nouveaux crédits et en septembre 2022 pour les prêts en cours, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de dénoncer le contrat d’assurance bancaire à tout moment, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi avec les dispositifs précédents (loi Hamon et loi Bourquin). Les emprunteurs reprennent la main sur leur assurance crédit en s'appuyant sur cette nouvelle réglementation qui facilite la substitution de contrat. À la clef, des milliers d’euros d’économies sur la durée restante du crédit immobilier. Chez le courtier Magnolia.fr, le gain moyen s’affiche à 10 000€ pour les quelque 50 000 emprunteurs accompagnés dans leur démarche de changement depuis septembre 2022. La loi Lemoine est donc une réussite, si l’on en croît le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur la réforme de l’assurance emprunteur. Peut-on réellement parler de succès ? Les parts des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en mai 2023, date à laquelle s’arrête l’observation du CCSF. Le rapport a été conduit trop tôt sur une durée qui manque d’ampleur pour constater une vraie ouverture du marché grâce à la loi Lemoine. Moins d’assurances déléguées sur les nouveaux crédits La loi Lemoine est une formidable avancée pour les emprunteurs ; elle réussit là où les autres dispositifs censés faciliter le changement d’assurance ont échoué. En supprimant la contrainte temporelle, elle permet à la substitution d’assurance de prêt de progresser. Elle a pourtant un effet pervers : la mise en retrait de la loi Lagarde.  En 2023, 7,5% des nouveaux crédits immobiliers étaient couverts par une assurance externe, contre 9,3% en 2021, avant la mise en œuvre de la loi Lemoine. Souscrire une assurance déléguée en première intention perd du terrain. Les emprunteurs ne se battent plus pour faire valoir leur droit au libre choix du contrat lors de leur demande de financement. Manque d’information, manque de temps pour chercher une offre alternative mais surtout pression de la banque, ils évitent de contrarier le prêteur qui ne se prive pas d’appuyer son assurance maison quand bien même elle serait plus chère que la concurrence. La priorité des emprunteurs est d’obtenir leur prêt immobilier, quitte à souscrire à une assurance plus onéreuse… qu’ils peuvent résilier rapidement dans un deuxième temps. La loi Lemoine offre ainsi une meilleure protection aux emprunteurs les moins bien armés pour négocier avec leur banque au moment de la souscription du crédit. Chez Magnolia.fr, le changement de contrat représente désormais 90% de l’activité, contre 70% avant septembre 2022. Dans la majorité des cas, la demande de substitution intervient dans la première année de remboursement, ce qui permet d’optimiser les économies, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû.

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Passoires thermiques : les nouvelles règles du DPE au 1er juillet 2024

Face à l’ampleur de la crise qui frappe l’immobilier et le marché locatif en particulier, le gouvernement revoit sa copie sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). L'enjeu est de taille en raison du calendrier d'interdiction à la location des biens les plus gros consommateurs en énergie. Les petites surfaces vont pouvoir bénéficier d’un sursis, ce qui devrait sortir plus de 200 000 logements du statut de passoire thermique selon une étude visant l’impact de cette réforme. Réforme du DPE pour les petits logements La loi Climat et Résilience votée en août 2022 prévoit la sortie progressive du marché locatif des logements dont le DPE indique une grosse consommation d’énergie. Ne peuvent plus être loués depuis janvier 2023 les pires logements de la classe G, soit une consommation supérieure à 450 kWhEP/m²/an. Ce sera au tour de tous les biens de la classe G d’être interdits de location en janvier 2025, puis à ceux de la classe F en janvier 2028. La mesure restrictive s’appliquera aux biens de la classe E à compter de janvier 2034. Ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, et désormais indécents selon les termes de la loi. À moins de rénover son logement énergivore pour l’améliorer d’au moins 2 classes, le propriétaire bailleur ne peut plus le louer. Le calcul du DPE défavorise toutefois les petites surfaces : la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien avec le nombre d’occupants, en raison, par exemple, d’un ballon d’eau chaude surdimensionné. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a donc annoncé mi-février une révision du DPE pour les logements d’une surface inférieure à 40 m². Il faudra attendre le 1er juillet 2024 pour que ce nouveau mode de calcul visant les petites superficies entre en application. L’Ademe (Agence de la transition écologique) met en ligne un simulateur qui permet aux propriétaires concernés de vérifier la nouvelle classe énergie de leur bien en indiquant l’ancien DPE. En corrigeant le biais méthodologique qui pénalise les petites surfaces, 140 000 logements sortent des passoires thermiques. Une estimation en-deçà de la réalité selon une étude de PriceHubble, portail spécialisé dans les solutions d’estimation et d’analyse immobilière. Nouvelle étiquette énergie pour 220 000 passoires thermiques PriceHubble a étudié le DPE de près de 880 000 appartements de moins de 40 m², afin de mesurer l’impact de la réforme, sachant toutefois qu’il est impossible de mesurer la proportion exacte de biens mis en location. Parmi eux, 13% sont classés G, soit environ 594 000 logements. L’analyse s’est concentrée sur les logements de la classe G, puisqu'ils seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Seuls 20,4% d’entre eux sortiront de la catégorie G, une immense majorité sortira donc du marché locatif en janvier prochain. En allant plus loin, 2,03% des biens classés G et 33% des biens classés F basculeront en classe E ou mieux. Ainsi, grâce au nouveau DPE pour les petites surfaces, quelque 220 000 appartements sortiront théoriquement de la catégorie « passoire thermique », ce qui est bien supérieur aux chiffres avancés par le ministère. Dans les marchés locatifs tendus comme à Paris où plus de la moitié des appartements de moins de 40 m² sont étiquetés G, la réforme du DPE est cruciale. 78% des biens de classe G ne verront aucune amélioration. Le nouveau DPE petites surfaces aura un meilleur impact sur les logements de classe F : 33% bénéficieront d’un DPE amélioré et sortiront du statut de passoire énergétique au 1er juillet 2024. Les propriétaires bailleurs de petites surfaces bénéficient ainsi d’un sursis de trois ans pour rénover leur bien et les rendre éligibles à la location en janvier 2028, date où tous les logements des classes G et F ne pourront plus être loués.