Assurance de prêt immobilier: 6 points importants

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L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier peut représenter jusqu'à 40% du coût de votre crédit. Bien la choisir est donc primordial pour être couvert au juste prix, encore faut-il connaître toutes les particularités de ce type d'assurance, indispensable pour vous protéger en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité) vous empêchant de rembourser les échéances du prêt.

 

La limite d'âge à la souscription

Après 85 ans, il n'est plus possible de souscrire une assurance de prêt immobilier. Une information à nuancer, car chaque compagnie applique ses propres règles et critères d'adhésion. En général, pour être assuré au titre des garanties incapacité et invalidité (ITT, IPT, et IPP), la limite d'âge pour souscrire une assurance emprunteur est de 64 ou 65 ans, avec une couverture qui s'arrête au plus tard à 67 ans, âge en général où vous êtes censé être en période de retraite. Certains contrats proposent l'extension de ces garanties jusqu'à 70 ans.

Au-delà de 65 ans, seule la garantie décès peut être souscrite, avec effet jusqu'à 85 ou 90 ans pour les contrats les plus généreux qui sont ceux proposés par les assureurs alternatifs. Les formules bancaires couvrent le risque décès le plus souvent jusqu'à 75 ou 80 ans. Pour la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), socle de tout contrat avec la garantie décès, le seuil est fixé à 64 ou 65 ans pour la majorité des contrats, avec effet jusqu'à 70 ans.

Le délai de carence et de franchise

Tout contrat d'assurance est assorti d'un délai de carence qui mesure la période durant laquelle les garanties ne peuvent entrer en jeu, afin d'éviter les effets d'aubaine, puisque l'assurance est souscrite pour prévenir un risque éventuel et non réparer un risque certain. L'assurance de prêt n'y échappe pas. Le délai de carence débute le jour de la signature du contrat et dure entre 1 et 12 mois selon les compagnies. Ce délai n'est pas négociable.

Autre période d'attente, le délai de franchise qui s'applique diversement selon la garantie. Ce délai court à compter de la déclaration d'un sinistre pour une durée qui varie entre 3 et 6 mois avant le début de l'indemnisation. Ce délai est modulable selon les contrats d'assurance, la tarification associée est elle aussi variable. Seules les garanties décès et PTIA ne sont pas assujetties à un délai de franchise, l'indemnisation à la banque des sommes restant dues intervient dès la déclaration du sinistre.

Les exclusions de garanties

Certaines situations ne sont pas couvertes par l'assurance de prêt. On parle d'exclusions de garantie, qui empêchent l'indemnisation en cas de survenance du sinistre concerné. Il faut distinguer deux types d'exclusions, celles communes à tous les contrats, et celles mises en place par chaque assureur en fonction de son approche du risque.

Ne sont pas couverts au titre de l'ensemble des garanties les sinistres résultants ou provenant de (liste non exhaustive) :

  • suicide ou tentative pendant la première année qui suit la date d'effet (sauf assurance crédit pour l'achat de la résidence principale et dans la limite de 120 000€)
  • conséquences de faits de guerre civile ou étrangère, d’émeutes, d’insurrections, de mouvements populaires ou de rixes
  • records ou tentatives de records, exhibitions avec ou sans engin à moteur
  • suites ou conséquences de maladies, d'accidents ou d'infirmités dont la constatation médicale est antérieure à la date d'acceptation de l'adhésion
  • faits volontaires de l'assuré (fraude, délit, consommation de drogue, conduite en état d'ivresse, etc.)
  • fausses déclarations et mensonges sur le questionnaire médical.

Et parmi les exclusions particulières les plus courantes, on trouve :

  • la pratique d'un sport exercé à titre professionnel
  • la pratique d'un sport dangereux (sports nautiques, équestres, de montagne, automobiles et motocycles, de combat, aériens)
  • les activités professionnelles à risque (militaire, policier, gendarme, pompier, convoyeur de fonds, personne en contact avec des produits dangereux, etc.)
  • les affections non objectivables (pathologies disco-vertébrales, dépression, affections psychiatriques et psychologiques).

Le rachat d'exclusion

Ces pathologies, qualifiées de non-objectivables (affections disco-vertébrales et psychiques) car la douleur qu'elles procurent, bien que réelle pour la personne touchée, est difficilement mesurable de manière objective par un médecin, peuvent faire l'objet d'un rachat d'exclusion, une option proposée dans la plupart des contrats. Moyennant une surprime, vous êtes couvert au titre des garanties ITT, IPT et IPP si vous déclarez une de ces pathologies, mais la prise en charge est souvent conditionnée à une durée minimale d'hospitalisation ou à une intervention chirurgicale.

Rappelons que vous êtes tenu de déclarer dans le questionnaire tous vos antécédents et votre état de santé au moment de la souscription. Omettre de signaler un mal de dos, quel qu'il soit, peut entraîner la réduction des indemnités voire la nullité du contrat.

Ne faites pas l’impasse sur le rachat d’exclusion des pathologies dorsales si vous souffrez du dos ou/et si vous avez déjà été en arrêt de travail en raison d’un mal de dos. 

La quotité d'assurance

Si vous empruntez seul, votre assurance doit couvrir 100% du montant financé par le crédit. Pour un achat immobilier en couple, le risque est réparti sur deux têtes, de manière équitable ou inégale en fonction du profil de chacun. On parle de quotité, qui représente le pourcentage ou la part du prêt qui sera couvert par l'assurance en cas de défaillance d'un des deux co-emprunteurs. Quelle que soit cette répartition, la quotité doit toujours totaliser au moins 100% du montant de l'emprunt.

La quotité s'applique toujours à l'ensemble des garanties souscrites, il ne peut y avoir de quotité spécifique à chaque garantie.

Vous pouvez être assuré à 50% sur chaque tête si vous présentez un profil analogue : en cas de mise en jeu des garanties, l'autre devra assumer la moitié des mensualités. La quotité peut être déséquilibrée en fonction des revenus de chacun et de son état de santé (40%/60 ou 20%/80% par exemple).

En cas de risque de santé supérieur pour l'un, il est préférable de lui appliquer la quotité la plus élevée : s'il est victime d'un arrêt de travail pour maladie ou accident, le poids des mensualités sera moins lourd à assumer pour le partenaire. Idem s'il y a un gros écart de revenus : mieux vaut protéger l'emprunteur le moins doté par une quotité élevée pour lui éviter une mensualité qu'il aura le plus grand mal à assumer en cas de défaillance du conjoint.

La formule la plus protectrice vous couvre à 100% sur chaque tête, c’est aussi la plus chère car elle double le coût de l’assurance par rapport à une répartition à 50/50. En cas de décès d'un des emprunteurs, l'assurance rembourse à la banque la totalité du capital restant dû, déchargeant ainsi le survivant de la dette.

Le remboursement indemnitaire ou forfaitaire

Selon le contrat, la prise en charge est indemnitaire ou forfaitaire, deux modes de calcul de la prestation due par l'assureur en cas d'accident ou de maladie vous empêchant d'assumer l'emprunt :

  • remboursement indemnitaire : l'assureur tient compte de la baisse de vos revenus et des indemnités compensatoires versées par la Sécurité Sociale et les autres organismes de couverture sociale complémentaire (contrat de prévoyance). L'indemnité d'assurance en cas de sinistre varie proportionnellement à la baisse des revenus. Si les prestations sociales couvrent la totalité de la perte des revenus, l'assureur n'a aucune obligation de remboursement. Ce type de contrat est déconseillé pour les emprunteurs à gros revenus en raison du plafonnement des prestations sociales.
  • remboursement forfaitaire : l'assurance prend le relais, à hauteur de la quotité assurée, sans tenir compte d'une éventuelle perte de revenus. Le taux de couverture est fixé lors de la souscription, par exemple 65% de la mensualité.

Les garanties décès-PTIA ne sont pas concernées par les remboursements indemnitaires ou forfaitaires : en cas de sinistre, l'assureur prend en charge la totalité des sommes restant dues.

Un courtier indépendant en assurance de prêt immobilier comme Magnolia.fr peut vous accompagner dans la recherche du contrat adapté à votre situation et vous aider à bien appréhender toute la dimension des garanties proposées dans les devis de ses partenaires. Faites jouer la concurrence pour avoir l'opportunité d'économiser jusqu'à 15 000 € sur la durée totale de votre emprunt grâce aux offres déléguées.

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Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022.   Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. 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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.