Assurance de prêt immobilier: 6 points importants

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L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier peut représenter jusqu'à 40% du coût de votre crédit. Bien la choisir est donc primordial pour être couvert au juste prix, encore faut-il connaître toutes les particularités de ce type d'assurance, indispensable pour vous protéger en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité) vous empêchant de rembourser les échéances du prêt.

 

La limite d'âge à la souscription

Après 85 ans, il n'est plus possible de souscrire une assurance de prêt immobilier. Une information à nuancer, car chaque compagnie applique ses propres règles et critères d'adhésion. En général, pour être assuré au titre des garanties incapacité et invalidité (ITT, IPT, et IPP), la limite d'âge pour souscrire une assurance emprunteur est de 64 ou 65 ans, avec une couverture qui s'arrête au plus tard à 67 ans, âge en général où vous êtes censé être en période de retraite. Certains contrats proposent l'extension de ces garanties jusqu'à 70 ans.

Au-delà de 65 ans, seule la garantie décès peut être souscrite, avec effet jusqu'à 85 ou 90 ans pour les contrats les plus généreux qui sont ceux proposés par les assureurs alternatifs. Les formules bancaires couvrent le risque décès le plus souvent jusqu'à 75 ou 80 ans. Pour la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), socle de tout contrat avec la garantie décès, le seuil est fixé à 64 ou 65 ans pour la majorité des contrats, avec effet jusqu'à 70 ans.

Le délai de carence et de franchise

Tout contrat d'assurance est assorti d'un délai de carence qui mesure la période durant laquelle les garanties ne peuvent entrer en jeu, afin d'éviter les effets d'aubaine, puisque l'assurance est souscrite pour prévenir un risque éventuel et non réparer un risque certain. L'assurance de prêt n'y échappe pas. Le délai de carence débute le jour de la signature du contrat et dure entre 1 et 12 mois selon les compagnies. Ce délai n'est pas négociable.

Autre période d'attente, le délai de franchise qui s'applique diversement selon la garantie. Ce délai court à compter de la déclaration d'un sinistre pour une durée qui varie entre 3 et 6 mois avant le début de l'indemnisation. Ce délai est modulable selon les contrats d'assurance, la tarification associée est elle aussi variable. Seules les garanties décès et PTIA ne sont pas assujetties à un délai de franchise, l'indemnisation à la banque des sommes restant dues intervient dès la déclaration du sinistre.

Les exclusions de garanties

Certaines situations ne sont pas couvertes par l'assurance de prêt. On parle d'exclusions de garantie, qui empêchent l'indemnisation en cas de survenance du sinistre concerné. Il faut distinguer deux types d'exclusions, celles communes à tous les contrats, et celles mises en place par chaque assureur en fonction de son approche du risque.

Ne sont pas couverts au titre de l'ensemble des garanties les sinistres résultants ou provenant de (liste non exhaustive) :

  • suicide ou tentative pendant la première année qui suit la date d'effet (sauf assurance crédit pour l'achat de la résidence principale et dans la limite de 120 000€)
  • conséquences de faits de guerre civile ou étrangère, d’émeutes, d’insurrections, de mouvements populaires ou de rixes
  • records ou tentatives de records, exhibitions avec ou sans engin à moteur
  • suites ou conséquences de maladies, d'accidents ou d'infirmités dont la constatation médicale est antérieure à la date d'acceptation de l'adhésion
  • faits volontaires de l'assuré (fraude, délit, consommation de drogue, conduite en état d'ivresse, etc.)
  • fausses déclarations et mensonges sur le questionnaire médical.

Et parmi les exclusions particulières les plus courantes, on trouve :

  • la pratique d'un sport exercé à titre professionnel
  • la pratique d'un sport dangereux (sports nautiques, équestres, de montagne, automobiles et motocycles, de combat, aériens)
  • les activités professionnelles à risque (militaire, policier, gendarme, pompier, convoyeur de fonds, personne en contact avec des produits dangereux, etc.)
  • les affections non objectivables (pathologies disco-vertébrales, dépression, affections psychiatriques et psychologiques).

Le rachat d'exclusion

Ces pathologies, qualifiées de non-objectivables (affections disco-vertébrales et psychiques) car la douleur qu'elles procurent, bien que réelle pour la personne touchée, est difficilement mesurable de manière objective par un médecin, peuvent faire l'objet d'un rachat d'exclusion, une option proposée dans la plupart des contrats. Moyennant une surprime, vous êtes couvert au titre des garanties ITT, IPT et IPP si vous déclarez une de ces pathologies, mais la prise en charge est souvent conditionnée à une durée minimale d'hospitalisation ou à une intervention chirurgicale.

Rappelons que vous êtes tenu de déclarer dans le questionnaire tous vos antécédents et votre état de santé au moment de la souscription. Omettre de signaler un mal de dos, quel qu'il soit, peut entraîner la réduction des indemnités voire la nullité du contrat.

Ne faites pas l’impasse sur le rachat d’exclusion des pathologies dorsales si vous souffrez du dos ou/et si vous avez déjà été en arrêt de travail en raison d’un mal de dos. 

La quotité d'assurance

Si vous empruntez seul, votre assurance doit couvrir 100% du montant financé par le crédit. Pour un achat immobilier en couple, le risque est réparti sur deux têtes, de manière équitable ou inégale en fonction du profil de chacun. On parle de quotité, qui représente le pourcentage ou la part du prêt qui sera couvert par l'assurance en cas de défaillance d'un des deux co-emprunteurs. Quelle que soit cette répartition, la quotité doit toujours totaliser au moins 100% du montant de l'emprunt.

La quotité s'applique toujours à l'ensemble des garanties souscrites, il ne peut y avoir de quotité spécifique à chaque garantie.

Vous pouvez être assuré à 50% sur chaque tête si vous présentez un profil analogue : en cas de mise en jeu des garanties, l'autre devra assumer la moitié des mensualités. La quotité peut être déséquilibrée en fonction des revenus de chacun et de son état de santé (40%/60 ou 20%/80% par exemple).

En cas de risque de santé supérieur pour l'un, il est préférable de lui appliquer la quotité la plus élevée : s'il est victime d'un arrêt de travail pour maladie ou accident, le poids des mensualités sera moins lourd à assumer pour le partenaire. Idem s'il y a un gros écart de revenus : mieux vaut protéger l'emprunteur le moins doté par une quotité élevée pour lui éviter une mensualité qu'il aura le plus grand mal à assumer en cas de défaillance du conjoint.

La formule la plus protectrice vous couvre à 100% sur chaque tête, c’est aussi la plus chère car elle double le coût de l’assurance par rapport à une répartition à 50/50. En cas de décès d'un des emprunteurs, l'assurance rembourse à la banque la totalité du capital restant dû, déchargeant ainsi le survivant de la dette.

Le remboursement indemnitaire ou forfaitaire

Selon le contrat, la prise en charge est indemnitaire ou forfaitaire, deux modes de calcul de la prestation due par l'assureur en cas d'accident ou de maladie vous empêchant d'assumer l'emprunt :

  • remboursement indemnitaire : l'assureur tient compte de la baisse de vos revenus et des indemnités compensatoires versées par la Sécurité Sociale et les autres organismes de couverture sociale complémentaire (contrat de prévoyance). L'indemnité d'assurance en cas de sinistre varie proportionnellement à la baisse des revenus. Si les prestations sociales couvrent la totalité de la perte des revenus, l'assureur n'a aucune obligation de remboursement. Ce type de contrat est déconseillé pour les emprunteurs à gros revenus en raison du plafonnement des prestations sociales.
  • remboursement forfaitaire : l'assurance prend le relais, à hauteur de la quotité assurée, sans tenir compte d'une éventuelle perte de revenus. Le taux de couverture est fixé lors de la souscription, par exemple 65% de la mensualité.

Les garanties décès-PTIA ne sont pas concernées par les remboursements indemnitaires ou forfaitaires : en cas de sinistre, l'assureur prend en charge la totalité des sommes restant dues.

Un courtier indépendant en assurance de prêt immobilier comme Magnolia.fr peut vous accompagner dans la recherche du contrat adapté à votre situation et vous aider à bien appréhender toute la dimension des garanties proposées dans les devis de ses partenaires. Faites jouer la concurrence pour avoir l'opportunité d'économiser jusqu'à 15 000 € sur la durée totale de votre emprunt grâce aux offres déléguées.

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Argent : qui peut bénéficier d’un rachat de crédit en 2022 ?

Un crédit après l’autre et voilà votre budget mensuel déséquilibré, avec des passages dans le rouge qui mettent en péril la stabilité financière de votre foyer. Avoir plusieurs emprunts à rembourser peut être une source de stress, même si votre reste à vivre reste décent. La solution pour préserver votre pouvoir d’achat : le rachat de crédit, ou plutôt crédits, car l’opération consiste à regrouper différents prêts, peu importe leur nature. Quelles sont les conditions pour accéder au rachat de crédits en 2022 ? Définition du rachat de crédits Appelé également regroupement ou restructuration de crédits, le rachat de crédits est une opération bancaire qui permet de rassembler en une seule ligne tout ou partie des emprunts en cours. Ce dispositif proposé par des organismes spécialisés ou même votre propre banque peut concerner tous les types de crédits : prêt à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable) crédit travaux prêt auto prêt immobilier. Le rachat peut aussi contenir d’autres dettes, comme les découverts bancaires, les prêts familiaux, les factures impayées et les retards de loyer.  L’accumulation de ces différents débits rend complexe la gestion de votre budget. Pour y voir plus clair, mais aussi et surtout pour alléger le montant de vos remboursements mensuels, le rachat de crédits est la solution grâce à la mise en place d’un prêt unique, assorti d’un seul taux et d’une seule durée. Si plus de 60% de l’encours de crédit concerne une dette immobilière, le rachat tombe sous la réglementation du crédit immobilier. À l’inverse, celle du crédit à la consommation s’applique. Qui peut accéder au rachat de crédits ? Toutes les personnes détentrices d’au moins 2 emprunts peuvent solliciter un rachat de crédits. Si votre taux d’endettement est trop élevé, l’opération va permettre de l’abaisser à un niveau décent. Il est communément admis qu’un taux d’endettement est excessif au-delà de 33% de vos revenus. En matière de crédit immobilier, la réglementation fixe le taux d’effort maximum à 35% des revenus nets (avant impôt, assurance emprunteur incluse). Ces seuils peuvent vite être dépassés quand plusieurs petits crédits sont additionnés, ce qui diminue le reste à vivre. Cette notion de reste à vivre est toute relative et appréciée diversement selon le niveau de ressources du foyer. Un cadre qui touche 6 000€ par mois aura un reste à vivre bien supérieur à une personne au Smic, à taux d’endettement égal. Le rachat de crédits s’adresse à tout emprunteur qui estime ne plus maîtriser son budget, et qui souhaite finir le mois sereinement. Une opération de regroupement de crédits peut permettre de réduire la mensualité jusqu’à 60%. Les seules personnes qui ne peuvent postuler au rachat de crédits sont celles en situation de surendettement, c’est-à-dire que leur niveau d’endettement est manifestement et durablement excessif au regard de leur capacité de remboursement. Leur cas relève d’une commission de surendettement de la Banque de France. Fin octobre 2022, l’institution a mis en place un numéro unique pour ces personnes en détresse financière (3414), en complément des canaux habituels (courrier, internet et guichets BdF). Comment procéder à un rachat de crédits ? La démarche la plus simple et la plus rapide est de faire appel à un courtier spécialisé, car le montage financier est souvent complexe, notamment en présence de plus de 2 crédits de nature différente. Vous pouvez en amont effectuer des simulations en ligne sur les sites dédiés, mais le recours à un expert vous permettra de confirmer la faisabilité de votre demande. Le courtier mettra en concurrence les organismes spécialisés dans le rachat de crédits et vous obtiendra la meilleure offre, en termes de conditions et de coût. Pour réduire votre taux d’endettement mensuel, il faut allonger la durée de remboursement. La contrepartie de cet allègement immédiat est un surcoût par rapport à l’addition de tous les coûts des prêts regroupés. Rachat de crédits et assurance emprunteur L’organisme va racheter vos différents prêts et les solder auprès de vos créanciers. Il devient alors votre seul et unique créancier. Si les crédits soldés sont couverts par une assurance emprunteur, ce qui est le cas des prêts immobiliers, le contrat est résilié automatiquement. Il convient alors de souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour sécuriser le rachat, qui se matérialise en un nouveau prêt. Profitez de la réglementation en matière d’assurance de prêt pour choisir l’offre la plus compétitive. Conformément à la loi Lagarde assurance emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur, vous avez l'opportunité de lui préférer une formule externe moins chère et plus protectrice. 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Ces différents frais sont inclus dans le rachat. Conditions 2022 du rachat de crédit Il ne vous a sans doute pas échappé que les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours de cette année. Depuis février 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’emprunt se sont envolés pour atteindre leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux débiteur moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 à 2,50% actuellement. Si vous remboursez un emprunt immobilier assorti d’un taux inférieur à celui du marché, laissez cette ligne de crédit inchangée, ne l’intégrez pas dans votre rachat de crédits. Le taux appliqué à l’opération de rachat en présence d’un encours immobilier au moins équivalent à 60% du montant regroupé sera proche de ceux pratiqués pour les emprunts immobiliers. À terme, vous alourdissez considérablement votre dette. Réservez l’opération aux prêts conso à laquelle sera appliquée les taux d’intérêts en vigueur sur ce type de crédits, sur une durée qui peut aller jusqu’à 8 ans. Si votre rachat de crédits relève de la réglementation du crédit immobilier, le taux d’usure applicable au quatrième trimestre 2022 est de 3,05% pour une durée de remboursement de 20 ans et plus. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6 000€, le taux d’usure en vigueur est de 5,33%. Pour mémoire, le taux d’usure renvoie au Taux Effectif Global (TEG du prêt conso) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG du crédit immobilier) que l’organisme de crédit ne doit pas dépasser lors de l’octroi du financement. Ce taux doit contenir tous les frais relatifs au crédit, pas seulement les intérêts.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)