Assurance de prêt immobilier: 6 points importants

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L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier peut représenter jusqu'à 40% du coût de votre crédit. Bien la choisir est donc primordial pour être couvert au juste prix, encore faut-il connaître toutes les particularités de ce type d'assurance, indispensable pour vous protéger en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité) vous empêchant de rembourser les échéances du prêt.

La limite d'âge à la souscription

Après 85 ans, il n'est plus possible de souscrire une assurance de prêt immobilier. Une information à nuancer, car chaque compagnie applique ses propres règles et critères d'adhésion. En général, pour être assuré au titre des garanties incapacité et invalidité (ITT, IPT, et IPP), la limite d'âge pour souscrire une assurance emprunteur est de 64 ou 65 ans, avec une couverture qui s'arrête au plus tard à 67 ans, âge en général où vous êtes censé être en période de retraite. Certains contrats proposent l'extension de ces garanties jusqu'à 70 ans.

Au-delà de 65 ans, seule la garantie décès peut être souscrite, avec effet jusqu'à 85 ou 90 ans pour les contrats les plus généreux qui sont ceux proposés par les assureurs alternatifs. Les formules bancaires couvrent le risque décès le plus souvent jusqu'à 75 ou 80 ans. Pour la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), socle de tout contrat avec la garantie décès, le seuil est fixé à 64 ou 65 ans pour la majorité des contrats, avec effet jusqu'à 70 ans.

Le délai de carence et de franchise

Tout contrat d'assurance est assorti d'un délai de carence qui mesure la période durant laquelle les garanties ne peuvent entrer en jeu, afin d'éviter les effets d'aubaine, puisque l'assurance est souscrite pour prévenir un risque éventuel et non réparer un risque certain. L'assurance de prêt n'y échappe pas. Le délai de carence débute le jour de la signature du contrat et dure entre 1 et 12 mois selon les compagnies. Ce délai n'est pas négociable.

Autre période d'attente, le délai de franchise qui s'applique diversement selon la garantie. Ce délai court à compter de la déclaration d'un sinistre pour une durée qui varie entre 3 et 6 mois avant le début de l'indemnisation. Ce délai est modulable selon les contrats d'assurance, la tarification associée est elle aussi variable. Seules les garanties décès et PTIA ne sont pas assujetties à un délai de franchise, l'indemnisation à la banque des sommes restant dues intervient dès la déclaration du sinistre.

Les exclusions de garanties

Certaines situations ne sont pas couvertes par l'assurance de prêt. On parle d'exclusions de garantie, qui empêchent l'indemnisation en cas de survenance du sinistre concerné. Il faut distinguer deux types d'exclusions, celles communes à tous les contrats, et celles mises en place par chaque assureur en fonction de son approche du risque.

Ne sont pas couverts au titre de l'ensemble des garanties les sinistres résultants ou provenant de (liste non exhaustive) :

suicide ou tentative pendant la première année qui suit la date d'effet (sauf assurance crédit pour l'achat de la résidence principale et dans la limite de 120 000€)
conséquences de faits de guerre civile ou étrangère, d’émeutes, d’insurrections, de mouvements populaires ou de rixes
records ou tentatives de records, exhibitions avec ou sans engin à moteur
suites ou conséquences de maladies, d'accidents ou d'infirmités dont la constatation médicale est antérieure à la date d'acceptation de l'adhésion
faits volontaires de l'assuré (fraude, délit, consommation de drogue, conduite en état d'ivresse, etc.)
fausses déclarations et mensonges sur le questionnaire médical.

Et parmi les exclusions particulières les plus courantes, on trouve :

la pratique d'un sport exercé à titre professionnel
la pratique d'un sport dangereux (sports nautiques, équestres, de montagne, automobiles et motocycles, de combat, aériens)
les activités professionnelles à risque (militaire, policier, gendarme, pompier, convoyeur de fonds, personne en contact avec des produits dangereux, etc.)
les affections non objectivables (pathologies disco-vertébrales, dépression, affections psychiatriques et psychologiques).

Le rachat d'exclusion

Ces pathologies, qualifiées de non-objectivables (affections disco-vertébrales et psychiques) car la douleur qu'elles procurent, bien que réelle pour la personne touchée, est difficilement mesurable de manière objective par un médecin, peuvent faire l'objet d'un rachat d'exclusion, une option proposée dans la plupart des contrats. Moyennant une surprime, vous êtes couvert au titre des garanties ITT, IPT et IPP si vous déclarez une de ces pathologies, mais la prise en charge est souvent conditionnée à une durée minimale d'hospitalisation ou à une intervention chirurgicale.

Rappelons que vous êtes tenu de déclarer dans le questionnaire tous vos antécédents et votre état de santé au moment de la souscription. Omettre de signaler un mal de dos, quel qu'il soit, peut entraîner la réduction des indemnités voire la nullité du contrat.

Ne faites pas l’impasse sur le rachat d’exclusion des pathologies dorsales si vous souffrez du dos ou/et si vous avez déjà été en arrêt de travail en raison d’un mal de dos.

La quotité d'assurance

Si vous empruntez seul, votre assurance doit couvrir 100% du montant financé par le crédit. Pour un achat immobilier en couple, le risque est réparti sur deux têtes, de manière équitable ou inégale en fonction du profil de chacun. On parle de quotité, qui représente le pourcentage ou la part du prêt qui sera couvert par l'assurance en cas de défaillance d'un des deux co-emprunteurs. Quelle que soit cette répartition, la quotité doit toujours totaliser au moins 100% du montant de l'emprunt.

La quotité s'applique toujours à l'ensemble des garanties souscrites, il ne peut y avoir de quotité spécifique à chaque garantie.

Vous pouvez être assuré à 50% sur chaque tête si vous présentez un profil analogue : en cas de mise en jeu des garanties, l'autre devra assumer la moitié des mensualités. La quotité peut être déséquilibrée en fonction des revenus de chacun et de son état de santé (40%/60 ou 20%/80% par exemple).

En cas de risque de santé supérieur pour l'un, il est préférable de lui appliquer la quotité la plus élevée : s'il est victime d'un arrêt de travail pour maladie ou accident, le poids des mensualités sera moins lourd à assumer pour le partenaire. Idem s'il y a un gros écart de revenus : mieux vaut protéger l'emprunteur le moins doté par une quotité élevée pour lui éviter une mensualité qu'il aura le plus grand mal à assumer en cas de défaillance du conjoint.

La formule la plus protectrice vous couvre à 100% sur chaque tête, c’est aussi la plus chère car elle double le coût de l’assurance par rapport à une répartition à 50/50. En cas de décès d'un des emprunteurs, l'assurance rembourse à la banque la totalité du capital restant dû, déchargeant ainsi le survivant de la dette.

Le remboursement indemnitaire ou forfaitaire

Selon le contrat, la prise en charge est indemnitaire ou forfaitaire, deux modes de calcul de la prestation due par l'assureur en cas d'accident ou de maladie vous empêchant d'assumer l'emprunt :

remboursement indemnitaire : l'assureur tient compte de la baisse de vos revenus et des indemnités compensatoires versées par la Sécurité Sociale et les autres organismes de couverture sociale complémentaire (contrat de prévoyance). L'indemnité d'assurance en cas de sinistre varie proportionnellement à la baisse des revenus. Si les prestations sociales couvrent la totalité de la perte des revenus, l'assureur n'a aucune obligation de remboursement. Ce type de contrat est déconseillé pour les emprunteurs à gros revenus en raison du plafonnement des prestations sociales.
remboursement forfaitaire : l'assurance prend le relais, à hauteur de la quotité assurée, sans tenir compte d'une éventuelle perte de revenus. Le taux de couverture est fixé lors de la souscription, par exemple 65% de la mensualité.

Les garanties décès-PTIA ne sont pas concernées par les remboursements indemnitaires ou forfaitaires : en cas de sinistre, l'assureur prend en charge la totalité des sommes restant dues.

Un courtier indépendant en assurance de prêt immobilier comme Magnolia.fr peut vous accompagner dans la recherche du contrat adapté à votre situation et vous aider à bien appréhender toute la dimension des garanties proposées dans les devis de ses partenaires. Faites jouer la concurrence pour avoir l'opportunité d'économiser jusqu'à 15 000 € sur la durée totale de votre emprunt grâce aux offres déléguées.

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Courtier en assurance de prêt immobilier : indispensable en 2023

Lors d’une demande de prêt immobilier, vous pouvez avoir besoin de faire appel à des experts qui jouent les intermédiaires entre vous et les établissements financiers pour vous permettre d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Parmi ces professionnels, le courtier en assurance emprunteur œuvre pour réduire le coût global de votre prêt. Son accompagnement est essentiel pour faire des économies et bénéficier d’une protection adaptée à votre situation. Qu’est-ce qu’un courtier en assurance emprunteur ? Le courtier en assurance de prêt immobilier est un intermédiaire entre vous et l’organisme assureur, qui peut être la banque auprès de laquelle vous contractez le crédit ou un prestataire externe. Rappelons que vous pouvez choisir librement l’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier conformément à la loi Lagarde de septembre 2010. Vous pouvez en effet refuser la proposition de la banque, et lui préférer une offre individuelle à garanties au moins équivalentes. Le courtier agréé en assurance de prêt immobilier est un professionnel enregistré au registre de l’Orias, un organisme de contrôle des intermédiaires en assurance, banque et finance. Pour être autorisé à exercer, un courtier doit en effet être obligatoirement immatriculé à ce registre et son numéro à 8 chiffres doit figurer sur tous ses documents commerciaux et contractuels (papier et en ligne). Quel intérêt de passer par un courtier en assurance de prêt ? L’assurance emprunteur est une couverture exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas de défaillance de l’assuré. Dans des situations bien précises (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi), elle rembourse à la banque le capital restant dû ou les mensualités, à hauteur de la garantie activée et de la quotité d’assurance de prêt définie lors de la souscription (dans le cadre d’un emprunt en couple). Faire des économies Ce produit contraint pour l’emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et derrière cette moyenne, une infinité de situations particulières qui méritent toutes une réponse assurantielle appropriée que ne peuvent leur fournir les assurances proposées par les banques compte tenu du principe de mutualisation. Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner pour trouver la formule d’assurance qui correspond à votre profil et à votre problématique. Vous avez la possibilité de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, puis de solliciter les services personnalisés d’un spécialiste qui vous aidera à sélectionner le contrat le plus pertinent au prix le plus avantageux. Les offres émanant des banques sont jusqu’à trois fois plus chères que la concurrence. Le courtier vous aide à trouver l’assurance la plus compétitive qui répond à vos attentes et à celles de la banque. Respecter l’équivalence de garanties L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui renferme des subtilités difficiles à appréhender pour un emprunteur non averti. Pour que la banque accepte que vous soyez couvert par une offre qui n’est pas la sienne, le contrat concurrent doit obligatoirement respecter l’équivalence de niveau de garanties, une notion abrupte qui nécessite l’expertise d’un professionnel. La banque doit vous délivrer une fiche standardisée d’information qui vous permet de connaître les garanties exigées pour l’octroi du prêt. Il vous suffit de transmettre ce document au courtier pour engager la recherche d’une assurance de circonstance. Obtenir son crédit immobilier Cela ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont fortement augmenté depuis janvier 2022. Ils ont quadruplé en dix-huit mois et atteignent désormais la barre des 4% (hors assurance de prêt et autres frais de garantie). Quand le taux nominal n’est pas performant pour cause de revenus faibles et/ou d’apport personnel et d’épargne de précaution insuffisants, il reste peu d’espace entre le taux d’intérêts et le taux d’usure pour intégrer tous les frais annexes. Le rôle du courtier va être de minimiser le poids de l’assurance dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour rester sous le taux d’usure en 2023. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023. Quand utiliser les services d’un courtier en assurance emprunteur ? Au moment de la signature de l’offre de crédit immobilier Le courtier en assurance de prêt intervient en amont d’une demande de financement. Dès que vous avez la FSI, vous engagez la recherche d’une assurance adaptée au meilleur prix avec l’aide de ce spécialiste. En comparant les offres, vous saurez si la proposition d’assurance de votre banque est concurrentielle. Vous avez déjà signé l’offre de prêt Vous avez la possibilité de solliciter les services d’un courtier en assurance emprunteur une fois le prêt signé. La loi Lemoine vous autorise en effet à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée. Vous avez ainsi une nouvelle occasion de trouver une meilleure couverture, tant en termes de tarif que de garanties. Les milliers d’emprunteurs qui ont fait confiance à Magnolia.fr ont pu économiser 20 000€ ou plus en changeant d’assurance en cours de prêt. Dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages, les emprunteurs ont l’opportunité de réduire leur charge mensuelle de plusieurs dizaines d’euros, qui totalisent des milliers d’euros sur la durée restante de leur crédit immobilier.

Prêt immobilier à taux bonifié : pas avant 2025 !

Après le refus radical du Haut Conseil de Stabilité Financière d’assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a annoncé dans la foulée vouloir mettre en place un prêt à taux bonifié. Que sait-on de cette future facilité ? Qui y aura droit ? Quand pourra-t-on en profiter ? Règles d’octroi du HCSF : rien ne bouge ! Les difficultés d’accès au crédit immobilier ont une grave incidence sur le marché de l’accession à la propriété et de l’investissement. Les ménages les plus modestes ne sont pas les seuls à être affectés par le renchérissement du loyer de l’argent qui plombe leur capacité d’emprunt. Même si le taux d’usure mensualisé depuis février 2023 permet de retarder l’effet ciseau, les emprunteurs sont soumis aux normes qui encadrent le crédit immobilier et dont l’application à l’aveugle en raison de leur caractère juridiquement imposable est facteur d’exclusion de profils pourtant parfaitement solvables. En place depuis près de trois ans, ces règles du HCSF limitent la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf) et le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise. Un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, même à la marge, quand bien même son reste à vivre serait plus que décent. Les banques bénéficient toutefois d’une marge de flexibilité qui leur permet de déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination essentiellement de l’achat de la résidence principale et de la primo-accession. Un léger assouplissement des conditions d’octroi pour les investisseurs a été accordé en juin dernier, une mesure cosmétique qui ne fait pas bouger les lignes. D’aucuns escomptaient un taux d’endettement maximum bientôt assoupli comme l’avait laissé entendre Bercy ces dernières semaines. Veto de la Banque de France qui refuse de rehausser le taux d’effort sous prétexte que les banques n’utilisent pas l’intégralité de leur marge de flexibilité. Et pour cause, ce dispositif est très complexe à mettre en pratique pour les établissements de crédit. Prêt à taux bonifié : quesaco ? C’est dans ce contexte de crise du crédit qui s'est transformée en grave crise immobilière que le ministre de l’Économie Bruno Le Maire annonçait fin septembre travailler sur la création d’un prêt à taux bonifié, un dispositif qui permet d’emprunter à un taux fixé en dessous de celui proposé par le marché. À défaut d’assouplissement des conditions d’octroi, l’accès au crédit immobilier pourrait à l’avenir être facilité pour davantage de ménages. Contrairement au PTZ réservé aux seuls primo-accédants de leur résidence principale, le prêt à taux bonifié pourrait être élargi à d’autres cibles sur la base des revenus fiscaux. Le taux n’est pas encore défini, certains parlent de 2% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Le prêt à taux bonifié n’est pas un dispositif nouveau. Bruno Le Maire n’a pas caché qu’il pourrait s’inspirer du modèle du prêt conventionné proposé par le Crédit Foncier dans les années 70, où le taux était fixé à l’avance, la différence avec le taux du marché étant absorbée par l’État. Quand sera proposé le prêt à taux bonifié ? Inutile de s’emballer. Entre l’annonce et l’application, le prêt bonifié ne verra pas le jour avant plusieurs mois. La démarche est complexe, les banques doivent être consultées par le ministère du Logement qui devra faire une proposition de texte, présentée et validée ensuite au Parlement. Rien ne pourra être finalisé avant 2025, une échéance beaucoup trop longue pour les professionnels du secteur qui s’inquiètent de la progression constante des taux d’intérêts. Parallèlement à l’annonce d’un prêt à taux bonifié, Bruno Le Maire a indiqué vouloir réviser les conditions de ressources pour accéder au PTZ, toujours au même plafond depuis 2016. Elles devraient être prochainement rehaussées pour profiter à davantage de ménages. Certains professionnels s’interrogent sur la coexistence du PTZ et du futur prêt bonifié, estimant qu’avec ce nouveau dispositif le gouvernement prépare la disparition du PTZ, beaucoup trop coûteux pour les finances publiques.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en octobre 2023

Le crédit immobilier se renchérit au fil des mois compte tenu du contexte monétaire en zone euro qui reste tendu par l’inflation élevée. Les taux d’usure augmentent en octobre dans le sillage des taux d’emprunt constamment orientés à la hausse. Malgré la pression des professionnels de l’immobilier, la Banque de France refuse d’assouplir les conditions d’octroi et laisse inchangé le taux d’endettement maximum. Plus que jamais la délégation d’assurance emprunteur constitue le levier permettant de baisser le coût d’un crédit à l’habitat. Crédit immobilier toujours plus cher Octobre poursuit la tendance observée depuis plus de dix-huit mois. Les taux d’intérêts continuent leur inexorable progression entamée début 2022 dans un contexte géopolitique toujours marqué par la guerre en Ukraine qui maintient l’inflation à des niveaux très élevés. Malgré un léger mieux en septembre avec un indice des prix à la consommation en zone euro à 4,3% contre 5,2% le mois précédent, les valeurs sont loin de l’objectif des 2% souhaité par la Banque Centrale Européenne. Pour contenir cette inflation, la BCE continue sa politique de resserrement monétaire. Le 20 septembre dernier, elle a de nouveau relevé ses taux directeurs, actant ainsi la dixième hausse depuis juillet 2022. Le taux de refinancement atteint désormais 4,50%, contre 0% jusqu’à fin juillet 2022. Il s’agit du plus haut niveau jamais atteint depuis le lancement de la monnaie unique. Le taux de refinancement est celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution, et par voie de conséquence, détermine aussi le taux auquel ces mêmes établissements vont prêter aux ménages. Taux à plus de 4% En ce début octobre, il semble difficile d’emprunter en-dessous de 4% (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie) quelle que soit la durée. Le taux moyen sur 20 ans tous profils confondus se situe à 4,15%, soit une progression de plus de 15 points par rapport au mois précédent. Sur 25 ans, les valeurs excèdent 4,25% et peuvent même atteindre 5% pour les dossiers les moins bien dotés. Pour bénéficier des meilleures conditions, il faut afficher des revenus confortables (au moins 80k€ par an), un apport personnel au moins équivalent à 20% du montant de l’opération et une épargne de précaution post-crédit représentant a minima 6 mensualités du crédit. Nouvelle progression du taux d’usure Les taux d’emprunt augmentant, les taux d’usure suivent le même mouvement. Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux maximum autorisé est proche de 6% en octobre 2023, à 5,80% exactement. Rappelons que le taux d’usure est mensualisé depuis février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024. La décision de la Banque de France de réviser le taux légal à un rythme mensuel plutôt que trimestriel s’explique par la forte tension opérée par la remontée constante des taux d’intérêts. Avec un taux d’usure modifié plus régulièrement, les banques peuvent ajuster leurs barèmes davantage en conséquence de la rapide évolution monétaire. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables selon les durées : Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31% Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,55% Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,80% Prêt à taux variable : 5,40% Prêt relais : 5,79% Le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Cet indicateur contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, les intérêts, mais aussi tous les autres frais annexes inévitables (frais de dossier, garantie, assurance de prêt, etc.). D’après les courtiers en crédit, il faut en général une marge d’au moins 60 points entre le taux nominal et le taux d’usure pour financer la demande de prêt. Pour les dossiers à risques (senior, problème de santé, profession), le coût important de l’assurance emprunteur nécessite une marge bien supérieure. Outre son calcul qui s’est révélé inadapté, le taux d’usure est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, ce qui discrimine les candidats obligés d’allonger la durée de remboursement pour minimiser leur endettement mensuel. Règles du HCSF inchangées Si la BdF a mis de l’eau dans son vin en décidant la mensualisation de l’usure, elle met en revanche son veto à une quelconque réforme des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). D’aucuns espéraient un taux d’endettement bientôt assoupli, qui permettrait aux ménages solvables de s’endetter au-delà de limite des 35% (assurance de prêt incluse) sans mettre en péril leur reste à vivre. L’autre limite concerne la durée de remboursement, plafonnée à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avait pourtant laissé entendre qu’il étudiait l’hypothèse d’un assouplissement des règles d’emprunt pour débloquer le secteur immobilier en pleine crise. C’était sans compter avec l’obstination aveugle du HCSF, organisme dont le président n’est autre que… Bruno Le Maire. Le levier de la délégation d’assurance Le crédit immobilier est peu rémunérateur pour les banques en raison des contraintes monétaires mais elles se rattrapent sur l’assurance emprunteur, produit générateur de très grosses marges. La manne financière de l’assurance de prêt est estimée autour de 8 milliards d’euros annuels, dont plus de 85% comptabilisés au bilan des banques. Avec des marges allant jusqu’à 70%, les banques sont bien peu compétitives face aux assureurs externes qui proposent des contrats jusqu’à trois fois moins chers. Ça tombe bien, puisque tout emprunteur peut faire valoir la loi Lagarde. Le libre choix de l’assurance emprunteur est un droit fondamental qui, via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, permet d’accéder aux meilleures offres du marché et de les mettre en concurrence pour sélectionner la formule la mieux adaptée au prix le plus bas. En souscrivant une assurance de prêt individuelle, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise : des économies qui se chiffrent en milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Et qui dit assurance moins chère, dit aussi TAEG plus faible. Et c’est, parfois, la seule option pour rester sous l’usure et obtenir le financement d’un projet central dans la vie d’un ménage : devenir propriétaire de son logement.

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