Assurance emprunteur et loi Lemoine 2022 : les banques jouent-elles vraiment le jeu ?

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En France, quelque 7 millions de ménages détiennent un crédit immobilier, nécessairement couvert par une assurance emprunteur. Ce produit contraint leur coûte cher, mais la réglementation les autorise à déléguer le contrat et même à en changer en cours de prêt pour économiser. Sur le papier ! Dans les faits, les banques captent 87% des parts de marché. La loi Lemoine applicable depuis juin 2022 devrait a priori changer la donne, sans pour autant ôter tous les verrous au changement.

Assurance de prêt immobilier : une succession de lois

La souscription à l’assurance emprunteur est un préalable à toute demande de prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève pas d’une obligation légale, elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité pour arrêt de travail).

Son coût pèse lourd dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), seul indicateur du coût final car il intègre tous les frais nécessaires à l’obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, assurance crédit immobilier). Pour permettre à l’emprunteur de maîtriser cette dépense qui représente en moyenne 30% du TAEG, le législateur a souhaité introduire davantage de concurrence, et faire obstruction au quasi-monopole des bancassureurs sur ce produit.

Trois lois fondamentales se sont succédées depuis 2010 :

  1. la loi Lagarde qui introduit le principe de libre choix du contrat en autorisant la délégation d’assurance : les emprunteurs ne sont plus soumis au contrat d’assurance groupe bancaire et peuvent souscrire l’offre alternative qui leur convient, sous réserve que l’équivalence de garanties soit respectée ;
  2. la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment au cours de la première année du prêt ;
  3. l’amendement Bourquin de janvier 2018 qui ouvrait droit au changement annuel au-delà des douze premiers mois, avec un préavis de deux mois.

Malgré cet arsenal législatif, la position dominante des banques n’a pas bougé d’un iota : les prêteurs concentrent toujours à eux seuls 87% des cotisations annuelles en assurance de prêt après une décennie de dispositifs censés améliorer l’ouverture du marché à la concurrence.

Les contraintes mises par les banques à l’octroi du crédit empêchent les emprunteurs de profiter de la loi Lagarde, les obligeant à recourir en seconde intention aux lois Hamon et Bourquin s’ils veulent un meilleur tarif et parfois de meilleures garanties. Les emprunteurs les plus réactifs ont pu se placer sous la protection de la loi Hamon, plus simple à mettre en œuvre que l’amendement Bourquin, devenant la seule voie réellement accessible au libre choix, bien avant la loi Lagarde. 

Pourtant, les chiffres sont sans appel : les assureurs alternatifs proposent des contrats entre deux et quatre fois moins chers, ce qui permet à l’emprunteur de réduire le coût global de son crédit, et la situation qui prévaut en 2022 l’a démontré, de maintenir son TAEG sous l'usure afin de décrocher son prêt immobilier.

Pour éviter les fuites à chaque nouvelle loi, les banques se sont organisées, accentuant la pression sur les emprunteurs en faisant obstacle aux demandes de substitution via des pratiques indélicates, voire illégales, parmi les plus fréquentes des retards indus pour formuler une réponse et des refus non motivés. Certaines ont aussi ajusté leur stratégie commerciale en recourant davantage à la segmentation et en s’alignant sur les offres concurrentes. 

Il devenait urgent de rendre effectif le libre choix et faciliter le changement du contrat d’assurance emprunteur. En février 2022, le Parlement a adopté la loi Lemoine, une réglementation qui vient supplanter les lois Hamon et Bourquin depuis le 1er juin 2022.

La révolution Lemoine en assurance emprunteur

Le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’est nettement simplifié depuis l’entrée en application de la loi Lemoine. En supprimant toute date butoir pour engager une démarche de changement de contrat, cet ultime dispositif lève un verrou majeur, utilisé par les banques pour empêcher toute demande de résiliation/substitution.

L’assurance de prêt immobilier devient ainsi le seul produit résiliable à tout moment sans engagement minimum, au contraire de l’assurance habitation, de l’assurance auto/moto et de la mutuelle santé qui requièrent toutes une année pleine de souscription avant de pouvoir être substituées. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son crédit, peut résilier l’assurance en cours à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Les délais imposés par les précédents dispositifs servaient bien souvent de prétexte aux établissements prêteurs pour jouer la montre. Un grand nombre de demandes de changement ne recevait pas de réponse dans le délai légal de 10 jours ouvrés et/ou n’obtenait pas l’ensemble des motifs de refus dans une réponse unique.

La loi Lemoine remet de l’ordre en soumettant les banques à leurs obligations sous peine de sanction administrative pouvant aller jusqu’à 15 000€ :

  • La banque doit formuler sa réponse à toute demande de changement d’assurance de prêt immobilier dans les 10 jours ouvrés à compter de la réception de la lettre de résiliation.
  • Tout refus doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique.
  • Chaque année, la banque doit informer son client de son droit au changement à tout moment de l’assurance de prêt immobilier.

En optant pour un contrat délégué, tout emprunteur peut réaliser d’importantes économies. On estime que pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans le changement d’assurance dans les trois ans suivant la signature de l’offre de prêt peut générer plus de 15 000€ d’économies sur la durée restante du crédit.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier de la loi Lemoine sur le budget d’un emprunteur.

Les écueils de la loi Lemoine

Les emprunteurs ont semble-t-il bien compris l’enjeu de la loi Lemoine. Chez le courtier Magnolia.fr, les demandes pour changer d’assurance de prêt immobilier ont grimpé de 200% depuis le 1er septembre. Grâce à l’intervention d’un pôle d’experts, des milliers d’emprunteurs ont fait valoir leur droit au changement et pu réduire de manière significative le coût de leur assurance. Un simple exercice de mise en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier permet d’évaluer le gain potentiel en substituant l’assurance bancaire par un contrat alternatif.

Ne tombons pas dans l’angélisme. La loi Lemoine est révolutionnaire mais perfectible :

  • Les banques ont toujours le dernier mot et peuvent faire preuve de mauvaise foi dans l’appréciation de l’équivalence des garanties sans que l’emprunteur soit en capacité d’argumenter.
  • Le double prélèvement n’est pas rare quand la banque modifie unilatéralement la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance.
  • Il arrive également que l’avenant au contrat tarde à être émis, ce qui retarde d’autant le bénéfice de la délégation d’assurance. Certains courtiers suggèrent que soit supprimé cet avenant, qui n’apporte aucune information additionnelle à l’emprunteur.
  • Plus grave est le non-respect du mandat de mobilité confié au courtier en assurance de prêt immobilier.

La loi Lemoine a par ailleurs un effet boomerang sur les tarifs en vertu d‘une autre mesure phare qu’elle contient : la suppression du questionnaire de santé pour les emprunteurs dont le cumul des prêts assurés est inférieur à 200 000€, avec un terme avant leur 60ème anniversaire. Dans l’impossibilité de tarifer au risque, les assureurs ont augmenté leurs prix sur ce segment, de l’ordre de 20% à 25% selon le premier bilan de la loi Lemoine 2022 dressé par un récent rapport de l’Assemblée Nationale.

 

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Assurance prêt immobilier : tous les avantages de la délégation en 2022

Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La  banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle.  Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation.  Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.