Échéancier assurance de prêt

L’assurance de prêt immobilier vise à protéger l’emprunteur en cas de défaillance (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La banque l’exige pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au solde. La première cotisation est due dès la signature de l’offre de prêt, indépendamment du déblocage des fonds.

Quand souscrire une assurance de prêt ?

La souscription à une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, mais la banque l’impose pour se prémunir contre les défauts de paiement. L’assurance garantit au prêteur le remboursement du crédit immobilier selon les modalités prévues dans le contrat en cas de sinistre couvert :

Décès
Dépendance totale
Invalidité
Incapacité de travail
Perte d’emploi.

La banque va systématiquement proposer son contrat d’assurance maison. On parle alors de contrat groupe bancaire, car il couvre une communauté d’emprunteurs selon le principe de mutualisation des risques.

Libre choix de l’assurance de prêt

Vous avez le droit de refuser l’assurance bancaire et de faire jouer la délégation d’assurance emprunteur conformément aux dispositions de la loi Lagarde. Le libre choix du contrat donne l’opportunité de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et de sélectionner la formule la plus compétitive. À garanties équivalentes, les offres alternatives sont jusqu’à 60% moins chères que les contrats proposés par les établissements de crédit.

Reportez-vous à la fiche standardisée d’information pour comparer les offres en toute objectivité. Ce document obligatoirement remis par la banque dès les prémices de votre demande de prêt détaille les garanties minimales exigées pour l’octroi du crédit immobilier.

Équivalence de niveau de garanties

La recherche d’une assurance déléguée se fait en amont de l’offre de prêt. Vous devez présenter à votre banque l’attestation d’assurance, accompagnée du contrat et des conditions générales. L’organisme de crédit dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour accepter ou justifier son refus.

L’acceptation de la banque d’une assurance externe est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties : la formule concurrente doit présenter en tous points une couverture au moins similaire à celle du contrat groupe. Tout éventuel refus ne peut reposer que la non-équivalence de niveau de garanties et doit être expliqué par écrit de manière exhaustive sur un document unique.

Quelle est la date d’effet d’une assurance emprunteur ?

La date d’effet du contrat d’assurance emprunteur coïncide généralement avec la date de signature de l’offre de prêt. À compter de cette date, vous êtes couvert par les garanties souscrites. La date d’effet de l’assurance n’est pas nécessairement la date de signature du contrat ni sa date d’édition. Le plus souvent, la couverture est effective avant le déblocage des fonds.

Attention au délai de carence : il s’applique en une seule fois sur certaines garanties à compter de la date d’effet du contrat. Vous n’êtes pas couvert durant ce laps de temps. Il ne faut pas confondre le délai de carence avec le délai de franchise qui s’applique quant à lui à compter de la date de déclaration d’un sinistre ; l’indemnisation prévue selon les termes du contrat se fait à l’issue de ce délai.

Si la banque refuse une assurance déléguée ou que le crédit est annulé ou non accordé, les primes d’assurance déjà versées vous sont remboursées dans le mois qui suit.

Quand commence-t-on à payer l’assurance de prêt immobilier ?

La première cotisation d’assurance emprunteur est due un mois après la date de prise d’effet du contrat, soit environ un mois après la signature de l’offre de prêt. Dans l’immense majorité des cas, le prélèvement d’assurance est mensuel.

Échéancier d’assurance emprunteur

L’assureur vous remet un échéancier qui détaille le montant de la prime d’assurance à chaque date jusqu’au terme du crédit.

Le tableau d’amortissement du crédit remis par la banque indique le montant de chaque mensualité qui contient elle-même la cotisation d’assurance sur la période, ainsi que la part de capital remboursé et les intérêts afférents.

Toutefois, dans le cadre d’un contrat individuel, c’est-à-dire souscrit en délégation, il est possible que le prélèvement de l’assurance se fasse sur une périodicité différente : chaque trimestre ou chaque semestre, voire une fois par an. L’amortissement du crédit est alors distinct du paiement de l’assurance emprunteur.

Calcul des cotisations d’assurance

Selon le contrat d’assurance, le mode de calcul des cotisations diffère :

sur le montant initial : les primes d’assurance sont fixes sur toute la durée de remboursement.
sur le capital restant dû : la prime évolue à la baisse à mesure que le capital est amorti. Les cotisations sont généralement élevées les premières années d’amortissement pour ensuite diminuer quand le poids des intérêts diminue.

Les banques proposent le plus souvent le calcul des primes d’assurance sur le capital emprunté, tandis que les offres alternatives présentent des cotisations variables. Mais rien n’est figé : les deux modes de calcul sont présents chez les uns comme chez les autres. En fonction de votre projet immobilier, l’un ou l’autre type de calcul s’avère plus intéressant.

Si vous comptez revendre votre bien dans les 10 ans, avant le terme initialement prévu du crédit, la cotisation fixe est plus avantageuse financièrement. Pour vous aider à mieux comparer les offres, la loi Lemoine oblige les assureurs, banques comme alternatifs, à préciser le coût de l’assurance sur 8 ans.

Assurance de prêt et cas particuliers de l’achat en VEFA et de la construction neuve

Dans le cadre d’une construction neuve ou d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur envoie à l’emprunteur ou directement à la banque des appels de fonds, appelés aussi bons de décaissement, afin de débloquer les sommes dues :

5% à la réservation
35% à l’achèvement des fondations
70% à la mise hors d’eau
95% à l’achèvement de l’immeuble
5% à la livraison du bien.

Dans l’intervalle, vous avez 3 possibilités de paiement du crédit :

Vous remboursez le capital et les intérêts, ainsi que l’assurance, dès la signature du contrat de vente : cela implique de pouvoir assumer les frais de deux logements.
Vous différez le remboursement du capital à la remise des clefs : vous devez alors des intérêts intercalaires et les cotisations d’assurance, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du capital étant dus une fois le bien livré. On parle de franchise partielle.
Vous optez pour une franchise totale qui consiste à différer l’intégralité du remboursement à la livraison du logement (capital et intérêts). Cette formule est la plus coûteuse car les intérêts intercalaires qui courent dès le premier déblocage des fonds génèrent leurs propres intérêts.

Dans tous les cas de figure, l’assurance de prêt est due dès la prise d’effet du contrat, indépendamment du déblocage des fonds : les garanties assurance emprunteur doivent pouvoir être mises en jeu en cas de survenance d’un sinistre couvert, quel que soit le niveau de l’amortissement du crédit immobilier.