Assurance de prêt hypothécaire

La banque qui accorde un crédit immobilier va se prémunir contre les défauts de paiement en prenant diverses garanties. L’hypothèque en est une, mais l’adossement d’un crédit à cette sûreté ne dispense pas de la souscription à une assurance emprunteur. 

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Par définition, un prêt hypothécaire est un financement bancaire assorti d’une hypothèque sur un bien immobilier.  L’hypothèque est une sûreté réelle qui constitue un droit de saisie accordé à la banque sur un logement propriété de l’emprunteur dans le but de garantir la bonne fin du crédit. En cas de défaillance de l’emprunteur, le bien peut être saisi et vendu au profit de la banque pour rembourser le capital restant dû.

Un prêt hypothécaire s’applique essentiellement au crédit immobilier, beaucoup plus rarement au crédit à la consommation.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque porte sur le bien immobilier financé par le crédit ou sur un autre bien immobilier (maison, appartement, terrain) déjà détenu par l’emprunteur. Elle nécessite obligatoirement un acte notarié ; à défaut, elle n’a aucune valeur juridique. 

Le notaire en charge de la vente rédige l’acte de garantie hypothécaire dans lequel l’emprunteur autorise à donner une hypothèque à l’établissement prêteur. L’hypothèque est ensuite inscrite au service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien immobilier afin de la rendre opposable aux tiers et d’empêcher que le bien soit vendu au détriment de la banque.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le privilège du prêteur de deniers depuis janvier 2022. Elle s’applique uniquement sur un bien existant (maison, appartement, terrain) et ne peut en aucun cas garantir une construction ou un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Le coût d’une hypothèque

Environ 12% des crédits immobiliers sont aujourd’hui garantis par une hypothèque. Les emprunteurs préfèrent, de loin, une autre garantie : la caution. La raison est à la fois financière et pratique :

• L’hypothèque coûte entre 1,5% et 2% du montant du crédit immobilier : son coût est constitué de la taxe de publicité foncière, des frais de formalité et de débours, de la contribution de sécurité immobilière et des émoluments du notaire. En cas de remboursement anticipé du crédit (revente du bien avant le terme du crédit par exemple) ou de rachat de crédit par une autre banque, l’emprunteur doit payer des frais de mainlevée d’hypothèque.
• La caution ne repose pas sur un acte notarié ; elle consiste à garantir le crédit par un organisme de cautionnement, souvent une filiale de la banque. En cas d’incident de paiement, l’organisme rembourse la banque et se retourne vers l’emprunteur pour recouvrer les sommes dues. La caution coûte autour de 1,5% du montant du prêt et elle n’inclut pas de taxe de publicité foncière ni de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé. Sans incident de paiement au terme du prêt, un pourcentage de la somme versée au fonds de garantie est restitué à l’emprunteur (jusqu’à 70% du montant engagé). 

Quelle est la durée d’un prêt hypothécaire ?

La durée de remboursement d’un prêt hypothécaire est contractuelle et fait partie des conditions d’octroi du financement. Elle dépend de la capacité d’emprunt, elle-même déterminée en fonction du montant du crédit et du taux d’intérêts.

Quel que soit le dossier, la durée légale maximale d’un crédit immobilier est fixée à 25 ans depuis janvier 2021. Elle peut être allongée jusqu’à 27 ans dans le cadre d’un achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation dont le montant est au moins équivalent à 10% de l’opération. Le différé d’amortissement correspond à l’intervalle entre la date de déblocage des fonds et à la date présumée de jouissance du bien.

Prêt hypothécaire : assurance emprunteur indispensable

L’hypothèque n’est pas une garantie suffisante pour octroyer le crédit immobilier. La banque va exiger la souscription à une autre protection : l’assurance emprunteur. Celle-ci a pour finalité de se substituer à l’assuré au cas où il serait victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi).

L’assurance de prêt hypothécaire rembourse tout ou partie des mensualités à la banque, à hauteur de la quotité en présence de deux co-emprunteurs. À la différence de l’hypothèque qui est une sécurité uniquement pour le prêteur, l’assurance protège aussi l’emprunteur et ses ayants droit.

Assurance de prêt immobilier : quelles garanties ?

L’assurance emprunteur est constituée de garanties minimales qui forment le socle de tout contrat d’assurance de prêt. La couverture est complétée par des garanties facultatives selon le profil de l’emprunteur et les caractéristiques de son crédit.

Les garanties obligatoires

La garantie décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont systématiquement requises. En cas de décès ou de dépendance à 100% nécessitant l’assistance d’un tiers, l’assurance prend en charge le capital restant dû, toujours dans la limite de la quotité assurée en cas d’emprunt à deux.

Les garanties facultatives

Si le prêt hypothécaire est destiné au financement de la résidence principale, la banque va imposer la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), c’est-à-dire la couverture des arrêts de travail pour maladie ou accident. Le plus souvent, elle est complétée par une ou les deux garanties invalidité : IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66% et IPT (Invalidité Permanente Totale) si le taux est supérieur à 66%.

Dans le cadre d’un investissement locatif ou de l’achat de la résidence secondaire, les banques sont moins exigeantes et se contentent des garanties décès/PTIA. Le bien peut en effet être revendu en cas de problèmes financiers, contrairement à la résidence principale qui est indispensable pour le foyer. Libre à l’emprunteur de renforcer sa protection et d’aller au-delà de la couverture minimale requise par la banque.

Important : les garanties sont assorties d’exclusions de certains risques, qui sont communs à tous les contrats (attentat, suicide la première année, crime, délit, consommation de drogues, d’alcool, etc.) et d’autres variables, liés à des pathologies préexistantes, à la profession ou à la pratique d’un sport dangereux. En cas de sinistre en lien avec le risque exclu, l’assurance ne verse aucune indemnisation. Certains contrats proposent le rachat d’exclusion des maladies non objectivables (maux du dos et affections psychologiques) moyennant une surprime. Pour les risques spécifiques liés à la profession exercée ou à la pratique d’un sport dangereux, il existe des contrats dédiés. 

Choisir son assurance de prêt hypothécaire

Depuis septembre 2010 (loi Lagarde), tout emprunteur est libre de souscrire à l'assurance de son choix : celle proposée par sa banque ou une offre alternative concurrente. Les contrats groupe bancaires mutualisent les risques entre les emprunteurs, tandis que les formules déléguées présentent des garanties sur-mesure adaptées au profil de chacun. Les secondes sont jusqu’à trois fois moins chères que les premiers.

Pour sélectionner le contrat qui répond à vos besoins, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous accédez aux meilleurs contrats alternatifs du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Le contrat externe doit présenter une équivalence de niveau de garanties pour être accepté par le prêteur.