Immobilier et hausse du Smic en novembre 2024 : combien emprunter dans les 20 plus grandes villes de France ?
Le salaire minimum augmente de 2% de manière anticipée à compter du 1er novembre 2024, au lieu de janvier 2025. En parallèle, les taux d’intérêts sont toujours orientés à la baisse, de même que les prix de l’immobilier ancien. Ces 3 facteurs conjugués rehaussent le pouvoir d’achat immobilier des plus modestes. Voyons quel montant il est possible d’emprunter avec un Smic dans les 20 plus grandes villes de France.
Revalorisation du Smic en novembre 2024
Le Smic (Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance) connaît une nouvelle augmentation au 1er novembre 2024, suivant l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Cette revalorisation impacte directement plus de 3 millions de salariés en France.
Le salaire minimum passe ainsi à 1 801,80€ bruts mensuels, soit une hausse de 2% par rapport au montant précédent (1 766,92€). Le Smic est désormais à 1 426,30€ nets par mois, pour un montant horaire de 11,88€ bruts et 9,40€ nets.
Cette revalorisation validée par décret paru au Journal Officiel du 24 octobre s'inscrit dans le mécanisme légal de protection du pouvoir d'achat des travailleurs les moins rémunérés. Elle s'applique à tous les secteurs d'activité, sans exception, et concerne également les salariés dont la rémunération est supérieure à l’ancien montant du Smic mais inférieure au nouveau montant.
Baisse des taux de crédit immobilier
Les taux d’intérêts contribuent à booster le pouvoir d’achat immobilier, puisqu’ils sont en baisse depuis janvier 2024. En moins d’un an, ils sont passés de 4,50% (fin décembre 2023) à 3,60% en moyenne sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même les taux sur la durée la plus longue autorisée, soit 25 ans, se situent sous la barre des 4%.
La descente des taux s’accompagne d’une relative détente des conditions d’emprunt, notamment pour les primo-accédants qui sont généralement les moteurs du marché. Les banques sont moins gourmandes en apport personnel et ont à cœur de redynamiser la production de crédits immobiliers, toujours en retrait par rapport à 2023. À fin août, les transactions annuelles dans l’ancien accusaient un repli de 18,1% sur un an (chiffres Notaires de France), soit 780 000 ventes.
La période est également marquée par un recul des prix des logements :
-5% sur l’ensemble du territoire
-7,2% en Île-de-France
-4,3% en province
Sur la base des avant-contrats, les notaires anticipent un ralentissement de la baisse des prix, à -2,2% sur les appartements et -2,9% sur les maisons à fin novembre.
Quelle capacité d’emprunt avec un Smic en novembre 2024 ?
Le taux d’endettement est réglementé et ne doit pas excéder 35% des revenus nets, avant impôt, assurance emprunteur comprise. Pour rappel, l’assurance emprunteur est une dépense imposée par la banque pour garantir tout prêt immobilier en cas de décès et d’incapacité/invalidité de l’assuré.
Avec un Smic net à 1 426,30€ par mois, voyons combien il est possible d’emprunter en partant du postulat suivant :
taux moyen sur 25 ans à 3,80%
taux assurance emprunteur à 0,36% (contrat bancaire)
Avec un taux d’endettement à 35%, vous pouvez théoriquement supporter une mensualité de 498€ par mois (assurance comprise) et emprunter 91 075€ sur 25 ans. Sur la durée plus courte de 20 ans avec un taux d’intérêts à 3,60% (assurance à 0,36%), la capacité d’emprunt tombe à 80 969€.
Notez que ce calcul est purement spéculatif et que les banques prennent en compte d’autres facteurs pour accorder le financement :
apport personnel
autres crédits en cours
stabilité professionnelle
reste à vivre
La capacité d’emprunt avec un Smic dans les 20 plus grandes villes de France
En se basant sur les prix moyens du mètre carré dans les 20 plus grandes villes de France, voici quelle surface peut être potentiellement achetée avec un budget de 91 075€.
Villes*
Prix moyen m2 appartement
Surface achetable appartement (m2)
Paris
9 279 €
9, 81
Nice
5 141 €
17,71
Lyon
4 672 €
19,49
Bordeaux
4 384 €
20,77
Rennes
3 968 €
22,95
Strasbourg
3 744 €
24,32
Marseille
3 613 €
25,20
Villeurbanne
3 571 €
25,50
Lille
3 528 €
25,81
Toulouse
3 420 €
26,63
Montpellier
3 418 €
26,64
Nantes
3 371 €
27,01
Angers
3 190 €
28,55
Toulon
3 109 €
29,29
Grenoble
2 683 €
33,94
Reims
2 629 €
34,64
Dijon
2 558 €
35,60
Nîmes
2 233 €
40,78
Le Havre
2 116 €
43,04
Saint-Étienne
1 298 €
70,16
*chiffres Meilleurs Agents au 31 octobre 2024
Saint-Étienne présente le pouvoir d’achat le plus élevé compte tenu d’un prix du mètre carré 7 fois moins cher qu’à Paris, la ville où la capacité d’emprunt immobilier est quasiment nulle si l’on gagne le Smic. Afin de mettre ces chiffres en perspective, notez que la surface d'un studio est comprise entre 9m2 et 30m2, et la surface moyenne d'un T2 de 45m2.
Booster son pouvoir d’achat avec la délégation d’assurance
Notre exemple est calculé sur la base d’un taux d’assurance à 0,36% sur le capital emprunté, soit le taux moyen observé dans les établissements prêteurs. En déléguant l’assurance de prêt, il est possible d’optimiser sa capacité d’emprunt, car les offres alternatives sont jusqu’à 3 ou 4 fois moins chères que les formules groupe des bancassureurs.
Pour un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, le taux moyen d’assurance proposé par le courtier Magnolia.fr est de 0,09%. Le coût de l’assurance tombe alors de 8 214€ à 2 142€, soit une économie de 6 072€ qui peuvent ajouter jusqu’à 4,67m2 à un projet immobilier à Saint-Étienne.
Par rapport à décembre 2023, le pouvoir d’achat immobilier d’un emprunteur au Smic a augmenté de 7%, sans tenir compte de la baisse des prix immobiliers.
Acheter son logement reste une gageure dans la plupart des grandes villes pour les ménages modestes. Mais avec 2 salaires, des prix en baisse et le coup de pouce non négligeable du PTZ (Prêt à Taux Zéro), le projet d’une vie peut passer du rêve à la réalité. Réservé aux primo-accédants de leur résidence principale, le PTZ est étendu à toute la France et à la maison individuelle en 2025. Cette aide permet de financer jusqu’à 50% du montant d’une opération, et peut ainsi augmenter la capacité d’emprunt entre 15% et 25%.