Test : êtes-vous incollable sur l'assurance emprunteur ?

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Elément indispensable à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt a longtemps été victime de l'impéritie des consommateurs à en saisir tous les enjeux, entretenue, il est vrai, par la dérive monopolistique des banques. Depuis 2010, la législation a cherché à rétablir une certaine équité entre emprunteurs et prêteurs. Faites le test du vrai/faux pour évaluer vos connaissances en matière d'assurance emprunteur.

1 - L'assurance de prêt est obligatoire

Faux. Aucune loi n'impose la souscription à une assurance emprunteur. Néanmoins elle est une condition essentielle à l'obtention d'un crédit immobilier. La banque l'exige pour accorder le financement, car elle la protège ainsi que l'assuré en cas de défaillance de ce dernier (décès, invalidité, arrêt de travail, perte d'emploi), en prenant en charge tout ou partie des mensualités de remboursement du crédit.

2 - Je peux choisir mon contrat

Vrai. La loi Lagarde de septembre 2010 facilite la délégation d'assurance emprunteur et permet à chacun de ne plus se laisser imposer le contrat groupe de la banque prêteuse. La mise en concurrence des offres est facteur d'économies importantes, de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros qui viennent réduire le coût global du crédit immobilier.

3 - L'assurance proposée par la banque est moins chère car mutualisée

Faux. Dans la grande majorité des situations, le contrat groupe est plus cher que le contrat individuel dans lequel les garanties sont adaptées au profil de chaque emprunteur. Le coût d'un contrat délégué est par ailleurs calculé sur la base du capital restant dû et non sur le montant initial emprunté. 

4 - Les garanties sont identiques d'un contrat à l'autre

Faux. A chaque profil d'emprunteur les garanties qui lui correspondent. En plus des garanties décès-perte irréversible d'autonomie, socle de tous les contrats, s'ajoutent les garanties invalidité et incapacité (accident, arrêt de travail) avec des niveaux de protection variables et éventuellement la garantie perte d'emploi.  Il ne faut pas oublier les exclusions de garanties dont certaines peuvent être rachetées moyennant une surprime. Le prêteur rend public les garanties qu'il exige pour accorder un financement, le contrat délégué présenté en substitution devant afficher un niveau de garantie au moins équivalent. 

5 - Je peux changer de contrat quand je veux

Vrai et faux. Tout nouvel emprunteur peut résilier et substituer son contrat d'assurance à tout moment dans les douze premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt (loi Hamon). Au-delà de la première échéance, le changement d'assurance peut s'effectuer à chaque date d'anniversaire du contrat, sur la durée totale de l’emprunt, en respectant un préavis de deux mois (amendement Bourquin). La substitution de l'assurance se fait dans le respect de l'équivalence de niveau de garantie.

6 - Je ne peux pas être assuré si je suis malade

Faux. Chaque futur emprunteur doit remplir un questionnaire de santé, ce qui permet à l'assureur d'établir son profil et d'évaluer les risques liés à son état de santé et à ses antécédents médicaux. Si vous ne pouvez souscrire une assurance emprunteur aux conditions standard pour raisons de santé, vous pouvez bénéficier de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Le droit à l’oubli a été instauré pour les personnes guéries d'un cancer depuis 10 ans : elles sont dispensées de déclarer leur ancienne pathologie.

7 - Je paie plus cher mon assurance si je suis fumeur

Vrai. La prime d'assurance pour un fumeur est au moins deux fois plus  élevée que celle d'un non-fumeur. Est déclaré non-fumeur tout assuré n'ayant jamais fumé ou étant sevré depuis un minimum de 24 mois.

8 - Le co-emprunteur souscrit aux mêmes garanties

Faux. En cas d'emprunt à deux, chacun sera couvert par des garanties adaptées à son profil. Une quotité est définie par tête pour que l'addition des deux quotités atteigne au minimum 100%. En cas de sinistre, l'assurance prend en charge les mensualités au prorata de la quotité choisie. Chacun peut aussi supporter une quotité de 100% ce qui permet une protection totale en cas de décès de l’un des deux.

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent dans vos demandes de délégation quel que soit votre profil pour trouver le contrat présentant les meilleures garanties au tarif le plus juste.

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Baisse des taux en 2024 : peut-on déjà renégocier son prêt immobilier ?

Les taux d’intérêts ont commencé à baisser en ce début d’année 2024 après deux ans de progression ininterrompue. L’accès au crédit se desserre pour les candidats à l’emprunt immobilier. Ceux qui détiennent un crédit à l’habitat peuvent-ils d’ores et déjà profiter de cette embellie pour renégocier les conditions et réduire les coûts ? L’option gagnante à saisir actuellement n’est-elle pas plutôt le changement d’assurance emprunteur ? Voici tous les éléments de réponse. Des taux de crédit immobilier sous les 4% L’année 2024 s’engage sur une voie favorable pour les candidats au crédit immobilier. Les taux entament une lente décrue après deux ans de hausse continue qui les a propulsés de 1% en décembre à 2021 à 4,25% en janvier 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les valeurs ont tout simplement quadruplé dans l’intervalle, une progression inédite imputable aux conditions monétaires fortement dégradées (inflation, taux de la Banque Centrale Européenne). Aujourd’hui, il est possible de financer un projet immobilier sous les 4% sur la durée classique de 20 ans. Avec les décotes que peuvent obtenir les courtiers pour les bons dossiers, la négociation peut descendre à 3,60% sur cette maturité. Les taux retrouvent les niveaux de septembre 2023. Notre conseil est toujours le même : mettre les banques en concurrence car elles rouvrent les vannes du crédit après une année 2023 particulièrement morose.     Durée d’emprunt   7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans Taux pour un bon dossier 3,74 % 3,77 % 3,91 % 4,05 % 4,17 %   La question de la renégociation se pose donc pour ceux qui ont emprunté au prix fort. Ce type d’opération n’avait plus cours en 2023 car les conditions n’étaient pas favorables. Renégocier un prêt immobilier : les conditions Il existe deux possibilités de renégocier son crédit immobilier : revoir les conditions avec sa banque faire racheter son prêt par une banque concurrente : on parle alors de rachat de prêt immobilier et non plus de renégociation. Il faut remplir 3 conditions pour envisager la renégociation ou le rachat : avoir contracté son crédit entre 0,7 et 1 point au-dessus des taux actuels : vous avez emprunté à 4,50% sur 20 ans en septembre 2023, il faudrait que le nouveau taux s’affiche entre 3,50% et 3,80%. être encore dans la première moitié de remboursement, mieux, le premier tiers : les mensualités remboursent alors en majorité les intérêts. un capital restant dû d’au moins 50 000€. Le différentiel de taux doit au moins couvrir les frais liés à l’opération : en cas de renégociation auprès de votre banque, vous payez uniquement des frais d’avenant. en cas de rachat par un autre établissement bancaire, vous payez à la banque initiale des indemnités de remboursement anticipé, à moins de les avoir négociés en amont, au moment de votre demande de prêt. Les frais de remboursement anticipé sont encadrés par la loi et ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Vous devez payer aussi les frais de dossier et les autres frais annexes (éventuellement des frais de mainlevée d’hypothèque et de prise d’une nouvelle hypothèque). Qui peut renégocier son prêt immobilier en 2024 ? Si vous observez bien les taux du marché, vous constaterez qu’il est prématuré de vouloir renégocier aujourd’hui un crédit contracté en 2023. Les exemples largement relayés dans la presse ne sont pas représentatifs de la réalité et tiennent lieu d'effet d'annonce pour attirer le chaland. L’écart n’est pas encore suffisant (soit un minimum de 0,7 point) pour que l’opération soit pertinente financièrement. Un conseil : faites des simulations en ligne et faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour étudier la faisabilité de l’opération. Renégocier aujourd’hui, c’est se priver de conditions plus favorables dans quelques mois. Votre meilleure option est de changer d’assurance emprunteur, une opération qui ne dépend nullement des taux d’intérêts. Optez pour le changement d’assurance emprunteur La loi Lemoine de 2022 permet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment pour la remplacer par une offre alternative plus compétitive, à garanties au moins équivalentes. Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier. Sur la durée restante de votre prêt, vous pouvez récupérer des centaines voire des milliers d’euros. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En attendant de pouvoir maximiser vos chances avec le rachat ou la renégociation de votre crédit immobilier, faites valoir votre droit à la substitution d’assurance emprunteur.

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Assurance de prêt immobilier : la loi Lagarde en perte de vitesse

Tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Ce droit a été introduit par la loi Lagarde il y a plus de dix ans, mais force est de constater que de moins en moins d’emprunteurs en profitent lors de leur demande de financement. Ils préfèrent mettre en pratique la loi Lemoine dans un deuxième temps et changer de contrat en cours de prêt. Voici un des effets pervers d’une réglementation qui prône le libre choix de l’assurance de prêt. Explications. Quelle est la principale réforme de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur ? La loi n°2010-737 du 1er juillet 2010, dite loi Lagarde, porte sur la réforme du crédit dans le but de renforcer les droits des emprunteurs. Elle encadre les conditions d’accès au crédit à la consommation, notamment le crédit renouvelable accusé de contribuer au surendettement. Elle comporte également un volet assurance en autorisant l’emprunteur à choisir librement l’assurance en garantie de son prêt conso ou immobilier. Depuis le 1er septembre 2010, tout emprunteur a le droit de souscrire à l'assurance de son choix et de refuser la formule proposée par sa banque. La déliaison entre crédit et assurance introduite par la loi Murcef de 2001 est consolidée par la loi Lagarde. Les emprunteurs peuvent ainsi mettre les offres en concurrence via les comparateurs en ligne et souscrire l’offre qui répond à leurs besoins au meilleur prix. En profitant de la délégation d’assurance, les emprunteurs peuvent réduire jusqu’à 60% le coût de leur assurance de prêt immobilier. La réglementation impose toutefois que le contrat délégué présente une équivalence de niveau de garanties avec la proposition bancaire. Ce droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demance de prêt peine pourtant à s’exercer. L’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance groupe de leur banque en dépit des économies avérées qu’ils peuvent réaliser en signant avec la concurrence. Le phénomène s’est accéléré avec l’entrée en lice de la loi Lemoine en 2022. La loi Lemoine pour changer d’assurance en cours de prêt Entrée en vigueur en juin 2022 pour les nouveaux crédits et en septembre 2022 pour les prêts en cours, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de dénoncer le contrat d’assurance bancaire à tout moment, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi avec les dispositifs précédents (loi Hamon et loi Bourquin). Les emprunteurs reprennent la main sur leur assurance crédit en s'appuyant sur cette nouvelle réglementation qui facilite la substitution de contrat. À la clef, des milliers d’euros d’économies sur la durée restante du crédit immobilier. Chez le courtier Magnolia.fr, le gain moyen s’affiche à 10 000€ pour les quelque 50 000 emprunteurs accompagnés dans leur démarche de changement depuis septembre 2022. La loi Lemoine est donc une réussite, si l’on en croît le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur la réforme de l’assurance emprunteur. Peut-on réellement parler de succès ? Les parts des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en mai 2023, date à laquelle s’arrête l’observation du CCSF. Le rapport a été conduit trop tôt sur une durée qui manque d’ampleur pour constater une vraie ouverture du marché grâce à la loi Lemoine. Moins d’assurances déléguées sur les nouveaux crédits La loi Lemoine est une formidable avancée pour les emprunteurs ; elle réussit là où les autres dispositifs censés faciliter le changement d’assurance ont échoué. En supprimant la contrainte temporelle, elle permet à la substitution d’assurance de prêt de progresser. Elle a pourtant un effet pervers : la mise en retrait de la loi Lagarde.  En 2023, 7,5% des nouveaux crédits immobiliers étaient couverts par une assurance externe, contre 9,3% en 2021, avant la mise en œuvre de la loi Lemoine. Souscrire une assurance déléguée en première intention perd du terrain. Les emprunteurs ne se battent plus pour faire valoir leur droit au libre choix du contrat lors de leur demande de financement. Manque d’information, manque de temps pour chercher une offre alternative mais surtout pression de la banque, ils évitent de contrarier le prêteur qui ne se prive pas d’appuyer son assurance maison quand bien même elle serait plus chère que la concurrence. La priorité des emprunteurs est d’obtenir leur prêt immobilier, quitte à souscrire à une assurance plus onéreuse… qu’ils peuvent résilier rapidement dans un deuxième temps. La loi Lemoine offre ainsi une meilleure protection aux emprunteurs les moins bien armés pour négocier avec leur banque au moment de la souscription du crédit. Chez Magnolia.fr, le changement de contrat représente désormais 90% de l’activité, contre 70% avant septembre 2022. Dans la majorité des cas, la demande de substitution intervient dans la première année de remboursement, ce qui permet d’optimiser les économies, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû.

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Passoires thermiques : les nouvelles règles du DPE au 1er juillet 2024

Face à l’ampleur de la crise qui frappe l’immobilier et le marché locatif en particulier, le gouvernement revoit sa copie sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). L'enjeu est de taille en raison du calendrier d'interdiction à la location des biens les plus gros consommateurs en énergie. Les petites surfaces vont pouvoir bénéficier d’un sursis, ce qui devrait sortir plus de 200 000 logements du statut de passoire thermique selon une étude visant l’impact de cette réforme. Réforme du DPE pour les petits logements La loi Climat et Résilience votée en août 2022 prévoit la sortie progressive du marché locatif des logements dont le DPE indique une grosse consommation d’énergie. Ne peuvent plus être loués depuis janvier 2023 les pires logements de la classe G, soit une consommation supérieure à 450 kWhEP/m²/an. Ce sera au tour de tous les biens de la classe G d’être interdits de location en janvier 2025, puis à ceux de la classe F en janvier 2028. La mesure restrictive s’appliquera aux biens de la classe E à compter de janvier 2034. Ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, et désormais indécents selon les termes de la loi. À moins de rénover son logement énergivore pour l’améliorer d’au moins 2 classes, le propriétaire bailleur ne peut plus le louer. Le calcul du DPE défavorise toutefois les petites surfaces : la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien avec le nombre d’occupants, en raison, par exemple, d’un ballon d’eau chaude surdimensionné. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a donc annoncé mi-février une révision du DPE pour les logements d’une surface inférieure à 40 m². Il faudra attendre le 1er juillet 2024 pour que ce nouveau mode de calcul visant les petites superficies entre en application. L’Ademe (Agence de la transition écologique) met en ligne un simulateur qui permet aux propriétaires concernés de vérifier la nouvelle classe énergie de leur bien en indiquant l’ancien DPE. En corrigeant le biais méthodologique qui pénalise les petites surfaces, 140 000 logements sortent des passoires thermiques. Une estimation en-deçà de la réalité selon une étude de PriceHubble, portail spécialisé dans les solutions d’estimation et d’analyse immobilière. Nouvelle étiquette énergie pour 220 000 passoires thermiques PriceHubble a étudié le DPE de près de 880 000 appartements de moins de 40 m², afin de mesurer l’impact de la réforme, sachant toutefois qu’il est impossible de mesurer la proportion exacte de biens mis en location. Parmi eux, 13% sont classés G, soit environ 594 000 logements. L’analyse s’est concentrée sur les logements de la classe G, puisqu'ils seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Seuls 20,4% d’entre eux sortiront de la catégorie G, une immense majorité sortira donc du marché locatif en janvier prochain. En allant plus loin, 2,03% des biens classés G et 33% des biens classés F basculeront en classe E ou mieux. Ainsi, grâce au nouveau DPE pour les petites surfaces, quelque 220 000 appartements sortiront théoriquement de la catégorie « passoire thermique », ce qui est bien supérieur aux chiffres avancés par le ministère. Dans les marchés locatifs tendus comme à Paris où plus de la moitié des appartements de moins de 40 m² sont étiquetés G, la réforme du DPE est cruciale. 78% des biens de classe G ne verront aucune amélioration. Le nouveau DPE petites surfaces aura un meilleur impact sur les logements de classe F : 33% bénéficieront d’un DPE amélioré et sortiront du statut de passoire énergétique au 1er juillet 2024. Les propriétaires bailleurs de petites surfaces bénéficient ainsi d’un sursis de trois ans pour rénover leur bien et les rendre éligibles à la location en janvier 2028, date où tous les logements des classes G et F ne pourront plus être loués.