Taux d’usure mensuel: les taux de crédit immobilier vont-ils s’envoler en 2023 ?

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La Banque de France a pris la décision de mensualiser les taux d’usure des crédits immobiliers à compter du 1er février, pour une durée provisoire de six mois. Cela va permettre de débloquer l’accès au prêt bancaire, mais aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’intérêts. Explications.

Nouveau taux d’usure chaque mois

À partir du 1er février prochain, les taux d’usure applicables au crédit immobilier seront mensualisés et non plus fixés chaque trimestre. Jusqu’à présent, les taux d’usure étaient définis tous les trois mois par la Banque de France sur la base des taux moyens pratiqués par les banques de détail, et augmentés d’un tiers. L’année 2022 a montré que ce rythme trimestriel, trop lent, ne permettait pas aux taux d’usure d’être en corrélation avec les taux du marché, qui n’ont cessé de progresser au fil des mois, ce qui a provoqué un nombre record de refus depuis l’été dernier.

Rappelons que le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), ce taux « tout inclus » qui englobe tous les frais inhérents à l’obtention du crédit immobilier, à savoir :

  • les intérêts exprimés par le taux nominal
  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire)
  • les frais de dossier
  • les primes d’assurance emprunteur.

Le cas échéant, sont ajoutés dans le TAEG les frais d’ouverture et de tenue de compte, les frais d’expertise du bien immobilier et les parts sociales si le prêt est souscrit dans une banque mutualiste. En vertu de la jurisprudence, la commission du courtier n’est pas intégrée, car le mandat de courtage relève d’une décision personnelle de l’emprunteur et n'est pas une obligation bancaire.

Actuellement, le taux d’usure pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus est fixé à 3,57%. Selon les prévisions des courtiers, il pourrait monter autour de 3,75% le 1er février, puis à 3,95% en mars.

Un crédit immobilier plus accessible

En place de manière provisoire jusqu’au 1er juillet 2023, la mensualisation du taux d’usure est accueillie avec soulagement par les emprunteurs, mais aussi par les professionnels de l’immobilier et du crédit, courtiers en tête. Ces derniers sont maintes fois montés au créneau pour alerter les institutions financières sur les effets dévastateurs d'un blocage du marché. L’effort aura payé. Les retards d’ajustement de l’usure avaient contraint de nombreuses banques à fermer le robinet du crédit immobilier. Le plafond de l’usure les empêchait de relever les taux d’emprunt en conséquence de l’évolution du contexte monétaire.

Le résultat est éloquent : selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédit a chuté de 43% au cours du quatrième trimestre 2022, et de 20,5% sur un an (en nombre de prêts octroyés), une première depuis la crise financière de 2008, pire que durant le premier confinement du printemps 2020 dû à la crise sanitaire du Covid-19.

L’accès au crédit immobilier va donc s’ouvrir pour des milliers de ménages jusqu’ici bloqués par une réglementation obsolète. Beaucoup attendaient la prochaine révision trimestrielle de l’usure pour redéposer leur dossier, dans l’espoir que l’effet ciseau ne retarde pas encore une fois leur projet immobilier.

Vers une accélération de la hausse des taux d’emprunt

La mensualisation du taux d’usure dès le 1er février va fluidifier un marché du crédit dysfonctionnel, mais elle va engendrer une progression plus vive des taux d’intérêts.

Le relèvement plus fréquent du taux d’usure va permettre aux banques d’ajuster leurs barèmes de taux plus régulièrement, dans l’objectif de renouer avec une relative profitabilité qu’elles avaient perdue sur les nouveaux prêts. Elles vont pouvoir tarifer le crédit immobilier à un prix en adéquation avec les contraintes monétaires qui pèsent sur elles. Le crédit redevient accessible, mais plus cher.

À quoi doit-on s’attendre ? Les prévisions des courtiers ne sont pas sur la même ligne. Certains anticipent un taux moyen sur 20 ans à 3,50% au mois de juin, d’autres pronostiquent 4% dès l’été. Quel que soit le chiffre, il reste inférieur à l’inflation (5,2% sur un an en 2022). Emprunter ne coûte donc rien, et même avec un taux à 4%, cela vaut mieux que de renoncer à son projet immobilier. Ajoutons que les rendements des placements réglementés sont toujours médiocres et eux aussi largement en-dessous de l’inflation (3% à partir du 1er février pour le Livret A).  S’endetter est moins coûteux en période d’inflation, quant à l’épargne, elle ne rapporte rien.

L’augmentation des taux d’intérêts vient toutefois rogner le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Pour compenser 1% de hausse des taux d’emprunt, il faudrait une baisse d’environ 7% à 8% des prix immobiliers. Sans s’attendre à un retournement du marché immobilier en 2023, une baisse des prix dans l’ancien est escomptée en 2023, dans une fourchette plutôt large qui va de -3% à -10% selon les professionnels.  

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.