PTZ : de nouvelles communes en zones tendues depuis le 6 septembre 2025

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La carte de France des zones tendues a connu une nouvelle mise à jour. Un arrêté du 6 septembre 2025 modifie le zonage ABC, un outil incontournable pour comprendre la tension du marché immobilier dans chaque commune française. Derrière ce classement se cachent des conséquences concrètes, aussi bien pour les acheteurs que pour les locataires ou encore les investisseurs, et notamment pour les primo-accédants qui empruntent via le PTZ.

Qu’est-ce que le zonage ABC en immobilier ?

Mis en place en 2003, le zonage ABC a pour mission de classer les communes françaises selon l’équilibre – ou le déséquilibre – entre offre et demande de logements. Il existe 5 catégories :

Zone A bis : la plus tendue, qui regroupe Paris et sa première couronne, avec des prix et loyers très élevés.
Zone A : concerne les grandes agglomérations où la tension est forte, avec des loyers élevés.
Zone B1 : couvre les métropoles régionales et les villes attractives où le marché reste dynamique.
Zone B2 : inclut les communes moins tendues mais où une demande significative subsiste.
Zone C : représente le reste du territoire, considéré comme détendu, dont les zones rurales.

Ces zones servent de base à l’État pour adapter sa politique du logement, qu’il s’agisse d’aides financières ou de dispositifs de soutien à l’accession à la propriété. Défini par arrêté, le zonage géographique pour les aides au logement est défini par arrêté, avec une liste détaillée de toutes les communes des zones Abis, A, B1 et B2. Les communes non listées appartiennent de facto à la zone C.

Une révision importante du zonage ABC en septembre 2025

Le zonage ABC n’est pas figé : il évolue régulièrement pour refléter la réalité du marché. Après une révision en juillet 2024, le ministère du Logement a publié, le 6 septembre 2025, un nouvel arrêté actualisant la carte.

Cette fois-ci, 468 communes changent de catégorie. Plus de la moitié rejoignent les zones dites tendues (A, A bis ou B1).

147 intègrent la zone B2
247 rejoignent la zone B1
64 basculent en zone A, où la tension immobilière est particulièrement forte.

À l’inverse, seules 19 communes ont été rétrogradées, retrouvant ainsi le classement qui était le leur avant la mise à jour du 5 juillet 2024.

L’objectif affiché est de mieux calibrer les aides publiques dans les territoires où les prix flambent et où la demande excède largement l’offre.

Le détail des communes concernées figure au Journal officiel, et un simulateur en ligne sur service-public.fr permet de connaître rapidement la zone de sa ville. Attention toutefois : la mise à jour du simulateur n’interviendra que le 30 septembre 2025.

Pourquoi ce zonage est-il si important ?

Ce classement ne se limite pas à une simple cartographie : il influence directement la vie quotidienne des ménages et des investisseurs. Concrètement, le zonage ABC sert à :

fixer les plafonds de loyers dans certains dispositifs (Pinel, Loc’Avantages, Denormandie…) ;
déterminer les plafonds de ressources pour accéder à un logement social ;
conditionner l’éligibilité à des aides financières comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Ainsi, habiter en zone A bis ou en zone C ne donne pas accès aux mêmes droits ni aux mêmes opportunités d’investissement.

Le PTZ : un dispositif lié au zonage ABC

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide de l’État destinée à faciliter l’accession à la propriété des ménages primo-accédants. Il s’agit d’un crédit immobilier sans intérêts, dont le montant et les conditions dépendent de plusieurs critères :

les revenus fiscaux du foyer
la composition familiale
le coût de l’opération immobilière
le zonage ABC.

Le PTZ est toujours complété par un crédit classique ; il ne peut financer l’intégralité de l’achat du logement. Et comme tout prêt immobilier, il doit être garanti par une assurance emprunteur.

Depuis le 1er avril 2025, une réforme a élargi l’accès au PTZ dans le neuf : il est désormais possible d’en bénéficier sur tout le territoire, sans distinction de zone. Le PTZ est par ailleurs étendu à la maison individuelle, exclue du dispositif en 2021. En revanche, pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, le zonage reste déterminant. Le bien doit impérativement être situé en zone B2 ou C pour ouvrir droit au PTZ. L’enveloppe des travaux doit en outre représenter au moins 25% du financement bancaire.

Autrement dit, les ménages qui souhaitent acheter dans des territoires détendus peuvent profiter de cette aide, à condition de respecter les plafonds de ressources et de réaliser un minimum de travaux d’amélioration.

Conséquences pour les investisseurs

Le zonage ABC ne concerne pas uniquement les accédants à la propriété. Il joue également un rôle central dans les dispositifs d’investissement locatif. Par exemple :

Le Pinel et le Pinel Plus (supprimés fin 2024 et non remplacés par un autre dispositif) reposaient sur ce zonage pour définir l’éligibilité des communes et encadrer les loyers. Seuls les logements neufs pouvaient être acquis via le Pinel.
Le dispositif Denormandie dans l’ancien se base également sur ce classement. Il est considéré comme le Pinel pour l’immobilier ancien.
Avec Loc’Avantages (ex-Louer Abordable ou Cosse), les plafonds de loyers appliqués aux bailleurs dépendent directement de la zone du bien.

En pratique, un investisseur en zone A ne pourra pas louer au même prix qu’un bailleur en zone C, même si les logements présentent des caractéristiques similaires. Ce cadre vise à protéger les locataires dans les zones tendues tout en encourageant l’investissement dans les zones plus détendues.

Un outil de régulation au service de la politique du logement

Le zonage ABC est donc bien plus qu’un classement administratif. C’est un levier de régulation du marché immobilier, qui permet à l’État d’adapter son soutien selon les réalités locales.

Dans les zones tendues, il s’agit de freiner la hausse des prix et de mieux encadrer l’accès au logement.
Dans les zones détendues, l’objectif est plutôt de stimuler la demande et d’encourager les ménages à acheter, notamment grâce au PTZ.

Avec la révision de septembre 2025, plusieurs centaines de communes voient leur statut évoluer, ce qui peut changer la donne pour de nombreux ménages. Qu’il s’agisse d’un projet d’achat, d’une demande de logement social ou d’un investissement locatif, connaître la zone de sa commune est devenu incontournable.

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Réouverture de MaPrimeRénov en 2026 : tout ce qu'il faut savoir pour déposer votre dossier

Suspendu depuis le début de l'année faute de financement, le dispositif MaPrimRénov est de nouveau accessible depuis le lundi 23 février 2026. Cette réouverture intervient après l'adoption définitive du budget 2026 et s'accompagne d'une nouveauté importante pour les projets de rénovation globale. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 2 mois de suspension et jusqu’à 6 mois d’attente Depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov était à l'arrêt. L'absence de budget validé avait contraint l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à suspendre l'ensemble des nouvelles demandes, laissant de nombreux ménages dans l'incertitude quant à leurs projets de rénovation énergétique. La validation du budget 2026 a permis de lever ce blocage. Non seulement les nouvelles demandes sont désormais acceptées, mais l'instruction des dossiers déposés avant la suspension a également repris. Il faudra néanmoins s'armer de patience : les délais de traitement restent élevés, avec plus de 6 mois d'attente pour les rénovations d'ampleur et environ 3 mois pour les travaux plus ponctuels. MaPrimRénov : ce qui change en 2026 Un rendez-vous obligatoire pour les rénovations globales C'est la principale évolution de cette réouverture. Pour toute rénovation d'ampleur, un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov est désormais exigé avant le dépôt du dossier. Cette mesure répond à 2 objectifs : mieux accompagner les ménages dans la définition de leur projet limiter les fraudes, qui ont représenté un problème croissant dans le secteur de la rénovation énergétique ces dernières années. Ce rendez-vous peut se tenir selon différentes modalités, selon votre situation et vos préférences : en agence, en visioconférence ou par téléphone. L'essentiel est qu'il ait lieu avant toute soumission de dossier. Des aides ouvertes à tous les profils Autre changement notable : MaPrimeRénov n'est plus réservée aux seuls ménages aux revenus modestes. Tous les profils peuvent désormais déposer une demande, quelle que soit leur tranche de revenus. En revanche, les barèmes d'aides restent identiques à ceux annoncés au milieu de l'année 2025. Il n'y a donc pas de hausse ni de baisse des montants accordés. Comment déposer une demande MaPrimeRénov en 2026 Étape 1 : vérifier son éligibilité et créer un compte Avant toute démarche, il convient de s'assurer que votre projet entre bien dans le cadre des travaux éligibles. Rendez-vous ensuite sur le site officiel de MaPrimeRénov pour créer votre espace personnel. Soyez vigilant : de faux sites imitant la plateforme officielle circulent sur Internet. Vérifiez systématiquement l'URL avant de saisir vos informations personnelles. Étape 2 : prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov Pour un projet de rénovation globale, cette étape est désormais incontournable. Le conseiller vous aidera à structurer votre projet, à identifier les travaux prioritaires et à vous orienter vers les artisans compétents. Ce temps d'échange est aussi l'occasion de faire le point sur l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Étape 3 : choisir un professionnel labellisé RGE Les artisans retenus pour réaliser les travaux doivent obligatoirement être certifiés RGE, c'est-à-dire Reconnu Garant de l'Environnement. Cette certification est une condition sine qua non pour bénéficier de la prime. Prenez le temps de comparer plusieurs devis afin de choisir le prestataire le plus adapté à votre projet et à votre budget. Attention : les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt officiel de votre demande, sous peine de perdre le bénéfice de l'aide. Étape 4 : constituer et soumettre le dossier en ligne Une fois le professionnel sélectionné, vous pouvez compléter votre dossier directement depuis votre espace en ligne. Vous devrez y joindre les devis obtenus, indiquer le montant des autres aides éventuellement perçues et fournir les pièces justificatives demandées. Concernant les certificats d'économies d'énergie (CEE), ils doivent être déclarés pour les travaux réalisés par geste, tandis qu'ils sont déjà intégrés dans le calcul de l'aide pour les rénovations globales. Étape 5 : démarrer les travaux après validation Ce n'est qu'après l'accord formel de l'Anah que vous pouvez lancer le chantier. Une fois les travaux terminés, il vous suffira de déposer la facture finale dans votre espace personnel pour déclencher le versement de la prime. Celle-ci est réglée en une seule fois, par virement bancaire. Un budget de 3,6 milliards d'euros pour MaPrimRénov 2026 L'enveloppe allouée à MaPrimeRénov pour cette année s'élève à 3,6 milliards d'euros. L'Anah ambitionne de financer 150 000 rénovations ponctuelles et 120 000 rénovations globales sur l'ensemble de l'exercice. Cet objectif est toutefois contraint par le stock de dossiers en attente accumulés fin 2025, qui viendront en partie absorber les capacités de traitement disponibles. Les ménages souhaitant bénéficier du dispositif ont donc tout intérêt à déposer leur demande rapidement.

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Changement d’assurance emprunteur : faire des économies tout en améliorant les garanties en 2026

Longtemps considérée comme une simple formalité bancaire, l'assurance emprunteur s'est imposée comme l'un des postes de dépense les plus scrutés par les ménages français. Et pour cause : son impact financier sur la durée totale d'un crédit immobilier peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d'euros. En 2026, dans un contexte où chaque euro compte, savoir comment changer d'assurance emprunteur pour faire des économies sans perdre en protection est devenu un réflexe indispensable pour tout acheteur ou propriétaire averti. Ce que pèse vraiment l'assurance emprunteur dans votre budget Lorsqu'un ménage contracte un prêt immobilier, l'assurance emprunteur est systématiquement exigée par les établissements bancaires, même si la loi ne la rend pas formellement obligatoire. Cette couverture protège à la fois la banque et l'emprunteur contre les aléas de la vie : Décès : le capital restant dû est remboursé à la banque, selon la quotité assurée. Dépendance totale : le capital restant dû est pris en charge par l’assurance en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP) : les mensualités sont prises en charge lorsque l'emprunteur ne peut plus exercer son activité professionnelle de manière définitive. Incapacité temporaire de travail (ITT) : les échéances du prêt sont couvertes pendant un arrêt de travail pour maladie ou accident. Bon nombre d'emprunteurs l’ignorent, mais cette assurance peut représenter jusqu'à 40% du coût total d'un crédit. Sur un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, la facture peut ainsi atteindre 20 000 à 40 000 euros selon le profil assuré et le contrat souscrit. Face à ces montants, obtenir un devis pour une assurance emprunteur avant de signer, ou lors d'une renégociation, est une étape aussi stratégique que la négociation du taux d'intérêt lui-même. Des réformes qui ont ouvert la voie aux économies en assurance emprunteur Le marché de l'assurance emprunteur a été profondément reconfiguré par les réformes réglementaires des dernières années. Avant ces changements, les banques imposaient quasi systématiquement leurs contrats groupe, toujours standardisés, calibrés pour des profils moyens, et peu compétitifs sur le plan tarifaire. Depuis 2010, les droits des emprunteurs ont considérablement évolué : Libre choix dès la souscription : tout emprunteur peut opter pour une assurance externe sans être contraint d'accepter le contrat de sa banque (loi Lagarde). Résiliation à tout moment : il est possible de changer d'assurance emprunteur sans pénalités ni frais, quelle que soit la date (loi Lemoine de 2022). Délais encadrés : les banques sont tenues de répondre aux demandes de substitution dans des délais réglementés, soit 10 jours ouvrés. Obligation de motivation : tout refus de substitution doit être justifié par une absence d'équivalence de garanties, et non par une préférence commerciale. En 2026, ces règles sont mieux respectées qu'auparavant, sous l'effet d'un contrôle accru des autorités de tutelle. Récemment, 4 banques ont été sanctionnées par la DGCCRF (répression des fraudes) pour avoir pratiqué des retards inacceptables dans le traitement des substitutions en assurance de prêt. Malgré ce droit au changement, une large partie des emprunteurs ne franchit pas le pas, par manque d'information ou par crainte d'une démarche perçue comme complexe, alors que les procédures se sont considérablement simplifiées. Combien peut-on réellement économiser en changeant d'assurance emprunteur ? C'est la question centrale, et les chiffres parlent d'eux-mêmes. Les assurances individuelles souscrites auprès d'assureurs indépendants sont jusqu’à 4 fois moins chères que les offres bancaires, et elles calculent souvent leurs primes sur le capital restant dû plutôt que sur le capital initial emprunté. Ce mode de calcul, plus avantageux, entraîne une diminution progressive des cotisations au fil du remboursement. Les profils qui ont le plus à gagner d'un changement d'assurance emprunteur sont notamment : Les jeunes emprunteurs (moins de 40 ans), pour qui le risque statistique est faible Les non-fumeurs, qui bénéficient de tarifs préférentiels chez la plupart des assureurs alternatifs Les cadres et professions libérales exerçant des métiers sans risques particuliers Les emprunteurs en bonne santé, sans antécédents médicaux significatifs Concrètement, sur un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans pourrait économiser entre 5 000 et 15 000 euros en optant pour une délégation d'assurance bien choisie. Ces estimations varient selon le profil, le niveau de garanties retenu et les conditions du contrat initial, mais elles illustrent l'ampleur des gains que beaucoup de propriétaires laissent aujourd'hui sur la table. À l'inverse, certains profils doivent aborder ce changement avec plus de prudence : Les emprunteurs présentant des risques aggravés de santé Les professions exposées à des risques particuliers Les emprunteurs proches de la fin de prêt, pour qui le gain potentiel est plus limité Le seul arbitrage utile est de questionner régulièrement votre contrat et de le comparer aux offres d’assurance emprunteur du moment. Garanties d’assurance emprunteur : ne pas sacrifier la protection sur l'autel du prix Réduire le coût de son assurance emprunteur ne doit pas se faire au détriment de la qualité de la couverture. Avant toute comparaison tarifaire, plusieurs paramètres doivent être examinés avec attention : Les délais de carence : période suivant la souscription pendant laquelle certaines garanties ne s'appliquent pas encore Les franchises : nombre de jours d'arrêt au-delà desquels l'indemnisation débute (entre 15 et 180 jours, choix parfois possible) Les exclusions de garanties : certains métiers à risques, pratiques sportives ou pathologies peuvent être exclus, le rachat d’exclusion moyennant une surprime d’assurance emprunteur étant possible dans certains cas Les limites d'âge : au-delà d'un certain âge, certaines garanties cessent d'être actives La quotité assurée : en cas d'emprunt à deux, la répartition de la couverture entre co-emprunteurs doit être adaptée à la situation réelle de chaque foyer. Un contrat moins cher peut s'avérer nettement moins protecteur si ces paramètres sont ignorés. En 2026, les professionnels du secteur insistent sur un point : la comparaison doit porter sur l'équivalence objective des garanties, et non uniquement sur le tarif affiché. Comme indiqué plus haut, la substitution n'est validée par la banque que sur la parité des garanties entre les 2 contrats. De manière implicite, cela vous permet de rehausser votre protection tout en maîtrisant le coût. Les bons réflexes pour optimiser son assurance emprunteur en 2026 Face à la diversité des offres, plusieurs pratiques permettent de maximiser ses chances d'économies tout en maintenant un niveau de protection adapté : Utiliser un comparateur en ligne pour visualiser rapidement les écarts de prix entre les principaux acteurs du marché. Faire appel à un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour sécuriser l'équivalence de garanties, accompagner les démarches de substitution et éviter les refus bancaires. Réévaluer son contrat régulièrement, notamment en cas de changement de situation personnelle (arrêt du tabac, amélioration de l'état de santé, changement de profession). Agir tôt dans la vie du prêt pour maximiser les économies, le gain étant proportionnel au capital restant dû. Vérifier la réponse de la banque dans les délais légaux et, en cas de refus injustifié, se faire accompagner pour contester la décision (Médiateur de l’Assurance). En 2026, alors que les taux d'intérêt se stabilisent et que l'accès au crédit reste sélectif, le changement d'assurance emprunteur s'affirme comme l'un des rares leviers d'optimisation accessibles sans renégocier son prêt. Pour des milliers de ménages français, cette démarche représente une opportunité concrète d'alléger significativement leur budget sur le long terme. Comparer les offres, analyser les garanties, agir au bon moment : ces 3 réflexes transforment l'assurance emprunteur d'une contrainte bancaire en véritable outil de gestion financière, et potentiellement en plusieurs milliers d'euros d'économies à la clé. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de janvier 2026 pour constater, chiffres à l’appui, l’intérêt de changer d’assurance emprunteur le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

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