Immobilier locatif : qu'est-ce que le dispositif "Loc'Avantages" ?

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Pour attirer le chaland, changeons le nom ! Face à l'intérêt tout relatif des investisseurs, le gouvernement rebaptise le dispositif locatif Cosse ou Louer Abordable en Loc'Avantages, et lui apporte au passage quelques modifications. Voici les conditions pour bénéficier de ce dispositif qui permet de réduire ses impôts jusqu'à 65%.

Succès mitigé du Cosse

Lancé en janvier 2017, le dispositif Louer Abordable, plus connu sous le nom de Cosse, en référence à la ministre du Logement de l'époque, permettait aux propriétaires louant un logement ancien, dans le cadre d'une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), de bénéficier d'une déduction d'impôt entre 15% et 85% sur les loyers imposables, en fonction de plusieurs critères, dont, entre autres, la zone géographique et le mode de gestion du bien. En contrepartie, le bailleur s'engageait à appliquer un loyer plafonné, en dessous des prix du marché, pour une durée de 6 ans à un locataire aux ressources modestes.

Jugé peu attractif du fait de son mécanisme complexe et des économies d'impôt souvent insuffisantes pour compenser l'effort consenti sur le loyer, ce dispositif de défiscalisation immobilière n'a attiré que 110 000 propriétaires depuis son lancement. Un déficit de popularité qui a motivé Emmanuelle Wargon, l'actuelle ministre en charge du Logement, de le simplifier et de lui offrir un nom plus porteur. Bienvenue à Loc'Avantages, un dispositif qui se veut intéressant pour le locataire comme pour le propriétaire.

Les caractéristiques de Loc'Avantages

L'objectif est toujours de proposer des logements à des prix abordables à des ménages de la classe moyenne ou ayant de revenus modestes. Le principe de base reste le même : en échange d'une réduction fiscale significative, le propriétaire bailleur s'engage à proposer son bien à un montant inférieur aux loyers du marché, et sous certaines conditions de ressources du locataire. Plus le loyer est réduit, plus l'avantage fiscal est important.

Le recours à l'intermédiation locative, qui consiste en l'intervention d'un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l'État) entre le bailleur et le locataire, permet de booster la carotte fiscale.

3 niveaux de décote

Les taux de décote sur le loyer du marché sont les suivants :

  • Loc1 : -15 %
  • Loc2 : -30 %
  • Loc3 : -45 %

Niveau de loyer

Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative

Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative

Loc1

15 %

20 %

Loc2

35 %

40 %

Loc3

 

65 %

 

Pour chaque niveau de décote, correspond un niveau de ressources maximum pour les locataires. Pour le niveau Loc1, les plafonds sont proches de ceux applicables au Pinel et pour les Loc2 et Loc3, les plafonds diminuent nettement pour se rapprocher des niveaux "logement social".

La réduction d'impôt entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux s'élevant à 10 000€.

Les conditions à respecter

Pour être éligible à la réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Loc'Avantages, le propriétaire doit respecter plusieurs contraintes :

  • louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans
  • louer, à titre de résidence principale, à un locataire, qui n'est pas membre de sa famille, dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'État
  • ne pas dépasser le montant maximal de loyer (Loc1, Loc2 ou Loc3)
  • ne pas louer une passoire thermique, à savoir un bien classé F ou G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Avec le dispositif Cosse, les bailleurs obtenaient une déduction d'impôt proportionnelle au taux d'imposition du foyer. Avec Loc'Avantages, la réduction d'impôt permet un avantage fiscal de même niveau, quels que soient les revenus. Le bailleur peut même bénéficier d'aides financières de l'Anah, si son bien nécessite des travaux de rénovation pour la mise en location.

Tous les baux signés à partir du 1er janvier 2022 sont éligibles à Loc'Avantages sous réserve que les conditions soient respectées. Les dossiers peuvent être déposés auprès de l'Anah à partir du 1er avril. La réduction d'impôt sera calculée de manière rétroactive à compter de la date de prise d'effet du contrat de bail.

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