Immobilier locatif : qu'est-ce que le dispositif "Loc'Avantages" ?

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Pour attirer le chaland, changeons le nom ! Face à l'intérêt tout relatif des investisseurs, le gouvernement rebaptise le dispositif locatif Cosse ou Louer Abordable en Loc'Avantages, et lui apporte au passage quelques modifications. Voici les conditions pour bénéficier de ce dispositif qui permet de réduire ses impôts jusqu'à 65%.

Succès mitigé du Cosse

Lancé en janvier 2017, le dispositif Louer Abordable, plus connu sous le nom de Cosse, en référence à la ministre du Logement de l'époque, permettait aux propriétaires louant un logement ancien, dans le cadre d'une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), de bénéficier d'une déduction d'impôt entre 15% et 85% sur les loyers imposables, en fonction de plusieurs critères, dont, entre autres, la zone géographique et le mode de gestion du bien. En contrepartie, le bailleur s'engageait à appliquer un loyer plafonné, en dessous des prix du marché, pour une durée de 6 ans à un locataire aux ressources modestes.

Jugé peu attractif du fait de son mécanisme complexe et des économies d'impôt souvent insuffisantes pour compenser l'effort consenti sur le loyer, ce dispositif de défiscalisation immobilière n'a attiré que 110 000 propriétaires depuis son lancement. Un déficit de popularité qui a motivé Emmanuelle Wargon, l'actuelle ministre en charge du Logement, de le simplifier et de lui offrir un nom plus porteur. Bienvenue à Loc'Avantages, un dispositif qui se veut intéressant pour le locataire comme pour le propriétaire.

Les caractéristiques de Loc'Avantages

L'objectif est toujours de proposer des logements à des prix abordables à des ménages de la classe moyenne ou ayant de revenus modestes. Le principe de base reste le même : en échange d'une réduction fiscale significative, le propriétaire bailleur s'engage à proposer son bien à un montant inférieur aux loyers du marché, et sous certaines conditions de ressources du locataire. Plus le loyer est réduit, plus l'avantage fiscal est important.

Le recours à l'intermédiation locative, qui consiste en l'intervention d'un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l'État) entre le bailleur et le locataire, permet de booster la carotte fiscale.

3 niveaux de décote

Les taux de décote sur le loyer du marché sont les suivants :

  • Loc1 : -15 %
  • Loc2 : -30 %
  • Loc3 : -45 %

Niveau de loyer

Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative

Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative

Loc1

15 %

20 %

Loc2

35 %

40 %

Loc3

  

65 %
 

Pour chaque niveau de décote, correspond un niveau de ressources maximum pour les locataires. Pour le niveau Loc1, les plafonds sont proches de ceux applicables au Pinel et pour les Loc2 et Loc3, les plafonds diminuent nettement pour se rapprocher des niveaux "logement social".

La réduction d'impôt entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux s'élevant à 10 000€.

Les conditions à respecter

Pour être éligible à la réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Loc'Avantages, le propriétaire doit respecter plusieurs contraintes :

  • louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans
  • louer, à titre de résidence principale, à un locataire, qui n'est pas membre de sa famille, dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'État
  • ne pas dépasser le montant maximal de loyer (Loc1, Loc2 ou Loc3)
  • ne pas louer une passoire thermique, à savoir un bien classé F ou G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Avec le dispositif Cosse, les bailleurs obtenaient une déduction d'impôt proportionnelle au taux d'imposition du foyer. Avec Loc'Avantages, la réduction d'impôt permet un avantage fiscal de même niveau, quels que soient les revenus. Le bailleur peut même bénéficier d'aides financières de l'Anah, si son bien nécessite des travaux de rénovation pour la mise en location.

Tous les baux signés à partir du 1er janvier 2022 sont éligibles à Loc'Avantages sous réserve que les conditions soient respectées. Les dossiers peuvent être déposés auprès de l'Anah à partir du 1er avril. La réduction d'impôt sera calculée de manière rétroactive à compter de la date de prise d'effet du contrat de bail.

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Changer d’assurance emprunteur : pourquoi, comment, quand, conditions… les 4 questions essentielles

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Cette liberté totale concerne aussi bien les nouveaux emprunteurs que ceux ayant souscrit leur crédit depuis plusieurs années. Concrètement, cela signifie que vous n’avez plus à attendre une date spécifique. Vous pouvez : demander plusieurs devis chez des assureurs concurrents dès aujourd’hui comparer les garanties puis transmettre votre demande de substitution à votre banque. Bon à savoir : la banque dispose d’un délai maximum de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande. Si toutes les conditions légales sont respectées, elle ne peut s’y opposer. Comment substituer mon contrat d’assurance de prêt ? La substitution d’une assurance emprunteur suit un processus simple, mais qui doit être respecté avec rigueur. Voici les étapes clés : 1. Comparer les contrats existants Avant toute chose, analysez votre contrat actuel. Identifiez les garanties incluses, les exclusions, les franchises et le coût. 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Le tout doit être finalisé dans un délai de 10 jours ouvrés. Astuce pratique : un courtier en assurance de prêt peut vous aider à sélectionner le contrat adapté, il peut également se charger pour vous de toutes les démarches administratives de résiliation. Cela facilite grandement la transition et garantit le respect de l’équivalence de couverture. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? C’est le point central de toute substitution d’assurance emprunteur. Pour protéger la banque (et donc assurer le remboursement du crédit), la loi impose que votre nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui initialement exigé. Le rôle du CCSF Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini 18 critères de garanties minimales pour les risques décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), invalidité et incapacité, ainsi que 8 critères spécifiques pour la garantie perte d’emploi. La banque peut exiger au maximum : 11 critères parmi les 18 pour les garanties principales 4 critères parmi les 8 pour la garantie perte d’emploi. La Fiche Standardisée d’Information (FSI) Pour vous aider à comparer objectivement les offres, la banque doit vous remettre une FSI (Fiche Standardisée d’Information) dès la simulation de prêt. Ce document précise : le détail des garanties exigées le niveau de couverture attendu le coût estimatif de l’assurance la possibilité de changer d’assurance en cours de prêt. Exemple concret Si votre banque exige une couverture en cas d’incapacité temporaire totale de travail (ITT), le nouveau contrat devra inclure cette garantie dans des conditions équivalentes (durée de franchise, taux d’invalidité retenu, exclusions, etc.). Sans cette équivalence, la banque est en droit de refuser votre demande de substitution. Il s’agit du seul et unique motif de refus valable ; toute autre raison invoquée par la banque sera invalidée par la réglementation. Ce qu’il faut retenir Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Ce changement peut vous permettre de réaliser des économies substantielles et/ou de mieux adapter vos garanties à votre profil. La démarche de substitution est simple : comparer, vérifier l’équivalence, souscrire au nouveau contrat et transmettre le dossier à la banque. L’équivalence de garanties est une obligation légale : sans elle, la banque peut refuser le changement. Le changement d’assurance emprunteur est une opportunité à saisir pour alléger le coût de votre crédit immobilier et sécuriser votre projet dans les meilleures conditions. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2025 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance de prêt.

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Assurance de prêt : la seule assurance épargnée par la hausse des tarifs en 2026

Alors que les Français s’apprêtent à subir une énième hausse des tarifs d’assurances auto, santé et habitation pour l’année 2026, une bonne nouvelle vient tempérer ce tableau sombre : l’assurance de prêt immobilier. Contrairement aux autres produits, son prix continue de baisser, une exception qui mérite d’être analysée. Hausse généralisée des tarifs d’assurance en 2026 Le cabinet d’actuariat Addactis a déjà annoncé la couleur : les ménages vont devoir faire face à une nouvelle flambée des tarifs d’assurance en 2026. MRH, auto, santé complémentaire, aucun contrat n’échappera à l’inflation en 2026, sauf l’assurance emprunteur (voir plus bas). Mutuelle santé : +3,4 % à +10 % selon les contrats, avec une moyenne de 4,5 % pour les contrats individuels et 5,5 % pour les contrats collectifs. Assurance habitation (MRH) : hausse estimée entre 7,5 % et 8 %, soit une prime annuelle moyenne qui atteindrait 325 € hors taxes. Assurance auto : augmentation de 5 % à 5,5 %, pour une cotisation annuelle qui grimperait en moyenne à 563 € hors taxes. Ces chiffres viennent s’ajouter à une décennie de progressions continues :  +16 % pour l’auto +35 % pour l’habitation +50 % pour la santé   Sur cette période allant de 2014 à 2024, le taux d’inflation cumulé en France s’élevait à 20,6 %. Pourquoi une telle flambée des prix des assurances ? Plusieurs facteurs expliquent ces hausses successives : Pour l’assurance santé complémentaire : la dérive structurelle des dépenses médicales (+4 à 5 % par an depuis 2019) et les transferts de charges de l’Assurance Maladie vers les complémentaires. Pour l’habitation : le coût croissant des événements climatiques (inondations, sécheresses, tempêtes, feux de forêt), combiné à l’inflation sur les matériaux de construction et la mise en place de la surprime Cat’ Nat’ en 2025. Pour l’auto : les coûts de réparation (+4,4 % sur un an), la sinistralité liée aux grêlons et autres aléas climatiques, ainsi que la complexité croissante des véhicules électriques et hybrides, plus chers à réparer. Il en résulte un alourdissement annuel du budget des ménages, sans réelle perspective de stabilisation. Le mouvement haussier est promis à devenir une tendance de fond selon les experts. Assurance emprunteur : l’exception qui résiste en 2026 À contre-courant de cette inflation généralisée, l’assurance de prêt immobilier fait figure d’exception. Depuis 2022, la loi Lemoine a profondément transformé ce marché, ouvrant la voie à davantage de concurrence et entraînant une baisse significative des tarifs. La loi Lemoine, catalyseur de la baisse Adoptée en 2022, cette loi a introduit 3 réformes majeures : Résiliation infra-annuelle : possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire. Accès facilité : suppression du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant 60 ans. Droit à l’oubli renforcé : réduction des délais pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C. Des baisses tarifaires concrètes Entre 2020 et 2025, selon les relevés du courtier Magnolia.fr, les tarifs de l’assurance emprunteur externe (hors banque) ont chuté de 27 % en moyenne. Pour les profils seniors (+45 ans), la baisse atteint même 35 %. Avec la loi Lemoine, l’arrivée de nouveaux acteurs a intensifié la concurrence. Même les banques ont dû revoir certains de leurs tarifs à la baisse. Cette loi permet en effet de substituer le contrat quand l’assuré le souhaite, et ce, sans frais, sans délai de préavis ni engagement minimum de souscription, contrairement aux assurances santé, habitation et auto qui exigent un an révolu pour résilier. Dès lors que le contrat concurrent présente une équivalence de niveau de garanties, la banque est tenue de l’accepter, dans un délai légal de 10 jours ouvrés. Une sinistralité contenue Contrairement à l’assurance santé, où l’explosion des dépenses pèse sur les cotisations, l’assurance emprunteur bénéficie de plusieurs facteurs favorables : Espérance de vie en hausse : en 2024, elle atteignait 80,1 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes, selon le Centre d’Observation de la Société. Amélioration des conditions de vie : meilleure prise en charge médicale, prévention accrue, suivi plus rigoureux des emprunteurs. Assurance emprunteur : un vrai levier d’économies En 2026, alors que les autres postes explosent, négocier ou changer son assurance de prêt immobilier peut générer des économies plus que substantielles. Prenons l’exemple d’un couple de 40 ans qui emprunte 200 000 € sur 20 ans et souscrit une assurance emprunteur avec une quotité d’assurance de 100% sur chaque tête : Avec une assurance bancaire au taux moyen de 0,36% : coût total de 28 800 € Avec une assurance alternative à un taux entre 0,15% et 0,22% selon simulation en ligne : coût total entre 12 000 € et 16 800 €, soit une économie allant jusqu’à 14 800 € sur la durée du prêt Ces marges sont possibles grâce à la mise en concurrence et aux baisses structurelles du marché. Si la quotité est répartie à 50% sur chaque emprunteur, l’économie potentielle est doublée. Important : n’attendez pas pour pour substituer l’assurance. Plus tôt vous engagez la démarche après la signature de l’offre de prêt, plus élevé sera le gain, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Dans ce contexte, l’assurance de prêt immobilier apparaît comme le dernier rempart contre l’inflation généralisée des assurances. Pour les emprunteurs, l’année 2026 offrira une nouvelle occasion de comparer, négocier et optimiser ce poste de dépense stratégique.

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