Immobilier : les prix du neuf en nette hausse en 2020 et ça va durer !

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L'immobilier du neuf est en crise ! Dans son Observatoire statistique national, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) s'inquiète des chiffres du deuxième trimestre, marqué par une chute brutale des mises en vente, qu'il s'agisse de l'investissement locatif que de l'accession à la propriété. Grand oublié dans le plan de relance du gouvernement, l'immobilier neuf subit déjà de plein fouet une hausse des prix dans certaines agglomérations, phénomène qui devrait s'accentuer si l'offre de logements neufs se réduit encore. La FPI alerte sur un risque de pénurie. La France manque-t-elle réellement de logements ?

Le secteur du neuf dans le rouge

La FPI, qui regroupe les promoteurs immobiliers de France en logement et en immobilier d'entreprise, vient de publier les chiffres du deuxième trimestre 2020 de son baromètre des indicateurs en logement dans toutes les régions de France. Après une année 2019 déjà difficile où les mises en vente avaient baissé de 15% en un an, 2020 sombre littéralement :

-46,7% au premier trimestre (T1)
-53,8% au deuxième trimestre (T2), soit 20 000 logements de moins comparativement au T2 2019.

Côté demande, les données ne sont pas meilleures. En retrait de 5% au cours du dernier trimestre 2019, les ventes au détail s'enfoncent suite aux effets du confinement et accusent un plongeon de 37,6% au premier semestre dont 51,4% imputables au T2. Premier pénalisé, l'investissement locatif avec près de 55% de ventes en moins, devant l'accession à la propriété (-48,2%). La reprise post-confinement ne se hisse pas au niveau de l'activité habituelle en raison, notamment, des incertitudes qui pèsent sur l'économie.

La promotion immobilière fait les frais d'un contexte particulier. En juillet 2020, le nombre de permis de construire délivrés pour les logements collectifs sur les douze derniers mois était en baisse de près de 17%. Ajouté à l'allongement de la période électorale (municipales), l'arrêt des procédures administratives imposé par le confinement a contrarié quelque 40 000 autorisations, faisant passer le nombre de permis de construire pour les logements collectifs sous la barre des 200 000 appartements.

Des prix du neuf en hausse

La chute des mises en vente entraîne une hausse moyenne des prix de 3,2% sur un an, avec des variations beaucoup plus fortes dans certaines agglomérations. L'inflation atteint +7% à Angers, autour de +8% à Dijon et à Nantes, +17,7% à Saint-Malo et jusqu'à +21,5% au Havre ! Dans sa note économique, la FPI ne cache pas que la situation pourrait s'aggraver, rappelant que les contraintes qui pesaient sur l'offre avant la crise sanitaire : pénurie de terrain viabilisés, manque de permis de construire (pas uniquement dans les communes avec de nouveau élus), recours aux contentieux, hausse des coûts de production que la crise n'a fait qu'accentuer (manque de main-d'œuvre, renchérissement de certains matériaux, baisse de la productivité en raison des mesures de précaution sanitaire).

La FPI s'inquiète du manque de considération de l'immobilier neuf de la part du gouvernement dans son plan de relance annoncé le 3 septembre dernier qui, sur le volet immobilier, oriente les budgets vers la rénovation. Si les deux principales aides publiques au logement (Pinel et PTZ) ont finalement été prolongées au-delà de décembre 2021, la filière redoute une année 2020 particulièrement sombre, et demande au gouvernement de ne pas réitérer les erreurs des années 80, quand moins de 100 000 logements collectifs sortaient de terre par an. Selon elle, la France en paie encore le prix.

Y a-t-il réellement pénurie de logements ?

Si la FPI pointe un risque avéré de pénurie de logements neufs, les besoins en logements restent une notion ambiguë. Entre le renouvellement du parc existant, les logements vacants et les besoins liés à la démographie, il est difficile d'estimer le nombre de constructions qu'il faudrait chaque année. Sous la présidence de François Hollande, le chiffre de 500 000 logements neufs avait été avancé, estimation déjà faite du temps de Nicolas Sarkozy. Cet objectif a été réaffirmé par les différents ministres en charge du logement.

C'est pourtant en France que le stock de logements rapporté à la population est le plus élevé parmi les pays européens : 6 unités pour 1 000 habitants contre 5 pour 1 000 au Luxembourg, en Autriche et en Finlande, 3 pour 1 000 en Allemagne et 2 pour 1 000 au Royaume-Uni. La France construirait donc assez de logements, mais pas aux bons endroits. La faute, comme d'aucuns le prétendent, à des dispositifs d'incitation fiscale, le Scellier et plus récemment le Pinel, parfois mal ciblés dans des zones où l’offre n’est pas suffisamment tendue.

Si pénurie il y a, elle existe sur l'offre de logements sociaux. 800 000 personnes sont mal logées en France (Fondation Abbé Pierre). Malheureusement la construction a peu d'impact sur l'accès au marché immobilier des plus pauvres. On rejoint ici la préoccupation de la FPI quant à l'accès au crédit. En dépit de taux d’emprunt très faibles, le resserrement des conditions d'octroi depuis janvier 2020 (taux d'endettement plafonné à 33% et durée de remboursement limitée à 25 ans) empêche bon nombre de ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

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Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. 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Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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