Prêt: conditions d'octroi encadrées jusqu'en 2021

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Réuni jeudi 17 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière confirme l'encadrement plus strict de l'octroi de crédits immobiliers aux particuliers qu'il avait édicté en décembre dernier. Les professionnels de l'immobilier s'inquiètent de cette décision qui va conforter l'exclusion de certains ménages, déjà actée depuis janvier 2020. Bon nombre de courtiers souhaitent que le reste à vivre redevienne un indicateur central dans l'octroi d'un financement immobilier.

Pas de relâchement des conditions d'octroi

Instance chargée d'exercer la surveillance du système financier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) réitère sa position s'agissant de la distribution des crédits à l'habitat. Lors de sa vingt-sixième réunion jeudi 17 septembre, il a décidé de maintenir sa recommandation de prudence en matière de prêt immobilier datée du 20 décembre dernier. Craignant l'emballement de la production de crédits, l'entité, placée sous l'égide du ministère de l'Économie et des Finances, avait demandé aux établissements bancaires de ne plus prêter au-delà de 25 ans et de limiter le ratio d'effort à 33% des revenus, dans le but de "prévenir une dynamique excessive de l'endettement des ménages".

Plus question depuis janvier 2020 d'ouvrir en grand les vannes du crédit et de distribuer à tout va des financements immobiliers hors de ce cadre. Le régulateur reprochait aux banques de faire preuve d'un trop grand laxisme vis-à-vis des ménages emprunteurs, accordant des prêts à un taux d'endettement parfois supérieur à 35%. Une légère flexibilité est toutefois permise : les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle à destination des emprunteurs primo-accédants et de ceux qui acquièrent leur résidence principale.

Dans son communiqué de presse, le HCSF indique que "le marché immobilier et la production de crédit se sont redressés au cours des derniers mois après la baisse mécanique enregistrée pendant le confinement". Et d'ajouter que les taux d'intérêt sur les crédits immobiliers sont toujours à leur niveau proche de leur plus bas historique. Il faut comprendre en creux que la faiblesse des taux maintient le crédit à flot en portant la demande. Une source proche du HCSF a laissé entendre qu'"à ce stade de l'appréciation il n'y a pas de difficulté significative associée à cette recommandation". Le retour des banques sur la mise en œuvre de la recommandation sera recueillie prochainement par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, ce qui donnera matière au HCSF pour établir une première analyse en fin d'année.

Des conditions d'octroi facteurs d'exclusion

Cette réunion tant attendue déçoit les professionnels de l'immobilier qui réclamaient déjà en janvier un assouplissement provisoire de ces recommandations. Ils redoutent que leurs effets, aggravés par la crise économique, pénalisent certains ménages, à commencer par les primo-accédants. Dotés de peu d'apport personnel, quand celui-ci ne fait pas totalement défaut, ceux qui achètent pour la première fois un bien immobilier sont généralement des jeunes actifs, souvent à revenus modestes, abonnés aux durées les plus longues pour contenir leur endettement mensuel.

Sur le terrain, les courtiers observent un nombre croissant de dossiers de crédit refusés. À fin août, le taux d'exclusion atteignait 10,7%, contre 6,6% à fin mai, et 5,5% en moyenne sur l'année 2019. Et parmi ces recalés, 37% étaient des primo-accédants. Les investisseurs immobiliers sont eux aussi à la peine avec les nouvelles règles d'octroi : souvent détenteurs d'un premier crédit sur leur résidence principale, ils pouvaient encore en 2019 outrepasser le seuil des 33% grâce à leurs revenus locatifs.

Reconsidérer le reste à vivre

Certains courtiers auraient souhaité que la marge de flexibilité passe de 15% à 30%, mais surtout, ils sont nombreux à réclamer une prise en compte du reste à vivre, indicateur de l'équilibre financier d'un ménage emprunteur aussi pertinent, si ce n'est plus, que le taux d'endettement. À aucun moment dans sa recommandation, le HCSF ne mentionne le reste à vivre, qui est pourtant une variable centrale dans la décision de la banque d'accorder ou non le financement. Fixer sans nuance le taux d'endettement à 33% a effectivement peu de sens quand on compare un ménage avec 2 000€ nets par mois à un autre disposant de revenus très confortables.

Ne nous leurrons pas, les banques adoptent d'elles-mêmes des mesures de précaution qui vont au-delà des recommandations du HCSF. L'apport personnel est redevenu une condition sine qua non. Ces dernières semaines, les établissements bancaires semblent donner la priorité aux dossiers qui mettent sur la table plus de 10% d'apport, au-delà de respecter les critères du HCSF. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, le niveau de l'apport personnel s'est élevé très rapidement depuis fin 2019, augmentant de 9,5% en glissement annuel, alors qu'il s'était contracté de 5,2% en 2019. Entrées sur le marché immobilier en 2019 grâce à un taux d'apport personnel particulièrement bas, les clientèles jeunes et/ou modestes sont aujourd'hui en net retrait.

 

Publié par Herve Labatut

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En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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