Prêt: conditions d'octroi encadrées jusqu'en 2021

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Réuni jeudi 17 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière confirme l'encadrement plus strict de l'octroi de crédits immobiliers aux particuliers qu'il avait édicté en décembre dernier. Les professionnels de l'immobilier s'inquiètent de cette décision qui va conforter l'exclusion de certains ménages, déjà actée depuis janvier 2020. Bon nombre de courtiers souhaitent que le reste à vivre redevienne un indicateur central dans l'octroi d'un financement immobilier.

Pas de relâchement des conditions d'octroi

Instance chargée d'exercer la surveillance du système financier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) réitère sa position s'agissant de la distribution des crédits à l'habitat. Lors de sa vingt-sixième réunion jeudi 17 septembre, il a décidé de maintenir sa recommandation de prudence en matière de prêt immobilier datée du 20 décembre dernier. Craignant l'emballement de la production de crédits, l'entité, placée sous l'égide du ministère de l'Économie et des Finances, avait demandé aux établissements bancaires de ne plus prêter au-delà de 25 ans et de limiter le ratio d'effort à 33% des revenus, dans le but de "prévenir une dynamique excessive de l'endettement des ménages".

Plus question depuis janvier 2020 d'ouvrir en grand les vannes du crédit et de distribuer à tout va des financements immobiliers hors de ce cadre. Le régulateur reprochait aux banques de faire preuve d'un trop grand laxisme vis-à-vis des ménages emprunteurs, accordant des prêts à un taux d'endettement parfois supérieur à 35%. Une légère flexibilité est toutefois permise : les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle à destination des emprunteurs primo-accédants et de ceux qui acquièrent leur résidence principale.

Dans son communiqué de presse, le HCSF indique que "le marché immobilier et la production de crédit se sont redressés au cours des derniers mois après la baisse mécanique enregistrée pendant le confinement". Et d'ajouter que les taux d'intérêt sur les crédits immobiliers sont toujours à leur niveau proche de leur plus bas historique. Il faut comprendre en creux que la faiblesse des taux maintient le crédit à flot en portant la demande. Une source proche du HCSF a laissé entendre qu'"à ce stade de l'appréciation il n'y a pas de difficulté significative associée à cette recommandation". Le retour des banques sur la mise en œuvre de la recommandation sera recueillie prochainement par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, ce qui donnera matière au HCSF pour établir une première analyse en fin d'année.

Des conditions d'octroi facteurs d'exclusion

Cette réunion tant attendue déçoit les professionnels de l'immobilier qui réclamaient déjà en janvier un assouplissement provisoire de ces recommandations. Ils redoutent que leurs effets, aggravés par la crise économique, pénalisent certains ménages, à commencer par les primo-accédants. Dotés de peu d'apport personnel, quand celui-ci ne fait pas totalement défaut, ceux qui achètent pour la première fois un bien immobilier sont généralement des jeunes actifs, souvent à revenus modestes, abonnés aux durées les plus longues pour contenir leur endettement mensuel.

Sur le terrain, les courtiers observent un nombre croissant de dossiers de crédit refusés. À fin août, le taux d'exclusion atteignait 10,7%, contre 6,6% à fin mai, et 5,5% en moyenne sur l'année 2019. Et parmi ces recalés, 37% étaient des primo-accédants. Les investisseurs immobiliers sont eux aussi à la peine avec les nouvelles règles d'octroi : souvent détenteurs d'un premier crédit sur leur résidence principale, ils pouvaient encore en 2019 outrepasser le seuil des 33% grâce à leurs revenus locatifs.

Reconsidérer le reste à vivre

Certains courtiers auraient souhaité que la marge de flexibilité passe de 15% à 30%, mais surtout, ils sont nombreux à réclamer une prise en compte du reste à vivre, indicateur de l'équilibre financier d'un ménage emprunteur aussi pertinent, si ce n'est plus, que le taux d'endettement. À aucun moment dans sa recommandation, le HCSF ne mentionne le reste à vivre, qui est pourtant une variable centrale dans la décision de la banque d'accorder ou non le financement. Fixer sans nuance le taux d'endettement à 33% a effectivement peu de sens quand on compare un ménage avec 2 000€ nets par mois à un autre disposant de revenus très confortables.

Ne nous leurrons pas, les banques adoptent d'elles-mêmes des mesures de précaution qui vont au-delà des recommandations du HCSF. L'apport personnel est redevenu une condition sine qua non. Ces dernières semaines, les établissements bancaires semblent donner la priorité aux dossiers qui mettent sur la table plus de 10% d'apport, au-delà de respecter les critères du HCSF. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, le niveau de l'apport personnel s'est élevé très rapidement depuis fin 2019, augmentant de 9,5% en glissement annuel, alors qu'il s'était contracté de 5,2% en 2019. Entrées sur le marché immobilier en 2019 grâce à un taux d'apport personnel particulièrement bas, les clientèles jeunes et/ou modestes sont aujourd'hui en net retrait.

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). 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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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