Crédit immobilier : la solution des mensualités progressives pour diminuer l'endettement en début de prêt


Obtenir un financement immobilier en 2020 s'avère plus difficile qu'en 2019. Les contraintes d'endettement imposées par le régulateur engendrent un plus grand nombre de refus. Avec le prêt progressif, vous démarrez le remboursement avec un ratio d'endettement plus faible qu'avec un crédit classique. Une bonne option quand on débute dans la vie active et que les revenus sont voués à augmenter.

Limitation du taux d'endettement à 33%

Depuis janvier 2020, les banques appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). La plus importante de ces recommandations est le plafonnement du ratio d'endettement à 33%, ce qui signifie que l'ensemble des charges de remboursement (crédits en cours + crédit à venir) ne doit pas outrepasser un tiers des revenus nets imposables. 

Cette règle qui paraît pleine de bon sens conduit à des refus de crédit pour des candidats à l'emprunt immobilier dotés pourtant d'un reste à vivre suffisant ou d'une épargne de précaution leur permettant de faire face à une éventuelle baisse de revenus. Les banques doivent par ailleurs limiter la durée de remboursement à 25 ans, mais peuvent s'affranchir de ces deux règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle de crédits à l'habitat.

En cette période de crise économique, il est clair que les établissements bancaires se barricadent derrière ces nouveaux critères d'octroi pour se montrer plus sélectives. Chez tous les courtiers, le constat est le même : le nombre de dossiers recalés dus au respect des mesures du HCSF a doublé par rapport à 2019, malgré la bonne tenue des taux d'intérêt. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le nombre de prêts accordés a chuté de 13,6% sur un an.

Apport personnel de 10% minimum exigé

Les banques ciblent donc en priorité les clients correspondant aux critères édictés par le HCSF. Ces candidats vertueux disposent d'un apport personnel supérieur à 10% du montant de l'opération, ont un endettement faible et déclarent des revenus élevés. Dans son rapport mensuel, l'Observatoire Crédit Logement chiffre à 9,5% l'augmentation de l'apport personnel en août sur un an. Selon les données de la Banque de France qui compilent tous les nouveaux crédits à l'habitat, le taux moyen de l'apport personnel était descendu à son niveau le plus faible en 2019, autour de 11% contre plus de 20% en 2012. Intervenues avant la crise sanitaire, les recommandations du gendarme financier sont aujourd'hui d'autant plus suivies que les voyants économiques sont au rouge.

Une punition pour les primo-accédants souvent sur le fil des critères d'emprunt. Habitués à s'endetter sur les durées les plus longues pour rester dans les clous de l'endettement, faute d'apport suffisant, ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois font les frais de cette politique restrictive. Le courtier Vousfinancer estime qu'au cours du premier semestre 2020 les refus de prêt immobilier ont concerné 37% des primo-accédants, diminuant de 5% leur présence dans la production totale des prêts octroyés.

Le prêt progressif pour limiter l'endettement en début de remboursement

Comment devenir propriétaire quand on ne rentre pas dans les cases tout étant solvable ? Plutôt qu'un prêt immobilier classique à échéance constante, pourquoi ne pas envisager le prêt progressif ? Cette solution financière consiste à augmenter les mensualités de remboursement au fil des années et son énorme avantage est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année. Et peut ainsi se situer sous les barre des 33% en début de prêt.

Le crédit à échéance progressive s'adresse aux emprunteurs dont la situation professionnelle induit une augmentation prévisible des revenus. Autrement dit, la banque fait un pari sur l'avenir. Et pour anticiper au mieux les revenus futurs, elle va réserver cette solution aux clients qui lui inspirent la plus grande confiance :

  • • les fonctionnaires titularisés, les jeunes cadres évoluant dans des secteurs porteurs.

Si vous correspondez à l'un de ces deux profils, vous êtes le candidat idéal au prêt progressif.

Ce type de crédit immobilier a toutefois un inconvénient majeur : vous renoncez à l'option de modularité des mensualités, puisque celles-ci n'ont d'autre issue que d'augmenter. Impossible de réduire les mensualités sur quelques mois en cas d'un coup dur qui viendrait baisser votre capacité de remboursement. En 2020, compte tenu du contexte dégradé, nul doute que l'arbitrage sera fait par la banque, parce qu'elle prend un risque supplémentaire par rapport à un montage financier classique avec mensualités constantes.

Publié par Herve Labatut le

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