Crédit immobilier : la solution des mensualités progressives pour diminuer l'endettement en début de prêt

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Obtenir un financement immobilier en 2020 s'avère plus difficile qu'en 2019. Les contraintes d'endettement imposées par le régulateur engendrent un plus grand nombre de refus. Avec le prêt progressif, vous démarrez le remboursement avec un ratio d'endettement plus faible qu'avec un crédit classique. Une bonne option quand on débute dans la vie active et que les revenus sont voués à augmenter.

Limitation du taux d'endettement à 33%

Depuis janvier 2020, les banques appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). La plus importante de ces recommandations est le plafonnement du ratio d'endettement à 33%, ce qui signifie que l'ensemble des charges de remboursement (crédits en cours + crédit à venir) ne doit pas outrepasser un tiers des revenus nets imposables. 

Cette règle qui paraît pleine de bon sens conduit à des refus de crédit pour des candidats à l'emprunt immobilier dotés pourtant d'un reste à vivre suffisant ou d'une épargne de précaution leur permettant de faire face à une éventuelle baisse de revenus. Les banques doivent par ailleurs limiter la durée de remboursement à 25 ans, mais peuvent s'affranchir de ces deux règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle de crédits à l'habitat.

En cette période de crise économique, il est clair que les établissements bancaires se barricadent derrière ces nouveaux critères d'octroi pour se montrer plus sélectives. Chez tous les courtiers, le constat est le même : le nombre de dossiers recalés dus au respect des mesures du HCSF a doublé par rapport à 2019, malgré la bonne tenue des taux d'intérêt. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le nombre de prêts accordés a chuté de 13,6% sur un an.

Apport personnel de 10% minimum exigé

Les banques ciblent donc en priorité les clients correspondant aux critères édictés par le HCSF. Ces candidats vertueux disposent d'un apport personnel supérieur à 10% du montant de l'opération, ont un endettement faible et déclarent des revenus élevés. Dans son rapport mensuel, l'Observatoire Crédit Logement chiffre à 9,5% l'augmentation de l'apport personnel en août sur un an. Selon les données de la Banque de France qui compilent tous les nouveaux crédits à l'habitat, le taux moyen de l'apport personnel était descendu à son niveau le plus faible en 2019, autour de 11% contre plus de 20% en 2012. Intervenues avant la crise sanitaire, les recommandations du gendarme financier sont aujourd'hui d'autant plus suivies que les voyants économiques sont au rouge.

Une punition pour les primo-accédants souvent sur le fil des critères d'emprunt. Habitués à s'endetter sur les durées les plus longues pour rester dans les clous de l'endettement, faute d'apport suffisant, ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois font les frais de cette politique restrictive. Le courtier Vousfinancer estime qu'au cours du premier semestre 2020 les refus de prêt immobilier ont concerné 37% des primo-accédants, diminuant de 5% leur présence dans la production totale des prêts octroyés.

Le prêt progressif pour limiter l'endettement en début de remboursement

Comment devenir propriétaire quand on ne rentre pas dans les cases tout étant solvable ? Plutôt qu'un prêt immobilier classique à échéance constante, pourquoi ne pas envisager le prêt progressif ? Cette solution financière consiste à augmenter les mensualités de remboursement au fil des années et son énorme avantage est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année. Et peut ainsi se situer sous les barre des 33% en début de prêt.

Le crédit à échéance progressive s'adresse aux emprunteurs dont la situation professionnelle induit une augmentation prévisible des revenus. Autrement dit, la banque fait un pari sur l'avenir. Et pour anticiper au mieux les revenus futurs, elle va réserver cette solution aux clients qui lui inspirent la plus grande confiance :

  • • les fonctionnaires titularisés, les jeunes cadres évoluant dans des secteurs porteurs.

Si vous correspondez à l'un de ces deux profils, vous êtes le candidat idéal au prêt progressif.

Ce type de crédit immobilier a toutefois un inconvénient majeur : vous renoncez à l'option de modularité des mensualités, puisque celles-ci n'ont d'autre issue que d'augmenter. Impossible de réduire les mensualités sur quelques mois en cas d'un coup dur qui viendrait baisser votre capacité de remboursement. En 2020, compte tenu du contexte dégradé, nul doute que l'arbitrage sera fait par la banque, parce qu'elle prend un risque supplémentaire par rapport à un montage financier classique avec mensualités constantes.

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Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. 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Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022. Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. 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L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. 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