Crédit immobilier : les mensualités progressives pour réduire l'endettement

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Obtenir un financement immobilier en 2020 s'avère plus difficile qu'en 2019. Les contraintes d'endettement imposées par le régulateur engendrent un plus grand nombre de refus. Avec le prêt progressif, vous démarrez le remboursement avec un ratio d'endettement plus faible qu'avec un crédit classique. Une bonne option quand on débute dans la vie active et que les revenus sont voués à augmenter.

Limitation du taux d'endettement à 33%

Depuis janvier 2020, les banques appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). La plus importante de ces recommandations est le plafonnement du ratio d'endettement à 33%, ce qui signifie que l'ensemble des charges de remboursement (crédits en cours + crédit à venir) ne doit pas outrepasser un tiers des revenus nets imposables. 

Cette règle qui paraît pleine de bon sens conduit à des refus de crédit pour des candidats à l'emprunt immobilier dotés pourtant d'un reste à vivre suffisant ou d'une épargne de précaution leur permettant de faire face à une éventuelle baisse de revenus. Les banques doivent par ailleurs limiter la durée de remboursement à 25 ans, mais peuvent s'affranchir de ces deux règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle de crédits à l'habitat.

En cette période de crise économique, il est clair que les établissements bancaires se barricadent derrière ces nouveaux critères d'octroi pour se montrer plus sélectives. Chez tous les courtiers, le constat est le même : le nombre de dossiers recalés dus au respect des mesures du HCSF a doublé par rapport à 2019, malgré la bonne tenue des taux d'intérêt. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le nombre de prêts accordés a chuté de 13,6% sur un an.

Apport personnel de 10% minimum exigé

Les banques ciblent donc en priorité les clients correspondant aux critères édictés par le HCSF. Ces candidats vertueux disposent d'un apport personnel supérieur à 10% du montant de l'opération, ont un endettement faible et déclarent des revenus élevés. Dans son rapport mensuel, l'Observatoire Crédit Logement chiffre à 9,5% l'augmentation de l'apport personnel en août sur un an. Selon les données de la Banque de France qui compilent tous les nouveaux crédits à l'habitat, le taux moyen de l'apport personnel était descendu à son niveau le plus faible en 2019, autour de 11% contre plus de 20% en 2012. Intervenues avant la crise sanitaire, les recommandations du gendarme financier sont aujourd'hui d'autant plus suivies que les voyants économiques sont au rouge.

Une punition pour les primo-accédants souvent sur le fil des critères d'emprunt. Habitués à s'endetter sur les durées les plus longues pour rester dans les clous de l'endettement, faute d'apport suffisant, ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois font les frais de cette politique restrictive. Le courtier Vousfinancer estime qu'au cours du premier semestre 2020 les refus de prêt immobilier ont concerné 37% des primo-accédants, diminuant de 5% leur présence dans la production totale des prêts octroyés.

Le prêt progressif pour limiter l'endettement en début de remboursement

Comment devenir propriétaire quand on ne rentre pas dans les cases tout étant solvable ? Plutôt qu'un prêt immobilier classique à échéance constante, pourquoi ne pas envisager le prêt progressif ? Cette solution financière consiste à augmenter les mensualités de remboursement au fil des années et son énorme avantage est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année. Et peut ainsi se situer sous les barre des 33% en début de prêt.

Le crédit à échéance progressive s'adresse aux emprunteurs dont la situation professionnelle induit une augmentation prévisible des revenus. Autrement dit, la banque fait un pari sur l'avenir. Et pour anticiper au mieux les revenus futurs, elle va réserver cette solution aux clients qui lui inspirent la plus grande confiance :

  • • les fonctionnaires titularisés, les jeunes cadres évoluant dans des secteurs porteurs.

Si vous correspondez à l'un de ces deux profils, vous êtes le candidat idéal au prêt progressif.

Ce type de crédit immobilier a toutefois un inconvénient majeur : vous renoncez à l'option de modularité des mensualités, puisque celles-ci n'ont d'autre issue que d'augmenter. Impossible de réduire les mensualités sur quelques mois en cas d'un coup dur qui viendrait baisser votre capacité de remboursement. En 2020, compte tenu du contexte dégradé, nul doute que l'arbitrage sera fait par la banque, parce qu'elle prend un risque supplémentaire par rapport à un montage financier classique avec mensualités constantes.

Publié par Herve Labatut

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Fin de la règle des 35% d’endettement : l’Arlésienne du crédit immobilier

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D’aucuns, les médecins en premier, s’interrogent sur la faisabilité de la mesure. Le gouvernement affirme que sa mise en place est « techniquement faisable ». Les praticiens seront autorisés à prendre les coordonnées bancaires du patient lors de la prise de rendez-vous ou à facturer la taxe lors de la prochaine consultation. Si le rendez-vous est pris via une plateforme de réservation type Doctolib, le patient devra y laisser ses coordonnées bancaires. La plateforme Doctolib a d'ores et déjà fait savoir qu'elle était défavorable à cette procédure, souhaitant que l'application de la sanction financière reste du ressort des médecins. Remise en cause de la prise en charge des ADL Autre sujet clivant, le dispositif de remboursement des affections de longue durée (ALD) serait lui aussi concerné par la revue des dépenses. Les patients en ALD, soit près de 12 millions de personnes, bénéficient d’une prise en charge à 100% de l’Assurance Maladie, sur la base du tarif conventionné. 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Toute réduction du périmètre des maladies ouvrant droit au dispositif ALD ou du niveau de prise en charge entraînera inévitablement une dégradation de l’état de santé des personnes concernées, tout en creusant davantage les inégalités sociales. Il y a trois ans, l’association France Assos Santé indiquait que les personnes en ALD subissaient le plus de reste à charge en santé du fait de l’ampleur des soins. Mon soutien Psy : meilleure prise en charge de la santé mentale des jeunes Depuis l’épisode Covid, la santé mentale des jeunes préoccupe le gouvernement. En avril 2022, a été mis en place le dispositif Mon soutien Psy qui ouvre droit au remboursement par la Sécurité Sociale et la mutuelle santé jusqu’à 8 séances chez le psychologue par an. 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Mutuelle senior : nos 2 conseils pour trouver le contrat abordable

La santé coûte cher tout en étant inestimable. Quand on avance en âge, il est essentiel d’être couvert par une mutuelle senior qui répond à ses besoins à un tarif en adéquation avec son budget. La recherche du contrat adapté est facilitée grâce à un comparateur en ligne et à l’accompagnement d’un expert. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Pourquoi prendre une mutuelle senior ? Le marché de la complémentaire santé est vaste et très segmenté. Pour chaque profil d’assuré correspond un contrat adapté à ses besoins : mutuelle étudiant, contrat classique individuel, mutuelle low cost, contrat haut de gamme, mutuelle famille, mutuelle senior, sans oublier la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire depuis janvier 2016. La mutuelle senior est une complémentaire santé destinée aux personnes de plus de 55 ans, leur permettant de faire face aux restes à charge après les remboursements de l’Assurance Maladie. Elle est conçue pour répondre aux problématiques de santé des seniors et des retraités, proposant notamment une prise en charge renforcée sur certains postes de soins comme l’hospitalisation, les aides auditives, les cures thermales et les prothèses dentaires. Un contrat senior contient des services annexes qui peuvent se révéler utiles : prestations de confort (chambre individuelle, médecines douces), assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (aide-ménagère, portage des repas et des médicaments, garde des animaux de compagnie, etc.), aide à la recherche d’un établissement de santé. Vous ne verrez jamais de mutuelle senior dotée d’une garantie maternité ou orthodontie enfant. Les remboursements sont ciblés, les garanties sur-mesure, en adéquation avec les besoins de cette classe d’assurés. Quel est le prix moyen d’une mutuelle senior ? Le prix d’une mutuelle, quel que soit le type de clientèle, dépend de plusieurs paramètres :  le profil de l’assuré (âge, situation familiale) : les tarifs des complémentaires santé augmentent chaque année par le simple fait de l’âge (environ +2% à 3% par an). Le contrat peut être souscrit en couple, avec ou sans ayants droit (enfants à charge). les garanties et les niveaux de remboursement souscrits : plus le niveau des prestations est élevé, plus la cotisation est chère. le lieu de résidence : si vous habitez dans une zone où les dépassements d’honoraires sont très largement pratiqués, votre mutuelle vous coûtera plus cher qu’ailleurs où il est plus facile de consulter un médecin de secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés d’Alsace-Moselle ont accès à des mutuelles moins chères car ils bénéficient d’un régime spécifique qui rembourse mieux les tarifs opposables. les frais administratifs : selon l’organisme assureur, les frais de gestion et d’acquisition de client (marketing et publicité) oscillent entre 10% et près de 30% des cotisations collectées, et sont plus ou moins répercutés sur la prime. Ces frais, ainsi que le taux de redistribution, doivent être obligatoirement affichés sur tous les documents et le site internet des complémentaires santé. Le tarif moyen d’une mutuelle senior avec des garanties minimales varie en fonction du profil-type : jeunes seniors âgés entre 55 et 64 ans : 70€ par mois baby-boomers âgés entre 65 et 75 ans : 90€ par mois aînés âgés de plus de 75 ans : 110€ par mois. Pour un contrat haut de gamme, le tarif peut frôler les 200€ mensuels. La concurrence est vive sur le marché de la mutuelle senior. Le prix varie du simple au triple en fonction du niveau des prestations. Il n’empêche, à niveau de garanties équivalent, l’écart peut être conséquent. La comparaison s’impose afin de payer le juste prix et d’économiser jusqu’à 300€ par an à niveau de couverture similaire. Interrogez-vous sur l’éventuel intérêt de souscrire une mutuelle senior en couple : le rabais peut aller jusqu’à 15%, mais les garanties s’appliquent pour deux personnes, sans distinction des besoins de chacun.  Quelle est la meilleure mutuelle santé pour les seniors ? Le budget pour se doter d’une mutuelle senior est conséquent, malheureusement la clientèle concernée sait rarement qu’elle peut faire des économies en ayant les bons réflexes. Analyser ses besoins Pour bénéficier d’une mutuelle compétitive, il est essentiel de faire une évaluation approfondie de vos besoins de santé. Le niveau de garanties le plus élevé n’est pas toujours la solution adaptée à votre situation. Acheteriez-vous une berline toutes options si l'usage d'un vélo suffit à vos déplacements ? Certaines garanties s’avèrent pourtant fondamentales : hospitalisation : c’est une des garanties cardinales de toute mutuelle senior. La prise en charge de l’Assurance Maladie est partielle ; même si vous êtes en ALD (Affection de Longue Durée) au taux de 100%, vous n’êtes pas remboursé des dépassements d’honoraires ni des frais de confort. médicaments : les personnes âgées de plus de 60 ans consomment davantage de médicaments que le reste de la population, alors qu’elles ne représentent que le quart de celle-ci. médecine de ville : outre la pharmacie, il faut s’attarder sur la prise en charge des consultations et des autres actes courants (analyses, imagerie médicale). Si vous avez besoin d’un suivi constant, ce poste de santé nécessite un niveau renforcé qui va au-delà de 100% BR (sur la base du remboursement de l’Assurance Maladie). lunettes de correction, prothèses dentaires et aides auditives : ces 3 postes sont faiblement remboursés par l’Assurance Maladie, mais la réforme 100% Santé prévoit zéro reste à charge sur ces appareillages si vous êtes couvert par un contrat complémentaire dit solidaire et responsable (95% des offres du marché). En fonction de vos besoins, vous pouvez ajouter les prestations suivantes : médecines douces ou alternatives : non remboursées par la Sécu, ces dépenses peuvent être avantageusement prises en charge par une bonne mutuelle senior (ostéopathie, chiropraxie, pédicurie, acupuncture, naturopathie, etc.) via le forfait prévention. chirurgie réfractive des yeux : là encore, aucune prise en charge de la Sécu. cures thermales : le forfait peut aller jusqu’à 700€ par an, ce qui permet de compléter le remboursement de la Sécu pour une cure ayant fait l’objet d’une prescription. Trouver une mutuelle senior pas chère Une fois vos besoins définis, démarre la recherche du contrat le plus compétitif : mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé senior : préférez une formule avec garanties modulables où vous pouvez choisir le niveau de prestations de chaque poste de soins. sélectionnez une formule sans questionnaire médical ni limite d’âge : les contrats responsables sont souscrits sans sélection médicale, quel que soit votre âge à l’adhésion. vérifiez l'éventuel délai de carence : choisissez une mutuelle avec prise d’effet immédiat. Vous pouvez solliciter les services d’un courtier en mutuelle santé pour vous accompagner dans le choix du contrat adapté à vos exigences en termes de couverture et de budget. Cet expert vous aide à bien appréhender l’étendue des garanties, qui peut manquer de lisibilité dans certains devis de mutuelle.